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 Posté - 14 juin 2010 : 14:38:32
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Bonjour,
Je viens vers vous afin de savoir si les travaux de ravalement de façades récemment décidés par la copropriété sont récupérables sur mon locataire.
En effet, je suis propriétaire d'un local commercial et ai signé un bail commercial.
Je n'ai pas trouvé dans les précédents sujets une réponse à ma question. Toutefois, à la lumière des précédents postes, je vous indique que :
- le ravalement de façades a été voté par l'AG sans injonction de la municipalité. Il s'agit de travaux d'entretien.
- les seules charges dont je suis redevables sont celles de l'article 606 du Code Civil.
Ce dernier article est il d'interprétation stricte ? Dans cette hypothèse, le ravalement des façades semblerait être à la charge du locataire.
Faut il également prendre en compte la nature des travaux et dissocier la maconnerie de la peinture ? En l'espèce, il y a une part importante mais minoritaire de maçonnerie sans que celle ci ne remette en cause la structure de l'immeuble.
Petite question bonus pour le futur : L'article 606 est-il d'ordre public. Il semblerait que les avis divergent...
Merci par avance de vos réponses.
***Modération : mis dans forum ad hoc***
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Édité par - maoyann le 14 juin 2010 15:14:06 |
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bailleurx
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Posté - 14 juin 2010 : 17:00:44
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et pourquoi pas aussi le changement de toiture ?
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Posté - 16 juin 2010 : 14:31:07
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Ca n'a rien d'une plaisanterie : en commercial le ravalement peut être récupérable car ce n'est pas du 606, alors que la toiture l'est...
En fait tout dépend de la rédaction exacte de la clause du bail et du fait de savoir si elle est dans les conditions particulières ou dans des conditions générales...
Pouvez-vous la reproduire ? |
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nefer
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 Posté - 16 juin 2010 : 15:15:35
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et un ravalement à l'article 24 c'est de l'entretien................ |
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bailleurx
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Posté - 17 juin 2010 : 22:25:06
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et comment le locataire peut il le savoir lorsqu'il signe le bail si oui ou non la refection de la façade risque d'être a ses frais ?
c'est incroyable ça... |
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Posté - 18 juin 2010 : 08:37:24
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En lisant son bail : la clé est dedans.
Ceci étant, la référence est l'article 1755 du Code civil : "Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure" ; en application de ce texte, le ravalement n'est pas récupérable quand il est rendu nécessaire du fait de la vétusté ce qui est le cas général. Mais ce texte n'est pas d'ordre public : la jurisprudence admet qu'il puisse y être dérogé, à condition que l'acceptation du locataire soit explicite et sans ambigüité. D'où l'importance de regarder ce qui est écrit exactement... |
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bailleurx
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Posté - 18 juin 2010 : 13:35:56
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j'ai par exemple un immeuble dont la façade n'est pas vetuste mais juste moche en crépis bon état alors que dessous se cache pierres et colombages...
vous voulez dire par là que si pas seul soucis d'esthétique je décide de refaire la façade
je serais en droit de le refacturer à mes locataires ? |
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Posté - 22 juin 2010 : 10:10:52
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Merci pour vos réponses.
@rédaction universimmo : la clause est dans les conditions générales du bail. Elle est rédigée ainsi : Le preneur maintiendra les lieux loués en bon état d'entretien et effectuera pendant le cours du bail et à ses frais toutes les réparations qui seraient nécessaires à l'exception de celles prévues à l'article 606 du Code Civil qui, seules resteront à la charge du preneur". Par ailleurs, mon bail ne mentionne a aucun moment l'article 1755 du Code Civil.
@nefer : Le syndic a effectivement fait voter les travaux à l'article 24 mais il s'agit d'une décision du SDC qui me parait difficilement opposable à mon locataire...
Chaque ravalement est effectivement du pour partie à la vétusté qu'elle touche la peinture qui peut être défréchie ou la maçonnerie.
J'ai entretemps trouvé une jurisprudence laissant penser que l'article 606 du Code Civil était d'application stricte. Mais il s'agit d'un raisonnement a contrario. |
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Posté - 24 juin 2010 : 21:02:48
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Votre bail vous autorise théoriquement à récupérer le coût du ravalement car il ne s'agit pas de réparations entrant dans la définition de l'article 606. Mais dans la pratique il est difficile de le faire admettre par un locataire de commerce en pied d'immeuble...
Il est normal que les baux commerciaux ne mentionnent pas l'article 1755 du code civil : il est défavorable aux bailleurs, et dans le cas présent il ne vous permettrait pas de récupérer le ravalement ! La jurisprudence tend à n'admettre des entorses au 1755 que dans la mesure où le locataire les a accepté explicitement : si le bail ne mentionne pas le ravalement explicitement, un tribunal peut considérer qu'il s'agit d'une clause de pure forme qui n'engage pas le locataire à supporter ce type de travaux... |
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nefer
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Posté - 25 juin 2010 : 08:45:00
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j'ai l'exemple d'un bailleur qui a imputé aux locataires cette charge et qui a obtenu gain de cause devant le tribunal
il s'agit d'un immeuble ancien dans le 18ème ardt de Paris et il n' a que des locaux commerciaux |
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Posté - 25 juin 2010 : 09:13:52
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Merci à tous pour vos réponses. Je vois en peu plus clair maintenant sur la position à adopter.
En tout état de cause, et c'est un inconvénient du bail commercial mais qui fait également sa richesse, le non-écrit est important que l'écrit... Ce qui n'est ni à l'avantage du bailleur ni à l'avantage du preneur selon les situations ! |
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article 606du code civil et ravalement des façades 
