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chardon2bs
Contributeur débutant
France
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 Posté - 31 mai 2021 : 18:28:23
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Bonjour,
Il y a presque 20 ans, le co-propriétaire majoritaire de l'immeuble a fait installer une sous-station de climatisation dans 2 caves lui appartenant. Il a ensuite vendu des lots et fait voter en AG une grille de tantième pour la climatisation.
Les propriétaires raccordés souhaitent désormais faire acquérir par la copropriété ces caves privatives, afin de régulariser la situation un peu bancale.
Je ne suis pas raccordée, et j'ai indiqué qu'il s'agissait pour moi, de parties communes spéciales. Malheureusement, tout ce qu'ils sont disposés à me reconnaitre, c'est de ne pas participer aux dépenses d'entretien du local.
Le syndic me répond que le critère d'utilité n'est pas recevable pour l'achat de ces caves, et que je dois donc participer à la dépense (achat) comme tout le monde. mais il reconnait également qu'il faudra une grille pour les charges d'entretien...
Qu'en pensez-vous ? Merci d'avance, cordialement. SBS
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Édité par - nefer le 02 juin 2021 17:02:31 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 31 mai 2021 : 20:46:08
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2 aspects sur cette question :
- les locaux "caves" que le syndicat voudrait acheter
- le système de climatisation, utilisé par certains seulement.
Le syndicat en AG décidant de l'achat de locaux (peu importe ce qu'ils sont : c'est la majorité qui décide), nul ne peut échapper à sa part selon ses tantièmes.
Le système de climatisation est un élément d'équipement commun, actuellement utilisé par certains.
Nécessité d'établir une grille pour chaque lot, seuls ceux raccordés en supportant la charge. Sauf que, objectivement, votre lot est susceptible demain (ou après demain par un acquéreur) d'y être raccordé. Il y a là une "utilité objective" de cet équipement pour votre lot.
Comme le serait par exemple un système de chauffage collectif pour l'immeuble, chacun devant supporter la part du "collectif" (contrat, entretien chaufferie .... ) quand bien même le lot n'aurait aucune consommation.
Il 'y aurait que l'impossibilité matérielle de raccorder votre lot à ce système commun qui permettrait d'exonérer totalement votre lot de cette charge.
D'où alors cet équipement "spécial", spécifique aux seuls lots pouvant être raccordés, lots (ou déjà raccordés).
A défaut, tout le monde paye .....
Sur le fond : "le co-propriétaire majoritaire de l'immeuble a fait installer une sous-station de climatisation dans 2 caves lui appartenant."
quelle nécessité d'acquérir ces locaux privatifs ? En quoi la situation existante depuis 20 ans ne peut se poursuivre ?
" il a fait installer ..." de son propre chef ? sans passage par une AG ???
Quel est le statut actuel de cet équipement ?? Qui (combien) l'utilise ? |
Édité par - Gédehem le 31 mai 2021 20:48:37 |
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chardon2bs
Contributeur débutant
France
78 message(s)
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 2
 Posté - 01 juin 2021 : 11:03:57
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Bonjour et merci de votre réponse.
En AG, il a fait voter une résolution indiquant "ratification de la climatisation installée dans les lots des consorts H". Pas de plans, pas de détails, rien n'est passé par le syndic. Quelques années plus tard, il a vendu quelques lots et le syndic a fait voter une grille de tantièmes clim, je n'ai pas de tantièmes. Il y a 14 lots principaux dans l'immeuble, seuls 2 ne sont pas raccordés, les miens. Il ne m'a jamais été proposé de me raccorder, puisqu'il s'agissait de travaux privatifs affectant les parties communes, effectués par le propriétaires majoritaire (avec sa fille).
La situation pourrait se poursuivre, vous avez raison, il suffirait que les propriétaires raccordés versent un loyer au propriétaires des caves. Mais le syndic préfère la solution de la vente au SdC. Et tout le monde suit... En fait, ils ont peur que le propriétaire vende et que l'acquéreur voit les choses d'un autre oeil. Le syndic appelle cela régulariser une situation anormale. Vu que c'est lui qui règle les factures...
Je ne peux pas raccorder mes lots sans de gros travaux : les canalisations passent dans des gaines, mais pour éviter mon appartement (4ème étage), l'installateur a dévié le réseau, qui passe dans l'escalier de service pour desservir le 5ème. Il faudrait, soit prolonger les colonnes montantes et retour d'eau glacée depuis le 3ème, soit percer les dalles de béton + marbre du propriétaire du 3ème (il risque d'apprécier), soit me raccorder par l'escalier de service, en plafond. C'est faisable mais cela m'obligerait à installer des faux plafonds dans toutes les pièces raccordées. C'est un immeuble 1900, catégorie B, à Paris. a priori, je veux garder les plafonds d'origine. Sans compter le cout exorbitant des travaux, le système lui-même coute une fortune. Au point que certains propriétaires souhaitaient réslier le contrat Climespace.
Cordialement. SBS |
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chardon2bs
Contributeur débutant
France
78 message(s)
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3
Posté - 01 juin 2021 : 12:03:08
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Correction : "depuis le 3ème, c'est à dire, percer... |
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Sunbird
Pilier de forums
4875 message(s)
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Posté - 01 juin 2021 : 13:46:11
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Si le souhait est d'aller sur un service collectif, il faut prévoir que les frais pour le raccordement de vos lots seront à la charge du syndicat.
La seule solution pour rendre pérenne cette situation bancale est effectivement que le syndicat achète ces deux caves. Après on peut se poser la question si l'achat ne se faisait pas, par exemple car le prix demandé serait trop élevé. Ce copropriétaire étant à l'origine de ces travaux qui a rendu de fait cette cave en "partie commune", je ne vois pas comment il pourrait revendre ces 2 caves sans cette servitude qu'il a lui même mis en place. |
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chardon2bs
Contributeur débutant
France
78 message(s)
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5
Posté - 02 juin 2021 : 16:33:31
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Bonjour, et merci de vos réponses.
Je viens de recevoir la convocation AG, voici le texte de la résolution :
"L'assemblée générale, considérant que la copropriété a l'utilité de ces deux lots de caves recevant les installations de Climespace sera invitée à se prononcer sur l'acquisition de ces parties privatives.
Cette transformation entrainera une nouvelle répartition des tantièmes et la suppression de ces deux lots au RdC.
Concernant les lots 40 et 41, seuls les copropriétaires équipés de la climatisation auront à leur charge l'entretien de cette machinerie.
En effet, ces parties communes sont dites spéciales car à l'usage des seuls propriétaires raccordés aux installations de climatisation.
La répartition de l'entretien (installation d'éclairage, peinture, etc) de ce local sera répartie entre les seuls copropriétaires de cet élément d'équipement au prorata de leur quote-part de charges générales."
En conséquence, l'ag considérant nécessaire à la bonne tenue et à la gestion de l'immeuble :
a) approuve l'acquisition des ces deux lots privatifs et la transformation de ceux-ci en parties communes"...
Bref, ce sont bien des parties communes spéciales, d'après le syndic, mais je dois tout de même les acheter... Je n'ai aucun critère d'utilité, aucun intérêt, juste l'obligation de payer à fonds perdus ?
Le syndic ne présente pas de grille de tantièmes, il n'y aura pas de clé partie commune spéciale... D'ailleurs, l'entretien de la sous-station est assuré par Climespace, les propriétaires le paient dans la redevance trimestrielle. Et si je ne paierai pas la peinture (!) des lots, mes tantièmes de charges générales vont augmenter, sans aucune contrepartie pour moi.
Dans le cas de la création d'un ascenseur, les propriétaires du rc ne participent pas à la dépense, qui ne présente pas d'intérêt pour eux. Et ceux du 1er peuvent ne pas "suivre", quitte, s'ils changent d'avis, à dédommager les autres propriétaires. Manifestement, j'ai moins de droits que dans ce cas de figure.
Cordialement. SBS
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nefer
Modérateur
14542 message(s)
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6
Posté - 02 juin 2021 : 17:01:17
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***modération***
ajout d'un message de chardon2bs concernant cette convocation d'AG:
Bonjour,
Notre syndic vient d'envoyer une convocation d'AG pour des cessions de parties communes et une cession de parties privatives (cf mon autre post). Les cessions de parties communes sont faites à la demande de 2 propriétaires, et l'un d'eux nous cède également deux caves dans lesquelles sont installées des équipements communs (compteurs électriques, sous-station climespace). Néanmoins, pas de lettres des propriétaires, et rien n'indique que l'AG soit à la demande de ces propriétaires.
En fait, il n'y a aucune pièces jointes, il n'y a rien... Pas de plan, pas de projet de modificatif des grilles, rien...
Voici le texte des résolutions :
"a) approuve le retrait de cette partie commune et la transformation de celle-ci en partie privative par la création d'un nouveau lot dans l'état descriptif de division avec attribution des tantièmes calculés en tenant compte de la superficie dont le modificatif sera établi par Gexpertise sous le contrôle du syndic.
b) autorise la vente de la partie commune à un prix qui ne pourra être inférieur à X € au profit de la SCI A."
Etant donné que nous avons eu 3 fois plusieurs de ces résolutions présentées au vote par le précédent syndic, je peux voir la différence, et surtout l'absence d'annexes. Je suis au CS, j'avais demandé à voir le projet d'OdJ, et signalé qu'il n'était pas possible de déléguer au syndic le soin de décider de la nouvelle grille de tantièmes. Il m'a répondu qu'il ne pouvait pas mettre de projet de nouveaux tantième car il ignorait si les résolutions seraient adoptées, mais qu'il ferait une nouvelle AG pour adopter les nouveaux tantièmes. Ce à quoi je ne crois pas du tout.
L'un des membres du CS (une dame brésilienne) veut en finir à n'importe quel prix. L'autre CS est l'un des 2 acquéreurs, c'est un gérant de SCI et son propriétaire le presse d'avancer, donc, lui aussi, suit le syndic. Je suis la seule à faire remarquer que tout cela est anormal.
Ai-je tort de vouloir voir le projet d'état descriptif ? Qu'en pensez-vous ?
Merci d'avance de vos réponses. SBS
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Édité par - nefer le 02 juin 2021 17:01:40 |
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chardon2bs
Contributeur débutant
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7
Posté - 24 juin 2021 : 11:40:40
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Bonjour, Un grand merci à tous de vos réponses et surtout à Gedehem qui a suggéré de laisser les choses en l'état. J'ai donc suivi cette bonne idée et proposé cela au CS et ils ont été d'accord. Et le syndic a suivi. La résolution est donc renvoyée aux calendes grecques.
D'autant plus facilement que certains propriétaires souhaitent résilier l'abonnement Climespace. Ce qui rendrait ces caves inutiles. Donc, ils font des travaux pour tenter d'améliorer ce qui ne marche pas. Et on en reparle dans 2 ans. |
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achat caves privatives par le SdC et cession PC 
