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 Posté - 26 févr. 2021 : 19:45:04
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La portée juridique des réponses ministérielles aux questions des parlementaires n’engagent absolument pas les magistrats (hiérarchie des normes).
Je continue de penser que, dans l’intervalle entre la convocation et l’AG, la comptabilité du SDC est ouverte à tout copropriétaire.
En cas de réticence du syndic, opposez lui les dispositions et la jurisprudence communiqués ci-dessus, afin qu’il vous transmette les relevés bancaires.
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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JPM
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 Posté - 26 févr. 2021 : 19:58:16
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C'est votre droit mais vous n'avez pas le droit de présenter comme règle de droit un avis qui est clairement contredit par une association de consommateurs.
Au surplus, dans ce cas, le ministère n'est pas appelé à donner son interprétation d'une disposition contestable. Il est 19 h 57, c'est une vérité première.
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Posté - 27 févr. 2021 : 01:03:01
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Le tribunal de Paris est chargé de dire le droit, pour ma part, je ne pense pas que ce soit le cas pour une association de consommateurs.
Ceci Ă©tant dit, la dite association ne vient pas me contredire. Bien au contraire. Relisez la page.
Alors que vous interprétez la loi, moi je ne fais que citer une décision rendue par une chambre spécialisé en copropriété. |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 févr. 2021 : 15:57:02
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Il faut voir les choses en face.
Le contrôle des pièces justificatives des charges par le copropriétaires n’existait pas à l’origine dans la loi de 65, réservé au seul CS. Il n’a été rendu possible que depuis le 1er janvier 1985 1986.
20 ans pour cette Ă©volution.
L’objectif de cette réforme : permettre aux copropriétaires de contrôler « le bien fondé des charges réclamées par le syndic durant l’exercice comptable, étant entendu que la liste du nouvel art.18-1 est purement indicative, et non exhaustive. » (Dalloz 2004)
On voit bien alors que les restrictions qui ont pu être posées ici où là par certains n’ont pas de fondement juridique.
Combien de CS pratiquent effectivement un 'contrôle des comptes', au moins annuel avant l'AG, ou comme cela devrait être, périodiquement chaque trimestre ?
Combien, avec toutes les pièces sous le nez, et pas durant 1 heure ?
Très peu certainement.
Quant aux copropriétaires : combien le demandent, le pratiquent réellement ?
Mettons un syndicat de 200 : 1, 3 ?
Quant à la vérification du compte bancaire …… :
On pouvait parfaitement admettre les pratiques anciennes, avant l'obligation du compte séparé (ouverture avec dispense 1986, obligatoire automatiquement 2000)
Tous les fonds des syndicats gérés étant versés sur "le compte bancaire du syndic" , on comprend que tout le monde ne pouvait y mettre son nez. Sous comptes ou pas. Il y avait même parfois confusion entre le compte professionnel du syndic et et celui des syndicats. (*)
Le compte séparé, qui est maintenant la règle et dont le syndicat est le titulaire, n'a plus aucune attache avec le syndic. Il est (il n’est que) le mandataire du compte bancaire, et qui plus est à durée déterminée.
Les pratiques anciennes, dont sait qu'elles ont la vie dure, n'ont plus leur place avec ces nouvelles règles. Non seulement le CS, mais aussi les quelques rares copropriétaires qui le souhaitent, peuvent demander à vérifier le compte bancaire du syndicat, sa situation, le sort de tel règlement ou facture..
C'est dans ce sens, fondé juridiquement, que le TGI dont le jugement est rapporté plus haut a pu dire 'le droit' : " « ..., alors que les relevés périodiques de ce compte mis à disposition du conseil syndical en copie dès leur réception relevaient en outre, en dehors de la liste non limitative énoncée par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, des pièces justificatives de charges consultables par tout copropriétaire comme toutes celles relatives à la comptabilité du syndicat et à sa situation de trésorerie, ... »
Il faut s'y faire : le statut du compte bancaire a changé, les pratiques qui s'y appliquaient doivent suivre le courant.
Quant aux ministères, il en est comme pour certains praticiens : parfois en retard d'une ou 2 guerres (il y en a tant ...) 
(*) exemple de syndics (Limoges, Toulouse) partis "avec la valise" dans les années 80, les syndicats lésés étant dans l'impossibilité d'identifier ensuite les fonds provenant des divers syndicats, y compris des réserves travaux qui avaient été constituées. |
Édité par - Gédehem le 27 févr. 2021 16:23:20 |
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Posté - 27 févr. 2021 : 17:39:46
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Gédehem, je partage entièrement votre démonstration.
Il est fort probable que notre ami puisse obtenir de son syndic communication des pièces qu’il demande.
J’espère que Nausicaa reviendra vers nous pour partager le bon/mauvais déroulement de la vérification ainsi que les arguments du syndic en cas de refus.
Par ailleurs, il est aussi l’intérêt du mandataire de démontrer qu’il est disposé à coopérer et au besoin à répondre aux questions ou à se justifier, même auprès d’un copropriétaire individuel, pendant ces quelques semaines entre la convocation et l’AG.
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JPM
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Posté - 27 févr. 2021 : 17:53:31
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Le jugement évoqué concernait une question totalement différente.
Je vais faire un tour dans JPM COPRO.
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JPM
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Posté - 27 févr. 2021 : 23:20:57
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A propos de la limitation aux pièces justificatives des charges du droit d'accès et de contrôle du copropriétaire lambda, certains auteurs évoquent l'article 33 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit la remise de copies des pièces justificatives des charges et d'autres documents, sans étendre ce droit de communication aux pièces comptables et bancaires.
Il en résulte que si le copropriétaire lambda est accompagné d'un membre du conseil syndical, celui doit veiller au respect de cette limitation.
Autre observation purement pratique : la durée du contrôle des justificatifs des charges pouvant être assez longue, un contrôle corrélatif de de la comptabilité et du compte bancaire finirait par s'avérer insupportable.
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Édité par - JPM le 27 févr. 2021 23:22:35 |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 févr. 2021 : 09:50:41
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A raison, vous pointez du doigt la mise en cohérence et l'empilement des textes.
On change 3 termes ici sans voir qu'ils en contredisent 5 ailleurs.
Tel dispositif de principe posé par le loi ne peut être contredit ou restreint par son décret d'application.
Plus généralement, on voit bien ici l'évolution du droit comme il en est partout.
En 65 il n'y avait pas de CS obligatoire, ce qui passerait par une grave anomalie aujourd'hui.
Pas de vérification des comptes par les copropriétaires en 65, pas plus que de compte bancaire au nom du syndicat.
Et ici en se limitant Ă 1965, qui Ă©tait hier, ou mĂŞme avant hier en 1938 s'agissant de gestion collective.
Il faut se faire à l'idée que cette évolution, certes trop lente comme toujours, suit l'évolution de la Société.
On est passé du petit syndic du coin à de grands groupes commerciaux. Avec des frictions et questions, de type " Faut-il en rester à l'intuitu personae", ou appliquer les règles du commerce" s'agissant par exemple de fusion/absorption" ?
En 1965 les copropriétaires n'avaient aucun droit pour vérifier quoi que ce soit, les fonds étaient versés sur le compte bancaire du syndic.
En 2000 le compte bancaire est obligatoirement en nom du syndicat, les copropriétaires pouvant contrôler toutes les pièces se rapportant aux charges, dispositif renforcé en 2014.
Rien n'est immuable, figé, tout change certes petit à petit, et s'agissant ici de jeter les 2 yeux sur la tenue des comptes du syndicat, personne ne pourrait comprendre de nos jours des restrictions alors même que toute la Société s'ingénie à jouer la transparence dans tous les domaines.
Il y aurait un RGDP pour les pièces comptables, les relevés bancaires ? 
Ajout sur votre dernière observation pratique : Votre remarque concerne aussi le CS, un 'véritable' contrôle prenant effectivement beaucoup de temps. D'où le contrôle trimestriel par exemple, ou autre périodicité à convenir.
Mais ce ne peut être un argument pour rejeter par principe la possibilité de ce contrôle par les copropriétaires.
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Édité par - Gédehem le 28 févr. 2021 10:00:19 |
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Posté - 28 févr. 2021 : 11:47:08
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En 2017, les tribunaux de grande instance, d’instance et les juridictions de proximité ont été saisis de plus d’un million cinq cent mille demandes introduites au fond et en référé, dont 41 700 en matière de copropriété (3%).
Pas suffisant, pour que le Gouvernement s’intéresse à la copropriété ?
A cet égard, on ne peut que regretter l’abandon par le Gouvernement du Code de la copropriété qui nous demande clairement de nous débrouiller avec l’empilement des textes.
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Posté - 28 févr. 2021 : 11:49:09
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JPM
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Posté - 28 févr. 2021 : 15:29:23
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En 1965 la gestion par comptes bancaires séparés tenait lieu de garantie financière. Elle permettait ce que je vais appeler pour l'instant l'agrément administratif. Pas question de revenir sur le passé. Mais il serait quand même intéressant de revoir l'historique du régime Hoguet ( Loi du 2 janvier 1970 et décret d'application du 20 juillet 1972) qui n'a été établi que pour les agents immobiliers. On y a raccroché les syndics que par petits bouts de texte ajoutés.
C'est aussi faire la connaissance du Conseiller Pierre Capoulade, auteur d'une véritable somme sur le régime Hoguet avant de devenir une pierre angulaire de la doctrine.
A l'époque il existe déjà un groupement d'avocats et autres membre de la doctrine qui publiait des recommandations. Son animateur était l'avocat Albert Zurfluh dont le successeur a été l'avocat Patrice Lebatteux qui, retraité, est encore membre du GRECCO. Sa fille Agnès, avocate, est professeur à L'ICH.
L'ICH des Arts et Métiers est la seule formation citée par le décret Hoguet pour répondre aux exigences de compétence professionnelle. Elle fournit encore une bonne majorité des syndics sérieux et compétents.
Aujourd'hui on pleure après un Code de la copropriété. Les pouvoirs publics conservent un texte Hoguet périmé qui permettrait à un professionnel audacieux de faire sauter la baraque. Le Code n'est pas pour demain.
Il faut le faire ! Ce n'est pas si difficile. Il faut élaguer considérablement l'ensemble des textes beaucoup trop longs.
Un exemple : l'article 24 de la loi : Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi
et maintenant 39 lignes ! Pour les dix questions traitées il suffisait de constater qu'il n'en est pas autrement ordonné par la loi.
Un autre exemple : dans le décret la tarification de la délivrance d'état daté !!!
Il y a dans la loi et le décret matière à faire un très bon texte avec une paire de ciseaux et de la colle.
Il faut juste reprendre l'ancien texte de l'article 1 de la loi. Un droit de construire ne peut être la partie privative d'un lot transitoire. Cette partie privative est le volume superficiaire de la parcelle affectée à la construction.
Parce que les copropriétés en volumes sont étrangères à la loi de 1965 on n'ose pas parler de volumes dans nos immeubles, saut pour dire qu'une partie privative n'est finalement qu'un cube d'air La superficie est une formule centenaire de notre époque mais millénaire de l'Antiquité.
Bref ! On dérive. Un enseignement pratique quand même dans le journal d'aujourd'hui : en matière de faillite les syndicats de salariés veulent faire réduire les honoraires de administrateurs judiciaires. Le montant de la réduction irait aux salariés.
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Posté - 28 févr. 2021 : 16:42:34
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Sur le GRECCO, ne trouvez vous pas que les dernières recommandations relatives au VPC, et notamment la passerelle de l’article 25-1, sont juridiquement contestables ? Plus personne ne sait donc où il habite ? Même eux ?
https://arc-copro.fr/documentation/...se-juridique
Pour le reste, on ne peut qu’approuver vos dires, il faut revoir les textes, la copropriété mérite sa codification officielle.
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GĂ©dehem
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Posté - 28 févr. 2021 : 17:06:41
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On doit noter une affirmation trompeuse dans cet avis du GRECCO :
"...... il est recommandé d’inscrire deux fois la question, une fois à la majorité de l’article 25 et une seconde fois à la majorité de l’article 25-1."
L'art.25-1 n'édicte pas une règle de majorité.
Pour le reste, on est dans le genre bien connu du "comment faire compliqué lorsque c'est tout simple".
S'agissant d'une résolution soumise à une majorité susceptible d'ouvrir à un éventuel second vote, il suffit de prévoir un second niveau de cases de vote "Pour-Contre-Abst."..
Seconde ligne de cases qui sera biffée "sans objet" lorsqu'il n'y a pas second vote nécessaire (*)
Il est inutile de retranscrire la résolution, un amendement à la résolution étant impossible (pas de débat), le second vote éventuel ne pouvant porter QUE sur la résolution prévue.
Parfois, on se demande où "ils" vont chercher tout ça ........ 
(*) ajout : anticipation d'un Ă©ventuel second vote.
On voir ici la limite du VPC intégral pour des questions nécessitant, ou même imposant, un débat préalable. |
Édité par - Gédehem le 28 févr. 2021 17:33:32 |
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JPM
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Posté - 28 févr. 2021 : 17:37:22
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L'article25-1 précise qu'au second tour la décision est prise à la majorité simple. C'est donc un article de majorité.
Au second tour le projet de résolution doit être identique à celui présenté au premier tour, à la virgule près. |
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MIBA
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Posté - 28 févr. 2021 : 18:24:02
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Bonsoir,
Pour tenter de trouver une solution au problème du second vote dans le cas de l'application d'une "passerelle" et sans tomber dans la multiplication des lignes sur le bulletin de vote, je propose la solution suivante :
- faire figurer dans les cases relatives aux résolutions pouvant faire l'objet d'un second vote dans la cadre dune " passerelle" un discret (*)
- mentionner en bas de page : (*) en cas de deuxième vote par application de l'article 25.1 et si ce deuxième vote est différent du premier, alors :
1)tracer une ligne horizontale séparant en deux les cases réservées au vote ,
2) inscrire votre premier vote dans l'une des cases supérieures,
3) inscrire votre second vote dans l'une des cases inférieures.
Cela permettrait de respecter les règles sans trop compliquer le bulletin, d'autant que ce cas de double vote différent est plutôt exceptionnel.
Cela éviterait de perturber le "copropriétaire moyen" qui , n'étant pas trop au fait des subtilités de loi de 65, ne comprendrait pas pourquoi les cases pour voter sont multipliées.
Je compte proposer dans quelques jours cette façon de faire à notre syndic qui nous ( le CS) a soumis un projet de bulletin de vote ignorant les passerelles, alors qu'il y a plusieurs résolutions article 25.
Merci d'avance Ă ceux qui me feront part de leur avis. |
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GĂ©dehem
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Posté - 28 févr. 2021 : 20:57:44
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Hum .... entre le fractionnement des cases et la ligne de cases supplémentaires, où est la différence ?
L'important est l'explication que vous indiquez en (*), à mentionner sous la ligne du 1er vote (art.25 ou 26) : vote identique, vote différent , etc ...
L'article25-1 précise qu'au second tour la décision est prise à la majorité simple. C'est donc un article de majorité.
Soyons précis : 25-1 ne fixe pas une nouvelle règle de majorité.
Ce que souligne les "Informations rapides de la copropriété", qui parle très justement de "passerelle de majorité", s'agissant pour cet article de fixer une "passerelle conditionnelle" permettant l'organisation d'un second tour.
Cela étant, ce point est très accessoire au regard de la difficulté soulevée lors d'un vote par correspondance. |
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Sunbird
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Posté - 01 mars 2021 : 12:34:05
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La loi impose des contraintes au formulaire, s'aventurer à mettre des * c'est le meilleur moyen d'avoir des problèmes.
On met le vote à l'article 25, et la résolution suivante on met l'article 24, aux copropriétaires de lire l'ODJ.
Idem avec la passerelle du 26-1.
Par contre au syndic de rédiger un ODJ suffisamment explicite et respectueux de la loi. |
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