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Jany2718
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 Posté - 25 déc. 2018 : 18:31:55
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Bonjour ,
La résolution d’une AG ayant décidé certains travaux relativement importants, approuve, par un seul vote, l’entreprise et son devis, les conditions d’un maître d’œuvre, sans qu’il y ait eu délibération ni résolution sur le principe de retenir ou pas
- l’assistance d’un architecte ) : 9% HT/HT ,
- celles d’un coordonnateur SPS (2 ,50%),
- celle du syndic (3% … ?, indiquant curieusement "ramenés à 3% " ! ),
- et plus étonnant on y trouve la mention selon laquelle l’assurance DO, ne sera pas souscrite !
Cette résolution est-elle régulière ? ne s’agit-il pas d’un vote bloqué ?
Bien qu’il s’agisse d’un chantier unique, ne fallait-il pas un vote séparé pour chaque prestation et son coût, avec en principe mise en concurrence y compris pour le maître d’œuvre et aussi pour l’assurance DO ?
jurisprudence sur les conditions des exceptions éventuelles à l'interdiction des votes bloqués ?
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Copro112
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France
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Posté - 26 déc. 2018 : 13:08:55
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Tous ces montants auraient dû faire l'objet de résolutions séparées.
On peut être d'accord avec l'assistance d'un architecte et ne pas être d'accord avec la rémunération du syndic (qui peut toujours être négociée en A.G.), par exemple.
Le choix du coordinateur SPS est légèrement à part puisque sa présence peut de révéler obligatoire dans certains cas. Avec sanction financière en cas d'absence alors qu'il aurait fallu qu'il y en ait un.
Quant à la D.O., le rédacteur de la résolution commet une grave erreur en déclarant qu'elle ne sera pas souscrite.
Pourquoi ? Parce qu'il se base sur le fait que chaque entreprise souscrit sa propre D.O. et qu'en cas de problème, c'est la D.O. de l'entreprise qui interviendra.
Mais quand on sait avec quelle facilité certains entrepreneurs mettent la clé sous la porte pour échapper à leur obligation, pour ouvrir une autre entreprise 2 rues plus loin, que fait la copropriété si cet entrepreneur défaillant n'avait pas souscrit une D.O. générale pour son entreprise ? La copropriété en sera de sa poche !
Vouloir faire des économies sur tout peut coûter très cher à la copropriété.
Enfin, les charges étant calculées "toutes taxes", la résolution aurait dû spécifier ttc et non ht. |
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| Chaque gilet jaune a un chômeur sur la conscience. |
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Sunbird
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 Posté - 26 déc. 2018 : 13:10:38
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Il fallait un vote séparé pour :
travaux
architecte
SPS
Syndic
et DO qui est plus que souhaitable dans ce type de travaux
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Sunbird
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Posté - 26 déc. 2018 : 14:28:04
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Une DO ce n'est pas une décennale.
C'est au SDC de souscrire la DO. |
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Posté - 27 déc. 2018 : 11:09:49
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Nous ne comprenons pas bien comment on peut voter en même temps le recours à un architecte et le montant des travaux : à quoi a servi l'architecte à ce stade et à quoi va-t-il servir ?
Les travaux avec architecte doivent être votés par deux assemblées distinctes :
- une pour voter le contrat de maîtrise d'œuvre de l'architecte, dont la phase de conception, établissement du descriptif des travaux et conduite de l'appel d'offres préalable au vote des travaux représente 60% environ de la prestation de maîtrise d'œuvre,
- une pour voter les travaux, le choix de l'entreprise suite à l'appel d'offres et tout le reste !
Faire comme ça a été fait réduit le rôle de l'architecte à une simple assistance à la surveillance des travaux, et ne vaut certainement pas 9% , mais au plus 2 à 3% ! Vous êtes donc victimes d'une arnaque, et le mode d'adoption des décisions n'est qu'un aspect très marginal de votre problème !
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Édité par - rédaction Universimmo le 27 déc. 2018 11:10:30 |
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JPM
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Posté - 04 janv. 2019 : 09:51:57
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Il doit y avoir débat sur chaque point, sans aucun doute
Ce qui n'interdit pas un vote bloqué !
Sic pour la désignation du syndic, la durée du mandat et le contrat.
Le syndic présente un bloc, il faut voter sur un bloc.
Passage en force ? le candidat syndic veut trois ans et l'adoption de son contrat.
Si l'assemblée adopte le contrat mais pour un an, le candidat s'en va et le syndicat n'a pas de syndic.
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Posté - 05 janv. 2019 : 11:43:09
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Mais on ne peut pas voter les travaux tant que l'archi ou le maître d'œuvre n'a pas fait sont travail : on voterait sur quoi ?
Et on ne peut faire travailler un archi ou un maître d'œuvre sans décision d'AG car ça peut engendrer potentiellement un coût sec... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 janv. 2019 : 14:19:14
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Ma réponse concerne bien entendu le vote des travaux sur des propositions précises et non pas la désignation de l'architecte pour la réalisation d'une étude de ravalement.
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Jany2718
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Posté - 05 janv. 2019 : 18:23:22
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En principe une résolution qui concerne plusieurs entreprises ou interlocuteurs distincts devrait être impossible car caractérise un vote bloqué.
Ainsi pour des travaux, il faudrait déjà un vote séparé pour savoir si'on souhaite avoir l'avis d'un architecte , et si oui ,un autre votre pour choisir l'architecte ( mise en concurrence) , etc ...et encore un vote distinct pour fixer la commission éventuelle du syndic, et un autre pour l'opportunité de l'assurance DO , et une autre pour le choix de l'assureur ( mise en concurrence), etc..
On peut sans doute admettre comme régulier un vote unique portant sur diverses dispositions mais ne concernant qu'un seul interlocuteur : le stipulant dans le contrat envisagé. |
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JPM
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Posté - 05 janv. 2019 : 22:41:51
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citation: un autre pour l'opportunité de l'assurance DO
Il n'y a pas à voter sur ce point. En fonction de la nature des travaux, elle est obligatoire ou pas.
On peut voter sur le choix de l'assureur.
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Jany2718
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Posté - 06 janv. 2019 : 00:52:27
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oui , mais cette "obligation" est sans portée dès lors qu'il n'existe aucune sanction en cas de refus par l'AG de souscrire cette assurance. La seule conséquence étant que le SDC devra faire son affaire de poursuivre elle-même l'entreprise en cas de problème ou d'assumer les consequences en cas de disparition de l'entreprise... Mais l'entreprise étant elle-même assurée ( RC construction) le seul problème pour le SDC serait de devoir financer la procédure diligentée contre l'entreprise mise en cause éventuellement. Il est donc important de bien vérifier l'existence d'une assurance en cours pour l'entreprise, et moins important dans ce cas, de renoncer à la souscription d'une assurance DO, très onéreuse en proportion de la valeur du chantier pour les petits chantiers, ne présentant en général aucun risque. |
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JPM
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Posté - 06 janv. 2019 : 07:46:36
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Jany 2718 citation: oui , mais cette "obligation" est sans portée dès lors qu'il n'existe aucune sanction en cas de refus par l'AG de souscrire cette assurance.
L'article L 243-3 alinéa 2 du Code des assurances est clair :
Quiconque contrevient aux dispositions des articles L 241-1 à L 242-1 du présent code sera puni d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de 75 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement.
Cela n'est pas une sanction d'après vous ?
Ajoutez y les sanctions civiles.
Ici comme dans bien d'autres cas il y a une sanction spécifique
Dans tous les autres cas il n'y a pas de sanction spécifique mais le non respect d'une prescription légale ou règlementaire peut toujours être sanctionné au titre de la responsabilité civile.
Si la cour de l'immeuble n'est pas été déneigée, le concierge et le syndic ne vont pas en prison mais leur responsabilité est engagée si Dupont fit une chute et se blesse.
Le refus de l'assemblée de souscrire une assurance DO ne dégage pas le syndic de sa responsabilité.
Il ne doit pas commander les travaux. Il doit signaler ce refus au Procureur de la République.
Autant dire que le PV de l'assemblée doit indiquer qu'il a informé les copropriétaires du caractère obligatoire de l'assurance DO.
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Posté - 06 janv. 2019 : 09:54:59
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D'autre part, un nouveau copro postérieur à la décision de l'AG de ne pas souscrire cette DO, pourrait se retourner contre le syndicat en arguant qu'il doit payer peut-être participer à des frais de justice, alors qu'il a acheté sans connaitre cette résolution. |
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Jany2718
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Posté - 06 janv. 2019 : 12:20:36
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OK, bien vu ! mais je serai bien curieux de voir la jurisprudence à cet égard et de voir s'il existe un juge ayant condamné un sdc à 75 000 Euros pour avoir fait le ravalement intérieur d'une cage d'escalier qui aurait disons 15 000 euros audit SDC sans l'assurance DO. On peut même se demander s'il ne s'agit pas d'une erreur, et que la sanction de devait pas plutôt viser l'entreprise qui n'aurait pas souscrit l'assurance garantissant sa RC.
Pour être cohérent et logique, on peut se demander pourquoi le législateur n'a pas prévu la même obligation d'assurance (et la même sanction) pour les usagers de transports publics ... |
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Jany2718
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Posté - 06 janv. 2019 : 12:56:44
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Attention , l'obligation en question pour le maître d'ouvrage ( et donc la sanction... que je trouve plutôt lourde,en effet puisque la sanction du L243-3 du CA n'est même pas conditionnée à l'existence d'un dommage ...!) ne concerne que les travaux de "construction" et non les travaux portant sur le bâtiment en général ( ravalement, plomberie, menuiserie, peinture, etc...) ce que les syndics , les assureurs et les intermédiaires d'assureurs omettent soigneusement de préciser aux gentils gogos que sont la plupart des copropriétaires |
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JPM
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Posté - 06 janv. 2019 : 13:40:39
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Cher Jany, Cessez de donner des cours ! Vous n'y connaissez rien !
Ce n'est pas infamant.
Avec : citation: On peut même se demander s'il ne s'agit pas d'une erreur, et que la sanction de devait pas plutôt viser l'entreprise qui n'aurait pas souscrit l'assurance garantissant sa RC.
L'assurance de DO incombe au maître d'ouvrage
Celui ci doit vérifier que l'entrepreneur détient bien les garanties indiquées dans le devis.
et siur : citation: OK, bien vu ! mais je serai bien curieux de voir la jurisprudence à cet égard et de voir s'il existe un juge ayant condamné un sdc à 75 000 Euros pour avoir fait le ravalement intérieur d'une cage d'escalier qui aurait disons 15 000 euros audit SDC sans l'assurance DO
Mal visé ! Le ravalement intérieur d'une cage d'escalier ne comporte pas de garantie décennale. Donc pas d'assurance DO nécessaire.
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Jany2718
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Posté - 06 janv. 2019 : 14:10:28
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C'est quand même "dur" la prison pour un maître d 'ouvrage qui aurait fait construire sans souscrire l'assurance DO , sans même avoir subi aucun dommage ! car en effet la sanction ( 75 000 euros ou 6 mois de prison !...) n'est pas conditionnée à la survenance d'un dommage ! Cela devrait pourtant être évident ou au moins justifier cette observation bien compréhensible .
En tout état de cause la discussion a fortement dévié, comme souvent...
car le sujet était le vote bloqué et non l'assurance DO. |
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JPM
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Posté - 06 janv. 2019 : 14:35:19
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Pourquoi citation: sans même avoir subi aucun dommage ?
Il faut attendre dix ans pour savoir s'il y a eu dommage
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Jany2718
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Posté - 06 janv. 2019 : 14:56:51
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citation: Initialement posté par JPMPourquoi citation: sans même avoir subi aucun dommage ? Il faut attendre dix ans pour savoir s'il y a eu dommage
mais cela ne change rien : selon L243-3 :"Quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code sera puni d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de 75 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement." il a bel et bien été prévu cette sanction pour le maître d'ouvrage uniquement sur le fondement de l'absence d'assurance DO lors d'une construction...
avec L242-1 en ces termes :"Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, (...)"...
Force est de constater que la sanction prévue au L243-3 est applicable sur la base du simple défaut d'assurance et aucunement conditionnée à un dommage... c'est cela qui mérite au moins l'étonnement, sachant que celui qui construit lui-même de ses mains son logement, échappe à la sanction... semble-t-il, selon le 2ème alinéa du L243-3 : "Les dispositions de l'alinéa précédent ne s'appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint."... |
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Sunbird
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Posté - 07 janv. 2019 : 09:33:58
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@ Jany2718
" avoir fait le ravalement intérieur d'une cage d'escalier"
L'obligation de DO dépend du type de travaux. Les travaux que vous citez ne demande pas de DO.
Pour le reste il est vrai que la question ne concernait pas le DO mais un vote bloqué. Réponse donnée dès le début. |
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Vote bloqué en principe interdit . Dérogations ? 
