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andre78fr
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 Posté - 05 sept. 2018 : 19:04:05
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Un lotissement peut-être en copropriété ou en ASL mais l'association loi 1901 n'est pas une forme habituelle ou normale...
A mon avis il y a confusion ici entre une ASL ou Association Syndicale Libre qui est une association de propriétaires (cf. ordonnance 2004 et sur le site de hes : https://www.droit-immo.com/?Les-Ass...s-de&lang=fr) qui n'a rien à voir avec les associations loi 1901... parmi les différences l'obligation d'être membre de l'ASL !
Pourrait-on simplifier ces différents régimes ? Oui sans doute :D |
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hes
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 22
Posté - 05 sept. 2018 : 19:28:14
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Bonjour
Je précise donc mon propos.
Loi du 10 juillet 1965 a vocation (légale et d'ordre public) à régir tout élément commun à plusieurs propriétés, (voie commune, réseaux d'évacuation, bassin de rétention, etc etc ), même en dehors de la situation classique de l'immeuble divisé en lots privatifs / partie communes que nous connaissons tous.
Exception : "une convention contraire créant une organisation différente"
La jurisprudence demande que cette convention dispose
1. d'un organe de gestion habilité à agir au nom des propriétaires
2. d'un système de décision majoritaire qui s'impose à tous, même aux opposants.
a) => les Associations Syndicales de la loi du 21 juin 1865 puis de l'Ordonnance du 1er juillet 2004, pas de problème.
b) => les Unions de Syndicats de la Loi du 10 juillet 1965, pas de problème tant qu'elle fonctionne
=> toute autre organisation fonctionnant selon les principes d'une ASP ou d'une UDS ok, tant
pour le groupe b) : on peut toujours se retirer d'une UDS (sauf une exception sans rapport ici) ou d'une convention (interdiction des engements perpétuels). Si retrait => retour au régime de la copropriété.
Or les associations de 1901
n'ont pas pour objet de gérer des biens immobiliers communs.
n'ont aucun moyen d'imposer leurs décisions au adhérents qui peuvent partir et cesser de payer leur cotisation.
Elles ne peuvent donc être considérée comme une "organisation différente" permettant de déroger au régime de la copropriété.
Sur l'Arrêt de la Cour de Cass n° 07-19173 :
La Cour de Cassation n'explique pas clairement les enjeux précédemment exposés. Toutefois, elle casse la décision de la Cour d'Appel qui avait considéré l'Association de 1901 recevable à agir pour faire respecter le Cahier des Charges sans justifier à quel titre (à mon avis il n'y en avait aucun).
L'Association agissait d'ailleurs conjointement avec des colotis, donc la capacité personnelle à agir en respoect du Cahier des Charges est incontestable.
Je n'ai pas vu que l'Arrêt parle de la loi de 1965. |
Édité par - hes le 05 sept. 2018 20:03:43 |
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roger98
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23
Posté - 05 sept. 2018 : 19:48:50
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Bonsoir hes,
J’avais indiqué cette cassation pour montrer qu’una Association 1901 était reconnue en immobilier.
Pour ce qui est de la référence à la loi de 1965 pour les lotissements voir:
cassation du 15 decembre1993 n° 91-12645
Pouvez vous me préciser les cassations dont vous faites allusion.
Merci |
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hes
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24
Posté - 05 sept. 2018 : 20:07:39
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L'Arrêt 07-19173 que vous citez, roger98, NE RECONNAIT PAS l'Association 1901 comme recevable à agir et CASSE la décision très hasardeuse de la Cour de Saint Denis de la Réunion. |
Édité par - hes le 05 sept. 2018 20:08:00 |
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roger98
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25
Posté - 05 sept. 2018 : 20:49:12
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Si il y a une cassation partielle, Ce n’est pas parce que l’association n’est pas reconnue, mais parce que le président n’a pas prouvé qu’il était habilité à ester
Cette association 1901 a bien été déclarée, la publication a été faite et a été condamnée aux dépens et renvoyée devant la cour d’appel ce qui ne serait pas possible si l’association n’etait Pas reconnue comme personne morale et juridique. |
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andre78fr
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26
Posté - 05 sept. 2018 : 21:14:39
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L'arrêt rappelle l'objet de l'association 1901 : "l'objet de cette association est de regrouper les locataires et copropriétaires du lotissement, de se positionner comme partenaire des instances impliquées dans la gestion des espaces collectifs du lotissement et d'agir contre toute forme de nuisance préjudiciable à la tranquillité des lieux"...
et il évoque ensuite deux fois l'ASL : "les époux B... ne peuvent de bonne foi affirmer que les biens communs indivis sont restés la propriété de la commune qui se propose de céder pour 1 euro symbolique ces biens communs à une association syndicale libre à créer..."
"faute de constitution d'une association syndicale conformément aux dispositions des articles R.315-6 et R.315-8 du Code de l'urbanisme, les espaces communs du lotissement étaient restés la propriété du lotisseur,"
Evidemment que l'association existe et qu'on la retrouve au Journal Officiel des Associations, la question est de savoir si elle peut devenir propriétaire de la voirie pour en assumer la gestion et l'entretien... et déroger ainsi à l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 comme l'ASL... a priori non ! |
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JPM
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27
 Posté - 05 sept. 2018 : 23:11:42
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Il arrive que des copropriétaires constituent une association de défense des copropriétaires de la résidence des Fleurs, de type 1901.
Cette association peut à la rigueur avoir pour objet de favoriser la formation des copropriétaires à devenir membres du conseil syndical mais elle ne peut en rien intervenir dans la gestion de la copropriété.
La loi de 1901 ne présente aucun intérêt puisque l'obligation d'adhérer et l'interdiction de démissionner sont prohibées.
Les unions de syndicats sont aussi affectées du même vice (possibilité de sortir) par suite d'une bourde manifeste (confusion avec les unions coopératives qui ne pratiquent que l'assistance à la gestion). Il y a des propositions pour remédier à cette bourde.
Il y a une panoplie suffisante d'organisations pour que l'on n'aille pas chercher midi à quatorze heures.
Dans le midi la communauté immobilière n'est rien d'autre qu'une copropriété.
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Édité par - JPM le 05 sept. 2018 23:12:36 |
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roger98
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28
Posté - 06 sept. 2018 : 06:00:23
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Bonjour à Tous
Merci pour vos réponses. Pour le commentaire de JPM il s’agit de copropriétaires qui ont créé en parallèle de leur copropriété une association 1901
Dans mon cas, à la création du lotissement les propriétaires ont directement créé une association 1901 et rien d’autre au lieu d’une ASL ou copropriété beaucoup plus logiques. (grosse erreur)
C’est le fond d’un des problèmes car on peut démissionner tout en restant dans le périmètre du lotissement car il n’y a pas de droit réel sur le lot.
Mais les commentaires se sont éloignés du sujet principal du mélange de comptabilité |
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JPM
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29
Posté - 06 sept. 2018 : 09:41:54
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Voyez d'abord si les documents du lotissement ne prescrivent pas impérativement une ASL
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roger98
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Posté - 06 sept. 2018 : 10:07:10
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Bonjour JPM,
Le texte des statuts est vague et ne fait pas mention de la forme juridique, il est dit:" il sera créé une association qui aura pour objet l’entretien de la route principale " .
Il est bien dit que les propriétaires en font partie sans exception et que l’on ne peut pas en sortir tant que l’on est propriétaire.mais ce sont des clauses abusives en loi 1901 puisque l’ASL n’a pas été créée
Le copier coller manifeste de ces statuts a effectivement des allures d’ASL mais celle ci a été enregistrée comme association loi 1901 par le bureau élu à l’AG constitutive , à aucun moment il n’a été fait allusion, dans le débat et dans le PV, à une ASL ou copropriété et encore moins d’une association loi 1901.
C’est le flou le plus total depuis 30 ans avec des impayés catastrophiques. |
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JPM
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Posté - 06 sept. 2018 : 11:17:14
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Seule solution : constituer l'ASL. Les conditions énoncées dans le document ne sont compatibles qu'avec l'ASL.
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roger98
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Posté - 06 sept. 2018 : 11:49:24
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JPM Se pose alors le transfert de capital qui est impossible vers une ASL.
Cela semble aussi compatible avec une copropriété avec les mêmes problèmes de transfert |
Édité par - roger98 le 06 sept. 2018 11:52:26 |
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andre78fr
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Posté - 06 sept. 2018 : 12:14:11
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La difficulté à constituer l'ASL aujourd'hui c'est d'obtenir toutes les signatures mais c'est la bonne chose à faire oui...
A clarifier quand même ; qui est propriétaire des voiries et parties communes ? Que dit le fichier immobilier ? Et quid d'une éventuelle rétrocession à la commune ? |
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roger98
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Posté - 06 sept. 2018 : 12:31:34
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Que faire si des propriétaires ne veulent pas passer en ASL?
Y a t il des moyens de pression pour avoir leur accord?
Expropriation ?
L’associ 1901 est bien propriétaire des voiries ( controlé au cadastre)
Rétrocession serait la meilleure des choses, pas sûr que la mairie exsangue accepte, beaucoup de propriétaires sont contre car ils veulent garder le caractère privé de la route pour plus de tranquillité
Pas simple du tout! |
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JPM
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Posté - 06 sept. 2018 : 14:39:28
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A ce point vous faîtes ce qui aurait dû être fait à l'époque : filer chez un bon notaire.
Le contrat d'association peut être annulé puisque certaines clauses fondamentales sont contraire à la loi de 1901.
Mécanisme en principe : l'assemblée constate la nullité de l'association et vote la création d'une association syndicale.
Il y a des problèmes que le notaire sera en mesure de régler (publicité foncière)
C'est le genre d'affaire où il peut être nécessaire de recourir à un jugement d'expédient. qui confirme une transaction entre les parties. Il a lieu lorsque deux parties ou plus qui ont conclu un accord saisissent tout de même le juge. Il s'agit d'un procès visant à constater l'accord des parties.
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hes
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Posté - 06 sept. 2018 : 14:44:13
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Le cas devient de plus en plus intéressant....
Faites ressortir l'acte de transfert de propriété de la voirie, vous aurez peut être une surprise.
Les indications du cadastre n'ont aucune force probante.
Depuis 1959, tout projet de lotissement s'accompagne obligatoirement d'un projet de constitution d'ASL.
(Exceptions pour nbr lots < 5).
Projet mentionné, normalement mais pas forcément, dans le Cahier des Charges et les actes de vente, ce qui vaut adhésion.
( Si vous les retrouvez tous, la question de la création de l'ASL est réglée)
Retrouvez le dossier de création du Lotissement, il y a peut être des accords avec la Mairie concernant la rétrocession.
En toutes hypothèses, si pas d'ASL => le régime de la Copropriété s'applique, peu importe le propriétaire de la voirie.
La loi de 1965 a voulu supprimer les vides juridiques.
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Édité par - hes le 06 sept. 2018 14:46:28 |
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JPM
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Posté - 06 sept. 2018 : 14:50:02
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Le régime de la copropriété ne peut s'appliquer puisque l'association est propriétaire de la route dans le livre foncier.
Pas d'autre solution que de substituer à l'association 1901 dont les statuts sont illicites une ASL dont les statuts seront conformes aux conventions initiales
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hes
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Posté - 06 sept. 2018 : 15:42:32
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L'alinéa 2 de l'Article 1 de la Loi du 10 juillet 1965 s'applique indépendamment de la question de la propriété. |
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roger98
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Posté - 07 sept. 2018 : 01:14:21
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Merci pour le développement de ce sujet ( dans le sujet) si ce n’était pas si énergivore ce problème (presque académique) serait vraiment très " palpitant".
Pour ma part je pense effectivement que la loi de 1965 pourrait se substituer à l’association 1901.
Je vais grappiller les bonnes idées des uns et des autres, consultation d’un notaire, consultation d’un avocat pour jugement d’expédient, archives urbanisme etc
Je pensais aussi à une autre solution, faire intervenir un administrateur provisoire nommé par un juge pour effectuer la transformation Association 1901 vers Syndicat 1965 ou AFUL
Cordialement |
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JPM
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Posté - 07 sept. 2018 : 01:35:48
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Vous vous obstinez à adopter une solution qui n'est pas celle s'imposant de toute évidence.
C'est bien entendu votre droit.
Vous vous obstinez surtout à écarter la consultation d'un notaire dont c'est me métier.
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Comptabilité ASL 
