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Viviane
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4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

 41 Posté - 09 mai 2018 :  18:02:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Pour viviane : la loi ne dit pas qu'il est interdit de faire un rapport financier !!


Ca tombe bien, vu que moi non plus, je le dis pas... je dis que c'est PAS obligatoire...

Vous avez vraiment un GROS souci avec les interdictions et obligations.... c'est pas parce que quelque chose n'est PAS OBLIGATOIRE que c'est INTERDIT... C'est pas obligatoire de mettre une pièce sous l'oreiller si votre môme perd une dent, mais ça veut pas dire que c'est interdit...

Et nous on fera surement pas un "rapport financier", ce qui a un sens précis, et qui est le job du dirigeant dans une asso, par exemple, dirigeant que le CS n'est pas, et asso 1901 que le syndicat n'est pas..

Mais si on a des choses à dire sur la compta et les finances, on s'en privera pas non plus, comme sur absolument n'importe quel sujet intéressant le syndicat... le contenu du rapport varie donc considérablement suivant les années.

Et non on dit pas dans le rapport du CS, transmis au syndic avant qu'il envoie les convocs, s'il faut ou pas approuver les comptes. On y donne nos réserves s'il en reste, et on attend d'être surs que les pièces jointes aux convocs sont bien celles qui nous ont été soumises et/ou ont bien été modifiées comme demandé. Donc s'il faut ou pas approuver les comptes, on le dit à l'AG, oralement.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 09 mai 2018 18:35:23

kelletik
Nouveau Membre

29 message(s)
Statut: kelletik est déconnecté

Revenir en haut de la page 42 Posté - 09 mai 2018 :  19:45:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Viviane

citation:
Si je ne me trompe pas, la constitution normale d'un dossier consiste à..., disons 15 minutes de travail.

+tous les appels de fonds, plus les MED et courriers de relance + éventuellement les correspondances, les échéanciers……. .....Pour le dernier dossier, perso ça m’a pris plusieurs heures …. Ce sera au juge de décider si les diligences sont ou pas « exceptionnelles »

Oui mais ce groupe facture systématiquement des diligences exceptionnelles, y compris pour des dossiers avec 2 trimestres de retard où le travail est tout ce qu'il y a de plus basique et si le juge tranche qu'elles ne sont pas exceptionnelles, c'est pour le syndicat ! Dans les 2 cas, c'est tout bénèf pour le syndic !
citation:
Initialement posté par Viviane


citation:
je me souviens d'au moins un syndic qui a été condamné en 1ier ressort pour cette facturation
(…)
Ce syndic n'a pas fait appel sur les conseils de son avocat pour cause perdue d'avance.

Pas en premier mais dernier ressort, (...)

Non, vous avez mal lu, je dis que le syndic que je connais a été condamné en 2014 ou 2015 sur la base d'une jurisprudence issue de la Cour de cassation en 2005, pour avoir facturé un état daté à son copropriétaire.


citation:
Pour le reste, je comprends pas très bien tous vos arguments, en fait. L’article 10-1 + contrat-type définissent ce qui est facturable par le syndic privativement, le pré-état daté n’en fait pas partie. En cas de litige le juge tranche, point.

Oui, comme vous dites, en cas de litige, et comme les copropriétaires ne savent pas que le pré état daté n'est pas facturable, il n'y a pas de litige et même quand ils le savent, aller devant le juge pour 200 euros, personne ne le fait, il n'y a donc toujours pas de litige et c'est bien fort de ce constat que ces syndics perpétuent impunément la tradition.
Et puis, il n'y a pas que les juges dans la vie. Ma question consistait plutôt à connaître les moyens de ne pas en arriver là. Par exemple, en exerçant une pression sur le CS dont il ressort qu'il est bien le contrôleur de ce type de facturation afin qu'il exige du syndic le retrait de ce qui n'est pas facturable (mais visiblement tout le monde ici ne partage pas la même vision de ce qui doit l'être). Autre exemple : pourrait-il être efficace de demander au syndic par lettre de me confirmer par écrit les propos qu'il a tenu en AG à toutes fins utiles ?
...

ribouldingue
Pilier de forums



17238 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 43 Posté - 09 mai 2018 :  20:29:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On dérive beaucoup


Sur le compte redu d'activité, la loi n'oblige a rien, et ne pénalise en rien s'il n'existe pas. On peut apres gloser sur son contenu, mais juridiquement cela ne sert à rien, c'est juste une discussion.

Que le syndic de kelletik ait été condamné pou avoir fait payé un état prédaté ou pour avoir tué son chien n'a rien à voir avec l'histoire exposée, et n'est pas un argument pour l'empêcher de facturer des relance et forcément de prendre des honoraires qui doivent être défini au contrat s'il passe le dossier en procédure judiciaire.

Édité par - ribouldingue le 09 mai 2018 20:38:49

Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 44 Posté - 09 mai 2018 :  21:09:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

citation:
Et puis, il n'y a pas que les juges dans la vie. Ma question consistait plutôt à connaître les moyens de ne pas en arriver là.

Kelletick, si ce que vous voulez c'est des recettes, il n'y en a en pas.

Il n'a pas de "recette" pour empêcher un syndic de surfacturer. Sauf la peur de perdre son mandat.

Comme il n'y en a pas pour obliger un copro à payer, ou un CS à contrôler le syndic.

Tout ce qu'il y a c'est lois, et le cas échéant des juges pour les faire respecter.

Tant que vous n'aurez pas accepté cet état de fait, qui fait que votre plus puissant pouvoir, quand passer par le juge n'en vaut pas la peine, c'est de convaincre l'AG, vous vous épuiserez à échafauder des stratégies inutiles, vous vous cognerez la tête contre les murs, et vous passerez pour l'em*****ur de service.

Donc si des gens se laissent carotter 200€ de pré-état daté, c'est leur problème, 200€ sur le prix d'un lot, ils sont pas non plus en danger de mort que vous deviez vous croire obligé de les sauver. Vous êtes pas zorro.
Par contre, s'ils refusent de payer et que le syndic veut faire payer le syndicat, c'est une autre histoire.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 09 mai 2018 21:36:39

kelletik
Nouveau Membre

29 message(s)
Statut: kelletik est déconnecté

Revenir en haut de la page 45 Posté - 09 mai 2018 :  22:58:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Viviane pour vos conseils, et oui les recettes c'est bien pratique pour les gens qui ne savent pas faire la cuisine et au regard des questions qui sont posées sur ce forum, j'ai bien l'impression que nous avons tous cet objectif en commun.
Connaître les aliments, les lois, savoir comment les utiliser, les recettes, avec quels outils, les lettres, le CS, les juges...
Je dispose maintenant de quelques réponses et même si elles ont parfois été divergentes selon les contributeurs, je construirai ma stratégie avec mais ne m'en voulez pas si je cherche la précision car s'il y ait un domaine où il ne faut pas se tromper sur les termes, c'est bien le domaine juridique !
Par ailleurs, je vous remercie pour le qualificatif qui je l'admets, est aujourd'hui beaucoup plus souvent attribué dans notre belle société, à celui qui veut faire appliquer la loi qu'à celui qui l'enfreint, je ne m'en offusquerai donc certainement pas et je rajouterais même, qu'il n'y a à peu près que ce genre d'em*****urs, qui a permis à l'humanité d'évoluer. En ce qui me concerne, je vais déjà me limiter aux moutons de ma copropriété bien que ce soit plus le loup qui m'intéresse...

JPM
Modérateur

8598 message(s)
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Revenir en haut de la page 46 Posté - 10 mai 2018 :  02:06:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Ribouldingue :
citation:
Sur le compte redu d'activité, la loi n'oblige a rien, et ne pénalise en rien s'il n'existe pas. On peut apres gloser sur son contenu, mais juridiquement cela ne sert à rien, c'est juste une discussion.


C'est une affirmation un peu rapide.

L'article 22 al 2 du décret de 1967 crée une obligation. Qu'elle ne soit assortie d'aucune sanction spécifique n'exclut pas la possibilité d'une sanction de droit commun.

L'existence d'un détournement de fonds manifeste par le syndic ne pouvant échapper à une personne avisée et qui n'aurait été signalé par le conseil syndical établit la réalité d'une faute et a fortiori s'il est constaté que le conseil syndical n'a rien contrôlé du tout.

De même l'omission de jonction à la convocation du rapport du conseil syndical ne figure dans l'article 11 que pour l'information des copropriétaires en II.

L'omission de documents visés en I entraîne l'annulabilité de plein droit

L'omission de documents visés en II peut entraîner l'annulabilité mais il faut rapporter la preuve d'un préjudice.

Voir sur ce point Code Lexisnexis sous article D 11 n° 39.

L'arrêt Cass 08 octobre 2008 n° 07-15732 n'écarte l'annulation qu'en raison du fait que les copropriétaires ont pu avoir connaissance des informations nécessaires en un autre document joint à la convocation.







Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

8598 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 47 Posté - 10 mai 2018 :  02:21:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Je rectifie : Cass 08 octobre 2008 n° 07-15730

On lit :

citation:
Mais attendu qu'ayant relevé que l'inobservation de l'article 11, 6°, du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction alors applicable, n'était pas sanctionnée, que dans la mesure où les copropriétaires avaient été régulièrement informés des conditions essentielles du contrat proposé puisqu'il résultait des pièces régulièrement produites que le projet de contrat était joint à la convocation, il n'était pas établi que l'absence d'information sur l'avis du conseil syndical eût pu fausser la décision prise et exactement retenu que la décision de nommer un syndic et celle d'approuver son contrat, formant un tout indivisible, pouvaient faire l'objet d'un vote unique, la décision de renouveler le mandat du syndic comme en l'espèce supposant l'accord des copropriétaires sur les conditions du contrat proposé et en particulier sur la rémunération demandée, la cour d'appel qui a souverainement relevé que ces copropriétaires ne pouvaient valablement soutenir que la décision n° 2-1 de l'assemblée générale du 20 mars 2003 n'était qu'un vote de principe sans valeur juridique, a pu déduire de ces seuls motifs que la décision n° 2-1 de l'assemblée générale du 20 mars 2003 qui n'avait fait l'objet d'aucun recours était devenue définitive ;


il n'était pas établi que l'absence d'information sur l'avis du conseil syndical eût pu fausser la décision prise

Dans le cas contraire l'annulation aurait été prononcée parce qu'il aurait été établi que l'absence d'information a pu fausser la décision prise.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 10 mai 2018 02:22:42
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