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mimiG
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 Posté - 20 févr. 2018 : 17:18:46
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Bonjour,
Nous avons un nouveau syndic depuis le 15 juin 2016.
Le 15 juin 2017, nous avons renouvelé le contrat pour 1 année et 10 jours.
Cette année 2018, nous avons décidé d'avancer la date de l'AG pour qu'elle soit plus proche de l'année comptable. l'AG est donc fixée au 15 mars 2018.
Le syndic a donc presté 9 mois seulement sur son contrat en cours.
Dans la convocation de cette nouvelle AG 2018, se trouve la résolution de la désignation de ce même syndic selon contrat joint. Ce contrat est rédigé comme suit:
" Il est conclu pour une durée de 15 mois et 10 jours. Il prendra effet le 15/3/2018 (date d'Assemblée) et prendra fin le 25/6/2019 à partir de la date d'assemblée.
Nous voilà donc dubitatifs sur la durée réelle de ce contrat.
Question 1
Ce contrat s'éteindra-t-il obligatoirement à notre AG du 15 mars 2019 ?
Question 2
Et puis, pourrons-nous aussi remettre le syndic en concurrence le 15 mars 2019, c'est à dire 2 ans et 9 mois après son élection initiale par notre copropriété ?
Mille mercis d'avance de votre aide 
Mimi
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nefer
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 Posté - 20 févr. 2018 : 17:35:28
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il y a évidemment soit une faute de frappe soit un mauvais copié collé sur la durée: vraisemblablement le syndic propose un contrat jusqu'au25/03/2019
la durée peut être modifiée en AG |
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Posté - 20 févr. 2018 : 19:42:54
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Il n'y a rien d'anormal dans la proposition : durée, date de début et date de fin sont là conformément à la loi.
Le syndic prend une précaution, car il lui parait peut-être difficile de maintenir une telle réactivité après la fin de l'exercice (supposé le 31/12)
Le 15 mars 2018, son contrat actuel prend fin et s'il est désigné à nouveau, son contrat débutera bien le 15/03/2018. |
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mimiG
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3
Posté - 20 févr. 2018 : 23:12:16
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Je pense que ni l'un ni l'autre n'avez répondu à mes 2 questions.
Je voudrais savoir ce qui va se passer le 15/3/2019... |
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andre78fr
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4
Posté - 21 févr. 2018 : 00:09:24
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Nul n'est devin !!! Ce qui se passera le 15 mars 2019 dépendra probablement de l'ordre du jour de votre AG, pour peu qu'elle se déroule effectivement ce jour là ... Si la désignation de ce syndic ou d'un autre syndic est à l'ordre du jour le mandat prendra fin et vous repartez pour un tour avec le même ou un autre.
(vous pouvez évidemment mettre en concurrence à chaque fois qu'il s'agit de désigner un syndic !!!)
Si vous ne faites rien, il restera 3 mois et 10 jours au syndic en place pour convoquer une AG avec désignation d'un syndic...
Si il ne le fait pas, vous vous retrouverez sans syndic ! |
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Sunbird
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5
Posté - 21 févr. 2018 : 09:22:54
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Pourquoi ne pas élire le syndic jusqu'au 30/06/2019. Cela permet d'organiser l'AG permettant de valider les comptes sans le risque d'avoir un syndic qui n'a plus mandat. |
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nefer
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6
Posté - 21 févr. 2018 : 09:53:48
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l'AG 2018 n'a pas encore eu lieu...donc vous ne savez pas ce qui sera voté comme résolution
je suppose que serez présent pour éclairer les copropriétaires sur la durée du mandat... |
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mimiG
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7
Posté - 21 févr. 2018 : 10:57:15
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Excusez-moi si, novice que je suis, ce n'est pas clair dans mon esprit.
Donc, si je comprends bien, la durée du prochaine contrat (débutant le 15/3/18), de 15 mois et 10 jours, ne nous engage PAS avec ce syndic au delà de la date de l'assemblée générale si, en mars 2019, nous devions élire un autre syndic ? |
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andre78fr
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8
Posté - 21 févr. 2018 : 11:15:57
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Non, la loi prévoit la révocation automatique du contrat dès l'instant où un nouveau contrat est signé (ou un nouveau mandat est donné...).
Article 18 - L.10.07.65
citation: Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. |
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mimiG
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9
Posté - 21 févr. 2018 : 11:42:49
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OK
Et cette révocation avant terme du contrat, du fait de l'élection d'un nouveau syndic en AG ordinaire (statuant sur les comptes de l'année clôturée), donne-t-elle lieu à une indemnité de rupture anticipée ? |
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andre78fr
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Posté - 21 févr. 2018 : 12:03:14
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Pas si vous précisez le contraire sur le contrat ;-) |
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Posté - 21 févr. 2018 : 12:23:56
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mimig : citation: donne-t-elle lieu à une indemnité de rupture anticipée ?
L'élection du nouveau syndic ou du sortant signifie la fin immédiate du contrat de mandat, et le départ du nouveau contrat.
Si la prochaine AG est le 15/03/2019, le contrat se terminera le 15/03/2019, peu importe si l'AG a voté un mandat jusqu'au 25/06/2019.
Vous désirez rapprocher la date de fin de contrat à la date de fin d'exercice; Mais attention, au délai. Le syndic doit clore les comptes, le CS doit vérifier les comptes du SDC et préparer l'OdJ de la prochaine AG.
Le syndic doit rédiger l'OdJ et envoyer les convocations, et il doit respecter le délai légal des 21 jours pour cela, cela demande donc de prendre aussi un délai de 4 à 6 jours pour la poste.
Si vous avez des travaux, il faut aussi recevoir les devis, car il y a obligation de les joindre à l'OdJ.
Tout cela c'est au minimum 2 à 3 mois après la date de fin de mandat.
Il n'existe aucun indemnité de rupture anticipée, car la date de fin de mandat est obligatoirement, par la loi article 18, la date de l'AG appelée à renouveler le syndic.
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nefer
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12
Posté - 21 févr. 2018 : 12:34:26
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citation: Initialement posté par andre78fr
Pas si vous précisez le contraire sur le contrat ;-)
Il n'y a rien à preciser!!!
relisez les textes réglementaires... |
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andre78fr
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13
Posté - 21 févr. 2018 : 13:21:53
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Quel texte ? Celui que j'ai cité un peu plus haut ?
La révocation du mandat est une chose mais la question des honoraires n'est pas toujours évidente, beaucoup de syndics facturent en début de trimestre et si la bonne pratique voudrait qu'on calcule un prorata temporis jusqu'à la date de l'AG et de la révocation je veux bien le texte de loi qui impose et précise tout ça !
Je donne le lien suivant en complément :
https://arc-copro.fr/documentation/...consequences |
Édité par - andre78fr le 21 févr. 2018 13:31:41 |
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Gédehem
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Posté - 21 févr. 2018 : 21:40:00
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Où l'on voit encore une fois la confusion trompeuse entre le MANDAT SOCIAL, donné au syndic et le "CONTRAT" de nature commerciale qui n'en est que la déclinaison.
Le syndic n'est pas un 'contractuel' prestataire de services. Même si cela y ressemble.
Le syndic est exclusivement un MANDATAIRE SOCIAL, c'est à dire le représentant légal d'une personne (civile) qui par elle même est "incapable" : un syndicat ne peut rien faire, ne peut agir qu'au travers de son mandataire, le syndic : ile est "la main et la voix" de la collectivité.
C'est la loi de 65, seule applicable, qui fixe la nature et la mission du mandataire du syndicat. Pas un contrat.
C'est l'AG du syndicat, seule compétente, qui fixe la durée du mandat social, sa date échéance. pas un contrat.
Le 'fameux' contrat dont il est question ne fixe rien d'autre que "les modalités particulières d'exécution du mandat donné au syndic et ses rémunérations."
Conditions d'exécution du mandat et rémunérations qui procèdent du mandat, qui en sont une déclinaison.
Ce 'contrat' n'existe pas tout seul hors d'un mandat. De la durée du mandat, que doit fixer l'AG, découle la durée des conditions fixées, des rémunérations.
Lorsque le mandat prend fin, s'éteint, les conditions fixées prennent fin aussitôt.
Il appartient donc à l'AG de fixer la durée du mandat, sa date échéance, période durant laquelle les conditions fixées par contrat s'appliqueront.
Lorsque le mandat prendra fin, à telle date, les conditions fixées qui en découlaient n'existeront plus à cette même date
Lorsqu'une AG est appelée à statuer sur la question inscrite à l'ODJ "désignation du syndic", cela entraine extinction automatique du mandat en cours.
Que le sortant soit renouvelé, alors pour un nouveau mandat, ou qu'un autre syndic concurrent soit désigné, lui aussi pour un autre mandat. Les 2 selon les conditions prévues jointes à la convocation.
Lorsque le syndic sortant seul candidat n'est pas renouvelé dans son mandat, le syndicat se retrouve aussitôt dépourvu de syndic. (*)
Ces points sont très clairement explicités L.art.17.
PS : la désignation du syndic intervenant lors d'une AG, celle annuelle, la durée du mandat, donc sa date échéance, devra prévoir une marge de sécurité : personne ne maitrise à l'avance la date de l'AG future appelée à désigner le syndic.
Dans le cas du mandat annuel, il faut prévoir une durée de 15 mois, avec une date échéance 3 mois après la date d'AG habituelle.
Il s'agit là d'un calendrier 'prévisionnel' qui ne changera rien aux règles rappelée ci-dessus.
Le syndic désigné lors de l'AG du 15.03.X pour un mandat se terminant le 30.05.Y verra son mandat s'éteindre automatiquement lors de l'AG suivante prévue le 12.04.Y et appelée à désigner le syndic.
Que le sortant soit désigné à nouveau ou qu'un autre soit désigné. Tout le monde repart pour un nouveau mandat.
On se moque ici du 'contrat' fixant les conditions du mandat passé et ses rémunérations : il n'existe plus.
PS 2, pour André, qui ne m'en voudra pas : l'extrait de l'art.18 rapporté plus haut se rapporte exclusivement au point V de cet article. Qui concerne les cas d'empêchement ou de carence du syndic.
Dans ces cas, il y a bien un syndic titulaire d'un mandat.
Mandat qui prendra fin aussitôt lorsque le syndic suivant sera désigné.
Situation autre que celle habituelle prévue L.art.17, qui nous concerne sur le présent sujet.
(*) rappel : l'AG convoquée à cet effet n'ayant pas désigné de syndic, y compris lors d'un second vote selon 25-1 lorsque cela est possible, le syndicat est aussitôt dépourvu de syndic. Impossible de convoquer une autre AG. |
Édité par - Gédehem le 21 févr. 2018 22:28:14 |
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Gédehem
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Posté - 21 févr. 2018 : 22:38:29
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Petit ajout sur : "et si la bonne pratique voudrait qu'on calcule un prorata temporis jusqu'à la date de l'AG et de la révocation je veux bien le texte de loi qui impose et précise tout ça "!
Pas besoin de 'loi' : il y a bien le 'contrat' qui fixe les rémunérations pour toute la durée du mandat tel que convenu.
Un syndic désigné le 15.03.2017 pour un mandat prévu à échéance du 30.06.2018 mais qui ne serait pas reconduit (ou révoqué) lors de l'AG du 12.04.2018, aura droit aux rémunération prévues jusqu'au 12.04.2018, date d'extinction du mandat ET du contrat qui en découle. |
Édité par - Gédehem le 21 févr. 2018 22:42:39 |
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mimiG
Nouveau Membre
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Posté - 22 févr. 2018 : 18:18:50
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Nous voici rassurés par la réponse de Gédehem. Nous sommes un conseil syndical de 5 débutants et aurons certainement encore besoin de vos lumières. Merci |
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Durée du Contrat étrange 
