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nefer
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61
 Posté - 10 déc. 2017 : 11:34:54
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***modération le sujet ayant été malencontreusement fermé(?), je l'ouvre à nouveau*** |
Édité par - nefer le 10 déc. 2017 11:35:37 |
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 62
 Posté - 10 déc. 2017 : 12:45:08
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On peut aussi monter que JPM zappe allègrement un autre texte qui concerne également des travaux non prévus - le toit qui s'envole, une grosse fuite, .. - travaux que la loi nomme d'urgence.
Le syndic PEUT engager des travaux et payer un acompte dans un accord PREALABLE de l'AG, mais il a OBLIGATION de convoquer une AG immédiatement sans respecter le délai légal des 21 jours, afin qu'elle ADOPTE les travaux, et surtout qu'il puisse APPELER les fonds, sinon il ne pourra pas commander ces travaux.
JPM avance la possibilité de dépenser au dela du budget vote sans aucun limite, ET SANS accord d'une AG pour des petits ou gros travaux ( ce sont ces propos) d'entretien, pour signer un contrat,..... , mais la loi INTERDIT AU SYNDIC de le faire en cas de
travaux d(urgence, comme le toit qui s'envole ou des arbres qui sont tombé et ouvert l'immeuble.
Une Ă©vident contradiction avec les affirmations de JPM; du pur enfumage.  le "vieux monde" !!!
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63
Posté - 10 déc. 2017 : 12:53:07
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JPM désire des textes, des cass., un peu de lecture ( pas de Capoulade !! )
La loi : L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété autorise le syndic, en cas d’urgence, à effectuer les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble qu’il gère, sans l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires. Il doit cependant informer ces derniers des travaux entrepris et convoquer immédiatement une assemblée générale pour les ratifier (art. 37 du décret n° 67-223 du 17.3.67).
La jurisprudence : Lorsqu’ils sont saisis, les juges vérifient si les travaux entrepris étaient bien urgents. Ils sanctionnent les syndics qui n’ont pas correctement effectué leur mission.
La cheminée de l’immeuble menace de tomber. Pouvons-nous obliger le syndic à agir avant de convoquer l’assemblée?? Oui
En cas d’urgence, le syndic doit prendre l’initiative de faire réaliser des travaux
En principe, le syndic ne peut pas entreprendre de travaux dans une copropriété sans avoir reçu l’accord des copropriétaires en assemblée générale (AG). Toutefois, en cas d’urgence, il peut prendre l’initiative de faire exécuter ceux qui sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). A contrario, s’il n’y a pas d’urgence, les travaux effectués sans l’accord de l’AG n’engagent pas les copropriétaires (CA de Paris du 8.12.10, n° 09/08895).
Le syndic a le devoir d’intervenir
Non seulement le syndic peut, mais doit faire réaliser les travaux urgents, puisqu’il engage sa responsabilité s’il ne remplit pas cette obligation légale (CA de Versailles du 1.2.10, n° 08/06579). Il ne peut pas s’y soustraire en invoquant le fait que la décision doit résulter d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’il n’est chargé que de procéder aux actes de gestion courante de la copropriété (cass. civ. 3e du 10.1.12, n° 10-26207).
S’il n’a pas les moyens d’agir, le syndic n’est pas responsable
Le syndic peut donc être accusé de négligence, s’il ne fait pas procéder aux travaux urgents. Mais encore faut-il qu’il puisse agir. Si l’assemblée générale des copropriétaires a voté le report des travaux, faute de moyens pour les financer, le syndic ne peut être tenu responsable de son inaction (cass. civ. 3e du 15.5.91, n° 89-10614). Il en va de même si l’AG refuse expressément d’effectuer des travaux (cass. civ. 3e du 6.2.02, n° 00-17324). Le syndic doit alors seulement prendre les mesures conservatoires nécessaires. Il ne peut pas être tenu responsable des défaillances dues à la vétusté d’un système de chauffage, s’il a fait procéder aux travaux urgents (interventions de dépannage) et proposé des solutions pérennes (réfection totale de l’équipement collectif ou remplacement par un chauffage individuel) qui ont été refusées par l’assemblée (CA de Toulouse du 5.3.12, n° 10/06852).
Le mauvais entretien de la toiture est à l’origine d’infiltrations dans mon logement. Puis-je exiger une réparation en urgence?? Oui
Les travaux doivent être justifiés par l’urgence et la nécessité de préserver l’immeuble
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic d’agir seul en cas d’urgence, lorsque des mesures sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Faute de définition plus précise, le caractère d’urgence est déterminé par la jurisprudence.
L’urgence s’apprécie par rapport au risque de préjudice
Selon les tribunaux, il y a urgence lorsque l’absence de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale (CA de Versailles du 1.2.10 précité, p. 86). Par exemple, ont été jugés urgents?: le remplacement d’une corniche menaçant de tomber (CA d’Orléans du 22.2.99, n° 97/00886), la réparation de fuites d’eau (CA de Versailles du 1.2.10 précité, p. 86) ou d’une canalisation passant dans une cave et provoquant des inondations et des odeurs pestilentielles, la remise en état de balcons dont le délabrement mettait en danger des personnes, ou encore la réfection de la façade d’un immeuble dont les nombreuses fissures provoquaient des infiltrations dans un appartement et une prolifération de salpêtre (cass. civ. 3e du 10.1.12, précité p. 86). Les juges ont aussi considéré que la réparation des canalisations souterraines qui fuyaient et apportaient de l’humidité dans un logement de rez-de-chaussée (CA de Paris du 2.4.03, n° 2002/07212), celle des canalisations encastrées dans la loge de la concierge qui entraient en contact avec des installations électriques (CA de Paris du 4.11.04, n° 04/01069) ou encore des travaux d’étaiement et de renforcement après l’effondrement du plafond d’une salle de bains (CA de Versailles du 14.5.12, n° 11/01891) avaient bien un caractère d’urgence. De même, le syndic doit faire réaliser en urgence tous les travaux indispensables à la sécurité des personnes (CA de Paris du 7.2.96, n° 94-6365). Dans cette affaire, suite à des dégâts des eaux chez un copropriétaire, l’AG avait approuvé des travaux d’étanchéité sur une terrasse. Mais, en cours d’exécution, le syndic avait fait procéder, en plus, à la réfection de marches d’escalier sans demander l’autorisation de l’assemblée. Les juges ont considéré qu’il avait bien fait, dans la mesure où ces travaux, accessoires à ceux qui avaient été votés, et permettant l’accès aux divers bâtiments, étaient indispensables à la sécurité des personnes. Les magistrats ont même précisé que la peinture des halls d’entrée pouvait relever de l’urgence car elle était utile à la conservation de l’immeuble et constituait une tâche accessoire aux travaux qui avaient déjà été faits. Dans cette affaire, il était donc légitime que le syndic profite de la présence du matériel sur les lieux, pour faire exécuter ces travaux à moindres frais.
Certains travaux ne sont pas considérés comme urgents
En revanche, les juges ont rejeté le caractère d’urgence dans les cas suivants : embauche d’un gardien après la rupture d’un contrat d’entretien précédemment passé avec un prestataire extérieur (CA d’Aix-en-Provence du 2.4.10, n° 08/14956)?; installation d’un système de vidéosurveillance (CA de Paris du 8.12.10, précité p. 86), aménagement des toilettes du gardien, dans le hall d’entrée de l’immeuble, pour qu’il soit en permanence à proximité des systèmes de sécurité incendie (CA de Paris du 22.6.11, n° 09/28994). Quant aux travaux de réparation de l’ascenseur après une inondation, n’étant pas nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, ils n’ont pas non plus été considérés comme urgents (CA de Paris du 9.2.11, n° 09/17806).
Le syndic n’a jamais convoqué d’assemblée pour faire ratifier les travaux. Devons-nous les payer?? Non
Le syndic doit immédiatement convoquer une assemblée générale
Le syndic qui agit dans l’urgence peut se passer de l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires, mais il doit, en revanche, les informer et convoquer le plus vite possible une AG. Avant qu’elle se réunisse, il peut demander, après avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement. La somme ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux (art. 37 du décret du 17.3.67). En pratique, de nombreux syndics oublient ou tardent à convoquer cette AG.
L’absence de convocation donne le droit de contester les charges
La Cour de cassation considère qu’un copropriétaire ne peut pas être condamné à payer sa quote-part du montant des travaux effectués dans l’urgence, si le syndic n’a pas ensuite convoqué une AG (cass. civ. 3e du 12.2.03, n° 01-12872 et cass. civ. 3e du 20.1.99, n° 97-16735). Les juges ont, en outre, précisé que si aucune convocation n’a été envoyée, l’accord de la copropriété ne peut pas être déduit de l’approbation des comptes annuels lors des assemblées ultérieures (cass. civ. 3e du 17.1.07, n° 05-17119). En revanche, l’absence de convocation n’ouvre droit à des dommages et intérêts que si la copropriété prouve que cela lui a fait subir un préjudice (CA de Lyon du 20.11.07, n° 06/06097).
Une convocation tardive peut être également contestée
Le décret de 1967 précise que le syndic doit convoquer «?immédiatement?» une AG. Une autorisation accordée trop tardivement peut donc être remise en cause (cass. civ. 3e du 1.2.05, n° 03-19787). Les juges ont, par exemple, considéré que des travaux urgents effectués en janvier 2005 n’avaient pas été approuvés dans les règles. L’assemblée chargée de les ratifier s’était, en effet, tenue en novembre 2006. Dans cette affaire, le syndic ne pouvait donc réclamer leur paiement (cass. civ. 3e du 20.9.11, n° 10-30794).
Nous avons signalé une fuite au syndic depuis un an. Il ne réagit pas. Pouvons-nous lui réclamer des dommages et intérêts?? Oui
S’il n’intervient pas, le syndic est fautif
Le syndic étant chargé par le syndicat des copropriétaires (c’est-à -dire l’ensemble des copropriétaires) de veiller à la conservation de l’immeuble, et notamment d’intervenir pour sa sauvegarde, en cas d’urgence, sa responsabilité peut être engagée, s’il ne fait rien ou s’il tarde à agir.
Le manque de diligence est sanctionné
Les juges ont, en effet, retenu la responsabilité d’un syndic qui avait mis 2 ans pour trouver l’origine d’une fuite et entreprendre les travaux nécessaires (CA de Paris du 2.4.03, précité, p. 87). Ils ont également condamné un professionnel qui avait tardé à faire réparer une porte automatique de parking. Celle-ci était restée ouverte, ce qui avait permis le cambriolage de la parfumerie située au rez-de-chaussée de l’immeuble. Selon les juges, il aurait fallu prendre des mesures immédiates pour la remettre en état (CA de Paris du 6.7.06, n° 05/20936). Un autre syndic négligent a été condamné à verser 6?000 € de dommages et intérêts. Il avait attendu 18 mois après qu’une copropriétaire lui eut signalé des infiltrations d’eau chez elle provenant du toit de l’immeuble pour faire réaliser une réparation de fortune. Celle-ci s’était révélée inefficace : 3 ans après leur signalement, les infiltrations persistaient (CA de Paris du 31.5.07, n° 05/21078). Les tribunaux ont également jugé défaillant un syndic qui avait mis presque un an pour faire réparer la toiture d’une copropriété. De plus, ce professionnel n’avait même pas pris de mesures conservatoires, comme le bâchage, pour éviter l’aggravation du sinistre chez un des copropriétaires (CA de Toulouse du 9.7.12, n° 11/02160). Ce dernier a obtenu 8?325 € de dommages et intérêts pour la perte de jouissance de son appartement pendant 18 mois.
Le syndic est tenu d’informer un acquéreur potentiel
Enfin, un syndic bénévole a été sanctionné dans l’affaire suivante. Bien que connaissant le mauvais état du plancher haut des caves de l’immeuble, il n’avait pas fait les travaux nécessaires pour éviter l’affaissement du sol du logement du rez-de-chaussée. En outre, lors de la vente de ce lot, il avait omis de mentionner ces défauts dans le questionnaire qu’il avait adressé au notaire chargé de la vente (CA de Paris du 1.7.99, n° 1998/06259).
Un passant a été blessé par la chute d’une pierre de notre façade. La copropriété est poursuivie pour défaut d’entretien. Peut-elle reprocher au syndic de n’avoir pas pris de mesures d’urgence?? Oui
La copropriété peut se retourner contre le syndic, si elle est poursuivie
En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, toute personne qui subit un préjudice du fait du mauvais entretien de la copropriété (par exemple, un copropriétaire dont le logement est inondé ou un passant qui est blessé par une chute de pierres d’une façade en mauvais état) peut agir contre le syndicat des copropriétaires. Mais celui-ci a la possibilité de se retourner ensuite contre le syndic.
Le syndic fautif est entièrement responsable
Le syndic peut être condamné, s’il a commis une faute à l’origine d’un dommage, à indemniser le syndicat des copropriétaires de toutes les sommes qui seraient mises à sa charge par les tribunaux. Ce fut, par exemple, le cas d’un syndic qui avait tardé à faire réparer une descente d’eau pluviale à l’origine de fuites d’eau que le syndicat des copropriétaires, mis en cause dans cette affaire, lui avait pourtant signalées (CA de Versailles du 1.2.10, précité, p. 86). Dans une autre, un couple de copropriétaires, victimes des défauts d’étanchéité de la toiture de leur immeuble, ont poursuivi le syndicat des copropriétaires. Celui-ci a été condamné à les indemniser des troubles qu’ils avaient subis et notamment de la perte locative. Mais, ensuite, le syndicat s’est retourné contre le syndic et a obtenu qu’il prenne en charge cette indemnisation, car non seulement il n’avait pas pris les mesures conservatoires nécessaires, mais il avait mis presque un an pour faire les travaux (CA de Toulouse du 9.7.12, précité ci-dessus).
La responsabilité peut être partagée
Les juges estiment parfois que la responsabilité est partagée, notamment lorsque la vétusté est à l’origine du dommage. Ils ont jugé que le syndicat des copropriétaires était responsable du mauvais entretien d’une descente d’eaux usées, mais que sa réparation tardive, qui avait aggravé le sinistre, était le fait du syndic (CA de Versailles du 28.3.11, n° 09/09630). Ils ont aussi condamné un syndicat pour le défaut d’entretien du sol d’une cour, tout en jugeant que le syndic, qui n’était pas intervenu assez vite, était responsable pour un tiers des réparations et pour deux tiers des pertes locatives (CA de Paris du 2.4.03, précité p. 87).
Diane de Tugny |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 déc. 2017 : 14:55:29
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Grand merci. J'ai ce qu'il me faut pour déférer le sujet.
Pas de Capoulade est ce qui me manquait 
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Édité par - JPM le 10 déc. 2017 15:17:28 |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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65
Posté - 10 déc. 2017 : 16:46:13
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Merci Philippe, j'ai de quoi répondre à mon petit syndic ... |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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66
Posté - 11 déc. 2017 : 10:45:08
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Je n'ai pas bien saisi ce qu'a retenu JPM sur le sujet .... 
Tout ce qui a été exposé montre clairement que l'action du syndic, ses pouvoirs dans la gestion du syndicat, s'inscrivent dans le cadre de son mandat, procèdent de ce qu'en décide les AG.
Que ce soit pour la gestion courante, pour les travaux ponctuels, ou en cas d'urgence.
A contrario, si le syndic ne s'inscrit pas dans les conséquences d'une décision du syndicat, d'une autorisation dans ce sens, il n'a pas pouvoir d'agir étant 'hors mandat'..
Faute de moyens accordés par le syndicat (pas de vote d'un budget, d'une proposition, voire refus du syndicat), il n'est responsable de rien.
Pour rester dans le sujet, l'exposé de la question était :
"Veuillez trouver ci-joint votre appel de provisions en date du 20/07/2017, pour votre patrimoine
Appel exceptionnel Urgent pour règlement des travaux non prévu au budget prévisionnel."
Cet appel de fond correspond à "des soucis de trésorerie actuellement du fait de travaux non prévus au budget prévisionnel"
Avec la seule réponse possible, qui découle des textes eux-mêmes et de la jurisprudence :
faute de décision préalable d'une AG l'y autorisant (approbation contrats, budget prévis., budgets particuliers , ..), ou en cas d'urgence par ratification de l'AG convoquée aussitôt sans délai, le syndic n'a pas pouvoir de contracter ou d'engager des fonds au nom du syndicat.
Le syndicat ayant décidé d'un budget prévis. de 55.000 €, le syndic n'a pouvoir d'engager que ces 55.000 €. Pour plus, il faut une décision d'AG.
Il n'est pas possible d'affirmer autre chose, sauf Ă vouloir tromper le lecteur.
Il ne faut pas confondre ici les pratiques de certains, peu importe leur pertinence, avec les principes applicables qui découlent des textes, de ce qu'en dit le juge en y faisant référence.
Principes protecteurs pour les syndicats, donc les copropriétaires, il ne faut pas en douter.
_ _ _ _
Petit complément d'ordre général, en rapport avec le présent sujet.
Le syndic n'a pouvoir d'agir QUE dans la mesure oĂą le syndicat lui en donne les moyens. Moyens financiers, mais aussi autorisation de contracter. Les pouvoirs propres au syndic s'inscrivent dans ce cadre.
Chacun sait qu'il n'existe plus "appel de fonds" (depuis 2004 ..14 ans .. ), appels du syndic qui obligeaient les copropriétaires.
Maintenant (depuis 2002 .. 16 ans ! ), c'est le vote des budgets nécessaires par une AG (L.14-1 et 2) qui détermine l'exigibilité pour chacun des fonds nécessaires.
Le syndic ne pouvant agir que selon les moyens mis à sa disposition, ici moyens financiers, il n'a pas pouvoir d'en engager s'il n'en dispose pas faute de décision d'AG.
Comme il n'a pas pouvoir d'engager 1 € de plus que ce qu'en avait décidé une AG.
Sauf que les pratiques ont la vie très dures, et que les syndics comme les copropriétaires en sont restés à l'appel de fonds d'antan, appels qui obligerait le copropriétaire à payer sans vote préalable de l'AG.
C'est en cela que les nouvelles dispositions sont protectrices : le syndic ne peut dépenser que ce qu'en décident les copropriétaires.
Et non plus d'engager des dépenses en mettant ensuite les copropriétaires devant le fait accompli ...
Il faudra sans doute encore 15 ou 20 ans pour le comprendre .....  |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2017 11:37:59 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 déc. 2017 : 11:37:09
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Dans mes messages 19 et 37 j'ai bien signalé l'illégalité de l'appel complémentaire :
citation: Pour ce qui est d'un appel de fonds complémentaire ; il est illégal. La sanction est l'inopposabilité aux copropriétaires, ce qui veut dire que le syndic ne pourra pas en effectuer le recouvrement judiciaire contre un copropriétaire contestataire.
Mais les copropriétaires peuvent en admettre l'opportunité, payer l'appel et ratifier ainsi l'audace du syndic. C'est pourquoi je parle des copropriétaires intelligents , c'est à dire ceux qui sont de mon avis
J'ai précisé que l'illégalité n'en interdit pas la pratique. Que la sanction est l'impossibilité d'un recouvrement judiciaire. Que les copropriétaires sont libres de payer leur quote-part d'un appel de fonds illégal mais opportun et utile.
Il n'y avait pas lieu de gloser sur ces indications incontestables.
Une autre affaire est le plafonnement des engagements de dépenses qui résulterait de la fixation à un certain montant du budget prévisionnel.
Je le conteste et j'affirme que le syndic peut engager une dépense courante présentant une utilité évidente même si elle génère un dépassement du budget prévisionnel.
La discussion la dessus a fait apparaître des propos inconvenants et des arguments impertinents avec en particulier une tirade sur l'article 37 du décret et les travaux urgents. Elle n'avait pas lieu d'être puisque je limite mon propos aux dépenses courantes du budget prévisionnel.
Je milite pour la correction des sites et forums et pour le respect des visiteurs profanes comme des intervenants.
Je maintiens donc ma décision.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 11 déc. 2017 : 11:55:58
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Soyons clairs : avec vous, je déplore les propos désobligeants, les attaques personnelles, inadmissibles, de certains..
Pour le profane qui vient se renseigner, les réponses doivent être aussi précises que possibles, étayées juridiquement.
La difficulté qui fait sourciller apparait lorsqu'on parle de "pratiques" ....
Ici aussi, soyons clairs : depuis des lustres, chacun a été à même de constater dans son syndicat des pratiques plus ou moins déviantes, sous couvert de "pertinence" ... de "service aux copropriétaires " ....
Tout particulièrement venant de société commerciales "syndic".
Les "pratiques" auxquelles vous faites certainement référence étaient (sont) le fait bien souvent de syndics agissant "en bon père de famille", pour le bien de "ses" copropriétaires.
Je partage cette approche, le l'ai pratiqué, je la pratique (un peu) encore au sein de 'mes' syndicats coopératifs.
Ce n'est pas, ou plus le cas dans 80% des syndicats.
Entre le fabriquant de logiciel comptable incapable de (bien) suivre les règles, le gestionnaire qui ne maitrise pas certains aspects, les services administratifs de la Ste syndic qui ne suivent pas bien, il n'est pas possible de s'en remettre "aux pratiques", ici de sociétés commerciales.
Il faut des gardes fous..
En particulier parce que bien des copropriétaires, et donc les CS désignés parmi eux, ne sont bien souvent pas à même de faire le tri entre les 'bonnes' et 'mauvaises' pratiques.
Certes, ils ne connaissent souvent pas mieux les textes, les dispositions légales. Mais au moins on peut y faire référence, étant les mêmes pour tous.
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Édité par - Gédehem le 11 déc. 2017 12:00:52 |
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Posté - 11 déc. 2017 : 13:55:22
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citation: J'ai précisé que l'illégalité n'en interdit pas la pratique. Je suis désolé, mais ce forum 'n'appartient pas exclusivement à JPM ni à Gédéhem
J'aimerais, même en tentant d'adopter la vision paternaliste exposée par Gédéhem comprendre comment ce qui est illégal peut devenir non interdit, donc autorisé.
On abuse le lecteur avec de telles Ă©critures.
Pour ce qui est des abus de certains, pas question non plus de laisser un dialogue sympa a deux. On connait ce orum depuis longtemps, il est peu modéré.
Ca ne donne pas le droit à JPM qui a été auteur d'abus lui-même de se placer en victime.
On ferait bien de rester un peu plus 'juridique' dans son approche. |
Édité par - ribouldingue le 11 déc. 2017 13:56:31 |
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Posté - 11 déc. 2017 : 14:39:52
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*** Si Philippe n'est pas capable de comprendre ce que "propos inconvenant" veut dire, ni même "attaque personnelle", il ne faut pas qu'il soit surpris d'être coupé ****
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Édité par - Gédehem le 11 déc. 2017 15:58:30 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 déc. 2017 : 14:47:58
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Il existe dans notre domaine un exemple connu de légalité illégale !
L'article 8 du décret du 14 mars 2005 précise que " les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts ....".
Or les excédents ou insuffisances ne peuvent résulter que d'une compensation qui est formellement interdite.
La pratique légitime (mais illégale) est donc de répartir les charges et les produits d'une part, et de restituer les provisions appelées d'autre part.
La compensation n'est alors réalisée que dans le compte individuel de chaque copropriétaire. Il peut contrôler tous les facteurs de l'opération de répartition.
Sur ce point, voir notamment Laporte Comptabilité de la copropriété 102.12 et suivants.
La commission relative à la copropriété avait pareillement recommandé des procédures autres que celles prévues par les textes. Sic pour le traitement des appels de fonds pour les chantiers de travaux.
Dans le cas de l'appel de fonds supplémentaire illégal, il ne pourrait y avoir aucune condamnation du syndic puisque les copropriétaires favorables paient en toute liberté. Ceux qui invoquent la légalité ne sont pas poursuivis.
Dans le cas d'un appel de fonds pour paiement d'une condamnation du syndicat faisant l'objet d'une saisie attribution sur le compte du syndicat un appel de fonds non décidé par l'assemblée est d'autant plus justifié que le créancier peut exécuter sur chacun des copropriétaires pris individuellement, à défaut de paiement par le syndicat.
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Édité par - JPM le 11 déc. 2017 14:51:28 |
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Posté - 11 déc. 2017 : 14:56:21
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citation: L'article 8 du décret du 14 mars 2005 précise que " les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts ....".
Or les excédents ou insuffisances ne peuvent résulter que d'une compensation qui est formellement interdite.
La pratique légitime (mais illégale) est donc de répartir les charges et les produits d'une part, et de restituer les provisions appelées d'autre part. Une incohérence potentielle n'est pas une illégalité légale.
Ici la répartition ne découle pas d'une pratique mais du simple énoncé de l'article cité du décret.
Maintenant vous prétendez que ce qu'énonce ce décret est illégal puisqu'il y aurait compensation, et que la compensation est interdite.
Il s'agit dans la pratique d'une écriture comptable, qui en effet interdit la compensation en PLUS et en MOINS dans un même journal, mais pas la compensation exacte et stricte au centime près d'un compte en négatif par un autre compte en positif;
A mon avis le souci vient plutot d'une comptabilité de syndicat tres lache et mal définie n'ayant peut-etre pas prévu l'écriture par les comptes spécifiques qu'il faut que d'une impossibilité;
Quand on compense les charges récupérables de 617,28 sur un locataire par une demande du même montant, on inscrit les charges récupérables de 617,28 en comptabilité générale en 614 (charges récupérables) (et non pas en 606 pour l'eau, ...)
On écrit alors une écriture du même montant de 617,28 mais dans l'autre sens en 791 dans le compte de transfert de charge de manière à appeler le montant de 617,28 au locataire.
Puis le locataire paye 617,28 mais on n'impute plus rien au compte 614.
Je ne vois rien qui empêche naturellement et légalement de faire pareil en comptabilité du syndicat, pas même de l'article du décrêt que vous invoquez.
Que l'on utilise par abus, incohérence, méconnaissance ou autre le même compte (Est-ce exact?) pour faire l'un et l'autre est une faute dans la réalisation technique, mais pas une illégalité de droit dans l'obligation née de la loi. |
Édité par - ribouldingue le 11 déc. 2017 15:02:13 |
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Posté - 11 déc. 2017 : 16:11:19
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gedehem : vous intervenez ici avec vos 2 casquettes : intervenant dans le débat, et comme modérateur/censeur.
Cela pose un réel problème. Vous choisissez vos interlocuteurs, et censurez les autres.
Je n'ai pas manqué à la charte d'UI.
Vous n'avez pas "coupé" JPM quand il parle que les seuls copros intelligents sont ceux qui ont le même avis que lui; du mépris envers les copros intervenants sur ce forum.
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