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jb97150
Contributeur débutant
France
62 message(s)
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 Posté - 20 nov. 2017 : 16:38:13
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LE CHAOS ET LA COPROPRIÉTÉ
Je suis votre site depuis plusieurs années et notamment le forum qui m’a souvent éclairé, étant copropriétaire, membre des conseils syndicaux dans 3 copropriétés à 97150 SAINT MARTIN avec 3 syndics différents.
Je ne suis pas du tout anti syndic et j’essai avec mes connaissances de les aider du mieux possible.
Le 6 septembre l’apocalypse est arrivé, le cyclone IRMA, suivi de JOSE et MARIA, avec des vents de 426 kms à 540 kms dans certains endroits quelque chose d’inimaginable.
Les copropriétés ou je suis copropriétaire sont détruites pour certaines à 90 %.
L’état de catastrophe naturelle a été décrété.
Ma réflexion est que le cadre juridique très stricte de loi sur la copropriété va avoir du mal à coexister avec le réel.
En effet dans une copropriété horizontale ou j’ai une villa en bord de mer, l’ensemble des villas ont perdus leur toit, les baies vitrées, les portes, les fenêtres envolées et pour moi dans ma villa les meubles ont disparus certainement à plusieurs kms dans la mer, envolés et la mer (vague de 7 m de haut) a envahie la maison en laissant des paquets de sable énorme.
Le syndic et sa collaboratrice ont fait leur travail, après avoir sauvé leur vie (plus de maison, plus de bureaux, son épouse rapatriée avec son fils en métropole) sont passés 2 jours après (impossible avant, les routes interdites de circulation au cause des dégâts et de l’insécurité due aux pillages par les forces de l’ordre) pour constater avec un expert d’assuré les dégâts.
Le syndic a fait les déclarations nécessaires, essayé du mieux possible de faire bâcher les toits en faisant appel à des entreprises fidèles au syndic même si ce n’était pas leur métier premier (de plus pénurie de bâche et autres matériaux, tous les matériaux réquisitionnés par l’armée et pompiers pour les bâtiments administratif à réparer en premier) aux titres des mesures d’urgences et fait évacuer les gravats par mesures d’hygiène comme réclamé par la préfecture.
Certains copropriétaires accusent les entreprises mandatées par syndic de voler dans les appartements !!!!!, le syndic n’a fait qu’obéir à l’instruction de la préfecture. (Il faudra pour certains évacuer le stress post-traumatique, on peut comprendre dans un immeuble le deuxième t le troisième étage ont disparus, les copropriétaires se sont réfugiés a plus de 15 dans une salle de bains au premier étage)
Les premières expertises ont eu lieu début novembre l’expert d’assurance demande qu’un architecte et un ingénieur béton soit nommés.
ET c’est la que les ennuis commencent.
1-De la part des copropriétaires
L’ensemble des syndics de l’ile en discutant avec eux pensent que des nombreuses procédures vont se déclencher à leurs encontre de la part des copropriétaires refusant que le syndic puisse s’adjoindre des sachants et que le syndic est responsable de la destruction de leur immeuble.
Le syndic leur a indiqué que seul, il ne peut chiffrer les travaux (d’après les experts 15 millions d’euros de travaux dans cette copropriété horizontale) et que les contrats signés par lui dans le cadre de l’urgence et de sauvegarde sont signés que pour la partie évaluation à présenter aux experts et que dés la proposition d’indemnisation de l’assurance est arrivée, une assemblée générale serait convoquée pour approuver :
1-Les contrats signés dans leur première partie au titre de l’urgence nécessaire pour la convocation en AG et en obtenir le chiffrage estimatif par l’expert d’assurés en collaboration avec l’architecte.
2-Le montant de l’indemnité proposée par l’assurance.
3-L’acceptation des contrats deuxième partie (appel d’offres, maitrise d’œuvre des travaux)
4- Honoraires du syndic.
5 Cahier des charges des travaux pour ceux qui refuseront la proposition de l’assurance de la copropriété de tout prendre en charge (voir ci après)
De plus convoquer une assemblée générale en septembre octobre était impossible (pas de service de poste, pas d‘EDF pas d’internet, pas de téléphone), c’est seulement courant octobre, début novembre que ces services reviennent peu à peu, sauf le téléphone fixe et de plus sans éléments tangibles à présenter.
Attendre une assemblée (envoi convocation 15 jours, (urgence) ; soit une date mi novembre, pour choisir un expert d’assurés, architecte, ingénieur béton) et lancer ensuite les expertises soit début décembre, alors qu’a ce jour les expertises sont faites et même dans un immeuble on a déjà reçu un acompte conséquent.
Pour moi cela me semble correct et professionnel.
De plus mais les versions ne sont pas les mêmes pour les experts d’assurances et d’assurés, pour certains l’assurance de la copropriété prendrait en charge en plus des parties communes, toutes les parties privatives et matériels privatifs comme les climatiseurs (en dehors des meubles) afin d éviter des milliers de recours, et un suivi des travaux plus strict par l’architecte.
D’autres experts et syndics ne veulent que s’occuper des parties communes
Les travaux sont surtout dans les parties privatives, baies vitrées, portes, plâtre, peintures tous les canalisations encastrées; fils électrique .Pour parties communes les toits, plâtres, peintures parties communes, toute la tuyauterie eau ; Eau usées et courante, câbles électrique.
Problème, le syndic ne gère pas les parties privatives, 2 syndics mon déjà parvenir un pouvoir à leur nom pour gérer l’indemnisation et les travaux
Refus déjà des grincheux, qui ne veulent ni d’expert d’assurés, ni d’architecte et qui vont bricoler eux même leur travaux, (trop cher alors que l’assurance copropriété va tout prendre en charge) Comment faire quand a la répartition des fonds privatifs.
Que peut faire une assemblée générale pour obliger ces copropriétaires à être collectif pour une fois dans l’intérêt général.
Ou sinon il va falloir définir par assemblée un cahier des charges des travaux réalisé par les copropriétaires directement par eux et que certain ont déjà commencé.
Les architectes et experts d’assurés sont effarés devant ces travaux ou aucune norme n’est respectée, et indique qu’ils introduiront des clauses de sauvegarde de leur responsabilité quand à leur intervention, et les dommages ouvrages que vont elle dire devant des travaux non conformes ?
De plus dans la copropriété en maisons individuelle privative, seul le terrain est commun et quelques bâtiments techniques et les assureurs ayant refusé d’assuré en raison de la proximité de la mer les villas à titre individuelle, le syndic a réussi à assurer l’ensemble par une assurance copropriété globale comprenant toutes parties privatives.
De plus de nombreux copropriétaires ne sont pas assurés dans d’autres copropriétés (environ 50%).
QUID DE LA RÉPARTITION DES INDEMNISATIONS
Et d’ailleurs un conseil syndical demande au syndic de faires des tierces oppositions sur les sommes qui seront versés à certains copropriétaires gros débiteurs.
Cela sera-t-il possible, il faudra bien qu’il puisse reconstruire. ?
2- De la part des assureurs
Certaine assurance réclament une augmentation de la garantie financière pour verser les fonds au syndic, un des syndics m’indique qu’il va falloir qu’il augmente sa garantie de 60 millions d’euros.
QUID DE LA PRIME ÉNORME.
D’autres envoi déjà des acomptes pour le déblaiement et mesures de sauvegardes.
Les assurances réclament à chaque copropriétaire, une attestation de propriété et un état hypothécaire.
Il leur faut des devis précis hors les entreprises sont elle-même sinistré et croulent sur les demandes de devis, impossible d’obtenir certains devis.
D’autres réclament une assemblée nouvelle pour confirmer l’élection du syndic. !!!!
Hélas nous en sommes qu’au début des tracasseries des assurances. (1.5 Milliards de dégâts assurés autant non assurés. (17000 déclarations de sinistre)
On peut regretter que la catastrophe naturelle ne prenne pas en charge les honoraires de l’expert d’assuré alors qu’il est prévu dans le contrat d’assurance de la copropriété.
.
3- De la part de la collectivité
Dans la copropriété horizontale citée plus haut un autre problème se pose, l’autorisation de reconstruite n’est pas évidente, étant trop prés de la mer.
Le président de la collectivité qui à pouvoir sur l’urbanisme malgré les oppositions du préfet, assure qu’il autorisera la reconstruction, mais ces bâtiments reconstruits seront en zone rouge.
QUID DES ASSURANCES des bâtiments en zone rouge.
Excusez ma longue réflexion.
*****modération****
ré écriture du titre -> Maj->Min
merci de respecter la net étiquette :
L'écriture en CAPITALES est considérée comme une parole criée, il est donc préférable d'éviter de l'utiliser
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Édité par - Numero6 le 20 nov. 2017 18:36:05 |
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Posté - 20 nov. 2017 : 18:10:55
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jb97150 : tout d'abord bon courage à vous dans cette épreuve qui dépasse TOUS les problèmes de copropriété débattus sur ce forum.
Il me semble que d'être en copropriété devrait faciliter le règlement des problèmes. Chacun devrait se soutenir dans cette épreuve; les grincheux habituels ne font faire que retarder les travaux, ....
citation: De plus mais les versions ne sont pas les mêmes pour les experts d’assurances et d’assurés, pour certains l’assurance de la copropriété prendrait en charge en plus des parties communes, toutes les parties privatives et matériels privatifs comme les climatiseurs (en dehors des meubles) afin d éviter des milliers de recours, et un suivi des travaux plus strict par l’architecte.
D’autres experts et syndics ne veulent que s’occuper des parties communes
les experts !!! ils doivent d'abord donner une lecture juridique exact des contrats signés par le copropriété. Si ce contrat précise que les dégats privatifs sont pris en charge par l'assurance, celle-ci ne pourra pas faire autrement.
Le syndic que vous décrivez semble plutot très efficace. ET son élection n'a pas à être confirmé, ce n'est pas dans la loi de la copropriété. Son mandat sera renouvelé ou pas à la fin de son mandat.
Le syndic, comme le CS ont le pouvoir de prendre conseil auprès d'expert. Les copropriétaires " grincheux" comme lesd autres n'ont pas à donner leur avis. La loi les y autorise; et dans ce cas extrême ce n'est que du bon sens.
Un avocat expert devrait aussi être sollicité par le syndic, en défense du SDC.
Un syndic n'est pas un architecte, un maçon, un électricien, ni un assureurs,... ici il ne s'agit pas de repeindre le hall de l"immeuble ou de changer une ampoule dans la cave.
Quand aux travaux effectués par certains copros, ils doivent évidemment respectés la loi de la copropriété, pour le bien de tous. Ces travaux " affectent", si l'on le dire ici, les parties communes - murs, sols, réseaux,....- il faut alors un accord de l'AG , article 25 de la loi.
Le syndic pourrait les informer que ces travaux faits sans respect des normes, et du RDC, demandent un accord de l'AG.
citation: D’autres experts et syndics ne veulent que s’occuper des parties communes
Quelle bétise !!! Si les contrats d'assurances des SDC proposent de rembourser les travaux, il va falloir mettre ces experts et syndics devant leurs responsabilités.
A l'évidence un maitre d'oeuvre unique, un architecte, DOIT être mandaté par une AG pour mettre en place un cahier des charges pour l'ensemble des travaux. parties communes et privatives.
Il me semble qu'une telle reconstruction ne peut se faire dans les mêmes normes que les précédentes.
L'AG pourrait accorder des travaux privatifs de simple sauvegarde. Les travaux votés par l'AG ne pourront certainement pas garder ces bricolages.
Pas de DO Possible avec ces travaux effectués par des copros affectant les parties communes.
jb97150 : je regrouperai quelques voisins pour prendre également un avocat pour me défendre contre ces experts d'assurances. Un expert judiciaire pourrait également être demandé.
citation: Certains copropriétaires accusent les entreprises mandatées par syndic de voler dans les appartements !!!!!
Des abrutis !!!! 
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Numero6
Modérateur
France
2194 message(s)
Statut:
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Posté - 20 nov. 2017 : 18:35:02
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citation: citation: citation:
Certains copropriétaires accusent les entreprises mandatées par syndic de voler dans les appartements !!!!! Des abrutis !!!!
Pourquoi ? ça peut arriver, Il y a quelques années, dans mon appartement, lors de la réfection des fenêtres, quelques jours après, je me suis aperçu de la disparition de livres.
Un peu (trop) tard pour incriminer les ouvriers mais qui donc alors , personne d'autre n'a pu rentrer dans l'appartement à part eux.
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Posté - 20 nov. 2017 : 18:49:03
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numero6 : jb97150 a aussi écrit ceci : citation: le syndic est responsable de la destruction de leur immeuble.
Les mêmes " abrutis !!
Les toits, les murs, les fenêtres, les portes, les canalisations, .... ont " aussi" disparues.
PS : un voisin a fait une déclaration à son assurance pour une porte de cave fracturée : un vélo de courses à 2500 €, des bouteilles de grand crus, des outils Facom, ...... , les voleurs sans aucun doute, amateurs de bouteilles fantomes, d'un vélo fantome, et ....  |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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Posté - 20 nov. 2017 : 19:03:31
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Notre ami de St Martin expose un aspect que nous avons connu en 2001 Ã Toulouse lors de l'explosion de l'usine AZF (plus de 30 morts).
Des copropriétés ont été impactées, certaines définitivement.
J'ai en tête cette copropriété qui avait été en accession à la propriété, occupée par des familles très modestes, se retrouvant sans rien du tout. L'immeuble déclaré inhabitable a été détruit.
Hélas, comme souvent, aucune conséquence n'en a été tiré.
Certes, le cas exposé concerne une copropriété horizontale, en commun par le sol uniquement. Mais les réponses devaient être identiques.
Sans doute qu'il est plus facile de s'occuper de la "fiche synthèse" (voir autre sujet) que d'aborder les questions d'assurance et d'indemnisation .....
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Le chaos et la copropriété 
