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JPM
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 Posté - 16 nov. 2017 : 11:50:11
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Nous voilà à un point critique et intéressant.
Il a été jugé que l'approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes individuels
Pourquoi ? Parce qu'à ce moment le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire n'était pas annexé à la convocation
Désormais il a été remédié à cette carence.
Chaque copropriétaire peut alors vérifier l'exactitude de la répartition des charges le concernant 21 jours avant la tenue de l'assemblée. Il peut et doit se manifester avant et au moins pendant l'assemblée.
Il faut en finir avec des comptes approuvés remis en question 6 mois ou un an après l'assemblée.
La réécriture de la loi de 1965 exige donc de faire cesser cet abus incontestable
Qu'on ne vienne pas me dire que l'article 11 II 5° est seulement pour l'information des copropriétaires et qu'on peut le violer gaiement !!
La différence entre le I et le II est que, dans le I L'annulation est pratiquement prononcée d'office alors que dans le II il faut prouver un grief.
Conclusion finale : dès lors que le projet d'état de répartition a bien été annexé à la convocation il faut considérer que les comptes sont approuvés aussi bien pour chaque copropriétaire que pour la collectivité.
Je prêche en ce sens avec grande confiance.
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Édité par - JPM le 16 nov. 2017 12:05:57 |
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Posté - 16 nov. 2017 : 12:13:33
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Pourtant il est marqué expressément dans la loi de 1965 que l'approbation des comptes n'entraine pas l'approbation des comptes individuels.. Qui croire (quelle loi croire?) |
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andre78fr
Pilier de forums
France
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23
 Posté - 16 nov. 2017 : 13:18:44
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On peut comptabiliser 5 000 € de factures d'eau sur 2016, approuver les comptes le 31 mars 2017, découvrir le 15 juin que les compteurs de M. A et Mme B ont été inversés et corriger alors la situation de ces deux copropriétaires sans remettre en question l'intégralité des comptes et leur approbation ou sans devoir convoquer une AG pour ça... c'est simplement du bon sens.
Sur les honoraires, je suis et je reste favorable à ce que les comptes 62x soient le reflet exact de l'intégralité des honoraires facturés (au niveau du solde et sans devoir regarder cumuls débits et cumuls crédits qui ne ressortent pas sur l'annexe 2) et donc à l'utilisation du compte 714 pour ces prestations imputables au copropriétaire...
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JPM
Modérateur
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24
Posté - 16 nov. 2017 : 15:17:23
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Ribouldingue : citation: Pourtant il est marqué expressément dans la loi de 1965 que l'approbation des comptes n'entraine pas l'approbation des comptes individuels.. Qui croire (quelle loi croire?)
Ce n'est pas exact. C'est le décret du 17 mars 1967 dans son article 45-1 issu du décret du 27 mai 2004.
Or la notification du projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire n'a été imposée que par le décret du 20 avril 2010 soit six ans plus tard.
Le couac est que la mention " le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires " n'a pas été supprimée.
Elle était admissible pour les annexes au budget prévisionnel (on ne sait pas ce que c'est), l'état détaillé des sommes perçues par le syndic (document fantôme) et l'avis rendu par le conseil syndical quand sa consultation est obligatoire (il est ce qu'il est ; l'assemblée ne peut se prononcer).
Elle ne l'est plus pour le compte rendu de la mission du conseil syndical qui devrait bien au contraire faire l'objet d'un vote
ni pour le projet d'état individuel de répartition qui doit au contraire être approuvé pour figer les comptes dans l'intérêt supérieur de la sécurité juridique du syndicat des copropriétaires.
La possibilité d'une contestation individuelle des comptes soumis pendant trois semaines à l'examen de chaque copropriétaire est une nécessité absolue.
En réponse à André 78 je rappelle que l'approbation des comptes est soumise à la double réserve de l'erreur ou de l'omission, voire même d'une présentation inappropriée.
Il ne s'agit pas de remettre en question la possibilité de faire rectifier un mode de répartition contestable. Il s'agit d'inciter les copropriétaires à lire les documents qu'on leur envoie et à réagir sans tarder à une anomalie. Encore une fois : sécurité juridique de la copropriété et lutte contre les procédures tardives.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 16 nov. 2017 : 15:39:11
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Encore une fois : sécurité juridique de la copropriété et lutte contre les procédures tardives.
Eternel débat : la Loi es-elle faite pour l'homme ou l'homme pour la loi ?
"Il faut en finir avec des comptes approuvés remis en question 6 mois ou un an après l'assemblée.
La réécriture de la loi de 1965 exige donc de faire cesser cet abus incontestable."
Il faudrait surtout en finir avec l'opacité d'un système qui rend inintelligibles les comptes des syndicats pour la grande majorité des copropriétaires.
Le constat des multiples controverses entre spécialistes est éclairant : la grande masse des autres, aussi intelligents et/ou diplômés soient-ils, n'y entend rien du tout. Ce n'est pas leur faire injure.
"Chaque copropriétaire peut alors vérifier l'exactitude de la répartition des charges le concernant 21 jours avant la tenue de l'assemblée. Il peut et doit se manifester avant et au moins pendant l'assemblée."
Le propos viendrait d'un autre que JPM, on pourrait parler de naïveté .... 
Cela revient à dire que la lecture et surtout la compréhension des comptes (des pièces présentées) est chose facile et courante pour la grande majorité, la répartition selon RDC claire conforme sans ambiguïté, mais surtout que la contestation à la marge lors de l'AG est possible.
Nous savons bien ce qu'il en est réellement dans la plupart des syndicats : circulez, il n'y a rien à voir ....
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Posté - 16 nov. 2017 : 18:18:43
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citation: Gedehem a écrit: Le constat des multiples controverses entre spécialistes est éclairant : la grande masse des autres, aussi intelligents et/ou diplômés soient-ils, n'y entend rien du tout. Ce n'est pas leur faire injure. Déja moi, je n'y comprends rien.
C'est vrai que je suis bien diplômé mais pas intelligent ...
citation: JPM a écrit: Ce n'est pas exact. C'est le décret du 17 mars 1967 dans son article 45-1 issu du décret du 27 mai 2004. Vous avez raison. Ca ne change pas grand chose en pratique.
citation: Il faudrait surtout en finir avec l'opacité d'un système qui rend inintelligibles les comptes des syndicats pour la grande majorité des copropriétaires. La multiplicité des annexes est un leurre, personne ne les lit.
Plus je participe sur ce forum, plus je vois qu'une vraie vérification des comptes est une recherche des embrouilles possibles, dues au fait qu'on tord un peu tous les principes de la comptabilité comme on veut.
Avec le fonds travaux, on ne a rajouté une sacrée couche.... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 16 nov. 2017 : 18:54:51
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Vous trichez un peu car c'est vraiment simple
Dans un premier temps les copropriétaires recevaient les comptes généraux mais aucune indication sur la répartition des charges entre eux .
Il était normal de dire que l'approbation des comptes était limitée aux comptes généraux et ne s'étendait pas aux comptes individuels.
Maintenant tout copropriétaire reçoit les comptes généraux et le calcul de sa propre quote-part.
Il peut donc soulever une contestation aussi bien sur les comptes généraux que sur son compte individuel
S'il ne s'insurge pas à propos de sa quote part au cours de l'assemblée, on peut considrer qu'il approuve aussi son propre compte
Cela me parait vraiment simple.
L'approbation fige alors tous les comptes, collectifs et individuels.
Dupont peut contester son compte au cours de l'assemblée et engager une action judiciaire dès le lendemain de l'assemblée s'il n'a pas eu satisfaction.
Il peut y avoir un procès, mais tout de suite, pas dans neuf ans.
C'est là qu'est la sécurité juridique.
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présentation comptes arrêté 14 mars 2005 
