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hippo92
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 Posté - 26 sept. 2017 : 11:12:47
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Bonjour,
Je reviens parmi vous car je rencontre encore des problèmes avec le Conseil Syndical de ma copropriété ( >400 copropriétaires ce qui explique les ennuis).
En effet, suite à l'approbation des comptes de l'exercice 2016, nous avons reçu un appel de fonds pour régulariser les charges sur 2016. Or nous avons constaté deux erreurs:
1) une mauvaise imputation des charges d'électricité à l'immeuble qui aurait due être répartie sur l'ensemble de la copropriété ( le Syndic a confirmé l'erreur et a statué qu'il y aura une régul sur 2017);
2) une facturation de l'eau chaude au forfait ( au prix le plus fort évidemment)alors que nous avions relevé le compteur d'eau chaude en temps et en heure. Le Conseil Syndical a décrété de lui même que notre compteur d'eau chaude était défaillant et que le relevé n'était pas cohérent, soit un delta de +300 EUR à regler.
Nous avons bien évidemment contesté ces montants et avons décidé de ne pas régler ces montants injustes.
Or nous avons reçu une lettre de relance avec frais de relance qui nous exige le paiement de cette régularisation de charges.
Concernant le point 2, je tenais à ajouter qu'étant de bonne foi nous avons invité les membres du bureau à se déplacer chez nous pour relever le compteur et vérifier la cohérence avec ce qui a été communiqué. Ces derniers ont acté qu'il fallait remplacé notre compteur d'eau chaude et qu'une situation de test sur 6 mois serait mise en place pour vérifier notre consommation ( leur règle étant que multiplier par 2 une consommation sur 6 mois permet d'obtenir une consommation annuelle d'eau chaude). Nous avons accepté cela mais refusons de payer les +300 EUR de regul d'eau chaude sur la base d'une forfait qui en reflète aucunement notre consommation ( et qui plus est au prix le plus fort).
Que pouvons-nous faire pour ne pas être lésé? Si nous avançons
le montant de la regul de charges aurions nous une chance de retrouver notre argent un jour?
Merci pour votre aide.
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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 Posté - 26 sept. 2017 : 16:32:58
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Bonjour,
Il faudrait que le conseil syndical reste à sa place et que le syndic joue son rôle.
Ce n'est pas le même type de compteur mais dans la copropriété où je vis, nous avons des compteurs divisionnaires d'eau froide appartenant au syndicat des copropriétaires. Je m'occupe de faire le relevé chaque trimestre (bien que seul un compte réellement) mais cela permet de voir l'évolution si problème quand le syndic le consulte. Mon rôle s'arrête ici. Les occupants sont informés que je fais le relevé qui comptera sur la régularisation.
Suite à un compteur réellement défaillant, j'ai fait inscrire une résolution à l'AG d'hier indiquant qu'un forfait de XX m3 serait appliqué et que la défaillance doit être déclaré par un professionnel mandaté. J'ai défendu cette solution car c'est le meilleur moyen d'être neutre.
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hippo92
Nouveau Membre
11 message(s)
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 2
Posté - 26 sept. 2017 : 16:43:56
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Bonjour jmr91200,
Merci pour votre retour d'expérience. En effet, la résolution inscrite à votre AG est nettement plus intelligente et plus juste.
Concernant, ma résidence, une résolution a été inscrite à l'AG indiquant un forfait d'eau chaude de 50 m3 appliqué si le relevé n'est pas fait par le propriétaire en temps et en heure ou si le relevé est jugé incohérent. Bien évidemment, aucune précision n'a été apportée pour déterminer à quel moment le CS est en droit de qualifier le relevé "d'incohérent". Du coup, nous nous retrouvons lésés à devoir payer un montant qui est certainement très au delà du réel.
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Gédehem
Pilier de forums
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3
Posté - 28 sept. 2017 : 13:07:34
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L'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation de chaque compte individuel.
Concernant le 1), qu'aurait du voir le CS, l'affaire sera régularisée.
Sur le 2), on ne peut vous imputer que la consommation relevée selon compteur, sauf autre modalité prévue au RDC.
Ni le syndic ni le CS n'ont pouvoir pour répartir autrement.
S'il y a un delta 'consommation générale/cumul conso individuelles", il est réparti entre tous en charges générales (tantièmes).
Dans la mesure où vous avez un relevé de compteur individuel qui conforte votre position, la relance du syndic n'est pas étayées. Ce qu'il sait, ce qu'un CS n'ignore pas.
Votre question soulève celle du suivi des consommations en général, celles d'eau, des compteurs d'eau, de leur entretien.
Suivi par le syndic, mais aussi par le CS, qui doit les demander.
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Sunbird
Pilier de forums
4875 message(s)
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4
Posté - 28 sept. 2017 : 13:47:57
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citation: Initialement posté par Gédehem
L'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation de chaque compte individuel.
Complètement d'accord avec vous, puisque la répartition individuelle ne peut se faire qu'en fonction de la grille de charges du RC.
Toutefois il y a un problème qui est de plus en plus fréquent qu'on trouve dans la rédaction de la résolution d’approbation des comptes, et pour laquelle l'AG valide les comptes et la répartition individuelle de ses comptes.
Sauf à contester cette résolution dans le délai des 2 mois, et à condition d'avoir voté contre, il est difficile pour un copropriétaire de revenir sur son compte individuel et de contester la répartition.
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Édité par - Sunbird le 28 sept. 2017 13:48:24 |
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hippo92
Nouveau Membre
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5
Posté - 28 sept. 2017 : 14:26:53
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citation: Initialement posté par Gédehem
L'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation de chaque compte individuel.
Concernant le 1), qu'aurait du voir le CS, l'affaire sera régularisée.
Sur le 2), on ne peut vous imputer que la consommation relevée selon compteur, sauf autre modalité prévue au RDC.
Ni le syndic ni le CS n'ont pouvoir pour répartir autrement.
S'il y a un delta 'consommation générale/cumul conso individuelles", il est réparti entre tous en charges générales (tantièmes).
Dans la mesure où vous avez un relevé de compteur individuel qui conforte votre position, la relance du syndic n'est pas étayées. Ce qu'il sait, ce qu'un CS n'ignore pas.
Votre question soulève celle du suivi des consommations en général, celles d'eau, des compteurs d'eau, de leur entretien.
Suivi par le syndic, mais aussi par le CS, qui doit les demander.
Alors le hic est que l'AG a voté une résolution inscrite en AG qui indique que si le relevé est jugé "incohérente" ( sans aucune précision supplémentaire) alors un forfait de 50m3 sera appliqué.
J'ai regardé les appels de charges trimestriels, l'eau chaude est facturée au tantième ( provisions) puis ce que je comprends de la régularisation reçue à l'issu de l'approbation des comptes, un rectificatif ( delta) est fait en principe sur la base du relevé d'eau chaude de l'année n-1 pris en comparaison avec l'année n-2. Or dans mon cas, le CS a décidé que mon relevé n'était pas cohérent et m'impose de payer en plus des provisions pour charges d'eau chaude réglées sur 2016, le montant correspondant au forfait de 50m3 |
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hippo92
Nouveau Membre
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6
Posté - 28 sept. 2017 : 14:30:51
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citation: Initialement posté par Sunbirdcitation: Initialement posté par Gédehem
L'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation de chaque compte individuel.
Complètement d'accord avec vous, puisque la répartition individuelle ne peut se faire qu'en fonction de la grille de charges du RC. Toutefois il y a un problème qui est de plus en plus fréquent qu'on trouve dans la rédaction de la résolution d’approbation des comptes, et pour laquelle l'AG valide l es comptes et la répartition individuelle de ses comptes. Sauf à contester cette résolution dans le délai des 2 mois, et à condition d'avoir voté contre, il est difficile pour un copropriétaire de revenir sur son compte individuel et de contester la répartition.
Intéressant ce que vous dites. Seulement lors du vote à l'AG de l'approbation des comptes, nous étions noyés de montants globaux ( à l'échelle de la copro). Donc je n'imaginais pas qu'on allait me réclamer un surplus sur l'eau chaude....
J'en déduis des divers échanges que dorénavant la stratégie en AG serait de toujours voter contre l'approbation des comptes pour pouvoir par la suite contester plus aisément? |
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Posté - 28 sept. 2017 : 16:05:54
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citation: aucune précision n'a été apportée pour déterminer à quel moment le CS est en droit de qualifier le relevé "d'incohérent". Le CS n'a pas de personnalité juridique. En outre le conseil sydnical ne peut pas prendre de décision, seul le syndic a le mandat du syndicat.
Ses deux seuls roles au CS sont d'assister et de contrôler le syndic. Ce n'est surement pas de contrôler les coporpriétaires....
Dans son role d'assistance, on veut bien qu'il relève les index, qu'il donne son avis, mais seul le syndic décide, et si vous devez aller au tribunal, ce sera contre le syndicat représenté par le syndic, et non pas contre le conseil syndical.
En ce qui concerne l'incohérence, cela parait être une clause abusive surtout si elle n'est pas décrite et en particulier si l'incohérence causée par le syndicat (comptage défaillant) ne fait pas l'objet dans la meme décision d'une action corrective obligatoire.
C'est une clause léonine, JE considère TON index comme incohérent à cause de MON compteur, mais je ne fais rien.
PLUSIEURS AUTRES PISTES
Déja, cette décision d'une AG a t'elle été prise alors que vous étiez deja copro, ou antérieurement (je parle de forfaitiser à 50 m3 en cas d'incohérence)?
Si elle a été prise avant votre achat, elle ne vous est opposable QUE si elle a été publiée au bureau de publicité foncière, soit en modification du réglement de copro, soit en ajout.
Vérifiez que cela a été publié (En pratique vérifier que cela a été écrit dans le réglement qu'on vous a fournir et ses eventuels ajouts), sinon on ne peut pas vous imposer les 50 m3 ni les 300 euros.
QUand bien même elle aurait été publié, il faut arguer, en récalmant par RAR au sydnic (oubliez le conseil syndical) une juste explication de ces 300 euros, faute de quoi vous irez au Tribunal d'instance au vu du montant
Accessoirement, vérifiez dans votre assurance multirisque ou ailleurs que vous n'avez pas une assistance juridique, auquel cas c'est le bon moment de l'activer, un courrier d'avocat au syndic fera forcément réagir.
Enfin et surtout, avez vous des preuves écrites de ce qu'énonce le conseil syndical, éventuellement le syndic, sur la défaillance de votre compteur? Ce serait aussi le moment de constater qu'il n'y a aucune activité débordante et rapide de votre syndicat a remplacer votre compteur, ce qui vous cause éventuellement préjudice |
Édité par - ribouldingue le 28 sept. 2017 16:12:57 |
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hippo92
Nouveau Membre
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Posté - 28 sept. 2017 : 16:55:43
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: aucune précision n'a été apportée pour déterminer à quel moment le CS est en droit de qualifier le relevé "d'incohérent". Le CS n'a pas de personnalité juridique. En outre le conseil sydnical ne peut pas prendre de décision, seul le syndic a le mandat du syndicat. Ses deux seuls roles au CS sont d'assister et de contrôler le syndic. Ce n'est surement pas de contrôler les coporpriétaires.... Dans son role d'assistance, on veut bien qu'il relève les index, qu'il donne son avis, mais seul le syndic décide, et si vous devez aller au tribunal, ce sera contre le syndicat représenté par le syndic, et non pas contre le conseil syndical. En ce qui concerne l'incohérence, cela parait être une clause abusive surtout si elle n'est pas décrite et en particulier si l'incohérence causée par le syndicat (comptage défaillant) ne fait pas l'objet dans la meme décision d'une action corrective obligatoire. C'est une clause léonine, JE considère TON index comme incohérent à cause de MON compteur, mais je ne fais rien. PLUSIEURS AUTRES PISTES Déja, cette décision d'une AG a t'elle été prise alors que vous étiez deja copro, ou antérieurement (je parle de forfaitiser à 50 m3 en cas d'incohérence)? Si elle a été prise avant votre achat, elle ne vous est opposable QUE si elle a été publiée au bureau de publicité foncière, soit en modification du réglement de copro, soit en ajout. Vérifiez que cela a été publié (En pratique vérifier que cela a été écrit dans le réglement qu'on vous a fournir et ses eventuels ajouts), sinon on ne peut pas vous imposer les 50 m3 ni les 300 euros. QUand bien même elle aurait été publié, il faut arguer, en récalmant par RAR au sydnic (oubliez le conseil syndical) une juste explication de ces 300 euros, faute de quoi vous irez au Tribunal d'instance au vu du montant Accessoirement, vérifiez dans votre assurance multirisque ou ailleurs que vous n'avez pas une assistance juridique, auquel cas c'est le bon moment de l'activer, un courrier d'avocat au syndic fera forcément réagir. Enfin et surtout, avez vous des preuves écrites de ce qu'énonce le conseil syndical, éventuellement le syndic, sur la défaillance de votre compteur? Ce serait aussi le moment de constater qu'il n'y a aucune activité débordante et rapide de votre syndicat a remplacer votre compteur, ce qui vous cause éventuellement préjudice
C'est plus clair pour moi en ce qui concerne la personnalité juridique.
Je suivrai vos conseils.
J'ai des preuves écrites ( échanges par mail) du syndic qui m'explique qu'il y a une disparité entre l'index d'eau froide et l'index d'eau chaude relevés, d'où l'application du forfait de 50 m3. En revanche, la bonne blague c'est que le syndic me fait parvenir un devis à signer pour acceptation du devis. Nous avons répondu qu'ayant présomption de défaillance du compteur, c'est au syndic de signer le devis et d'avancer les fonds et que nous nous rendons disponibles pour convenir d'une date d'intervention du plombier choisi par le Syndic. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 28 sept. 2017 : 22:02:54
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On a la compétence de sa compétence.
L'AG n'a pas compétence pour "approuver" les comptes individuels (ref : ....rédaction de la résolution d’approbation des comptes, et pour laquelle l'AG valide les comptes et la répartition individuelle de ses comptes.)
Cette répartition individuelle des comptes du syndicat ne peut résulter que de l'application des grilles de répartition prévues conventionnellement (RDC.).
Autrement dit, c'est une "non décision", hors compétence de l'assemblée. Rappel de la C.Cass : il ne peut y avoir "décision" dans le sens des textes que dans le champ de compétence du syndicat, de son AG, ce qu'aucun syndic digne de ce nom n'ignore.
On ne conteste pas une "non décision", c'est impossible : elle est inapplicable, c'est tout.
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Édité par - Gédehem le 28 sept. 2017 22:04:00 |
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Posté - 29 sept. 2017 : 07:17:43
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citation: On ne conteste pas une "non décision", c'est impossible : elle est inapplicable, c'est tout.
Je ne suis pas d'accord, il faut contester même si cela ne relève pas de la compétence de l'AG, il n’empêche que l'AG a pris une décision et seuls soit le juge, soit une autre AG peut défaire.... |
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Posté - 29 sept. 2017 : 08:27:08
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La différence entre une décision et ce que Gedehem appelle une non décision, c'est que (je suppose) cette dernière n'est pas tenue par le délai des deux mois de contestation devant un Juge. |
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Sunbird
Pilier de forums
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12
Posté - 29 sept. 2017 : 10:13:27
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Effectivement la remarque de Gedehem est intéressante et lève plusieurs questions.
Pouvez vous développer sur la marche à tenir lorsqu'une AG prend une "non décision".
- doit on contester cette résolution dans le délai des 2 mois, la prescription est-elle de 10 ans, le syndic peut-il appliquer cette résolution même si ce n'est pas de la compétence de l'AG.....? |
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Posté - 29 sept. 2017 : 10:13:42
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et si un très récent jugement de la CC le rappelle dans un domaine différent :
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...25&fastPos=1
"Mais attendu qu'ayant relevé que l'établissement public s'était, de sa propre initiative, assujetti à l'accord des copropriétaires pour exercer son activité d'hôpital de jour et que la décision de l'assemblée générale refusant ce changement d'affectation n'avait pas été contestée et retenu, à bon droit, que, devenue définitive, elle s'imposait à l'établissement public comme à tous les autres copropriétaires alors même qu'elle porterait atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, la cour d'appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu'il n'y avait pas lieu d'examiner si le changement d'affectation contrevenait aux prévisions du règlement de copropriété, si l'activité d'hôpital de jour présentait une utilité sociale ou si elle engendrait des troubles dans l'immeuble ;"
la règle : une décision d'AG doit s'appliquer dès lors qu'elle est devenue définitive, donc non contestée dans les délais. et cela même si un accord de l'AG n'était pas nécessaire.
Ce qui signifie, que si l'AG vote même une bêtise, elle est applicable tant qu'un juge ne dit pas le contraire. Il faut donc bien faire attention à ce que vote une AG....
Un résolution est applicable, même contraire au RdC tant que le contraire n'a pas été dit par un juge ou retiré par une autre AG ! |
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Posté - 29 sept. 2017 : 10:51:29
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Rambouillet
L'AG décide de clore la porte de l'appartement du second étage puisque le propriétaire ne paye plsu ses charges depuis 1 an.En outre un pneu de sa voiture sera crevé et son chien est mis en cage.
Cette décision est illégale, et non applicable.
Selon Rambouillet, le copropriétaire en question a deux mois pour contester cette décision A LA CONDITION qu'il ait voté contre, et après la décision est applicable.
...Ca ne tien pas la route.
Evidemment que du côté du syndic, il fait face a une décision d'assemblée qu'il doit appliquer; Vous avez raison d'énoncer que tant qu'il ne l'applique pas, il cause un préjudice aux copropriétaires (autre que le condamné) et au syndicat.
Dans la pratique, le premier qui tente de faire appliquer en demandant au Juge la condamnation du syndic va se retrouver renvoyé dans ses buts.
La pratique énonce donc que le sydnic peut ne pas appliquer, et plsu exactement qu'il doit ne pas appliquer; |
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juillet11
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15
Posté - 27 nov. 2017 : 01:56:22
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Je confirme ce que dit Rambouillet (par expérience vécue).
D'ailleurs peu importe ce que doit faire ou pas le syndic: du moment qu'une AG a voté, ce n'est plus le syndic qui est responsable, c'est le syndicat.
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JPM
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16
Posté - 27 nov. 2017 : 06:41:08
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Sur citation: Toutefois il y a un problème qui est de plus en plus fréquent qu'on trouve dans la rédaction de la résolution d’approbation des comptes, et pour laquelle l'AG valide les comptes et la répartition individuelle de ses comptes.
Sauf à contester cette résolution dans le délai des 2 mois, et à condition d'avoir voté contre, il est difficile pour un copropriétaire de revenir sur son compte individuel et de contester la répartition.
En l'état actuel, le statut dispose que l'approbation des comptes ne concerne pas les comptes individuels.
La raison est qu'à l'époque le projet de compte individuel précisant toutes les répartitions n'était pas joint à la convocation. Il l'est maintenant et chacun peut se manifester au cours de l'assemblée.
Il faut modifier le texte en conséquence.
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