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JPM
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 Posté - 08 sept. 2017 : 15:33:21
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Dans une étude du 24 août 2017 l'ARC revient comme moi sur l'arrêt du Conseil d'État du 5 octobre 2016 (lecture de l'arrêt) mais qu'elle place au 21 septembre qui a été celle de l'audience.
L'ARC écrit : citation: L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise de façon exhaustive les prestations pouvant faire l'objet d'une facturation directe auprès du copropriétaire
Il n'y a pas de facturation directe
Le syndic ne peut facturer qu'au syndicat.
De plus l'article 10-1 vise essentiellement des frais qui ont été facturés au syndicat et payé par ce dernier à un huissier par exemple.
L'article 10-1 traite de dépenses avancées par le syndicat qui sont effectivement énumérées de manière relativement exhaustive. Dans bien des cas ces dépenses ont déjà été réparties entre les copropriétaires. Dans d'autres cas ce sont des dépenses en fin de procédure.
Dans le premier cas le syndic peut rectifier l'imputation initiale en imputant la charge au copropriétaire incriminé.
En contrepartie le syndic passe un produit à répartir entre les copropriétaires.
Dans le second cas la facture récente est payée par le syndicat puis imputée directement au débiteur.
Une action surprenante de l'ARC est en même temps de contester l'article 9-3 du contrat-type qui " donne la possibilité au syndic de facturer aux copropriétaires la copie de documents intrinsèques à la copropriété, comme la délivrance d'une copie du carnet d'entretien ".
L'ARC juge que l'article 9-3 est contraire à l'article 10-1 de la loi.
Erreur totale.
L'article 10-1 traite des relations entre le syndicat et un copropriétaire ayant succombé dans une procédure contre la syndicat
L'article 9-3 du contrat exprime que la délivrance d'une copie du livret d'entretien n'entre pas dans le domaine du forfait.
La suite de l'étude rappelle que le contrat type est muet à propos des copies de documents faites par le syndic au profit du conseil syndical. Quid de leur coût ?
L'ARC prétend que l'article 21 de la loi impose la délivrance gratuite des copies. Dans la pratique c'est le cas pour des petites remises occasionnelles.
L'article 21 indique que le conseil syndicat prend copie. Il est donc muni du matériel nécessaire.
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Sunbird
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Posté - 08 sept. 2017 : 21:07:31
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Avant toute chose il me semble important de citer l'article de l'ARC auquel vous faites référence.
https://arc-copro.fr/documentation/...ux-du-syndic
La problématique que soulève l'ARC n'est pas nouvelle, et conteste la légalité des frais privatifs que nous trouvons dans les contrats de syndic.
Jusqu'à la réforme du droit des contrats applicable depuis le 1er octobre 2016, l'art 1165 disait "
Les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121.
"
Il me semble que des tribunaux ont déjà donné raison à des copropriétaires contestant le paiement de prestations particulières imposés par le contrat Syndic/SDC et que la prestation en fait relève d'un contrat Syndic/copropriétaire.
Le droit des contrats a été refondu, et aujourd'hui est très précis. Il n'est pas improbable qu'un copropriétaire ne souhaitant pas payer ces prestations proprio/syndic puisse invoquer la nullité d'une partie du contrat.
Je partage vos remarques sur l'article 10-1
Concernant les frais de l'article 10-1 point 9.1 du contrat ils sont facturés au SDC et seule une décision d'un juge peut changer la charge et les mettre sur le copropriétaire fautif.
Pour ceux du point 9.3 le SDC ne peut pas s'engager sur les conditions d'un contrat concernant un copropriétaire, et ce types de prestations ne devraient pas figurer dans le contrat sur lequel le SDC se prononce.
Concernant la remarque sur les frais de copie pour le CS.
citation: Le contrat type FNAIM en chapitre 2 les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire.
Dans la liste des éléments contenus dans le forfait :
Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat ou des lots gérés (notamment par accès en ligne sécurisé) ;
Par conséquent toutes les copies pour le CS sont dans inclus dans le prix du forfait, si le syndic ne veut pas avoir ce cout supplémentaire qu'il alimente l'extranet que le SDC paie.
A mon avis à partir du moment que le syndic met un extranet pour le SDC tous les points concernant les éventuels frais de reprographie devrait devenir l'exception, par exemple si le copropriétaire exige d'avoir une copie papier des annexes, du carnet d'entretien, le syndic fait un devis au copropriétaire si le copropriétaire considère le devis trop couteux, ce dernier pourra récupérer gratuitement sur l'extranet les documents.
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JPM
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 2
Posté - 09 sept. 2017 : 00:46:18
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Sunbird : citation: Concernant les frais de l'article 10-1 point 9.1 du contrat ils sont facturés au SDC et seule une décision d'un juge peut changer la charge et les mettre sur le copropriétaire fautif.
Cela n'est pas exact. L'article 10-1 ne prévoit aucune décision judiciaire.
Pour l'article 9-3 c'est le syndicat qui est tenu de fournir éventuellement des pièces. Le syndic y est tenu en sa qualité de représentant légal du syndicat dont il est la "main". La stipulation existe entre le syndic et le syndicat. Le texte prévoit que le syndicat peut récupérer les frais payés au syndic sur le demandeur.
D'une manière générale les interventions de l'ARC dans ce domaine ont été affectées par un souci permanent de réduire la rémunération des syndics même à l'encontre des décisions " paritaires " de la CNC. Ainsi pour les prestations de recouvrement des charges qu'elle prétendait vainement inclure dans les prestations de gestion courante.
Quand j'ai ressorti le contrat " tout sauf " qui était pratiqué dans l'Ouest de la France, l'ARC l'a rejeté dans un premier temps pour finalement soutenir cette proposition.
Il est vrai que le syndic est maître de ses prétentions au titre du montant des honoraires forfaitaires. Ce mécanisme a l'avantage de faciliter le jeu de la libre concurrence.
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Sunbird
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 Posté - 09 sept. 2017 : 15:22:25
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Vous avez raison sur l'art 10-1, j'ai fait un raccourci qui travestit cet article.
Dans les faits, lorsque un juge doit se prononcer sur un impayé, il arrive régulièrement qu'il refuse ses frais à la charge du copropriétaire débiteur, et le syndicat se retrouve à payer ces sommes. Lorsque le SDC assigne un copropriétaire débiteur, il n'est pas rare que le jugement condamne le copropriétaire à payer, et ajoute uniquement les dépens de ladite procédure. Il est effectivement délicat pour un juge de mettre à la charge tous ses frais syndics. Dans une copropriété nous avions un impayé de quelques milliers d'euros, dont près de 1000 euros liés au frais qu'avait facturés le syndic à ce débiteur.
Concernant la position de l'ARC, je la comprends de moins en moins. Hormis la critique systématique il n'apporte aucune alternative. Il est totalement concevable d'envisager un contrat "All inclusive" pour un syndic, bien entendu le forfait serait un peu plus élevé et son prix dépendrait de l'état du SDC.
Aujourd'hui un LRAR le prix c'est 5.25 €, rien ne justifie que le syndic facture 30, 50 et même plus cette relance. SI vous avez le temps regardez les textes concernant les droits des contrats qui sont applicables pour tous les contrats fait à partir du 1er octobre 2016. Dans le cadre d'un "All inclusive" les 5.25 euros de frais LRAR serait de fait à la charge du débiteur.
L'ARC a copie de nombreux contrats ou propositions de contrats de syndic. Comme le font toutes les associations sérieuses de consommateurs, l'ARC devrait faire un tableau reprenant l'ensemble des contrats avec le prix du contrat, les prestations hors forfaits, et les irrégularités. Ce tableau permettra de mettre rapidement en évidence les dérives.
A titre d'exemple il y a une dérive et des abus concernant l'immatriculation des copropriétés. SI j'étais eux, je demanderai à un professionnel de venir faire une petite vidéo youtube lorsqu'il doit immatriculer une copropriété. Cette vidéo montrerait sans aucune discussion possible que ce travail demande moins d'une 1/2 heure, et rien ne justifie qu'un syndic facture 14 heures de vacation.
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Édité par - Sunbird le 09 sept. 2017 15:25:37 |
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JPM
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Posté - 09 sept. 2017 : 15:53:46
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Sunbird,
Nous ne sommes pas dans le All inclusive mais dans le "tout sauf"
A propos de la mise en demeure, demandez à un expert comptable comment il calcule le coût effectif d'une missive de ce type en incluant celui de la détermination de son contenu.
Vous dépasserez largement le coût du timbre.
Dans certains cas les prétentions du syndic sont très excessives mais pas systématiquement.
Le juge doit accorder en principe les dépens
Il peut accorder une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir notamment les honoraires de l'avocat. Elle peut aussi couvrir des frais engagés par un plaideur qui s'est présenté lui même devant le tribunal d'instance.
Il peut accorder des dommages et intérêts au syndicat lorsque celui ci a subi un préjudice particulier comme l'impossibilité de faire démarrer un chantier à l'époque prévue.
L'article 10-1 est mal fichu car il vise des frais dont certains peuvent être inclus dans les dispositions précédentes.
Trop de magistrats considèrent qu'on peut laisser des frais de recouvrement à la charge d'un bailleur qui est parfois moins aisé que son locataire
et aussi qu'on peut assimiler le syndicat des copropriétaires à un bailleur |
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Sunbird
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Posté - 09 sept. 2017 : 18:22:55
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JPM
Sur une petite dizaine de jugement TI en RP (92/93/75), pour des copropriétaires occupants, les copropriétaires ont été condamnés à payer leurs charges avec application des intérêts légaux. Nous avons été systématiquement déboutés concernant la demande l'art 700, un seul jugement a accordé le paiement du commandement de payer.
Si on fait le bilan des dossiers, on a une perte pour les dossiers ne dépassant pas 1600 euros de débit.
Concernant les bailleurs, de toute façon, il suffit de dire qu'on est bailleur pour avoir tort, et la situation d’année en année empire.
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JPM
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Posté - 10 sept. 2017 : 09:28:28
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Dans bien des cas l'indemnité art 700 est demandée mais n'est ni justifiée ni même argumentée et plaidée.
C'est à lors une sorte de clause de style que le juge rejette à juste titre.
Il faut joindre au dossier la ou les factures de l'avocat. Les avocats n'aiment pas cela.
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Sunbird
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Posté - 10 sept. 2017 : 11:07:58
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Sur les factures d'avocats dans une affaire qui ne concerne en rien les sujets abordés sur UI, j'avais produit nos factures d'avocats, la partie adverse une entreprise l'avait fait. Dans notre cas nous étions à 15 KE, dans le cas de la partie adverse elle atteignait quasiment les 150 000 euros. La partie adverse a été déboutée de toutes ses demandes, y compris en appel. Dans ce dossier je n'ai récupéré que la moitié de nos factures en art 700, de l'ordre de 9000 euros. C'était la partie adverse le demandeur. |
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Posté - 10 sept. 2017 : 13:14:08
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citation: Sur une petite dizaine de jugement TI en RP (92/93/75), pour des copropriétaires occupants, les copropriétaires ont été condamnés à payer leurs charges avec application des intérêts légaux. Nous avons été systématiquement déboutés concernant la demande l'art 700, un seul jugement a accordé le paiement du commandement de payer.
Si on fait le bilan des dossiers, on a une perte pour les dossiers ne dépassant pas 1600 euros de débit. Le paiement du commandement de payer, je ne comprends pas trop, mais a priori ca concerne les dépens, pas l'article 700
Pour reprendre ce qu'écrit JPM, le Juge doit, si cela lui est demandé, accorder les dépens, il ne ne lfait pas s'il est évident que tout est pris en compte pas une assurance ou une assistance ou encore que ce qui est demandé n'est accordé que très partiellement.
Sur l'article 700, le Juge doit estimer l'équité, et il répond sur une demande.
Le souci, et je pense que votre cas, Sunbird, doit être identique a la quasi-totalité des cas soumis aux Juges, la demande a l'article 700 n,'est appuyé d'aucune pièce, donc le Juge estime, et accorde sans justification.
Le jour ou les avocats accepteront de présenter en pièce justificative leur note de frais, les choses pourraient changer....
citation: Sur les factures d'avocats dans une affaire qui ne concerne en rien les sujets abordés sur UI, j'avais produit nos factures d'avocats, la partie adverse une entreprise l'avait fait.
Dans notre cas nous étions à 15 KE, dans le cas de la partie adverse elle atteignait quasiment les 150 000 euros.
La partie adverse a été déboutée de toutes ses demandes, y compris en appel. Dans ce dossier je n'ai récupéré que la moitié de nos factures en art 700, de l'ordre de 9000 euros. C'était la partie adverse le demandeur. L'équité a du frapper encore qu'avec ce que vous énoncez ca aurait du être en votre sens.
A moins que le Juge n'ait pas pu se décider à un article 700 à 15 000 euros, ce qui est rarissime, en cassant la somme en deux, il a du penser qu'il rentrait mieux dans ce qui est 'habituel'.
Pour ma part sur mes affaires sans avocats j'ai demandé 200 euros sans justifications,et j'ai toujours obtenu 50 euros.
J'ai décidé désormais de justifier au moins particiellement ma demande à l'article 700 deja par une liste des documents copiés et envoyés, en tenant un décompte des frais de port (à 5,10 de base, plus souvent autour de 8 euros le RAR, ca va assez site si on ajoute des frais de papier et d'imprimante, on atteint vite les 30 à 40 euros sur les dépenses minimales).
J'ai fait des demandes sur des instance engagées, mais je n'ai pas encore de jugement confirmant. |
Édité par - ribouldingue le 10 sept. 2017 13:28:22 |
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Sunbird
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Posté - 10 sept. 2017 : 16:28:53
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50 euros lorsque vous faites vous même le dossier, c'est vraiment se moquer des gens.
Parfois je me suis posé la question de me représenter seul, dans des affaires persos. Avec un tel art 700, autant faire jouer une juridique et prendre un avocat. |
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Posté - 10 sept. 2017 : 18:29:12
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citation: 50 euros lorsque vous faites vous même le dossier, c'est vraiment se moquer des gens. On est en France, c'est bien connu que les salariés doivent être hyperbien payés, et tous les autres 'travailler' pour rien, |
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