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Franck1966
Contributeur vétéran
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 Posté - 20 juil. 2017 : 21:36:44
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jmr91200 " Dans le CS où je suis président, je vois bien que je ne dois déléguer que d'une certaine façon et limite sinon c'est contre-productif, je finis par devoir le faire moi-même" cela me rappelle quelqu'un ...
Froggy, plus d'une fois j'ai eu envie aussi de baisser les bras, et ce dans plusieurs copropriétés !
Autant dans dans une grande copropriété, j'aide une nouvelle présidente à prendre des décisions et devenir un peu plus autoritaire avec le syndic, dans deux copropriétés j'ai un certain nombre d'encéphalogrammes plats, donc comme JMR91200 je fais presque tout en direct avec le syndic, en shuntant tous les autres membres incatifs, et tout le monde est content !!!
Il est très important de s'occuper de sa copropriété, pour demain, mais surtout pour après demain.
De montrer au syndic qu'il ne fait pas (ou plus) ce qu'il veut ...
Ne baissez jamais les bras |
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cleo
Contributeur débutant
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 22
 Posté - 21 juil. 2017 : 15:53:11
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Bonjour,
Pour finir ma petite histoire, le syndic m'a appelé il y 5 minutes et on a choisi l'entreprise la moins chère. Pour 3 semaines, on ne prend pas beaucoup de risques.
Pour répondre à vos remarques, nous ne sommes que 5 au CS dont un qui n'a pas d'ordinateur. Lorsque je fais des mails, je prend soin de mettre tout le monde en copie.
Nous n'avons pas de président. Je crois que je vais franchir le pas !!!!
Bonne journée.
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Franck1966
Contributeur vétéran
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23
Posté - 23 juil. 2017 : 17:12:58
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Cléo, je ne peux que vous y inciter, et bon courage  |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 23 juil. 2017 : 22:24:08
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citation: Nous n'avons pas de président. Je crois que je vais franchir le pas !!!!
Excellente idée, c'est indispensable d'en avoir un. |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 06 août 2017 : 11:54:48
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Bonjour !
La lecture des messages précédents me console (je ne suis pas le seul à connaitre ces problèmes !) et me désole (comment gérer efficacement une copropriété ?).
J'ai fait partie du CS pendant 10 ans, dont 4 ans en qualité de président. Les deux dernières années, c'était l'enfer : je n'avais plus le temps de faire autre chose que de m'occuper de la copro. J'ai fini par démissionner, il y a deux ans.
Mais j'ai continué à garder un oeil sur les activités du CS, proposant mon aide sur des points précis. Je me suis fait renvoyer dans mes buts : "si tu veux donner ton avis, reviens au CS". A noter que le "nouveau" CS n'a pas trouvé de président... Les questions que je pose à la cantonade aux membres du CS n'obtiennent donc aucune réponse : chacun met la tête sous la couette, et attend qu'un autre réponde...
Les problèmes de notre copro sont sans doute les mêmes que ceux de la plupart des copros :
1 - syndic qui n'a aucune connaissance technique, et qui s'appuie uniquement sur les avis donnés par les entreprises qu'il connait - sans être capable de trier ces avis.
2 - CS constitué de personnes qui n'ont soit aucune compétence technique, soit qui n'ont pas le temps (ils travaillent et ont autre chose à faire quand ils rentrent, le soir).
Notre prochaine AG se tiendra au début de l'année prochaine. J'ai donc un peu de temps pour essayer de mettre en place ce qui me parait être la seule solution :
- Avec l'aide des gardiens (nous avons un couple de gardiens super : c'est un point fondamental - et une chance énorme), je vais essayer d'identifier 2 ou 3 personnes à la fois compétentes et disponibles, et je vais essayer de les convaincre de constituer un CS efficace. C'est pas gagné : je connais pas mal de gens, mais je ne vois pas beaucoup de candidats possibles...
- J'essaie depuis plusieurs années de trouver un service extérieur - architecte si possible - qui puisse débroussailler les problèmes techniques (identifier les problèmes, écrire des cahiers des charges, trouver les entreprises, négocier avec elles, analyser les réponses, surveiller les travaux, etc...). Encore plus difficile. J'en avais trouvé un, mais, manque de chance, il était lui-même syndic (trop petit pour assurer la gestion financière de notre grosse copro) : il a été refusé catégoriquement par notre syndic actuel (par ailleurs bon gestionnaire financier), qui prétend que la gestion d'une copro ne peut être assurée par deux syndics. Je cherche un architecte - mais pas de réponse pour l'instant...
Pour donner une idée des problèmes posés par l'inactivité du CS : ils ont lancé un AO pour trouver un architecte capable d'écrire un cahier des charges pour aider ceux qui veulent changer leurs fenêtres, en tenant compte du fait que la ventilation doit être assurée, et pour prévoir l'isolation extérieure que nous risquons d'avoir à mettre en place dans le futur : inutile de découvrir à ce moment-là que les fenêtres doivent être à nouveau changées.
Plusieur offres ont été reçues, que le CS a écartées : d'après eux, elles ne répondaient pas à la demande. Le but était en fait de choisir une entreprise amie de l'un des membres du CS, mais absolument pas qualifée. L'AG ayant délégué au CS la responsabilité du choix, le contrat a été signé (impossible d'en avoir copie). L'entreprise a donc commencé à "travailler", en faisant la seule chose qu'elle sait faire : mesurer les pertes aérauliques des appartements, et vérifier la qualité de l'air en mesurant le CO2 et l'humidité... Le cahier des charegs des fenêtres ? Voyez la CITE 2012, et mettez-vous d'accord avec un poseur de fenêtres...
Un peu léger, non ? Et cela nous a coûté la bagatelle de 31500 €...
Lors de la prochaine AG, je prévois de faire voter une résolution pour résilier ce contrat. Mais l'argent a été dépensé, et aucune aide ne nous a été apportée. |
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Froggy
Contributeur actif
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26
Posté - 07 août 2017 : 18:29:02
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citation: Initialement posté par Viviane
Et si vous ne faites qu'une ou deux choses travaillez sur
- compte séparé (aujourd'hui obligatoirement au même prix que pas séparé). Avec ça, votre ancien syndic ne serait pas parti avec la caisse. Beaucoup trop risqué. Quand l'argent sur son compte à lui, faut faire le tri entre ce qui est à lui et ce qui l'est pas. Ce qui disparait, c'est des erreurs comptables. Quand il va chercher de l'argent sur un compte qui lui appartient pas, c'est nettement plus simple de prouver que c'est du vol. Et le vol, c'est du pénal. Moi aussi, j'ai "perdu" là dessus pendant longtemps, personne n'en voyait l'intérêt. Jusqu'à ce qu'on se fasse bien arnaquer et qu'un trop perçu de travaux s'envole...
- désigner un président, seul à pouvoir, par exemple, convoquer une AG même si le syndic veut pas
- adhésion à une asso payée par tous.
Bonjour Ă tous,
finalement mon engagement a payé puisque :
1/ Le syndic a été viré à l'unanimité (1000/1000!)
2/ Tous les copropriétaires étaient présents
3/ Le compte séparé est passé (mollement) : j'ai sorti l'argument massue : "comme vous le savez le précédent syndic est parti avec la caisse etc." Pour la petite histoire, j'ai appris que les autres copropriétés lésées à l'époque (près de 10 ans) qui ont fait le choix d'aller en justice...y sont toujours!
4/ Nous avons une présidente de cs (moi) : je suis donc restée..
Cependant je crois avoir été davantage élue avec "mention larbin" qu'en qualité d'animatrice d'équipe..
Cette belle unité de façade cèle bien des malentendus sur le fond : à savoir sur la manière dont se gère une co-propriété : en se comportant non pas comme un empilement de propriétaires en ordre dispersé face à un syndic "tout puissant" mais bien en co-opérant!
De plus, si le nouveau syndic a été élu à 1000/1000, c'est surtout car il est moins cher que le sortant...on regarde son petit porte-monnaie et pas beaucoup plus loin!
Tous vos messages me rendent encore plus pessimiste sur le concept même de copropriété...à moins que le syndicat ne soit sous un régime coopératif.
Ps. l'adhésion à une asso payée par le syndicat...même pas en rêve!
C'est pas exactement la mentalité de la maison..
PPs. inutile de me demander qui était le secrétaire de cette AG qui a vu un changement de syndic... comment s'organiser pour former un "bureau" cohérent avec des copros (y compris le membres du cs) qui pensent être au maximum de leur engagement en se donnant la peine de se déplacer pour l'AG..
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Édité par - Froggy le 07 août 2017 18:54:51 |
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Froggy
Contributeur actif
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27
Posté - 07 août 2017 : 18:32:52
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citation: Initialement posté par danmasse
Bonjour !
La lecture des messages précédents me console (je ne suis pas le seul à connaitre ces problèmes !) et me désole (comment gérer efficacement une copropriété ?).
Moi aussi..
Et je crois qu'il ne vous reste plus qu'Ă reprendre du service! |
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28
Posté - 07 août 2017 : 19:02:39
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citation: 1/ Le syndic a été viré à l'unanimité (1000/1000!) BOn... Comme isent les sportifs, vous essaierez de faire mieux la prochaine fois...
Vous etes raisonnablement pessimiste, c'est bien. Mais vous avez réussi quelque chose de rare. bravo. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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29
Posté - 07 août 2017 : 19:48:20
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citation: Initialement posté par danmasse
Les problèmes de notre copro sont sans doute les mêmes que ceux de la plupart des copros :
1 - syndic qui n'a aucune connaissance technique, et qui s'appuie uniquement sur les avis donnés par les entreprises qu'il connait - sans être capable de trier ces avis. Un syndic n'est pas plus technicien du bâtiment qu'un chauffeur de taxi n'est mécanicien. A chacun son métier. |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 07 août 2017 : 22:39:21
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citation: Initialement posté par ainohi
Un syndic n'est pas plus technicien du bâtiment qu'un chauffeur de taxi n'est mécanicien. A chacun son métier.
Bien d'accord...
Notre syndic dit cependant que c'est son boulot.
Pratiquement, qui peut s'occuper des problèmes techniques de la copro ? |
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Posté - 08 août 2017 : 05:11:24
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Chaque cas peut faire appel à un personnage différent.
Si c'est refaire une clé, le syndic peut trouver le reproducteur adéquat et faire faire la clé.
Si c'est pour refaire la toiture, soit on fait appel Ă un architecte, soit simplement Ă un couvreur (ou plusieurs... ) |
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Posté - 08 août 2017 : 06:55:09
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Incidemment, et surtout si l'immeuble est gros ou engendre pas mal de travaux, avoir un architecte est une bonne chose.
Il est rémunéré sur ses prestations liés aux chantiers votés, ce qui normalement (bien insister) fait baisser le cout de la prestation du syndic qui n'est plus maitre d'oeuvre
En ce cas il ne renacle en général pas a faire de petites évaluations ou a donner son avis de temps en temps sur des petits chantiers sur lesquels l'intervention d'un architecte ou d'un maitre d'oeuvre serait très pénalisante financièrement. |
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danmasse
Contributeur senior
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33
Posté - 08 août 2017 : 10:39:11
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Incidemment, et surtout si l'immeuble est gros ou engendre pas mal de travaux, avoir un architecte est une bonne chose.
Il est rémunéré sur ses prestations liés aux chantiers votés, ce qui normalement (bien insister) fait baisser le cout de la prestation du syndic qui n'est plus maitre d'oeuvre
C'est exactement ce que je cherche depuis des années : un architecte. Je n'en ai pas encore trouvé... |
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Posté - 08 août 2017 : 10:43:23
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Incidemment, et surtout si l'immeuble est gros ou engendre pas mal de travaux, avoir un architecte est une bonne chose.
Il est rémunéré sur ses prestations liés aux chantiers votés, ce qui normalement (bien insister) fait baisser le cout de la prestation du syndic qui n'est plus maitre d'oeuvre
Aïe aïe aïe ! Contre-sens ! Le syndic n'est jamais maître d'oeuvre mais maître d'ouvrage es qualité, le vrai maître d'ouvrage étant juridiquement le syndicat des copropriétaires. S'il n'y a pas de mission de maîtrise d'oeuvre confiée à un architecte ou un maître d'oeuvre professionnel, c'est l'entreprise de travaux qui assure sa propre maîtrise d'oeuvre.
En fait en copropriété, lorsqu'il s'agit de programmer des travaux, on doit choisir au préalable :
- soit on ne prend pas de maître d'oeuvre et alors on demande des "devis" : dans un devis, l'entreprise assure la maîtrise d'oeuvre de conception, puis si on la missionne (si les tx sont votés), elle assurera sa maîtrise d'oeuvre d'exécution ; les devis ne sont pas facilement comparables et il ne faut pas essayer de les rendre comparables par la soumission d'un descriptif car alors en tant que maître d'ouvrage, on s'immiscie dans la maîtrise d'oeuvre de l'entreprise...
- soit on décide de prendre un maître d'oeuvre et alors il faut dans un premier temps faire voter par l'assemblée son contrat de maîtrise d'oeuvre afin qu'il puisse faire la 1ère partie de la maîtrise d'oeuvre, à savoir le descriptif et l'appel d'offres ; si les travaux ne sont pas votés, il faudra la lui payer (60% des honoraires globaux si les travaux sont faits) ; ensuite il faudra voter les travaux sur la base des résultats de l'appel d'offres.
En cas de maîtrise d'oeuvre distincte, les entreprises ne soumettent pas des devis mais des offres sur descriptif. En principe, une entreprise qui n'assure pas elle-même sa maîtrise d'oeuvre est moins chère et c'est cette économie qui absorbe partiellement le coût du maître d'oeuvre. Pas les honoraires du syndic qui ne sont en aucun cas des honoraires de maîtrise d'oeuvre, mais de gestion administrative et comptable, qui reste la même voire même est alourdie en cas de recours à un maître d'oeuvre, car en plus de gérer les entreprises, il faut aussi gérer le maître d'oeuvre. |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 08 août 2017 : 11:23:54
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Grand merci à la Rédaction de cette explication très claire et didactique.
A lire et relire...
Merci ! |
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Froggy
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36
Posté - 08 août 2017 : 16:42:31
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
soit on ne prend pas de maître d'oeuvre et alors on demande des "devis" : dans un devis, l'entreprise assure la maîtrise d'oeuvre de conception, puis si on la missionne (si les tx sont votés), elle assurera sa maîtrise d'oeuvre d'exécution ; les devis ne sont pas facilement comparables et il ne faut pas essayer de les rendre comparables par la soumission d'un descriptif car alors en tant que maître d'ouvrage, on s'immiscie dans la maîtrise d'oeuvre de l'entreprise...
Merci également. "Il ne faut pas essayer de rendre les devis comparables" (quand on ne prend pas de maître d'œuvre) :
j'avais compris exactement le contraire!
Mais alors que recouvre la notion de descriptif?
Si on demande des devis, on les demande forcément pour quelque chose : n'est-on pas obligé de décrire (délimiter) ce qui est demandé?
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Froggy
Contributeur actif
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37
Posté - 08 août 2017 : 16:53:21
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: 1/ Le syndic a été viré à l'unanimité (1000/1000!) BOn... Comme isent les sportifs, vous essaierez de faire mieux la prochaine fois... Vous etes raisonnablement pessimiste, c'est bien. Mais vous avez réussi quelque chose de rare. bravo.
:)
Merci.
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Édité par - Froggy le 08 août 2017 17:02:31 |
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Posté - 09 août 2017 : 11:10:43
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citation: Initialement posté par Froggy
Merci également. "Il ne faut pas essayer de rendre les devis comparables" (quand on ne prend pas de maître d'œuvre) :
j'avais compris exactement le contraire!
Mais alors que recouvre la notion de descriptif?
Si on demande des devis, on les demande forcément pour quelque chose : n'est-on pas obligé de décrire (délimiter) ce qui est demandé?
Il faut désigner le plus précisément possible les travaux souhaités, mais se garder de préciser et même d'inférer des solutions techniques, des traitements et des produits. Les préconisations techniques relèvent de la maîtrise d'oeuvre de l'entreprise...
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Posté - 09 août 2017 : 15:00:37
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Merci à Rédaction universimmo pour avoir précisé et corrigé. |
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BMB
Nouveau Membre
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Posté - 25 août 2017 : 11:54:33
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Bonjour,
J'avoue comprendre ce sentiment et cette question de "Est-ce que je reste?".
Pour ma part, je suis membre du CS d'un immeuble (150 lots environ) neuf depuis maintenant 2 ans avec aucune expérience dans le domaine auparavant.
La difficulté vient du fait que la résidence est neuve (gestion des garanties, malfaçons et mise en place des contrats).
Nous étions au début 12 au CS et nous avons réalisé 95% du boulot à 2 (le président du CS et moi qui pourrait être vu comme l'adjoint du président). Lors du dernier votre nous sommes passés à 10 et nous sommes maintenant 4 à bosser.
Durant ces années, nous avons eu le droit à des pannes d'ascenseurs, des inondations de caves et d'ascenseur, des intrusions, des vols, des plaintes entre voisin et la création d'une association indépendante souhaitant attaquer le syndic et le CS.
Le Syndic est ce qu'il est mais on est derrière et ça fonctionne (tous les lundi matin on lui envoi la liste des tâches pour la semaine à faire, il se déplace dès que besoin dans la copro.).
Plus globalement, la majorité des copropriétaire nous soutien (sur 10 000 tantième au renouvellement nous avons entre 100 et 200 tantième contre), en deux ans nous avons évité de dépenser près de 50K€ à la copro (budget annuel 250K€) entre les négociations de contrat, les indemnisation du promoteur...
Bref on peut dire que la copro tourne a peu près et que le rythme de croisière sera bientôt atteint mais voilà , comme dans toute communauté, il y a des gens sympa et d'autres moins. 10% des résidents (les plus problématiques) occupent 90% du temps du CS et du Syndic avec des réclamations, des insultes aussi parfois, quand les remerciements des 90% restant se font rare et ou le travail du CS est à leurs yeux normal.
Pour ma part, j'ai plusieurs fois pensé à démissionner, seulement voila, le négociateur et contrôleur des comptes dans le CS c'est moi et quitter le CS veut dire voir les charges augmenter, et l'argent de la copropriété en partie gaspillé.
Donc il faut te demander ce qui te fait rester ? |
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Grosse fatigue - Partir du CS ou rester? 
