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sonia75
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 Posté - 28 mai 2017 : 13:41:37
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Bonjour à tous,
Dans le cadre de vote de travaux de ravalement, le syndic a imputé collectivement le cout de réfection des persiennes , or elles ne figurent pas ds la liste des parties communes du RC et d'après mes recherches elles seraient généralemen tconsidérées comme parties privatives.
ma question était donc de savoir si le syndic peut légalement obliger les copros qui n'ont pas de persiennes de payer ces travaux s'il y avait une majorité de votes lors de l'AG (les copros avec des persiennes sont majoritaires par rapport à ceux qui n'en ont pas) ?
peut on refuser légalement de payer pour cette réfection de persiennes ?
Merci de vos éclairages et bon dimanche à tous !
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ABCT
Contributeur senior
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 Posté - 28 mai 2017 : 15:06:17
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Il vous faut consulter le règlement de copropriété...
Vous aurez la définition des parties communes et des parties privatives....
En général on trouve en privatif :.... les cloisons intérieures avec leurs portes, les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et volets...
Vos travaux ont-ils été proposés et votés en A.G.
Quelle réaction de votre président de l'Assemblée? et votre Syndic???? qui est le "Conseil"?
A-t-il simplement été proposé de globaliser ces travaux "privatifs" afin d'obtenir????? un tarif préférentiel?????
Mais cela n'équivaut pas à une modification de la ventilation entre parties communes et parties privatives.
Vous demeurez libre d'effectuer ou de choisir votre entreprise dès l'instant ou les coloris et les formes seront en accord avec l'harmonie de l'immeuble.
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nefer
Modérateur
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Posté - 28 mai 2017 : 15:15:18
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en AG il fallait dissocier les résolutions
si un tarif preferrentiel est prévu en cas de commande lors du ravalement, le syndic doit obtenir un accord écrit de chaque coporpriétaire |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 28 mai 2017 : 17:24:53
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Consulter le RC.
Regarder également si il existe une clause d'harmonie concernant le ravalement.
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 28 mai 2017 : 20:13:27
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Merci à tous de vos réponses. Comme mentionné dans mon post initial, les persiennes ne sont pas inscrites comme parties communes dans le réglement de copropriété....
@Nefer, l'ordre du jour nous indique le montant séparé pour chaque prestation du ravalement mais pas la possibilité de voter en séparé les parties privatives comme les persiennes (on devra voter un budget global incluant les persiennes donc qui pèsent pr un cout non négligeable...).
Je compte le signaler au syndic pour le jour de l'AG et voter contre cette réfection de persiennes.
Mais le syndic peut-il légalement nous imposer cette réfection y compris aux copros ayant voté contre, si une majorité de copros votaient pour ?
@sunbird, la clause d'harmonie vise à ce que les équipements soient à l'identique sauf erreur pas à faire supporter le coût de réfection de parties privatives aux autres copros ?
Merci encore de votre aide et bonne fin de dimanche : |
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nefer
Modérateur
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Posté - 28 mai 2017 : 20:49:00
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effectivement la clause d'harmonie impose aux copropriétaires le modèle, la couleur...
mais le devis des persiennes doit être sorti du devis: il doit y avoir une ligne spécifique sur le devis avec un prix unitaire
c'est le travail du syndic de vérifier que les devis soient faits en accord avec le réglement de copropriété |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 29 mai 2017 : 08:29:27
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citation: Initialement posté par nefer
c'est le travail du syndic de vérifier que les devis soient faits en accord avec le réglement de copropriété
Oui on est bien d'accord sauf que là apparemment ce n'est pas fait... :-(
Petite question annexe, en re-regardant le devis et l'OJ, je vois aussi la mention "peinture des lucarnes", je ne les ai pas vues non plus listées dans les parties communes mais cela fait peut être partie d'un autre groupe ?
Merci encore de votre aide... et bonne journée ! :-) |
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Posté - 29 mai 2017 : 09:07:04
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sonia75 : les persiennes SONT des parties privatives. Le syndic ne peut ignorer cela.
Il doit donc revoir sa copie sur ce devis.
ET le CS ??? aux abonnés absents. Un ravalement est un des dossiers les plus importants en copropriété. Même ignirants, les membres du CS devaient se poser la question des volets et des persiennes.
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à un copropriétaire déterminé. L’exclusivité d’usage telle que définit par l’article 2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis caractérise la partie privative dès lors que son bénéficiaire est identifié.
Certains compléments matériels de ces locaux, qui en sont les accessoires indissociables et indispensables, reçoivent la même qualification. Il en est ainsi pour la porte palière, pour les fenêtres et persiennes, souvent également pour les volets, comme pour les devantures par exemple (Cass. 3e civ. 26 avr. 1979, Gaz. Pal. 1979. 2, panor. 406).
Par voie de conséquence, les dépenses relatives à ces éléments ne sauraient être traitées comme des dépenses communes devant être réglées par la copropriété.
sonia75 : il ne suffit pas de regarder la liste des parties communes, mais aussi la liste des parties privatives qui figurent au RDC. 
Les persiennes, les volets, ...... doivent y figurer, si ce n'est pas la cas alors ce sont des parties communes. |
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chardon2bs
Contributeur débutant
France
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Posté - 29 mai 2017 : 10:26:47
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Bonjour.
Chez nous, le syndic nous a expliqué que les volets étaient certes privatifs, mais dès lors que la peinture était effectuée dans le cadre du ravalement et concernait tous les volets de l'immeuble, c'était à la charge de tous, y compris ceux qui considéraient que leurs volets n'avaient pas besoin d'être repeints, l'ayant été récemment.
Bref, comme des parties communes, mais il est vrai que nous avons tous des volets. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 29 mai 2017 : 10:51:19
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mais il faut d'abord vérifier que tous les copropriétaires ont des persiennes et attendre que personne ne conteste l'AG
dans l'immeuble d'un ami, les persiennes étaient dans le devis ravalement: un copropriétaire a contesté et avait déposé l'assignation
pour éviter des frais, le poste a été retiré et il a été demandé à chacun de passer commande écrite auprès du syndic |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 29 mai 2017 : 11:05:41
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Il y a quelques années j'ai eu un problème avec un SDC.
Le ravalement prévoyait la peinture des fenêtres et des persiennes.
Le fait que ces éléments soient votés dans le cadre du ravalement était basé sur la clause d'harmonie du RC. Mais harmonie ne veut pas dire qu'on déroge à la grille de répartition des charges, et au RC.
Sauf que dans les faits, cela était à la tête du client. Les persiennes tout le monde payait en fonction des tantièmes, qu'on ait ou pas des persiennes, quelles soient grandes ou petites (malgré des prix différents selon la taille).... Par contre pour les fenêtres nous étions dans le cas par cas... car tous les membres du conseil avaient des fenêtre PVC et n'étaient pas concernés.
La solution a été de facturer "privativement" ces prestations en faisant signer pour les fenêtres et persiennes un accord travaux pour les copropriétaires.
Cela a compliqué le boulot du syndic, mais à permis pour certains d'économiser près de 2000 euros.
Nous avons donc fait payer les éléments privatifs comme du privatif, et il fallait acceptation du copropriétaire avant que l'entreprise intervienne. Si le copropriétaire ne souhaitait pas profiter du prix groupe, il devait refaire par ses soins ses persiennes et fenêtres. |
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Posté - 29 mai 2017 : 11:30:24
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sunbird : citation: Nous avons donc fait payer les éléments privatifs comme du privatif, et il fallait acceptation du copropriétaire avant que l'entreprise intervienne. Si le copropriétaire ne souhaitait pas profiter du prix groupe, il devait refaire par ses soins ses persiennes et fenêtres.
Mais le SDC n'a pas d'autre choix, le syndic mandataire DOIT respecter le RDC.
Les persiennes sont privatives, le SDC ne peut pas appeler ces fonds en charges générales. C'est illégal.
De plus, ce n'est pas du boulot supplémentaires pour le syndic; c'est l'entreprise qui va établir les devis - ravalement des parties communes ET par lot pour les persiennes, PAS le syndic !
chardon2bs : citation: Chez nous, le syndic nous a expliqué que les volets étaient certes privatifs, mais dès lors que la peinture était effectuée dans le cadre du ravalement et concernait tous les volets de l'immeuble, c'était à la charge de tous, y compris ceux qui considéraient que leurs volets n'avaient pas besoin d'être repeints, l'ayant été récemment.
Bref, comme des parties communes, mais il est vrai que nous avons tous des volets.
mais votre syndic vous roule dans la farine, et vous entraine dans des problèmes graves. Ce n'est pas un exemple à suivre.
Un SDC gère les parties communes. Vous avez TOUS des volets privatifs. Cela ne change rien à la loi et au respect du RDC, qu'il DOIT obligatoirement respecter. |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 29 mai 2017 : 14:32:14
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Merci à tous de vos réponses :-)
citation: Initialement posté par nefer
mais il faut d'abord vérifier que tous les copropriétaires ont des persiennes et attendre que personne ne conteste l'AG
@Nefer, non tous les copros n'ont pas des persiennes, seuls les "gros copros" en ont (dont les membres du CS) donc ils veulent le faire passer en commun, ça les arrange que tt le monde paie pour leurs persiennes. Si personne ne conteste l'AG, que puis-je faire à mon petit niveau ?
@Philippe388, il n'y a pas de liste de parties privatives, juste une liste de parties communes comme c'est souvent le cas j'ai l'impression.
Les parties privatives sont définies comme "les locaux, annexes et accessoires appartenant exclusivement aux copropriétaires", ce qui me semble bien être le cas des persiennes.
Les "socles ou appuis de balcons" st en revanche mentionnées en parties communes, en sont exclus explicitement les "barres d'appui et balustrades" mais le RC est muet sur les persiennes à proprement parler...
Autrement, qqn saurait il svp m'éclairer sur la question de la "peinture des lucarnes" ? je n'ai pas non plus trouver les lucarnes dans la liste des parties communes... ?
Encore grand merci de votre aide utile !
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Édité par - sonia75 le 29 mai 2017 14:44:03 |
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Posté - 29 mai 2017 : 14:51:51
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sonia75 : vous avez une cass qui confirme le caractère PRIVATIF des persiennes.
Les membres du CS controle la gestion du syndic, c'est à EUX de rappeler au syndic la loi quand celui " l'oublie" !
Un courrier au syndic avec cette cass.
100% de chance de gagner un procès contre le SDC si le syndic appelle en charges générales des travaux sur des parties privatives.
Ces membres du CS font repeindre leur cuisine, ils font aussi payer les voisins ?
Pour info : l'approbation des comptes de charges du syndicat ne vaut PAS approbation des charges personnelles.
Sur ce principe juridique, vous pouvez contester une mauvaise application des charges de copropriété sur ces travaux. Les persiennes sont privatives, le SDC ne pouvait pas appliquer les tantièmes généraux.
Un petit mot dans les BAL des copros sans persiennes avec cette cassation, et ce principe vous aiderait beaucoup pour que le syndic applique la loi.
sonia75 : citation: Les parties privatives sont définies comme "les locaux, annexes et accessoires appartenant exclusivement aux copropriétaires", ce qui me semble bien être le cas des persiennes.
Les "socles ou appuis de balcons" st en revanche mentionnées en parties communes, en sont exclus explicitement les "barres d'appui et balustrades" mais le RC est muet sur les persiennes à proprement parler...
Votre RDC n'est pas muet !!! Il est très classique.
Il dit exactement la même chose que la cass.
Certains compléments matériels de ces locaux, qui en sont les accessoires indissociables et indispensables, reçoivent la même qualification. Il en est ainsi pour la porte palière, pour les fenêtres et persiennes, souvent également pour les volets, comme pour les devantures par exemple (Cass. 3e civ. 26 avr. 1979, Gaz. Pal. 1979. 2, panor. 406).
En ce qui concerne les lucarnes, même chose que pour les fenêtres. Les petites fenetres et volets de ces lucarne sont privatifs
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 29 mai 2017 : 15:53:46
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Grand merci Philippe, je crois que j'ai tous les éléments pour ma réponse au syndic...
croisons les doigts face à la levée de boucliers qui m'attend :-( |
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Posté - 29 mai 2017 : 16:27:13
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sonia75 : il suffit de dire la loi, et présenter des documents - texte de loi, RDC, cassation, ... - pour appuyer vos dires.
Vous vous adressez au syndic en lui demandant si il confirme ces textes - lois, cassation, ..- et que ces persiennes sont bien privatives, et que les devis de peintures de ces persiennes et lucarnes devraient être séparées du ravalement, calculées pour chaque lot ayant des persiennes, et que les factures de ces peintures ne concernent pas le SDC.
Une question au président du CS, et au syndic : "donnez nous les textes qui prouvent que ces persiennes sont des parties communes du SDC. Une cass. contraire à la votre " !!
Vous aurez au moins les copros n'ayant pas de persiennes de votre coté. Le syndic ne PEUT PAS aller contre le RDC, la loi et cette cass. sous peine de poursuites contre le SDC.
Un petit rappel important devant l'AG : l'approbation des charges du SDC ne vaut PAS approbation des charges persos. Ici erreur sur le coté privatif des persiennes et d'une répartition en charges générales.
Le délai de contestation est de 10 ans. Il ne s'agit pas ici d'une contestation d'une résolution, l'article 42 ne s'applique pas ( délai de 2 mois apres réception du PV pour contester une décision d'AG) |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 29 mai 2017 : 19:51:10
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Merci Philippe388, on est d'accord, j'ai envoyé les extraits de loi et du RC au syndic et au CS et je vais bien voir leur réaction et s'ils vont en tenir compte pour l'AG. Ils vont certainement trouver une façon d'esquiver, on verra bien, je tiendrai au courant sur le forum.
J'ai commencé à en parler aux autres copros sans persiennes ni lucarnes, etc. Ils st d'accord sur le principe mais disent qu'on ne pourra rien faire si c'est voté pour car on a pas la majorité face aux "gros" copros avec persiennes, lucarnes, etc.
Même si je leur ai expliqué que ce n'était pas légal... Comme vous dites au pire je contesterai la répartition des charges au moment voulu, si besoin était..
Merci encore à tous pour les conseils |
Édité par - sonia75 le 29 mai 2017 19:53:55 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 mai 2017 : 00:53:24
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La clause d'harmonie n'a rien à faire ici.
Il peut y avoir une clause prévoyant qu'en cas de ravalement le coût des travaux effectués sur les parties privatives comme les extérieurs sera joint à la masse des coûts des autres prestations.
Cette clause est validée par la Cour de cassation.
Il y a problème à propos des persiennes quand certains lots ont des fenêtres sans persiennes.
Dans certains cas les persiennes en mauvais été n'ont pas été remplacées. Les copropriétaires concernés doivent payer car le remplacement des persiennes est une obligation.
Dans les autres cas, il faut faire masse sans inclure les lots sans persiennes.
Mais on peut prétendre au contraire que le clause doit être appliquée purement et simplement.
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 30 mai 2017 : 08:44:04
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Bien vu JPM, dommage que je n'ai pu lire votre message avant d'écrire au syndic et CS.
Nous avons bien une telle clause ds notre RC qui impute la réfection de parties privées en charges communes pr les ravalements !
je viens de faire partir un mail d'excuse au syndic...
On aura tous appris qqc chose, il faut parfois se tromper pr apprendre !
PS : même si effectivement certains lots n'ont -nativement- pas de persiennes mais ne sont pas situés du même côté de façade... |
Édité par - sonia75 le 30 mai 2017 08:45:43 |
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Les persiennes sont-elles parties communes ? 
