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Copro112
Contributeur actif
France
115 message(s)
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21
 Posté - 13 mai 2017 : 13:10:06
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citation: Initialement posté par JPM
Que parfois les syndics fassent de propositions calculées à la louche c'est une autre affaire.
C'est bien là le problème !
Citez-moi 1 syndic qui n'utilise pas la "louche". Qui ne vous dit pas :citation: ... cette année, c'est tant, mais ne vous inquiétez pas, ce sera gratuit l'année prochaine ...
Regardez le contrat-type de syndic : Toutes les modalités de tarification sont laissées en blanc. Au syndic et au syndicat de négocier.
Si un syndic décide de ne pas facturer une prestation entrant dans le cadre de son forfait, rien ne lui interdit de le faire. Il doit cependant le dire au CS et en AG afin que son affirmation puisse être vérifiée par rapport à son contrat précédent.
La facturation n'est pas une obligation, le geste commercial est une option. Tout se négocie dans un contrat de syndic encore faut-il avoir au conseil syndical des personnes compétentes et/ou impliquées dans leur copro.
Un certain nombre de "mes" AG durent parce que les contrats sont peu ou mal négociés. Je peux entendre les arguments des syndics à condition qu'ils soient crédibles. Alors je mène la fronde avec des copropriétaires qui refusent de se laisser tondre. On fait la moitié du chemin (très souvent), charge à nous et au conseil pour ceux qui en font partie de terminer la route pour l'AG suivante. Quant aux syndics qui refusent tout (comme celui des 0€ raconté ci-dessous), ce sera sa dernière année dans la copropriété.
J'ai des tas de contrats (les AG tombent en ce moment) : Foncia, Sergic pour ne citer que ces deux-là .
Des promesses de gascons en veux-tu en voilà ! et comme la plupart des copropriétaires ne lisent pas le contrat, vous vous retrouvez avec des choses surprenantes.
Je vais en noter quelques-une et j'aimerais avoir des retours d'internautes pour savoir ce que fait leur syndic.
Rubrique 7.1 Le forfait.
Il y a des syndics qui ne rayent pas la mention inutile. Ainsi vous avez dans votre contrat :citation: ... avec rédaction d'un rapport / sans rédaction d'un rapport ... Votre forfait vous fait payer un rapport ou pas ? L'aurez-vous ? On ne sait pas. Je ne suis pas sûr que de ne pas demander de rapport fasse baisser le montant du contrat.
Rubrique 7.1.3 Prestation optionnelles pouvant êtres incluses dans le forfait.
Chez cet autre syndic, toutes les options sont rayées. Il facture tout !
Rubrique 7.1.5 Modalités de rémunération.
Un 3ème syndic : concernant les archives du syndicat si celui-ci souhaite les confier à une entreprise extérieure: citation: ... le montant de la prestation forfaitaire annuelle ht est imputée soit (rayer la mention inutile) :
- de la somme de 0 €
- de la somme ttc effectivement facturée ...
Vous lisez bien : Si le syndicat décide de confier ses archives à une société extérieure, cet "excellent" syndic ne déduira rien (0 €) de son contrat et a rayé la seconde mention.
En conséquence, si le syndicat confie ses archives, le syndic répercutera intégralement le coût de la prestation au syndicat. Sans aucune modification de montant de son contrat !
(Même chose pour la mise à disposition d'un accès à un service en ligne).
Chez un de "mes" Foncia, il déduira généreusement 42 € du montant de son contrat et l'hypothèse de la somme réellement facturée en barrée.
Sachant que le coût de l'archivage varie entre 3€ et 5€ selon les prestataires, hors facturation de fin de contrat (recherche des archives, livraison, etc).
D'un côté, c'est 42 € en moins, de l'autre, c'est 280 € de plus payés par le syndicat (j'ai calculé un coût moyen de 3.50€ pour 80 lots).
Parlons de l'assemblée générale annuelle : Elle fait partie du forfait mais les syndics savent comment faire pour la facturer : En la tenant dans des horaires impossibles à tenir pour une grande majorité de copropriétaires.
J'ai le syndic qui déduit 0€ pour l'archivage, il met ceci dans son contrat :
1 - Une assemblée de 1 heure.
2 - Dans la plage horaire allant de 10h à 12h et de 14h à 18h hors jours feriés.
Vous avez bien lu. Dans cette autre copropriété, une AG d'une heure qui se termine à 18h. Autrement dit, vous faites l'AG avec les 3 retraités qui sont encore là ou je facture les heures supp à 150% du tarif horaire. Ceux qui bossent et qui ont des temps de transport, Rien à f... !
Et ceci pour une copro de 70 lots sans aucun problème financier ou autres, sans gros travaux.
PS : GDM, Puisque vous parlez de cours de lecture, de droit et d'économie, je vous invite à vous y replonger.
Vous pourriez ainsi nous expliquer pourquoi l'enrichissement sans cause, appelé aussi "enrichissement injustifié" n'est pas sans nous rappeler les actes de certains syndics.
Quant à vos cours d'économie ... il y a longtemps que j'ai appris (cela date de l'époque où ma petite sœur jouait à la marchande) qu'il ne faut pas confondre chiffre d'affaires et bénéfices. 
Par contre je ne suis pas certain que si JPM n'avait pas fait son intervention, vous eussiez été capable de nous détailler en quoi se compose un chiffre d'affaires. Pas sûr que vous connaissiez le calcul d'un taux de marge.
Mais ceci n'est qu'une aparté. J'apprécie JPM depuis longtemps pour ce qu'il a de concis et je prends toujours compte de ses avis.
Moins concernant les vôtres. 
citation: A lire certains, ils auraient mis la clé sous la porte depuis longtemps avec leurs prestations incluses "gratuites". J'ai le contrat d'un syndic qui prend pas d'honoraires sur travaux. Cela vous étonne et pourtant c'est vrai (promis, juré, craché ! ).
Et pourquoi donc , Parce que le conseil syndical est très fortement impliqué et œuvre énormément.
Ce syndic en place est même démarché pour reprendre une copro gérée actuellement par Sergic.
Comme quoi faire l'impasse sur certaines prestations ne mène pas là ou vous croyez.
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| Chaque gilet jaune a un chômeur sur la conscience. |
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Édité par - Copro112 le 13 mai 2017 13:36:12 |
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 22
Posté - 13 mai 2017 : 14:44:00
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citation: J'ai le contrat d'un syndic qui prend pas d'honoraires sur travaux. Cela vous étonne et pourtant c'est vrai (promis, juré, craché ! ).
Et pourquoi donc , Parce que le conseil syndical est très fortement impliqué et œuvre énormément. C'est un peu creux comme riasonnement.
Les honoraires du syndic comprennent
* Les prestations de maitre d'ouvrage et notamment les rendez-vous de chantier MAIS aussi les vérifications des assurances, de la solvabilité, du non dépot de bilan, du paiement par le prestataire de ses charges sociales.
* Les prestations de gestion, émission et envoi des appels de fonds, et la comptabilité qui va avec, les éventuelles relance aupres du prestataire et le courrier.
* Une partie de frais fixe du syndic forcément mutualisé (quand un travailleur indépendant comme le premier jour du mois, il a deja plein de dépenses avec zéro recette)
S'il ne participe a zero réunion de chantier, ce qui n'est pas bien du tout, il fait tout le reste à perte, car il faut bien rédiger, envoyer les appels de fonds et payer le comptable pour le temps passer, passer aussi du temps a vérifier les assurances des prestataires.
Constater que quelqu'un travaille à perte, c'est constater un choix commercial, mais qui n'est ni généralisable ni sain.
Si on vous 'offre' une prestation payante, c'est qu'on compense ailleurs, et la on va dans le sens inverse de la transparence.
De moi-même je n'oserais jamais demander a un syndic de réduire à zero ses honoraires sur travaux, quand bien même on paye un architecte.
C'est indécent de payer l'un et de ne pas payer l'autre.
Enfin, je n'attends pas de mon syndic qu'il se lance dans les prestation gratuite pour qu'il se ramène d'autres business, ce n'est tout simplement pas ce pour quoi je le paye, si j'ose dire. |
Édité par - ribouldingue le 13 mai 2017 14:47:04 |
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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23
Posté - 13 mai 2017 : 17:18:47
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Il est exact qu'on ne parle pas assez des syndics professionnels qui réclament des honoraires insuffisants.
Parfois on trouve en contrepartie des refacturations tout à fait anormales.
Parfois on ne trouve rien et, pourtant, il y a forcément quelque chose.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
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24
Posté - 14 mai 2017 : 09:54:35
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citation: Si on vous 'offre' une prestation payante, c'est qu'on compense ailleurs Pour le syndic, l'absence d'honoraires travaux peut servir aussi pour se faire pardonner par le CS, des prestations de base au-dessous de la normale dans la période qui se termine. J'ai en exemple, une galère de vérifications et des anomalies résiduelles à l'approche de l'AG suite à un changement de logiciel du syndic car :
- la moulinette à passer les données du vieux logiciel au nouveau génère automatiquement des comptes 4,
- les factures n'ont pas été payées pendant la période de transition.
Que les UInautes se méfie des changements de logiciel.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
Statut:
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Posté - 14 mai 2017 : 10:44:28
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Pour les archives la situation est simple :
Soit les archives sont chez un archiveur avec un contrat établi au nom du syndicat. La facture de l'archiveur est une charge payée par le syndicat.
Sauf erreur de ma part le contrat ne prévoir rien pour ce qui est des prestations que cette solution laisse à la charge du syndic :
Mise à jour des archives : purge annuelle, extractions occasionnelles, etc ...
Soit les archives sont conservées par le syndic. Le coût de traitement est l'un des éléments de calcul du forfait.
On ne voit pas à quoi peut correspondre une restitution d'honoraires. Merci de bien vouloir en dire un peu plus sur ce point.
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