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 LMP-LMnP: Quand le terrain fait 40% et non 15%....
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ribouldingue
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Posté - 22 avr. 2017 :  08:36:22  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
... de la valeur totale de l'actif immobilier.

Voici un élément très important que je viens de trouver sur un autre forum, ici: https://www.devenir-rentier.fr/t5030-2 et qui va peut-être répondre à certaines questions et certains doutes des loueurs en meublé (LMx) exploitant à Paris, Nice, ou autres villes où l'immobilier est très cher.



La théorie actuelle consiste à décomposer l'immeuble en composants, 4 ou 5, et -s'inspirant des suggestions écrites dans les Bofip-, le contribuable exploitant et tenant lui-même sa comptabilité et ses déclarations fiscales compte le terrain, partie non amortissable, pour 15% de la valeur totale.
Parfois, celui qui passe par un comptable voit le chiffre descendre à 10%, 8% et même 5%.....


L'affaire pose deux problèmes:

1/ Le premier fondamental, le loueur en meublé sait pertinemment que ses chances de revendre son immeuble aussi cher ou plus cher que ce qu'il a acheté sont non nulles; ce qui porterait échec au principe de l'amortissement (mettre de côté le montant prévisible des travaux de reconstruction en les annualisant).
A ce niveau, il n'y a rien à faire



2/ Un vague doute sur les 15% de valeur du terrain étreint le contribuable.

2-1 Par exemple, deux immeubles de la même commune, l'un de deux étages, le voisin de huit étages sont construit sur deux surfaces de terrain identiques, donc réputés de valeur égale CoutTerrain (hors cas d'achat pour détruire et reconstruire, le cout de la destruction faisant classiquement perdre une grande valeur au terrain)
Comment croire que le cout du terrain n'est pas de 1/4*CoutTerrain par logement du premier immeuble avec 4 T3 et de 1/16*CoutTerrain avec 16T3 pour le second faisant ainsi échec au 15% identique de tous ces logements?

2-2 Autre exemple, le même immeuble fait des mêmes matériaux et de 4 étages (8 logements T3) vaut 1 000 000 dans un gros bourg de province, et pas loin de 6 000 000 à Paris.
Le terrain vaut il réellement 150 000 et 900 000 à Paris, ou bien le terrain vaut-il plusieurs millions d'euros à paris?

La bonne réponse est: Plusieurs millions à Paris

Cet arrêt de la cours d'appel administrative (de Paris) juge que le terrain vaut environ 40% du total à Paris, ce qui ferait dans mon exemple 2 400 000 euros (au lieu de 900 000 en appliquant le critère 15%)

Voici le lien pour l'arrêt: https://www.legifrance.gouv.fr/affi...71&fastPos=2


Voici un extrait essentiel:
citation:
5. Considérant qu'il résulte de l'instruction que pour fixer la part représentative de la valeur du terrain à 40 % de la valeur de l'appartement d'une superficie de 178 m², situé 24 avenue de l'Opéra à Paris dans le 1er arrondissement, dont la société a fait l'acquisition en 1994, l'administration s'est à bon droit référée aux évaluations retenues pour dix-neuf autres biens immobiliers, situés dans les 2ème, 8ème, 9ème, 15ème, 16ème et 17ème arrondissements de Paris, qui présentent des caractéristiques comparables au quartier de l'Opéra ; que, si la société se réfère à la méthode dite " de la reconstruction " ou du " compte à rebours ", elle ne fournit aucun élément chiffré de nature à justifier le pourcentage de 10 % qu'elle a retenu pour la valeur du terrain dans le cadre de cette méthode ; qu'elle ne saurait utilement faire valoir que les valeurs des terrains et des constructions des immeubles de référence retenus par l'administration, n'ont pas toutes été convenues dans les actes d'acquisition et ont pour certaines d'entre elles été fixées par les sociétés acquéreuses, ni soutenir que la méthode par comparaison mise en oeuvre par l'administration ne serait économiquement pas cohérente ; que l'administration doit dans ces conditions, être regardée comme apportant la preuve du caractère injustifié de ce pourcentage ; que c'est donc à bon droit qu'elle a réduit les montants des amortissements qui avaient été pratiqués à raison des constructions ;



Il semble donc (Attention, je ne suis ni comptable, ni avocat, ni fiscaliste!) qu'il faille donc estimer la part du terrain non amortissable non pas à 15% forfaitaire, mais à un pourcentage dument justifié, justification à la charge du contribuable.

Édité par - ribouldingue le 22 avr. 2017 13:50:08


ribouldingue
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 1 Posté - 22 avr. 2017 :  08:45:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Voici par ailleurs et sur le même cas jugé en Conseil d'état depuis (Il a fallu 2 ans pour passer de l'un à l'autre), et faisant jurisprudence un billet de Paul Duvaux sur son blog, lequel est une bible pour les loueurs en meublés:

http://paulduvaux.com/item/475-quel...ir-en-compta

La conclusion de l'avocat fiscaliste va, elle, un peu en sens inverse, et je la cite partiellement:
citation:
.../... les services auront beaucoup de difficultés à mettre en pratique cette méthode de contestation, ce qui garantit une certaine marge de manœuvre pour les contribuables. Attention à ne pas en abuser toutefois

Édité par - ribouldingue le 22 avr. 2017 13:52:37

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 22 avr. 2017 :  08:58:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Voici donc deux arrêts sur le sujet, datant du 15 février 2106, pris par une instance supérieure puisqu'au conseil d'état:

https://www.legifrance.gouv.fr/affi...81&fastPos=1
Ici, l'entreprise avait évalué la part de tarrain de son immeuble parisein (reconstruit) à .... 30%, valeur mise en cause par les impots préconisant 49% puis suite à discussion 40%, ce sont les impôts qui ont gagné, et à cette occasion le conseil a donc imposé une facon de conduire l'estimation;


et celui concernant la société LG dont l'arrêt de la cours d'appel, perdu par le demandeur, est infirmé en conseil d'état:
citation:
Sur les moyens du pourvoi :

6. Considérant qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que la cour, pour valider l'évaluation retenue par l'administration pour la part correspondant au terrain dans la valeur de bilan de l'appartement en litige, s'est bornée, sans rechercher si les deux méthodes décrites au point 3 pouvaient être utilisées, à relever que l'administration, pour l'application de la méthode subsidiaire décrite au point 4, s'était référée aux évaluations retenues pour dix-neuf autres biens immobiliers, situés dans différents quartiers de Paris comparables à celui de l'Opéra ; que ce faisant, la cour omis de rechercher si les biens en cause étaient entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l'acquisition de l'appartement en cause ; qu'elle n'a pas non plus recherché si ces biens présentaient des caractéristiques comparables à celles de ce dernier s'agissant du type de construction, de l'état d'entretien et des possibilités éventuelles d'agrandissement ; qu'elle s'est, enfin, abstenue de vérifier la pertinence de l'échantillon utilisé ; qu'elle a, ainsi, entaché son arrêt d'erreurs de droit et d'insuffisance de motivation ; que la société LG Services est, par suite et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de son pourvoi, fondée à en demander l'annulation ;



On attend donc la suite, mais

* oubliez le 15% 'de droit', surtout à Paris....
** pensez que l'administration peut contester, produire un autre chiffre si vous n'avez pas de justification, et qu'alors c'est uen longue bataille

Édité par - ribouldingue le 22 avr. 2017 09:05:29

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 22 avr. 2017 :  09:13:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Enfin, je cite cet autre article trouvé sur le net, http://www.avoconseil.com/actualite...obilier.html .....

.....pour ce qu'il nous informe de ce qu'a communiqué le rapporteur au conseil d'état. Je cite:
citation:
Le rapporteur public a tout de même précisé que les deux premiers critères seraient difficiles à mettre en œuvre sur Paris, puisque les transactions sur des terrains nus et les reconstructions d'immeubles sont rares.


On parle de 3 critères hiérarchisés:

1 Elle (Note de Ribouldingue: L'administration) doit tout d'abord regarder les transactions réalisées sur des terrains nus à des dates proches de celle effectuée par l'entreprise dans la même zone géographique.

2 Si ces transactions ne sont pas significatives, elle doit ensuite se baser sur l'évaluation du coût de la reconstruction de l'immeuble à la date de son entrée au bilan de l'entreprise, en tenant compte de la vétusté et de son état d'entretien.

3 Dans le cas où les deux premières méthodes ne pourraient pas être retenues, elle peut regarder les données comptables issues de bilans d'autres entreprises ayant acquis des immeubles comparables à des dates proches.




ribouldingue
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 22 avr. 2017 :  09:21:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Allez, une louche de plus:


Ici, une contestation des critères du conseil d'état.

Vous y apprenez aussi l'existence du golden lift, ou les conséquences du remplacement d'un composant moins cher que le composant initial et ses conséquences potentielles comptables.
http://www.fidal-avocats-leblog.com...eme-element/
citation:
Pour avoir observé, en tant que praticiens, les méthodes de répartition entre le terrain et les constructions utilisées par les experts ainsi que les méthodes de détermination des prix d’acquisition des immeubles de placement (principalement des bureaux), il nous semble qu’aucune des méthodes proposées par le Conseil d’Etat n’est totalement satisfaisante

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 22 avr. 2017 :  09:29:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Enfin, une note de l'Afrexim (Association Française des Sociétés d'Expertise Immobilière) dont le titre énonce clairement l'importance de cette question de la valeur du foncier (et la justification de mon fil) daté du 15 novembre 2016: www.afrexim.fr%2Fdocs%2Fafre...4IqeQ&cad=rja" target="_blank">https://www.google.fr/url?sa=t&rct=...IqeQ&cad=rja

TREMBLEMENT DE TERRE DANS LA REPARTITION TERRAIN / CONSTRUCTION AU SEIN DE LA VALEUR D’UN IMMEUBLE BATI

Ce tremblement de terre est daté du 15 février 2016... Comme quoi c'est tout récent

Matbreth
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 27 avr. 2017 :  13:44:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Personnellement ça ne m'étonne pas que l'administration se penche (enfin) sur la question de la valeur accordée au terrain. Dans le cas d'une maison, le terrain a souvent (bien) plus de valeur que le bâti...

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 27 avr. 2017 :  13:49:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, c'est logique.

Mais sur ce thème (voir mon post #1) .... on ne devrait rien amortir ou presque....

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 27 avr. 2017 :  17:57:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les terrains ont donc monté, -pour certains- de 15 à 40.

Les logiciels aussi ont grimpés.
Le 11 de l'article 236 du CGI a en effet été abrogé, ce que tout le monde sait traduire en langage quotidien.
Pour ceux qui ont un doute: L'amortissement sur 12 mois des logiciels utilisés à l'exploitation disparait, on amorti désormais ses logiciels 'normalement' (ce qu'en revanche je ne sais pas énoncer en nombre de mois ou d'années).

Le lien est ici: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10845-PGP
 
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