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Viviane
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 Posté - 23 janv. 2017 : 21:34:44
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Bonjour
J’ai une question pour une amie
Copropriété comprenant immeuble + box + terrain partie commune à jouissance privative avec maison individuelle.
L’histoire est complexe mais si on résume l’AG a déjà donné en 2011 (syndic pro à l'époque) une autorisation de construire sur ce terrain
Dans cette construction, il s’agit de démolir et reconstruire un peu plus grand. Plus un box pour une voiture, imposé par les règles d’urbanisme.
L’avocat parle d’un droit à construire qu’il faudrait racheter à la copropriété.
Après X années de procédures multiples, c'est la première fois qu'un avocat évoque ce truc là ...
Mes questions sont
1) La loi de 1965 parle bien du droit de surélévation, mais pas du droit à construire, du coup je comprends pas très bien de quel texte ça vient.
2) Ce droit à construire doit-il absolument, pour une raison ou pour une autre, être officiellement cédé au copro qui construit, fut-ce à titre gratuit ?
3) L’AG ayant donné l’autorisation de construire sans exiger le rachat de ce droit, peut-elle l’exiger à postériori ?
Sachant par ailleurs que le RC originel autorise le copro à construire sur ce terrain. RC modifié ensuite mais de telle façon qu’il n’est pas évident de dire si ce droit subsiste ou pas.
Merci
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Édité par - Viviane le 23 janv. 2017 21:36:59 |
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 Posté - 24 janv. 2017 : 07:57:37
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Bonjour Viviane
citation: 3) L’AG ayant donné l’autorisation de construire sans exiger le rachat de ce droit, peut-elle l’exiger à postériori ? Peut-on connaitre le texte exact de la résolution donnant autorisation à construire et je le suppose à détruire?
De même peut-on avoir la copie de la partie du RdC concernant cet (autre?) droit?
Je suppose que le lot a été construit en utilisant cet 'autre' droit puis qu'aujourd'hui on veut détruire puis reconstruire plus grand. |
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Posté - 24 janv. 2017 : 08:22:50
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viviane : cette maison individuelle est un lot de copropriété, par conséquent les murs, le toit, ... sont des parties communes, comme le terrain à jouissance exclusive.
Cette copro. amie ne peut pas détruire ce lot, ni construire un box pour une voiture ( quid de cette obligation ? )sans u accord de l'AG.
Que dit exactement le RDC; qui apparement a été modifié.
Si rien ne figure sur le droit de construire, alors c'est interdit.
Avez vous le texte de loi sur ce " droit à détruire une partie commune par un copro, et à construire un nouveau lot" ?
La solution n'est elle pas d'acheter ce terrain partie commune à jouissance exclusive, et sortir de la copropriété.
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Posté - 24 janv. 2017 : 08:29:30
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viviane : voilà qui va intéresser votre copro. amie; DALLOZ :
PDF]Lot transitoire : modalités d'exercice du droit de construire
www.dalloz-actualite.fr/.../...de-construire
17 juin 2011 - Le droit à construire sur un lot n'est pas soumis aux règles ... qu'en vertu du règlement de copropriété son titulaire bénéficie du droit .
Si le droit à construire figure au RDC, pas besoin de 'laccord de l'AG; c'est important.
Mais ce droit a été utilisé pour construire ce pavillon. La modification de votre RDC est à vérifier.
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 24 janv. 2017 : 10:15:35
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Ok merci à tous
citation: cette maison individuelle est un lot de copropriété, par conséquent les murs, le toit, ... sont des parties communes, comme le terrain à jouissance exclusive.
Non, les murs etc du pavillon ne sont pas parties communes . Donc réfection aux frais exclusifs du propriétaire du lot.
Je réponds au reste dès que temps.
Philippe, j'arrive pas à suivre votre lien qui m'intéresse beaucoup, mais il donne rien...
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Édité par - Viviane le 24 janv. 2017 10:17:01 |
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Posté - 24 janv. 2017 : 10:22:38
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Philippe, j'arrive moi aussi a une Erreur04 avec votre lien..... |
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Gédehem
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Posté - 24 janv. 2017 : 10:37:42
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Recentrons la question sans partir dans des dérives.
Le "droit à construire" appartient au syndicat. Il s'agit d'un droit accessoire aux parties communes.
Le syndicat peut concéder tout ou partie de ce droit de construire, qui est donc la propriété indivise des copropriétaires.
Comme pour la concession d'un droit à jouissance exclusive, ou du droit de modifier la destination d'un lot, de réaliser des travaux privatifs, etc ..., la décision doit être globale.
Sur l'attribution du droit, l'autorisation, mais aussi sur les éléments accessoires qui en découlent.
Tels que la modification EDD/RDC rendue nécessaire, par exemple s'il y a création ou extension d'un lot, l'attribution de tantièmes à ce ou ces lots, et dans le cas soulevé, d'une contre partie financière.
Il faut revoir ce qui a été décidé par l'AG en 2011 pour aller plus loin. |
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Posté - 24 janv. 2017 : 13:22:48
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viviane, ribouldingue, un petit effort pour trouver cet article en tapant simplement : Lot transitoire : modalités d'exercice du droit de construire  
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Posté - 24 janv. 2017 : 13:40:01
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Merci Philippe, ça fonctionne. |
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Gédehem
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Posté - 24 janv. 2017 : 18:23:15
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Je vois pas trop où serait un "lot transitoire".
Qui sont définis : "..... sont constitués de terrains non bâtis, privativement réservés à l’exercice d’un droit exclusif de bâtir sur le sol commun, avec affectation d’une quote-part de parties communes ....
Viviane expose :
"Copropriété comprenant immeuble + box + terrain partie commune à jouissance privative avec maison individuelle
Dans cette construction, il s’agit de démolir et reconstruire un peu plus grand. Plus un box pour une voiture, imposé par les règles d’urbanisme....
Il n'y a rien là d'un "lot transitoire "terrain privatif non bati".
Il s'agit de modifier une partie privative implantée sur un terrain partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif, de la démolir pour reconstruire plus grand. Sans parler du garage imposé.
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Édité par - Gédehem le 24 janv. 2017 18:24:50 |
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Posté - 24 janv. 2017 : 19:14:16
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gedehem : Relisez donc le post de viviane, avant d'affirmer que ce lot n'est pas un lot transitoire !!
L’histoire est complexe mais si on résume l’AG a déjà donné en 2011 (syndic pro à l'époque) une autorisation de construire sur ce terrain
Ce terrain n'était pas construit en 2011 !! le lien n'est pas du tout hors sujet.
Viviane parle aussi d'une modification de son RDC. La réponbse est aussi dans la lecture du RDC; nous n'avons rien la dessus. |
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vazy
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Posté - 24 janv. 2017 : 19:24:06
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Pour la décision d'ag de 2011 il s'agirait en fait d'une autorisation à re-construire si je comprends bien le post initial:
" Dans cette construction, il s’agit de démolir et reconstruire un peu plus grand. Plus un box...)
Donc il y aurait bien une construction pré-existante
Du coup le "droit à construire" ne concernerait que la fraction "agrandissement" |
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Posté - 24 janv. 2017 : 19:48:29
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C'est ce que j'ai compris aussi |
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Posté - 24 janv. 2017 : 20:09:44
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A viviane de nous préciser tout celà .
Le texte de la résolution de 2011, si ce terrain était libre de toute construction en 2011, le texte du RDC et sa modification,....
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 25 janv. 2017 : 00:51:39
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Je confirme, c'est pas un lot transtoire, il s'agit bien d'un lot où il y a déjà un pavillon, qui a été démoli et doit être recondtruit, un peu plus grand.
La décision d'AG est on ne peut plus elliptique
Désolée, j'enlève à la demande de la personne.
Pas de modif de l'EDD, évidemment, mais ça encore, c'est pas le plus gros souci, à mon sens. De toute façon, pour l'instant, il n'y a plus de batiment du tout, le lot est en vente, promesse signée, et les acheteurs veulent modifier le plan...
Certes, il aurait fallu le faire en même temps, mais une AG peut toujours modifier un EDD
En plus, comme ce lot possède déjà plus du tiers des tantièmes de vote à lui seul, je suis pas sure que les gens aient vraiment envie de voir lses tantièmes augmenter...(ce qui, si je n'abuse, est le cas pour une extension: on augmente les tantièmes de copropriété) d'autant que pour autant, comme la maison est privative, et qu'il ne participe pas à l'entretien de l'immeuble , il paye en gros très peu de charges... (syndic bénévole, qui a refusé d'assurer ce lot.....) environ 150€ par an.
Ce qui est le plus préoccupant, c'est vraiment cette histoire de droit à construire.
Pour le RC, va me falloir plus de temps, faut que je réépluche, c'est éparpillé.
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Édité par - Viviane le 25 janv. 2017 20:32:22 |
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Posté - 25 janv. 2017 : 09:35:33
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citation: Demande d'autorisation de mme X concernant son projet de réhabilitation de la petite maison en fond de parcelle et autorisation de déposer une demande de permis de construire.
L'assemblée générale après avoir débattu et examiné l'ensemble des pièces fournies par mme X pour expliquer sa demande décide de passer au vote de la présente résolution Je suppose qu'il y a une décision du type: la résolution est adoptée sinon je comprends mal. Le syndic rédige comme un plouc, mais il semble que ce sont les pièces fournies qui contiennent donc la version autorisée.
Je suis un peu étonné qu'on n'est pas au préalable autorisé explicitement la destruction de manière explicite (qui nécessite une demande en urbanisme comme la reconstruction).
Je suppose que parmi les pièces il y a donc une demande de destruction et la copie de demande de permis de construire
citation: Pas de modif de l'EDD, évidemment, mais ça encore, c'est pas le plus gros souci, Les parts des parties communes ne changeant pas, il n'y a pas lieu.
citation: Pour le RC, va me falloir plus de temps, faut que je réépluche, c'est éparpillé. Mais ca va être crucial
En effet si le terrain est nu avec un batiment détruit depuis 2011, et que (à confirmer) la résolution votée l'était sur la base d'un dossier contenant de matière évidente un permis de construire, celui-ci n'est depuis le temps plus valable, et l'acheteur doit en demander un nouveau.
Je pense que c'est donc le problème qui se pose au copropriétaire, et que bien évidemment il tente de tirer sur la corde pour faire passer un projet plus grand.
Le nouveau projet n'est forcément pas inclus dans le vote deja fait, donc il ne peut pas être mis en oeuvre tel que. |
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Sunbird
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Posté - 25 janv. 2017 : 10:01:45
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: Demande d'autorisation de mme X concernant son projet de réhabilitation de la petite maison en fond de parcelle et autorisation de deposer une demande de permis de construire.
L'assemblée générale après avoir débattu et examiné l'ensemble des pièces fournies par mme X pour expliquer sa demande décide de passer au vote de la présente résolution
C'est très simple Mme X est autorisée à réhabiliter sa maison à l'identique. Elle n'a aucune autorisation de construire 1 cm2 de plus.
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 25 janv. 2017 : 11:15:30
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Quant à "l'autorisation de deposer une demande de permis de construire" ça pose question...
Il n'y avait donc pas de permis joint à ce dossier, du coup c'est juste un vote de principe ? |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 25 janv. 2017 : 12:21:50
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citation: Initialement posté par vazy
Quant à "l'autorisation de deposer une demande de permis de construire" ça pose question...
Il n'y avait donc pas de permis joint à ce dossier, du coup c'est juste un vote de principe ?
Tout à fait, en 2011 la copropriété autorise Mme X a déposé un permis de construire pour la réhabilitation (c-a-d démolition et reconstruction à l'identique) de la maison.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 janv. 2017 : 14:19:14
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C'est de la mayonnaise .....
Confirmation que ce n'est pas un lot transitoire.
Concernant les autorisations administratives (PC ou autres) le syndicat n'a pas compétence pour en décider.
Tout au plus peut-il conditionner son autorisation de travaux à l'obtention d'un PC, le contrôle étant dévolu au syndic.
".... son projet de réhabilitation de la petite maison en fond de parcelle ....".
Il s'agissait donc d'autoriser des travaux de réhabilitation de l'existant. Pas de démolition, pas de nouvelle construction.
Si nouvelle construction (il est question d'un garage distinct de la maison initiale), cela ne relève pas de l'autorisation de travaux privatifs.
On est bien dans la concession d'une partie du droit à construire 'propriété' du syndicat.
Le respect des règles administratives n'est pas du ressort du syndicat.
Dans cette affaire, méconnaissance évidente du syndic, sans doute pas aidé par un CS qui aurait du s'informer plus avant au moment de l'inscription de cette question à l'ODJ.
Reste à jeter les 2 yeux sur le dossier joint à la convocation.
Avec au final une constante : seule compte la résolution dans sa rédaction adoptée par l'AG ( " autorisation de réhabilitation de la petite maison en fond de parcelle "), pas les éléments du dossier présentés à l'AG, prévoiraient t-il la ou les constructions. |
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Posté - 25 janv. 2017 : 14:41:29
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viviane citation: il s'agit bien d'un lot où il y a déjà un pavillon, qui a été démoli et doit être recondtruit, un peu plus grand.
Il y avait un pavillon qui a été démoli. Le terrain est donc nu
viviane : citation: Demande d'autorisation de mme X concernant son projet de réhabilitation de la petite maison en fond de parcelle et autorisation de deposer une demande de permis de construire.
Cette résolution de 2011 ne concerne qu'une réhabilitation dune petite maison, et pas sa démolition pour en construire une plus grande.
Quant au permis de construire, l'AG ne peut pas autoriser ou non de demander un permis de construire. Cela n'a rien à faire dans une telle résolution. Cela ne concerne pas le SDC., peu importe ce que contient ce permis de construire.
Ce qui compte c'est la résolution, et son adoption, préalable à toute demande de travaux ou de permis de construire.
Hors cette résolution ne concerne pas une démolition, ni une construction.
Cette copro. a démoli cette petite maison sans aucun accord du SDC. Que risque t'elle ? une reconstruction à l'identique ? 
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