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zaroc
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 Posté - 15 déc. 2016 : 16:23:37
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Bonjour
J’ai déjà indirectement abordé cette question mais je n’ai pas eu de réponse claire. Ma question est la suivante : je considére que mon syndic fait une mauvaise lecture des grilles de répartition des charges qui figurent dans le RdC, en utilisant une grille escalier pour des travaux sur les paliers desservant les appartements en assimilant les dits paliers (ou mini-couloirs )aux paliers de l’escalier, sachant que l’escalier est séparé des paliers d’appartements par des portes et les appartements desservis principalement par un ascenseur. Pour moi, les paliers desservant les appartements sont des parties communes et la clé de répartition = les tantièmes généraux (L10 alinéa 2 ). Quoi faire vis à vis du syndic qui ne veut rien savoir, doublé d’un CS aussi obtus que lui? Puis je , de moi-même, « rectifier » mes appels de charges pour des travaux sur ces paliers d’appartements?
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Posté - 15 déc. 2016 : 16:37:08
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Attention, quand on dit que les autres sont obtus, il y a de grandes chances que les autres disent que vous-mêmes êtes obtus et on ne peut départager personne.  
Plus sérieusement question : votre RdC définit une clé spéciale de répartition dite "escalier". Ce même RdC doit aussi définir ce qui s'y rattache. Pouvez vous nous retranscrire ce qui est écrit ? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 15 déc. 2016 : 16:38:25
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Tout dépend de la rédaction de la clause qui concerne la grille "escalier", de ce qui relève de la "cage d'escalier" de l'escalier lui-même et des couloirs de desserte. |
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zaroc
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Posté - 15 déc. 2016 : 16:52:47
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OK, voila le texte de ma grille escalier: "charges communes aux copros des lots desservis par les escaliers"
1-définition: Elles comprennent les dépenses nécessitées par l'entretien, la réfection et les réparations de la cage d'escalier définie précédemment et sur les plans ci-joints, de l'escalier lui-même et de ses portes, du palier du niveau, des divers revêtements du sol et des parois, des gaines, sas, des aménagements divers, de la ventilation permanente.
Les frais d'entretien et de remplacement des lampes et appareils d'éclairage.
Et généralement toutes les dépenses se rapportant aux besoins communs de l'escalier ( sauf toutefois la structure faisant partie du gros oeuvre )
2-répartition
ici 4 grilles escalier A, B, A s-sol, B s-sol )
Nota : nous avons 2 bâtiments et à aucun endroit du RdC, je n'ai vu et lu qu'il y avait des parties communes spéciales genre A et B |
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Posté - 15 déc. 2016 : 17:04:55
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Cela ne va pas vous plaire, mais à cette lecture, je serai comme vos "obtus" (  ), je dirai que les paliers d'accès aux portes d'appartements du niveau ("du palier du niveau") séparés de l'escalier vraisemblablement par une porte coupe-feu sont inclus dans la clé spéciale "escalier".
Je crains, si les "obtus" sont majoritaires, que vous ne soyez contraint de demander à un juge de décider qui a raison et qui a tort si vous voulez vous aussi être "obtus".
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zaroc
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Posté - 15 déc. 2016 : 17:34:27
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Et bien cher Rambouillet vous avez la même interprétation que les autres "obtus" au sujet de palier de niveau et donc, vous trouvez par exemple normal que si l'on change la moquette sur le palier desservant les appartements du 1er étage,je paie 2 fois plus que quelqu'un de ce 1er étage pour un lot équivalent ( en tantièmes généraux )et cela parce que j'habite au 6ème étage?on applique donc le critère d'utilité (L10 alinéa 1 )?
Passons. J'élargis le débat : est il "normal" que, bien qu' à aucun moment dans mon RDC, on ne parle de parties communes spéciales on ait des grilles spéciales pour les escaliers A et B, les halls A et B, normal également que les escaliers parties communes non spéciales comportent des grilles spéciales avec clé de répartition spéciale n'ayant rien à voir avec les tantièmes généraux des "usagers" des escaliers? Je ne sais pas si je m'explique clairement mais pour moi, mes escaliers sont des parties communes non spéciales accessibles à tous comme les paliers des appartements. |
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zaroc
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Posté - 15 déc. 2016 : 19:02:59
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J’ajoute, en lisant ( si je sais bien lire ) un arrêt de la CC du 28 janv 2016 ,Civ 3 pourvoi 14-26921 : "l’escalier ne constitue pas un élément d’équipement mais une partie essentielle de l’immeuble; les charges le concernant constituent de ce fait des charges générales réparties au prorata des tantièmes dévolus à chaque lot;il n’en va différemment que pour les frais relatifs aux éléments d’équipement de l’escalier ( tapis, revêtement )qui doivent être répartis conformément au critère d’utilité."
Dans le cas de ma moquette , elle est collée et située sur un palier-couloir qui dessert les appartements ( elle n’obéit donc pas au critère d’utilité et en plus elle n’est pas dans l’escalier )Je persiste et signe! |
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Louis92
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Posté - 15 déc. 2016 : 19:42:50
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zaroc, vous dites de votre RCP citation: à aucun endroit du RdC, je n'ai vu et lu qu'il y avait des parties communes spéciales genre A et B De plus, il est exact que votre RCP ne devrait pas avoir de clé "escalier" mais il en a une et elle doit être appliquée. Cette clé "escalier" en pratique couvre, chez vous, les charges de type "bâtiment" en défavorisant un peu les étages supérieurs (coeff de pondération). Elle a la logique de faire payer par chaque escalier les conséquences des dégradations par les occupants du seul bâtiment (comme le ferait une clé "bâtiment" ... à la pondération près).
Tant que votre RCP ne sera pas modifié pour faire disparaître la clé "escalier", les copropriétaires qui se succéderont pourront contester comme vous et le syndic continuera à appliquer la clé "escalier" pour les paliers qui desservent les appartements.
En cherchant bien, vous trouverez peut-être une clause qui pénalise les étages inférieurs (charges de jardins par ex.) ce qui permettrait de faire accepter plus facilement une modification du RCP : la conformité aux textes, c'est aussi la sérénité pour la copropriété.
Cdlt. Louis92. |
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zaroc
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Posté - 15 déc. 2016 : 20:07:23
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Louis 92, votre démonstration se tient et je m'incline. Ce n'est pas pour autant que notre RdC ne comporte pas un certain nombre d'irrégularités dont je fais les frais avec les lots des étages supérieurs. Pour finir, j'en ai déjà parlé précédemment mais j'ai eu du mal à m'exprimer clairement : soit pour les paliers d'escaliers et d'appartements bien que séparés, soit pour une spécialisation des charges d'escaliers bien que parties communes non spéciales mais concevez vous qu'à l'intérieur de ces grilles escaliers, la clé de répartition ne soit pas celle des tantièmes de propriété des lots desservis par ces escaliers ( je paie 2 fois plus qu'un copro du 1er étage pour une moquette posée à son étage avec des tantièmes de propriété équivalents) ? J'ai compris qu'il faudrait aller devant un juge pour faire rectifier tout cela mais je n'ai pas d'argent à perdre! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 15 déc. 2016 : 23:04:23
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La clause distingue bien le gros œuvre des éléments d'équipement communs, tels tapis, revêtements, etc ...
Mais si on comprend bien votre descriptif (??), des couloirs desservant les lots sont raccordés aux paliers de l'escalier. Ils en seraient la continuation uniquement pour desservir certains lots 
Dans ce cas, il manquerait 1 élément, ces bout de couloirs spécifiques à certains lots devant être classés en partie commune spéciale à ces seuls lots.
Ce qui n'est pas le cas. |
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zaroc
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Posté - 15 déc. 2016 : 23:48:01
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Gedehem,j'ai dû avoir eu du mal à m'exprimer car je ne comprends pas votre commentaire.
1-mon escalier est un peu comme un escalier de secours, peu utilisé et séparé par une porte de ce que je désigne par dégagement ou semi-couloir ou palier sur lequel se trouvent 3 à 4 lots par étage, les dits lots étant accessibles par un ascenseur donnant sur ce palier. Il me semble que cette disposition est celle qu'on trouve généralement dans les immeubles modernes.
2-je disais que pour moi
-palier d'escalier avec répartition des charges obéissant dans mon RdC à quelque chose qui ressemble à un critère d'utilité que je conteste ( plus on monte, plus on paie à surface et consistance équivalente )
-et dégagement ou semi-couloir ou palier desservant les appartements sont des parties communes non spéciales dont les charges devraient obéir à l'alinéa 2 du L10 ( tantièmes généraux ) |
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goutelette
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Posté - 21 déc. 2016 : 16:33:59
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Bonjour, je m'autorise à donner mon idée, espérant, avoir bien compris votre recherche.
citation: Zaroc : la clé de répartition ne soit pas celle des tantièmes de propriété des lots desservis par ces escaliers ( je paie 2 fois plus qu'un copro du 1er étage pour une moquette posée à son étage avec des tantièmes de propriété équivalents
Dès l'achat de votre bien, la même surface, n'a pas le même prix suivant l' étage. Egalement suivant si votre appartement donne sur coure ou jardin.
Ainsi, sont pris en compte, l'établissement de votre quotte part, et de vos charges d'entretien de votre allée sans distinction.
Si le palier du 1er (lequel ou vous n'avez jamais mis les pieds) demande des réparations (sol -éclairage ...) vous participez à sa remise en état, proportionnellement à votre quotte part.
Exemple : Chez nous nous avons des espaces verts, dont l'entretien est à charge du syndicat. A savoir que les personnes qui habitent le 1er étage, en profitent et participent moins financièrement que ceux du 5ème, qui doivent se pencher pour voir le dessus des arbres.
Mais ceux du 5ème bénéficient de lumière.
Espérant avoir compris votre question, si non veuillez m'en excuser. |
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zaroc
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Posté - 21 déc. 2016 : 22:13:45
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Merci Gouttelette. Je vais essayer d'être clair dans ma compréhension de la loi de 65 et de la jurisprudence. Un immeuble, hors parties privatives, est constitué essentiellement de parties communes et de quelques éléments d'équipements ( genre ascenseur ) et services associés à ces éléments d'équipements. L'art 10 alinéas 1 et 2 fixe la répartition des charges des parties communes ( alinéa 2 : valeurs relatives des parties privatives ) et équipements ( alinéa 1 : utilité ) et il n'y a aucune autre répartition possible avec une petite particularité dans le cas où on peut spécialiser ou isoler certaines parties communes ( ou équipelments) et leurs charges associées par bâtiment A ou B par exemple si seuls sont concernés les copros de A ou B par certaines charges. Mais la répartition des charges d'une partie commune spéciale à A par exemple doit se faire au prorata des valeurs relatives des copros de A ( alinéa 2 art 10 )
Pour en venir à du concret, selon moi, escalier = partie commune éventuellement spéciale à A ou B et alors répartition des charges au prorata des tantièmes des copros de A ou de B ( si 2 escaliers = parties spéciales de A et B ). Quant à mes tantièmes, cher Gouttelette, ils sont ce qu'ils sont et je ne les mets pas en cause mais je dis que la répartition des charges de l'escalier A, le mien, ne respecte pas la répartition et la seule possible, celle de l'alinéa 2 ( tantièmes ou valeurs relatives des copros de A ) mais autre chose du genre utilité ( plus on monte plus on paie ! ) |
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Posté - 22 déc. 2016 : 07:12:08
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Sauf comme déjà dit que escaliers et paliers, ne sont ni un service, ni un équipement commun.
A la limite, pourrait-on dire que le nettoyage est un service commun, mais celui qui est au dernier étage salit plus que celui du premier dans une utilisation normale ; idem pour l'éclairage, puisqu'une minuterie est mis en fonction de celui qui a le plus de trajet, etc.... |
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zaroc
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Posté - 22 déc. 2016 : 07:33:28
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Si on se comprend bien, Rambouillet, je dis, moi, que escaliers et paliers sont des parties communes et que donc, la répartition des charges les concernant obéit au critère alinéa 2 art 10, donc valeurs relatives des parties privatives. Il n'y a que 2 choix possibles : utilité pour équipements et services ou valeur des parties privatives pour parties communes avec éventuellement la spécialisation A ou B. Si le palier de l'étage 1 est considéré comme équipement desservant les 4 lots du 1er , alors il est "utile" seulement à ces 4 lots et le critère d'utilité s'applique mais ce n'est pas ma "version" |
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Posté - 22 déc. 2016 : 08:18:15
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Le palier n'est ni un équipement, ni un service commun, donc l’article dit "à l'utilité" ne peut s'appliquer. Le palier est une partie du bâti :
"Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes." |
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zaroc
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Posté - 22 déc. 2016 : 09:51:15
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Comme je l'ai dit moi-même, Rambouillet, paliers et corridors ( ainsi que les escaliers ) sont des parties communes et donc, la répartition des charges les concernant obéit au critère alinéa 2 art 10, donc valeurs relatives des parties privatives, contrairement à ce que prévoit mon RdC |
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Posté - 22 déc. 2016 : 11:15:10
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Si votre RdC prévoit une grille spéciale, on applique cette grille. Or si j'ai bien compris votre RdC prévoit cette grille ?.... |
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zaroc
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Posté - 22 déc. 2016 : 11:25:56
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Et oui, on doit appliquer cette grille bien qu'elle ne soit pas conforme à la loi tant qu'un juge ne l'a pas constaté bien que j'en remette une couche à propos de la desserte de mes appartements qui n'ont rien de commun avec les escaliers, au même titre que les toits-terrasses et autres parties communes communes |
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zaroc
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Posté - 25 déc. 2016 : 23:11:17
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La lecture d’un autre post d’octobre 2016 traitant d’un problème voisin ( hall, escalier, palier des appartements non séparé de l'escalier)et de l’intervention suivante de Gédehem: "Sauf classement (folklorique) en "élément d'équipement commun" par le RDC, le gros œuvre constitutif du hall, de l'escalier, de sa cage, de ses paliers, est indistinctement "partie commune", la répartition des charges selon les tantièmes généraux.Partie commune spéciale ou pas. Impossible de retenir un critère "utilité", alors illicite. »
me confortent dans mon idée que escalier, paliers de l’escalier, paliers de desserte des appartements ( séparés chez moi de l’escalier )sont des parties communes et que donc la grille escalier de mon RdC qui ne répartit pas les charges de ces parties communes selon les tantièmes généraux est illicite, non écrite ( à faire constater par un juge ) |
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mauvaise clé de répartition par syndic 
