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 Posté - 13 déc. 2016 : 18:46:16
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Bonjour,
mon syndic et moi-même sommes en désaccord concernant l'imputation de charges de ménage et j'ai besoin d'aide s'il vous plait 
qlq mots de présentation de la copro : une cinquantaine d'apparts répartis en 4 bâtiments. Certains sont accessibles depuis un jardin central commun et d'autres via des halls d'entrée séparés, où en plus certains apparts sont situés en étage servis par un escalier et un palier.
Le RC prévoit bien des charges générales + des charges de bâtiment, complétées par des charges d'entrée et éventuellement des charges d'escalier selon où est situé le lot. Un tableau recap détaille la situation de chaque lot et montre les 14 clés de répartition différentes.
Concrètement dans mon bâtiment il y a 31 lots, dont 14 accessibles via 3 halls d'entrée, parmi lesquels 8 sont en étage via un escalier. Je suis en étage et donc en principe redevable de charges générales + charges de bâtiment + charges d'entrée + charges d'escalier. OK.
Notre RC dit que :
- le ménage est une charge générale s'agissant des 4 Halls qui permettent l'accès au jardin central depuis la rue (plan détaillé au RC)
- il n'y a pas de ménage à compter aux charges de bâtiments
- les charges d'entrée incluent le ménage qui y est effectué
- les charges d'escalier incluent le ménage qui y est effectué
autrement dit : le RC est super bien fait, chacun paye ainsi strictement le service qui lui est rendu. (on prévoit même de ne pas faire payer l'aspirateur de l'étage aux gens du rez de chaussée, c'est pointu)
Le désaccord est le suivant : le prestataire de ménage émet des factures sur lesquelles figurent uniquement les mots "bâtiment" et "escalier". et de ce fait le syndic prétend être fondé à imputer les montants des factures sur les clés bâtiment et escalier....
Ce faisant, il répartit les charges en infraction de ce qui est prévu au RC puisqu'il n'y a plus de ménage en charges générales, il y en a en bâtiment, et les lots situés au rez de chaussée des entrées sont exonérés de leur "part" de ménage et tandis que la totalité du service rendu aux entrées et payée par les lots situés en étage...
Question :
un intitulé de facture, établit par convention entre les services comptables d'un fournisseur et du syndic, s'impose-t-il au RC en matière de répartition de charges ?
ne suis-je pas fondée à contester la répartition et à demander à ce que les couts de ménage soient divisés au réel de chaque catégories puis répartis selon les clés... pour que chacun paye ce pour le service qui lui est rendu, ni plus, ni moins, comme le rc le prévoit
désolée c'est un peu long 
mille mercis d'avance à qui pourra me répondre
PS : si l'histoire vous semble familière, c'est normal c'est un peu la suite un an après de ce topic là -> http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=20845
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Édité par - pepitamicorazon le 14 déc. 2016 12:44:39 |
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 Posté - 13 déc. 2016 : 19:04:07
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Bonjour,
Votre syndic doit demander au fournisseur qu'il décompose la facture suivant les types de charges, cela doit faire partie du cahier des charges.
A partir de cette facture détaillée, le syndic applique le RdC. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 13 déc. 2016 : 19:34:59
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le syndic aurait du demander une ventilation pour chaque clé de répartition lors de l'établissement du devis: ainsi chaque facture serait établie conformément au devis |
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Posté - 14 déc. 2016 : 08:43:32
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Merci d'avoir pris le temps de me lire et merci pour vos réponses.
Hélas, le syndic se dit dans l'incapacité matérielle de procéder aux distinctions nécessaires.
A sa décharge, l'AG de l'an dernier ayant décidé de changer de prestataire (changement de contrat fin nov 2016), le fournisseur qui émet ces factures ne sera naturellement pas enclin à reprendre ses factures pour nos beaux yeux
C'est pourquoi il est possible qu'il propose de tout passer en Charges générales.... ce qui n'est pas mieux
Quelqu'un aurait-il un conseil ? une idée ?
mille mercis encore |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 14 déc. 2016 : 09:23:43
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Si le nombre de lots par escalier est le même d'un bâtiment à l'autre, répartir suivant les tantièmes généraux ne va pas changer grand-chose. Tant pis pour les factures émises.
Il reste à agir sur les factures à émettre pour qu'elles se divisent en postes permettant la répartition prévue par le RCP.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 14 déc. 2016 : 10:24:47
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Comme le dit Louis il faut agir sur les factures à venir, et comme certainement ces factures ont une valeur répétitives mensuellement ou trimestriellement, le syndic pourrait utiliser la même ventilation pour les factures de l'exercice en cours qui sont déjà enregistrées. Même si cela lui demande du travail, c'est son boulot il aurait du le prévoir....
et pour l'ancien fournisseur une répartition en % comme le nouveau sera moins pire.... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 déc. 2016 : 11:02:55
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Ce ne sont pas des factures qui déterminent une répartition.
Lors du changement de prestataire, le syndic devait veiller à ce que les prestations correspondent à celles attendues, d'une part, d'autre part à ce que les facturations soient ventilées selon les répartitions.
C'est un grand classique que de demander à un prestataires de revoir sa facture (et sa facturation future) pour tenir compte de la répartition, des travaux effectivement effectués par grands postes.
Demande effectuée à réception d'une facture inexploitable pour la répartition, qui vaut pour les suivantes.
"ne suis-je pas fondée à contester la répartition et à demander à ce que les couts de ménage soient divisés au réel de chaque catégories puis répartis selon les clés... "
Le syndic, chargé "d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale " (L.art.18) ne peut en aucun cas faire autrement.
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Édité par - Gédehem le 14 déc. 2016 11:05:30 |
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Posté - 14 déc. 2016 : 11:29:52
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citation: Initialement posté par rambouillet
...le syndic pourrait utiliser la même ventilation pour les factures de l'exercice en cours qui sont déjà enregistrées...
et pour l'ancien fournisseur une répartition en % comme le nouveau sera moins pire....
cela me parait une bonne idée, Merci !
et Merci à tous pour votre aide :-)
l'AG a lieu ce soir et ca va être un peu chaud je le crains mais cette idée pourrait être la base d'un compromis
Autre chose au passage que penser d'un syndic qui propose de renouveler son contrat moyennant +20% d'augmentation ...
moi je dis que c'est bien fait pour nous de ne pas avoir pensé à présenter le devis d'un autre syndic pour jouer la compétition
en clair à part le nouveau contrat +20% on a rien d'autre et si on n'approuve pas cette résolution on se retrouvera en carence de syndic ... et ça, ça fait peur à tout le monde  |
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Posté - 14 déc. 2016 : 11:36:27
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Vous parlez de 20% en plus, mais par rapport à quoi ?
Si c'est 20% par rapport à un ancien contrat datant d'avant le contrat type, c'est possible ;dans l'ancien contrat et à côté il y avait des frais de reprographie et autres, et dorénavant ils sont intégrés dans le forfait...
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Posté - 14 déc. 2016 : 11:40:10
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pardon, en effet, ce n'était peut-être pas clair
notre syndic avait un contrat d'un an pour l'exercice passé.
le contrat s'est achevé et il faut donc envisager de le renouveler. leur proposition est, pour les memes prestations, un nouveau tarif en augmentation de 20% par rapport au précédent.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 déc. 2016 : 11:45:10
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Je suis d'accord.
Nous avons été nombreux à signaler que le passage des anciens contrats de rémunération aux 'nouveaux', style 'contrat type' ou 'Tout sauf ..", devait mécaniquement engendrer une augmentation de 15 ou 20%.
Voire plus, certains syndics ayant tiré les prix vers le bas pour pouvoir "passer".
Qui plus est en 'facturant' en taches particulières (donc en sus) des taches relevant de la gestion courante.
"le contrat s'est achevé ...."
Attention : le "contrat" dépend du "mandat". Il en découle.
Plus de mandat = plus de contrat.
Votre syndic a été désigné (mandat) jusqu'à quelle date ? (date échéance).
Si son mandat était à échéance du (exemple) 30 novembre, votre syndicat est dépourvu de syndic. |
Édité par - Gédehem le 14 déc. 2016 11:48:44 |
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Posté - 14 déc. 2016 : 11:52:44
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et oui... mais ce qui me sidère c'est que ce nouveau contrat couvre exactement les mêmes prestations. Il n'y a rien de plus qu'avant d'inclus.
j'ai le sentiment (mais peut-être à tort) que le syndic profite d'être seul en course au renouvellement de son mandat pour augmenter son tarif faisant planer la menace d'une carence si on lui accorde pas ces exigences
c'est piégeux mais on est bien nazes de ne pas y avoir pensé, hein ?
et eux bien rusés car les copropriétaires vont flipper de se retrouver en carence de syndic et seront donc contraints d'accepter
euh ... pour les dates c'est en effet un point à vérifier
je vais regarder cela de ce pas ... merci  |
Édité par - pepitamicorazon le 14 déc. 2016 13:46:19 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 14 déc. 2016 : 12:09:27
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pepitamicorazon, regardez quand votre syndic a intégré les frais de reprographie. Il a peut-être oublié de le faire l'an passé ou avant auxquels cas ce sont les honoraires du passé qui seraient anormaux et les 20% compenseraient cette anomalie. Cela aurait dû être débattu lors de la réu CS d'avant AG.
Des syndics qui oublient de s'augmenter, ça existe. Les vraies erreurs ne sont pas toujours en défaveur des syndicats.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 14 déc. 2016 : 12:12:33
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bon point Louis. 
je vais garder cela en tête et vérifier
merci encore |
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Posté - 14 déc. 2016 : 13:37:56
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Oh punaise !! je découvre encore des choses ... 
suite à la remarque de Gedehem sur les dates de contrat j'ai regardé dans les ODJ et PV d'AG précédentes
le 18/12/2014 a été voté en AG le changement pour notre syndic actuel
l'odj ne mentionnait pas de date de début, ni de date de fin et mentionnait en durée "de 1 à 3 ans" ... sans autre précision
le PV d'AG n'indique pas non plus de date de début, de date de fin, ni de durée ... ??
pour l'AG du 02/12/2015 aucune résolution ne portait sur le syndic, ni à l'ODJ ni au PV
pour l'AG de ce soir du 14/12/2016 nous est proposé un nouveau contrat
sans date de début, ni date de fin, avec une durée précisée à 3 ans ...
en clair, je ne sais même pas si le syndic actuel est sous contrat, ni jusqu'à quand ...
j'imagine leur tête ce soir quand je vais leur demander
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Édité par - pepitamicorazon le 14 déc. 2016 13:41:13 |
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Posté - 14 déc. 2016 : 16:56:20
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pepitamicorazon : c'est l'AG qui élit son syndic ET adopte son contrat, ET sa durée. La durée maximum est de 3 ans, donc au 17/12/2017
Votre CS doit vérifier cela de très près : date de début et de fin de mandat, et les honoraires qu'il peut négocier avant l'AG. Avec 20% d'augmetation, une négociation est nécessaire. Et si le syndic ne change pas d'avis, il faut le mettre en concurrence. Ce qui n'a pas été fait non plus !!
Ce soir le président de séance doit vérifier si ce contrat est conforme à la loi, c'est à dire, date de début et de fin DECIDEE par l'AG.
Au CS de bien préciser cela lors de cette AG; AG qui peut aussi négocier les honoraires, au président du CS de se rattraper. |
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Posté - 14 déc. 2016 : 17:44:12
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Si votre syndic a un contrat de 3 ans, puisqu'il n'y a pas de durée de mandat sur le PV. Son contrat se termine en décembre 2017. Il n'y a donc aucune raison de désigner le syndic cette année donc de voter ujn nouveau contrat.
Faites dire au président de séance que puisque le contrat va jusqu'en décembre 2017, cette résolution n'a pas lieu d'être, et il fait voter sur ce point : résolution sans objet. Ainsi votre syndic restera à l'ancien tarif et vous pourrez mettre en concurrence pour l'année prochaine décembre 2017......
Attention à la rédaction du PV !
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 14 déc. 2016 : 20:53:46
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Pépitamicorazon, ayant eu un problème similaire avec 5 entrées-bloc et un hall principal desservant une cours intérieur, nous avons résolu en prenant les pourcentages par rapport aux surfaces de chaque bloc (24,2% , 13,5 pour un autre ...) en ayant une facture de nettoyage générale. C'est le syndic qui répartit au pourcentage.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 déc. 2016 : 21:06:32
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C'est tout aussi irrégulier.
Dans la mesure où le RDC prévoit des modalités de répartitions des charges, le syndic ne peut que les appliquer.
Une modification n'est possible qu'unanimement.
Pour calculer sa prestation, une entreprise est en mesure de calculer les diverses activités. Ici un hall et escalier avec 6 lots sur 3 étages, là un hall plus grand avec 5 étages un escalier et des couloirs de desserte. 3h ici, 1,5 là , encore 2h ailleurs, soit 7 heures de travail.
S'il s'agit de repeindre les façades et les rambardes, même chose.
Toue entreprise est en mesure de ventiler ses factures selon ses diverses prestations. Encre faut-il que le syndic le demande au regard de la répartition qu'il doit en faire lorsqu'il passe un marché.
Comment fait le prestataire "eau" ou le chauffagiste avec les compteurs divisionnaires ? Il facture globalement le syndicat suivant un certain décompte.
Ou l'entreprise réalisant le ravalement des façades, avec des travaux sur parties communes générales, d'autre sur PC spéciales, d'autres encore privatives.
Si le syndic ne demande rien il n'aura rien.
NB : dans 'mes' syndicats (coopératifs) il en est ainsi régulièrement sans qu'aucune entreprise ne trouve cela étrange. Elles répondent à nos demandes.
Idem pour l'assureur de l'un des syndicats, sa facturation étant ventilée entre le bâtiment à usage d'habitation et le bâtiment commun à usage de garages privatifs détaché de celui 'habitation', la répartition étant distincte.
On demande avec le sourire, on obtient avec le sourire.
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Édité par - Gédehem le 14 déc. 2016 21:23:43 |
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Sujet |
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Intitulé de facture et répartition de charges 
