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uncopro
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 Posté - 22 sept. 2016 : 14:50:39
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Bonjour,
Le RDC de notre copropriété définit l'escalier d'un bâtiment X comme partie commune entre tous les copropriétaires de ce bâtiment mais comporte une clause exonérant les propriétaires des lots du rez de chaussée de ses charges d'entretien.
A l'issue d'une procédure, il a été jugé que:
"Le tribunal répute non écrite la clause du RDC prévoyant que les propriétaires des lots situés au rez de chaussée soient exclus des travaux inhérents aux escaliers communs, à leurs cages et tapis".
Et un expert a été nommé avec mission de: "établir une nouvelle grille de répartition des charges conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965".
Il me semble donc qu'à l'issue de ce jugement l'escalier a perdu son exonération de charge mais a conservé sa qualité de partie commune spéciale au bâtiment X sans autre spécificité.
L'article 10 de la loi du 10.07.1965 énonçant que:
Ils (les copropriétaires) sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation , à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5,
les valeurs des parties privatives n'étant pas remises en cause,
Question:
l'expert doit il conclure que les charges d'escalier sont à répartir sur la clé "charges communes générales du bâtiment X" ou peut il calculer une clé spécifique en introduisant un coefficient de situation lié à l'étage (comme pour les ascenseurs)?
Merci
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nefer
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1
 Posté - 22 sept. 2016 : 15:54:36
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L'expert va établir une clé charges escalier en prenant tous les lots y compris ceux du rez de chaussée |
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uncopro
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 2
Posté - 22 sept. 2016 : 15:59:21
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oui mais la question est:
peut il introduire un "coefficient de situation" fonction de l'étage,
- prévu nulle part,
- sans rapport avec la valeur des lots. |
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JB22
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3
Posté - 22 sept. 2016 : 16:23:21
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"l'expert doit il conclure que les charges d'escalier sont à répartir sur la clé "charges communes générales du bâtiment X" ou peut il calculer une clé spécifique en introduisant un coefficient de situation lié à l'étage (comme pour les ascenseurs)?"
Il faut établir une clé spécifique, en effet la clé "charges générale" s' applique à tous les lots du Bâtiment mais également aux lots situés en dehors, parkings, garages, jardins à usage privatif, etc.
Pour établir la clé il suffit de prendre les tantièmes des lots du bâtiment et éventuellement de traduire cette clé en millième.
Exemple simplifié:...................Clé Générale..........Clé Bâtiment
Lot 1 Appartement Bâtiment A............200....................200
Lot 2 Appartement Bâtiment A............120....................120
Lot 3 Appartement Bâtiment A............180....................180
Lot 4 Appartement Bâtiment A............240....................240
Lot 5 Appartement Bâtiment A............160....................160
Lot 6 Parking extérieur........................25
Lot 7 Parking extérieur........................25
Lot 8 Garage extérieur.........................50
Total par clé...................................1000....................900
La clé Bâtiment peut être mise en millième on aura alors la clé suivante:
Lot 1 Appartement Bâtiment A.....................................222
Lot 2 Appartement Bâtiment A.....................................133
Lot 3 Appartement Bâtiment A.....................................200
Lot 4 Appartement Bâtiment A.....................................267
Lot 5 Appartement Bâtiment A.....................................178
Total.......................................................................1000 |
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Gédehem
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Posté - 22 sept. 2016 : 16:42:44
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Il ne faut pas confondre ici ce qui est indistinctement "parties communes" (spéciales ou non), répartition entre tous aux tantièmes, avec ce qui est identifié comme "service collectif" ou "élément d'équipement commun", répartition selon l'utilité objective pour chacun des lots.
Dans la mesure où cet escalier est classé indistinctement "partie commune", éventuellement au seul bâtiment X (partie commune spéciale à ce seul bâtiment), la répartition doit suivre la règle fixée L.art.10 alinéa 2 :
"Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges."
Il n'y a pas ici de question "étage".
Le travail de cet "expert" est donc tout simple : il suffit de prendre les tantièmes généraux des lots en RdeCh jusque là "oubliés" et de les ajouter à la grille existante, cumul des tantièmes de chacun des lots constitutifs de ce bâtiment X.
Un enfant de CE2 devait y arriver .....  |
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uncopro
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5
Posté - 22 sept. 2016 : 17:25:23
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Merci, mais dans le cas présent la clé "charges communes générales au bâtiment X" ne concerne que le bâtiment X, une autre clé existant pour les charges communes générales à la copropriété" qui comprend plusieurs bâtiments.
Pour prendre un exemple, avec les valeurs de clé "charges communes générales bâtiment x" suivantes:
lot 1 appartement Rdc bâtiment X ..................330
lot 2 appartement 1er étage bâtiment X ..........330
lot 3 appartement 2ème étage bâtiment X .......330
lot 4 cave s/s bâtiment x................................. 3
lot 4 cave s/s bâtiment x................................. 4
lot 4 cave s/s bâtiment x................................. 3
Total ............................................................1000
1°) l'expert peut il calculer une "clé escalier" en appliquant aux surfaces des lots un "coefficient de situation" selon l'étage; par exemple:
- 0,86 pour les caves au sous sol,
- 0,9 pour les lots du rez de chaussée,
- 0,95 pour les lots du 1er étage,
- 1,00 pour les lots des 2ème et 3ème étages?
2°) Le fait d'avoir pour l'escalier une clé différente de la clé "charges communes générales du bâtiment x" est il compatible avec son statut de "partie
commune générale" du bâtiment X?
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nefer
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6
Posté - 22 sept. 2016 : 17:32:21
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pour la clé escalier il ne prendra en compte que les lots du rez de chausse au dernier étage
cela est très bien expliqué dans le message 3 |
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Posté - 22 sept. 2016 : 18:15:46
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citation: °) l'expert peut il calculer une "clé escalier" en appliquant aux surfaces des lots un "coefficient de situation" selon l'étage; par exemple:
- 0,86 pour les caves au sous sol,
- 0,9 pour les lots du rez de chaussée,
- 0,95 pour les lots du 1er étage,
- 1,00 pour les lots des 2ème et 3ème étages?
On le redit encore une fois : l'escalier n'est pas un équipement, il n'y a donc pas à appliquer un coefficient d'étage ! |
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uncopro
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8
Posté - 22 sept. 2016 : 18:24:09
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OK, merci.
J'avais zappé le message de Gédehem.
C'est parfait.
Il suffit donc de faire remarquer à l'expert que même s'il doit justifier sa rémunération, il n'a pas à se compliquer la vie en recalculant la valeur des lots.
Ca va être cool.
Une dernière question cependant:
pourquoi ne faut il pas prendre en compte les caves au sous sol dont les tantièmes permettent d'arriver à 1000? |
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Gédehem
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Posté - 22 sept. 2016 : 19:25:37
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il n'a pas à se compliquer la vie en recalculant la valeur des lots.
Ce n'est pas sa mission fixée par le juge. Qui lui demande d'établir la grille conforme à L.art.10; c'est à dire en ajoutant les lots du RdeCh à la grille axistante.
Du moins si la grille existante est bien basée sur les tantièmes généraux des lots, s'agissant d'un escalier indistinctement constitutif du gros œuvre de l'immeuble, à ce titre indistinctement "partie commune".
Dans la mesure où ce bâtiment est divisé en 1000/1000°°° de parties communes (de tout ce qui est commun) , chacun des lots en est affecté d'une quote part.
Si on refait la toiture, le propriétaire d'une cave en supporte sa part selon les tantièmes de sa cave. Idem pour l'escalier partie commune, le propriétaire de la cave étant propriétaire d'une fraction de l'escalier, comme il l'est de toutes les parties communes constitutives du bâtiment concerné.
Tous les lots constituant ce bâtiment X (total 1000/1000°°° ?) doivent supporter les frais d'entretien et de réfection de cet escalier "partie commune", comme ils supportent les frais de toiture, de ravalement des façades, etc .....
Que ce soit une cave, un garage, ou un T5 au 5ème.... tous compris dans ce bâtiment.
PS : il faut vous pencher sur ce qu'est la "copropriété" en général, sur ce qui est constitutif du "lot de copropriété", qui comprend indivisiblement une "partie privative", peu importe sa nature, et une "quote-part de toutes les choses communes".
Propriétaire d'une cave ou d'un garage, on est aussi pour sa part propriétaire indivis pour tout ce qui est commun, bâti ou non.
Ajout :
"pour la clé escalier il ne prendra en compte que les lots du rez de chausse au dernier étage"
Ainsi que les caves et garages compris dans l'emprise du bâtiment.
Sur le fond, s'agissant d'une partie commue au bâtiment X, il n'y a pas de grille spécifique "escalier", tout le gros oeuvre bâti étant indistinctement "partie commune", que ce soit la toiture, l'escalier ou les fondations, en passant par les murs porteurs. |
Édité par - Gédehem le 22 sept. 2016 19:36:33 |
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JB22
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Posté - 23 sept. 2016 : 08:43:12
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De Gedehem:
"il n'y a pas de grille spécifique "escalier"
Mais une clé "Charges Bâtiment", des clés spécifiques "Charges escalier A ou B...X" ne se justifient que dans le cas où il y a plusieurs "Escaliers" dans un même bâtiment. |
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uncopro
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Posté - 23 sept. 2016 : 10:08:06
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Gédehem
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Posté - 23 sept. 2016 : 15:12:41
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Une grille "charges escalier" n'est justifiée que lorsque dans un bâtiment comprenant plusieurs 'cage d'escalier' est instituée en "partie commue spéciale" par escalier.
Mais ce n'est pas un "grille escalier" avec un coefficient d'étage, l'escalier étant indistinctement une partie commune (*), différence notable avec une grille "ascenseur", classé 'service/élément d'équipement commun" (et non "partie commune").
(*) que la partie commune soit spéciale à certains ou non, c'est indistinctement une partie commune.
"Parties communes" à ne pas confondre avec les "services collectifs" et "éléments d'équipement commun" ..... |
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Jean13
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Posté - 23 sept. 2016 : 16:19:51
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Dans ce topic est-ce-que vous ne confondez pas un peur les cléfs CHARGES ESCALIER et CHARGES ASCENSEUR ?
Charges ascenseur il est tout à fait normal que le Rez de chaussée ne participe pas à ces charges
Charges escalier oui le Rez de chaussée doit y participer
PHILOU388 : Que disent les textes de Loi ou décrets ? |
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Gédehem
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Posté - 23 sept. 2016 : 21:27:59
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C'est pourtant connu : L. art.10 :
- al 1 pour les services collectifs et élément d'équipement commun : répartition selon le critère "utilité"
- al 2 pour tout le reste 'partie commune, répartition aux tantièmes.
L'expose d'Uncopro est clair : il s'agit d'une grille "escalier" non conforme à l'alinéa 2 de l'art.10, d'où la sanction du juge : nullité. |
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Détermination d'une clé charges d'escalier commun 
