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 Posté - 10 sept. 2016 : 10:43:13
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citation: Initialement posté par JPMcitation: Les coût des prestations ….est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ….
Cette phrase est le seul véritable couac du modèle de contrat de syndic. Je l'ai signalé et c'est la FNAIM qui a saisi le Conseil d'État.
Euh... Nous avons divulgué le projet du CNTGI (ce qui avait fait pas mal de remous à l'époque) et avons signalé déjà que ce projet, sur ce point des honoraires imputables au seul copropriétaire concerné était contraire à la recommandation de la commission des clauses abusives et à la partie de la jurisprudence de Grenoble confirmée par la Cour de cassation. Lorsque le décret est paru, nous avons aussi immédiatement (dans la même journée), par un article remarqué, dénoncé l'illégalité de cette partie du décret...
Bref : le CNTGI n'était déjà pas clair sur le sujet, et le décret a dû être rédigé par un stagiaire et parcouru par le Conseil d'Etat d'un derrière distrait  ...
NB. Toutes nos excuses pour ce retour en arrière et la perturbation causée au sujet... |
Édité par - rédaction Universimmo le 10 sept. 2016 10:45:19 |
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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 22
Posté - 10 sept. 2016 : 11:57:23
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Il y a quelques semaines j'ai indiqué dans un sujet que j'avais un doute relatif à la prise en considération de mon argument tiré de l'interdiction pour le syndic de facturer à d'autres personnes que le syndicat dans la procédure engagée devant le Conseil d'Etat.
C'est vous même qui m'avez " rassuré " en précisant que cet argument avait bien été pris en considération.
Je limite à cet argument mes prétentions d'auteur.
Maintenant le principal serait une décision sur ce recours.
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ClaudeH
Contributeur débutant
France
65 message(s)
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23
Posté - 12 août 2017 : 10:27:18
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Bonjour
De retour après la clôture l'exercice 2016/2017 et une AG baclée, très agitée, délétère¸bérézina
démission préalable d'un membre du cs.
Le plus grave, le syndic à obtenu le quitus…
La pochette surprise du syndic :
A l'annexe 1 - 2017 – cadre II créances, révèle une ligne affublée du code 42 avec le libellé " Personnel"  pour un montant de 6xx,xx €. les explications de cette ligne non identifiée au compte rendu d'activité du conseil syndical sont restées dans les dédales de la vérification comptable effectuée avant l'édition des annexes financières.
La copro a héritée d'une supercherie cataloguée « Personnel » qui en réalité, cache une insuffisance financière, avec une compensation illégale ! La copro est en déficit comptable, le montant annoncé n'explique pas l'amplitude du déficit réel.
A noter , aucun contrĂ´le n'est possible sur le compte de banque.
La situation se situe sur une gestion déplorable des créances. Sur le plan comptable il suffit de d'affecter les dépenses de l'année au compte de charges pour s’apercevoir de l'impasse financière.
Il faut savoir, le syndic pro depuis plus de 25 ans, sans comptable, ne sait pas comptabiliser les créances sauf la sienne.
Sur le plan comptable annexe 3 : Au 31/03/2017 - édité 21/06/2017 -
les FRAIS CONTENTIEUXÂ :
678008 - FRAIS D'HUISSIERS 0,00 € budget 0,00€
678009 - PROCÉDURE 46x,xx € Contentieux sur travaux 14,2 budget 20xx,xx€
Aucune Ă©criture en frais de contentieux
Ma question concerne le financement extérieur, comment contester cette action,
elle concerne la comptabilité avant l'assemblée et non les décisions de l'assemblée art 42.
Merci d'avance pour vos réponses
ClaudeH |
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24
Posté - 12 août 2017 : 11:07:38
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La ligne 42 est bien potentiellement utilisable dans l'annexe 1 ; elle concerne le personnel que le syndicat rémunère en direct, donc (son) personnel.
Avez vous du personnel dans votre syndicat ?
citation: Ma question concerne le financement extérieur,
Cela signifie quoi : un financement extérieur ?
citation: A noter , aucun contrĂ´le n'est possible sur le compte de banque.
Pourquoi ? vous parlez du compte 512 ou des relevés bancaires ?
Avez vous été vérifier les comptes avant l'AG comme peut le faire n'importe lequel des copros ? |
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ClaudeH
Contributeur débutant
France
65 message(s)
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25
Posté - 12 août 2017 : 12:42:30
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Merci pour votre réponse express
A ma connaissance , le seul salarié est un gardien à temps complet.
le syndicat n'a pas de personnel identifié.
une écriture relevant d'une avance sur salaire en fin d'exercice comptable me semble curieuse sur qu'elle financement voté ?
Concernant le contrĂ´le des comptes, 4 copros se sont dĂ©placĂ©s, « les comptes ont Ă©tĂ© vĂ©rifiĂ©s … ils n'appellent pas d'observations particulières »  !! dont je doute Ă l'exemple : Annexe 3 2017 – le compte 714- indemnitĂ© logement valorisĂ© Ă -12xxx € Â
Je n'ai pas vérifié les comptes dans les locaux du syndic pour des raisons d' handicap
La contrepartie d'une créance ne peut être que le compte de banque (avec sous-comptes).
A ma connaissance, les relevés bancaires ne sont pas disponibles, dans le cas contraire un contentieux de remboursement serait réglé.
Merci Ă vous
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26
Posté - 12 août 2017 : 14:36:09
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le gardien est un salarié du syndicat, donc s'il lui est dû quelque chose en fin d'exercice c'est normal que cela apparaisse au 42...
rien d'anormal au 714, si vous avez un gardien logé...
Les relevés bancaires sont disponibles aux membres du CS, c'est la loi. Ils sont aussi accessibles au copro lambada, s'il vérifie les comptes avant l'AG. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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27
Posté - 12 août 2017 : 21:13:18
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ClaudeH, une procédure au tribunal coûte AU SYNDICAT entre 1500 et 2000€ (en moyenne), cette somme est due par l'ensemble des copropriétaires et non pas à la personne indélicate ...
Si, en plus des charges dues, la personne est condamnée à l'ART700, somme sera mise au crédit du syndicat.
Donc attention à bien vérifier la somme due avant d'ester en justice ... il faut que le "jeu" en vaille la chandelle ! |
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ClaudeH
Contributeur débutant
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28
 Posté - 14 août 2017 : 18:07:55
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Bonjour Ă vous
Franck , merci à vous, de me rappeler les risques financiers d'une procédure.
Ce qu'il faut savoir, c'est la galère pour obtenir des informations auprès du syndic et du CONSEIL SYNDICAL la communication est de l''ordre ZÉRO db, ( j’ai été renvoyé du cs pour une erreur de boite aux lettres ' locataire', au lieu de l'adresse postale propriétaire; nul n'est parfait).
rambouillet :
Concernant le compte 42 et suite à un complément d' information, le compte qui a été utilisé est le 425 qui n'existe pas en comptabilité copropriété mais en comptabilité générale.
Une avance sur salaire a été RÉGLÉE ( contrepartie banque) non comptabilisée cad la retenue non effectuée sur un salaire de l'exercice N.
Sans comptable, le syndic recherche une solution pour imputer l'avance, le solde de tout compte n'est pas pour demain.
Concernant le compte 714 Extrait  : «  714 produits divers : le décret …….. les produits divers incluent les intérêts légaux dus par les copropriétaires. Il faut y ajouter les indemnités diverses allouées ……. par une décision judiciaire.
Une pratique courante est de porter ces indemnités (dommages-intérêts, indemnité de l’art. 700 NCPC) au crédit d’un compte de charges. Elle est condamnable puisqu’il s’agit bien d’un produit qui doit apparaître comme tel et qu’en outre elle aboutit à fausser le total des charges réelles de l’exercice et le calcul du budget prévisionnel pour le poste « contentieux ».  - Merci à JPM -
Dans le texte ci dessus, l'indemnité de logement n'est pas cité ! c'est un produit financier.
Ma question principale concerne les créances, après une gestion hasardeuse depuis quatre ans , je prépare un autre post .
Merci d'avance pour vos réponses.
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ClaudeH
Contributeur débutant
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29
Posté - 12 sept. 2017 : 10:07:05
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Bonjour, et merci d'avance pour vos commentaires.
Constatant une gestion hasardeuse des créances …
Le syndic a majorer unilatéralement, les avances de trésorerie de 7 4xx €, l' ajustement
n'a pas été proposé à l'ODJ et par corrélation, l' absence d'une résolution en AG avec et un silence glacial sur le procès verbal.
A la lecture de Art 42 loi … « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, ... » le champs d'application de l'art 42 se limite aux décisions des assemblées générales couchées au PV, dans le cas présent il n'y a pas de décision, comment contester cette absence de décision.
Ma question : Que faire devant une telle situation ? Quels sont les recours ?
Après de nombreuses recherches sur le site , infructueuses sur ce cas .…
Merci
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30
Posté - 12 sept. 2017 : 10:32:07
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citation: Le syndic a majorer unilatéralement, les avances de trésorerie de 7 4xx €, l' ajustement
n'a pas été proposé à l'ODJ
Est ce que votre RdC, ne parle pas d'une avance de trésorerie d'un montant égal à 1/6 du budget ?..... |
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ClaudeH
Contributeur débutant
France
65 message(s)
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31
Posté - 12 sept. 2017 : 17:21:57
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Bonjour
Merci pour votre réponse
Pour mémoire, l' assemblée générale 2017 a été bâclée,
Les propriétaires composés en majorité de retraités qui n'ont pas des finances extensibles à la demande au risque d'un défaut de paiement, la variation supérieure à 360 € par exercice est le maxi possible des prélèvements financiers directs autres des charges opérations courantes.
Le syndic présente à chaque assemblée générale une synthèse de la situation des avances,
Le PV 2016 – la dotation aux avances : l'AG à la majorité des présents et représentés refuse d'effectuer une avance autre que celle prévue en fonds pour travaux ….
les dotations sont votées sur des forfaits de 5k€ ou 10k€ ou multiples et non une variation.
Le PV 2017 fait exception, la règle est de voter une majoration ou affectations. La majoration de 74xx € ne s'expliquent pas, c'est un manque de transparence des flux financiers concourants à ce solde.
En ce qui concerne les préposés au CS il suffit de poser la question (par écrit) et attendre une réponse … coté syndic c'est le même problème.
Le contrôle des comptes se résume à  : « ils n'appellent pas d'observations particulières » sans rapport ( c'est pus simple et cala n' engage personne)
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Le RDC page 50/100, stipule : chapitre VI Règlement – provisions – fonds de prévoyance – garantie.
1° les propriétaires verseront :
a) une avance de trésorerie permanente dont le montant sera fixé par l'assemblée générale
Commentaires : il y a un problème d'archives, en 1987 , pas de trace du montant voté à l'origine, les provisions n'avaient pas la même résonance., les AGs de l' époque étaient orientés construction de l'ensemble immobilier.
b) au début de chaque exercice , une provision qui sous réserve des décisions de l'assemblée générale , ne pourra excéder le quart de budget prévisionnel voté pour l'exercice considéré.
- En cours d'exercice , le syndic fera de nouveaux appels de fonds trimestriellement dans les conditions du décret 1967-17 03 67 à l'art 35
Commentaires : le budget est de 200k /4 = 50k comparé à 22 k d'avances
Les appels de charges sont bis-annuelles , les règlements se font par prélèvements mensuel (sauf les récalcitrants à ce mode de règlement) .
2°) le syndic pourra exiger le versement de provisions spéciales .. exécution des décisions AG
Toutefois , en cas d'urgence le syndic pourra demander une provision sans délibération préalable de l' AG mais après avoir pris l'avis du CS art 37 du décret précité.
Commentaires : La suite est de l'ordre comptable - budget prévisionnel - comptabilité séparée ….
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je suis à la recherche des engagements de dépenses 2016/2017 non comptabilisés au titre du syndicat mais prélevés directement sur le compte de banque par le syndic et ce sur quatre exercices comptables dans le cadre des créances.
La relation avec le syndic est tendue, aucune explication. Il faut savoir que le syndic xxx est pdg et comptable, les deux mains dans le cambouis.
Merci |
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