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 Posté - 23 août 2016 : 13:20:24
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BIBI : Les ADF spécifiques ont été votés en A G (en 04) selon le syndic -pour créances douteuses(sans le justifier)
Mais c'est bien là le problème !! ces créances ne sont pas douteuses.. Elles le deviendront quand le lot sera vendu, et que le privilège immobilier n'aura pas permis de récupérer la totalité des sommes.
Pour rappel : 100% pour les 3 années passées, les 4 et 5 èmes années à partager avec le prêteur de denier, ET RIEN pour les précédentes, sauf si une hypothèque légale a été prise rapidement et qu'elle puisse être payée par un solde ( en général c'est rien du tout pour le SDC)
A ce moment, le syndic convoque une AG, AVEC tous ces docs joints, et l'AG adoptera une resolution qui reconnaitre le montant des dettes irrécupérables.
La méthode proposée par votre syndic est ILLEGALE. Mais elle lui permet de ne pas remboursée une seul Euro aux vendeurs.
Relisez l'article de l'AZRC que je vous avais donné à ce sujet; il vous concerne à 100%.
La demande et même signée par 25 % .. a été faite auprès du TGI - en direct.. (sans passer par avocat..) donc demande rejetée ..
Un dossier mal préparé !! c'est assez ridicule de ne pas passer par un avocat, alors que le loi l'y oblige. Il faut recommencer avec un avocat pour sauver ce qui peut l'être. Ces copros vont tout perdre.
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BIBI
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 42
 Posté - 23 août 2016 : 13:34:51
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Je ne parviens pas toujours Ă les convaincre ..
J'utilise cependant les notes de l arc ..J imprime vos réponses ..dur !dur!
Ns avons pris l article 29.1A Ă la lettre ..
Ils sont frileux ..Des que je parle de procédures. D avocats
Je ne cache pas que j ai bien souvent envie de déposer les armes ..
Merci Ă vs Philippe 388 et aux autres..
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BIBI
Contributeur vétéran
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43
Posté - 23 août 2016 : 13:36:36
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Jb 22
Il s agit de la dde de désignation d un mandataire ad hoc .. |
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Posté - 24 août 2016 : 19:19:15
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citation: Initialement posté par philippe388
Mais c'est bien là le problème !! ces créances ne sont pas douteuses.. Elles le deviendront quand le lot sera vendu, et que le privilège immobilier n'aura pas permis de récupérer la totalité des sommes.
Là il y a confusion entre constatation du caractère douteux d'une créance et la constatation de son irrécouvrabilité et par conséquent la constatation de la perte sur créance irrécouvrable.
On peut constater aujourd'hui, en analysant le dossier de recouvrement d'un débiteur pour qui on s'apprête à faire voter la vente sur saisie immobilière (l'ancienneté de la dette, l'état hypothécaire et dont les sûretés inscrites avant nous, etc.) qu'il y a un risque sur une partie de la dette. On doit alors la considérer comme douteuse et enregistrer une dotation dans les charges de l'exercice qu'on s'apprête à faire approuver pour la partie risquée.
Après, il peut se passer plusieurs années avant qu'n ait à effacer quoi que ce soit. Pendant ces années on doit réajuster les provisions comme indiqué dans notre explication, pour arriver à avoir provisionné 100% de la perte au moment de la constater en perte sur créance irrécouvrable.
Quand vous dites "[les dettes deviendront douteuses] quand le lot sera vendu, et que le privilège immobilier n'aura pas permis de récupérer la totalité des sommes", le syndic qui se retrouve dans cette situation a tout faux ! Il aurait dû, à l'analyse du dossier s'apercevoir bien avant qu'une partie de la créance était douteuse et constituer une provision. lorsque le lot est vendu, et que le privilège immobilier ne permet pas de récupérer la totalité des sommes, et qu'on n'a pas de possibilité de conduire d'autres actions de recouvrement, il fat alors constater la perte : la créance n'est plus douteuse : elle n'existe plus !
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JB22
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45
Posté - 24 août 2016 : 19:53:14
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La rédaction Universimmo à écrit:
" lorsque le lot est vendu, et que le privilège immobilier ne permet pas de récupérer la totalité des sommes, et qu'on n'a pas de possibilité de conduire d'autres actions de recouvrement, il fat alors constater la perte : la créance n'est plus douteuse : elle n'existe plus !"[/b]
JPM Ă Ă©crit:
"JB 22 écrit : Le syndicat récupère une partie de la créance le reste est définitivement perdu
[b]Le débiteur insolvable en 2016 sera peut être fort aisé en 2020 s'il a fait un héritage ou même remis en ordre ses affaires. Se pose donc le problème du suivi du débiteur et de la reprise de l'exécution. A préciser car trop souvent négligé." |
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Posté - 24 août 2016 : 19:53:28
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rédaction universimmo : On doit alors la considérer comme douteuse et enregistrer une dotation dans les charges de l'exercice qu'on s'apprête à faire approuver pour la partie risquée.
Ce syndic ne se préoccupe pas du tout de cela.
Le syndic appelle des fonds sans rien proposer aux copros, aucun compte, aucun calcul des montants risqués, .... Il bouche simplement les trous de trésorerie, sans tenir compte du montant des sommes qui seront peut-être irrécouvrables. Il ne fait pas des provisions pour un solde irrécouvrable.
Et lĂ , il est condamnable.
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JPM
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47
Posté - 25 août 2016 : 06:48:42
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Je reviens sur la phrase de Redaction Universimmo :
citation: lorsque le lot est vendu, et que le privilège immobilier ne permet pas de récupérer la totalité des sommes, et qu'on n'a pas de possibilité de conduire d'autres actions de recouvrement, il fat alors constater la perte : la créance n'est plus douteuse : elle n'existe plus !
Le caractère irrécouvrable en tout ou partie d'une créance impose l'abandon des mesures d'exécution et sa traduction dans la comptabilité.
Mais la créance subsiste.Elle ne disparait que par prescription non contrariée. Donc le membre de phrase "elle n'existe plus " est infondé.
Le problème est celui de conserver la mémoire de l'existence d'une créance et des pièces justificatives.
Il y a une trentaine d'années, dans une copropriété, un copropriétaire était débiteur envers le syndicat pour un montant significatif de charges. Par ailleurs un autre copropriétaire était créancier du même copropriétaire pour une somme qu'il lui avait prêtée.
Le syndic et le prêteur ont abandonné l'exécution des jugements qu'ils avaient obtenus en raison de l'insolvabilité manifeste de l'intéressé en raison d'une inscription hypothécaire de premier rang pour un prêt bancaire et de l'inexistence des conditions d'application du privilège pour le syndicat.
Six ans plus tard le copropriétaire prêteur a récupéré son dû car le débiteur avait reçu un important héritage.
Mais les copropriétaires n'ont pas voulu reprendre les poursuites.
Comble de malheur ils ont dû rembourser au "prêteur " sa quote-part dans l'avance de solidarité qui avait été appelée à l'époque.
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Posté - 25 août 2016 : 08:50:49
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citation: Initialement posté par JPM
Mais la créance subsiste.Elle ne disparait que par prescription non contrariée. Donc le membre de phrase "elle n'existe plus " est infondé.
D'accord juridiquement ! Il faut en conserver la mémoire, mais extra-comptablement. Car comptablement, on ne peut justifier de conserver une créance à l'actif, même totalement provisionnée, s'il n'y a plus d'action en cours pour la recouvrer.
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Posté - 25 août 2016 : 09:49:35
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C'est excatement ce que j'allais signaler.
ON peut passer une provision, qui conserve comptablement la mémoire de la dette et n'en préjuge pas de l'irrecouvrabilité. On y met un doute.
On peut passer une perte, en ce cas la dette disparait bel et bien de la comptabilité, puisque elle diminue l'actif. En comptabilité des copropriétés, on va me rétorquer qu'il n'existe pas d'actif, il n'existe pas d'actif immobilisé certes, mais il existe un bilan, et la somme passée en perte doit être compensée.
Il n'empêche en rien que en dehors de la comptabilité, le débiteur revienne à meilleure fortune.
La faute signalée par JPM pour cette comptabilité ici n'est pas due a une erreur de compréhension de la comptabilité, mais a une faute dans le traitement comptable. La perte n'en n'était pas une.
Question:
Sur le plan purement juridique, qu'est-ce qui empêche le syndicat de REPRENDRE une action d'exécution d'une décision de justice, si le syndicat approuve cette opération?
Ce qui est écrit comptablement n'est pas un engagement de nature judiciaire envers le débiteur, on ne dit pas formellement 'OK, on abandonne' en passant une opération de perte;
Rien n'empêche de passer lors d'une exercice postérieure une nouvelle opération de recette exceptionnelle?
Une perte comptable est une opération regardant le sydnicat, ce n'est en rien un 'don'.
Dans le cas du syndicat cité par JPM, le tord est de ne pas avoir relacé l'exécution dès lors que le débiteur était à nouveau solvable. |
Édité par - ribouldingue le 25 août 2016 09:52:44 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 août 2016 : 11:16:34
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Je pense qu'Universimmo a raison dans la pratique actuelle.
Mais il n'empêche que la créance dont l'exécution n'a pu être réalisée à une certaine date demeure dans le patrimoine du créancier jusqu'à la date de prescription.
Il faut potasser un peu ce qui tourne autour de ce qui se fait jusqu'Ă retour Ă meilleure fortune.
Dans l'esprit de bien des étudiants experts comptables la créance disparait réellement.
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 25 août 2016 : 11:21:34
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"mais a une faute dans le traitement comptable. La perte n'en n'Ă©tait pas une"
Il n' y a pas d' erreur de comptabilisation.
Si on considère que la créance subsiste, il est normal de laisser à l' actif la créance et au passif la provision pour dépréciation.
Si ultérieurement on récupère une partie de la créance il y aura une reprise sur provision ( compte 78 ).
A la prescription de la créance il faudra solder l' actif et le passif . |
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Posté - 25 août 2016 : 11:42:57
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C'est effectivement une approche acceptable...
La prescription ? 5 ans après la dernière action judiciaire l'ayant interrompue ? |
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Posté - 25 août 2016 : 12:35:13
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La prescription sur une décision de justice me semble plus longue que cela. Non? (Article 2219 code civil, 10 ans) |
Édité par - ribouldingue le 25 août 2016 12:41:34 |
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Posté - 25 août 2016 : 12:57:47
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10 ans c'est aussi celle de l'article 42 1er alinéa... |
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