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johnny
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 Posté - 01 août 2016 : 13:24:06
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bonjour,
il y a environs dix ans, j'ai acheté un bien constitué de 9 logements que je loue en bail habitation vide, et dont je suis pleinement propriétaire.
je vais sans doute déménager dans quelques années, et je pense donc vendre, et vendre par lot me semble plus facile.
Je suis en train de créer la copropriété.
Légalement, puis je donner congé pour vente sachant que la copro est en cours de création. Je ne veux surtout pas rater mes fin de baux (3 ans).
Quelles précautions dois je prendre ?
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johnny
Contributeur débutant
87 message(s)
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 Posté - 01 août 2016 : 15:21:01
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Je voulais dire en cour de création... |
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phtx
Nouveau Membre
40 message(s)
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Posté - 02 août 2016 : 21:13:31
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Bonsoir.
Je pense que vous pouvez déjà délivrer les congés, avec du reste, une proposition de vendre à chaque locataire qui est prioritaire.
La vente ne pourra réellement intervenir que lorsque la copro sera effectivement créée.
... et cette copro est bien en cours de création...  |
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Posté - 03 août 2016 : 07:47:05
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Ca va quand même être difficile de dresser un acte de congé valant offre de vente sans que l'on sache ce que l'on vend:
Il faut en effet indiquer précisément les tantièmes des parties communes, lesquels sont soit connus, soit à calculer par géomètre avant la rédaction du réglement de copropriété.
l'acheteur achète le logement et x tantièmes des parties communes.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006069108
citation: II. ? Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Note: L'article 46 fait référence a la surface loi carrez
Savez vous combien vaut x? |
Édité par - ribouldingue le 03 août 2016 07:56:14 |
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nefer
Modérateur
14543 message(s)
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Posté - 03 août 2016 : 09:45:11
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et comment avez vous fait les régularisations des charges pour ces 9 logements si vous n'avez pas fait établir un état descriptif de division ? |
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seborga
Contributeur actif
388 message(s)
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Posté - 03 août 2016 : 21:13:54
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En vertu de quel texte un mono-propriétaire est-il tenu de faire établir un état descriptif de division pour pouvoir établir le grille de répartition des charges qu'il appliquera pour chaque locataire ?
Bien oui, avant de pouvoir faire les congés pour vente en bonne et due forme, le propriétaire va forcément informer ses locataires de son projet de vente à la découpe parce qu'il va devoir faire passer un géomètre pour établir le projet de division.
La vente à la découpe d'un meuble loué répond à des règles mais je ne sais pas vous les exposer ni vous donner un lien. D'autres vont savoir... |
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Posté - 04 août 2016 : 07:38:55
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Le problème n'est pas du mono-propriétaire, il est qu'en vendant un appartement il vend également une partie des parties communes, qui vont être mises en indivision.
Indépedamment des grilles de répartitions des charges, qui peuvent etre uniques (une seule grille) ou multiples (une pour l'entretien, une pour l'eau...) la répartitoin des parts indivises de parties communes DOIVENT être connues pour que le locataire actuel sache ce qu'il achète.
Je suis même d'accord pour dire qu'il se peut que ces tantièmes soient identiques à ceux indiqués dans la répartition actuelle des charges, mais il faut que cela soit un engagement formel et non modifiable; |
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Posté - 07 août 2016 : 10:29:33
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Bien que le congé pour vente d'un logement faisant partie d'un immeuble collectif suppose sa mise en copropriété (le congé n'est valable que s'il est accompagné d'une offre de vente portant très exactement sur la consistance et le périmètre des locaux loués), sa validité n'est pas subordonnée à l'établissement préalable d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété.
La Cour de cassation vient de réitérer (1) une jurisprudence antérieure (2) faisant valoir que subordonner la validité du congé à ce préalable revient à ajouter à la loi du 6 juillet 1989 une exigence qu'elle ne comporte pas...
(1) Cass. 3è Ch. civ., 1er juill. 2003, n° 00-19757 ( http://www.legifrance.gouv.fr/WAspa...03X00137X000 )
(2) Cass. 3è Ch. civ., 22 janv. 2003, n° 01-13909 ( http://www.legifrance.gouv.fr/WAspa...03X00011X000 ) |
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Posté - 07 août 2016 : 20:55:38
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Merci de ces précisions
je vois que ma vision qui était celle de deux cours d'appel a donc été refusée par la cours de cassation. Donc acte.
C'est un peu étonnant puisqu'on achète en indivision une partie des communs, mais on ne sait pas combien. Sans doute qu'en allant plsu loin que la cassation, c'est jouable |
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johnny
Contributeur débutant
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Posté - 26 août 2016 : 17:35:36
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De retour de vacances je vous remercie de vos réponses.
Bon à priori, j'ai un peu de mal à décrypter mais je n'ai donc pas besoin de faire la copro avant de vendre... Pour le moment le montant de mes charges est calculé par rapport à la TOM (le reste je fais à mes frais)
Mon notaire m'a indiqué que la copropriété n'existera que lorsque le 1er bien sera vendu. Et à priori le règlement de propriété n'a pas besoin d’être donné lors de la proposition de vente à mes locataires. (Je trouve cela un peu normal car la mise en coprop coûte très chère, et il vaut mieux pouvoir compter sur une vente pour la créer)
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création copro en cours et congé pour vente 
