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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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 Posté - 07 juil. 2016 : 08:19:35
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@sonia75 : Le sujet suivant pourrait éventuellement aussi vous intéresser :
- Tous les forums > Coproprietaires > Les charges > changement assurances sans validation en AG
- http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=21761
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sonia75
Contributeur vétéran
1760 message(s)
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 Posté - 07 juil. 2016 : 08:47:14
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Merci beaucoup Luc de tous ces éléments intéressants.
Si je comprends bien, c'est uniquement dans le cas où l'assureur ne serait pas affiliié à la FFSA que c'est risqué ? Sinon c'est OK.
Qu'entendez-vous par le SDC peut refuser l'indemnité versée par l'assureur de l'immeuble lors du vote des comptes ?
Sous quel motif légal ?
De plus l'indemnité aura déjà été versée au copro a priori. En outre, cela ne change pas grand chose au taux de sinistralité à moins de rembourser l'assureur je suppose...
Merci encore de votre aide ! |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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43
Posté - 07 juil. 2016 : 10:44:47
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citation: Initialement posté par sonia75
Si je comprends bien, c'est uniquement dans le cas où l'assureur ne serait pas affiliié à la FFSA que c'est risqué ? Sinon c'est OK.
Je ne connais pas d'assureur sur le territoire français qui n'est pas affilié à la FFSA.
- http://www.ffsa.fr/sites/jcms/fn_87...s?cc=fp_7190
Idem pour les mutuelles avec le GEMA.
Considérant que sur le territoire Français, le contrat d'assurance est soumis à la Loi Française, sauf si les parties en ont décidé autrement (encore faut il que cela soit distinctement stipulé sur le contrat d’assurance en caractères spéciaux).
Dès lors, en cas de litige, il serait très risqué (et très coûteux en terme d'avocat) pour le syndicat si l'AG décidait que le contrat concernant l’assurance immeuble de la copropriété ne serait soumis pas à la Loi et au Droit Français, quand bien même l’assureur aurait un siège social en dehors du territoire Français, incluant les DOM-TOM, la CORSE et le PAYS-BASQUE, et à l’exception du pays MONÉGASQUE (les accords n’étant pas les mêmes).
Sur ce, ci joint en pdf, le texte intégral du Code des Assurances 2016 (cette version de 845 pages comprend à la fois la partie législative et la partie réglementaire du code) à jour de la dernière loi HAMON :
À présent, et après lecture du Code des Assurances, je suppose que cela répond enfin à votre question.
citation: Initialement posté par sonia75
Qu'entendez-vous par le SDC peut refuser l'indemnité versée par l'assureur de l'immeuble lors du vote des comptes ?
Voir les points 1 et 2 déjà mentionné, c'est portant clair.
L'indemnisation de l'assurance immeuble si elle est du à un copropriétaire, transitera quand même par la comptabilité du syndicat, dans la mesure où l'assureur de l'immeuble indemnisera le syndicat qui devra faire son affaire du reversement par privilège aux lésés dudit sinistre DDE.
En fait, l'arrêté et le décret comptable du 14/03/2005 ont bien codifié la procédure comptable à appliquer lorsque le syndicat est victime du sinistre et qu'il perçoit une indemnisation de son assureur (lequel exercera alors les recours adéquates, si possible).
Par contre rien n'est réellement préciser lorsque cette indemnisation sert à indemniser un copropriétaire individuel, plutôt que le syndicat (dans son ensemble). Et dans ce cas, cette indemnisation doit pourtant être enregistré comptablement dans les livres de compte du SDC.
L'assureur de l'immeuble ne peut faire une proposition/offre d'indemnisation à un copropriétaire lésé, en court-circuitant le processus et le mécanisme comptable du syndicat.
citation: Initialement posté par sonia75
Sous quel motif légal ?
??? Sur le fait que le SDC n'est pas responsable du sinistre par exemple. Il me semblait que c'était indirectement l'objet du sujet : Les conventions d'assurance CIDRE/CIDE-COP déterminent qui va payer l'indemnisation et pas nécessairement le responsable du sinistre.
En ce sens, c'est bien souvent l'assurance de l'immeuble qui prend en charge la plus grosse partie d'un sinistre DDE, alors que le syndicat (non responsable dudit sinistre) sera donc pénalisé par la suite d'une augmentation de la prime annuelle, d'une hausse significative de la franchise, et au pire de l'annulation pur et simple du contrat (non renouvellement à l'issue de l'échéance).
citation: Initialement posté par sonia75
De plus l'indemnité aura déjà été versée au copro a priori.
A priori seulement.
Le copro ne peut recevoir d'indemnisation que directement de son assureur.
Dans le cadre de l'assurance de groupe, l'indemnisation doit comptablement transiter via les compte du syndicat (donc sujet a approbation tant par l'AG que par le copropriétaire concerné).
Bien souvent, les syndic court-circuite la position du SDC, et négocie directement avec le copro qui attend désespérément d'être indemnisé.
citation: Initialement posté par sonia75
En outre, cela ne change pas grand chose au taux de sinistralité à moins de rembourser l'assureur je suppose...
Indéniablement, cela ne change pas le ratio de sinistre subi dans la copropriété : un sinistre déclaré auprès de l'assurance immeuble reste un sinistre.
Mais cela change fondamentalement le ratio des indemnisation à valoir / sinistre déclaré.
Par conséquent, cela change le calcul de la sur-prime annuelle (par exemple).
Le nombre de sinistre déclaré dans une copropriété affecte le taux de risque de sinistralité, mais le montant indemnitaire à verser par l'assureur affecte le ratio de la rentabilité risque/indemnisation*sinistre de l'assureur.
Généralement :
une assurance copropriété < 6000 €/an : ce n'est pas rentable pour un assureur (cela couvre à peine les frais lié au contrat).
Une assurance copro = 6500 € est à l'équilibre si aucun sinistre en cours d'année
Au delà tout dépend du nombre de sinistre déclaré par le syndic et des indemnisations à verser au syndicat par l'assureur de l'immeuble (ratio risques/indemnisations)
L'assurance immeuble est un mécanisme financier permettant de répondre aux exigences de protection des patrimoines contre les risques de perte de toute nature. Elle repose sur l'idée de mutualisation des risques et de solidarité pour faire face aux aléas de l'existence. Elle s'inscrit dans une démarche commune d'épargne et de prévoyance pour financer la réparation de tout ou partie des dommages causés à ceux des membres de la mutualité frappés par le sort.
L'assurance présente des points communs avec la Banque, dans la mesure où elle repose sur la collecte de fonds. Mais au contraire du Banquier, l'assureur de dommages ne s'engage pas toujours à faire fructifier et à restituer les fonds confiés par chacun de ses clients, mais à les reverser à ceux dont le patrimoine aura été altéré par un événement prévu au contrat.
De plus, même le versement d'une prime supérieure au dommage subi n'oblige l'assureur qu'à régler une indemnité proportionnelle à celui-ci (principe indemnitaire). Dans la mesure où il n'y a pas corrélation entre le montant des primes perçues par l'assureur, et l'indemnité éventuellement versée à l'assuré, toute opération d'assurance repose obligatoirement sur l'existence d'un aléa.
L'obligation de l'assureur ne consiste pas seulement à reverser des capitaux, mais tend de plus en plus à une réparation « en nature » au moyen de prestations d'assistance, lesquelles peuvent concerner également des tiers-victimes.
Un tel contrat va donc s'avérer relativement complexe, puisqu'il portera sur la détermination du risque assuré, de la prime, et des obligations de l'assureur en cas de sinistre, complexité qui va nécessiter une protection particulière du consentement des cocontractants. De plus, l'existence du contrat d'assurance va "intéresser" des tiers, tels que les créanciers de l'assuré, dont le patrimoine "protégé" constitue le gage commun. L'assurance devient ainsi non seulement une garantie de solvabilité pour l'assuré dont elle renforce le crédit, mais un instrument privilégié de l'indemnisation des victimes. Le contrat d'assurance va donc être soumis à des principes d'ordre public, visant à renforcer son efficacité à l'égard des assurés et des tiers, au détriment de son aspect purement contractuel. Cette interaction a donc donné naissance à un Droit spécifique : le Droit des Assurances, qui repose sur les mécanismes combinés du Droit des obligations et des Contrats, du Droit de la Consommation et de principes d'ordre public.
Si la nécessité de protéger les patrimoines a donné lieu à l'invention du mécanisme contractuel de l'assurance, celui-ci a débordé de sa vocation initiale. Mais surtout, en garantissant la solvabilité de l'assuré, et en le mettant à l'abri d'une dette de responsabilité, elle a permis de développer le domaine de la responsabilité civile, aux profit des tiers victimes de dommages. C'est ainsi que le développement de l'assurance de responsabilité est la pierre angulaire des systèmes d'indemnisation des sociétés modernes, laquelle a donné lieu à des assurances obligatoires dans les domaines de risques les plus importants, parmi lesquels :
- La loi Spinetta de 1978, qui organise l'indemnisation automatique par les assureurs, et dans le cadre de l'assurance dommages-ouvrage, des désordres de construction relevant de la garantie décennale.
- La Loi Badinter du 5 juillet 1985 qui organise l'indemnisation automatique des victimes d'accidents de la circulation directement par les assureurs.
- La loi de 1982 concernant l'indemnisation des Catastrophes Naturelles, garantie dommages, voire, la mise en place de garanties obligatoires contre les attentats, ou les infractions, soit par un système d'assurance obligatoire, soit par des Fonds de garantie.
- La loi du 4 Mars 2002 sur l'indemnisation de l'aléa thérapeutique et les accidents médicaux.
Et récemment la Loi DUFLOT/ALUR est venue imposer une double obligation d'assurance puisqu'elle rend obligatoire à la fois l'assurance multirisque immeuble (MRI) en copropriété, mais également l'assurance responsabilité civile des propriétaires occupants et des copropriétaires bailleurs.
C'est ainsi qu'un mécanisme purement contractuel, et soumis au principe de l'effet relatif des Conventions de l'article 1165 du Code Civil, permet aux tiers lésés d'agir directement contre l'assureur du responsable pour obtenir l'indemnisation directe de leur préjudice.
Mais le produit d'assurance, du fait de sa complexité, peut se révéler parfois trompeur, lorsqu'il ne correspond pas à l'attente de l'assuré qui se voit parfois refuser des garanties qu'il avait pourtant cru souscrire de bonne foi. C’est l’un des effets pervers de l’assurance, mais il y en a d’autres. Enfin, l'attitude de certains assureurs se réfugiant derrière des clauses ambiguës ou équivoques, voire abusives, pour dénier leur garantie à un assuré qui se croyait garanti, a discrédité les compagnies d'assurances aux yeux du public, des consommateurs et des Tribunaux qui ont tendance à faire application du Droit de la Consommation dans un sens qui leur est défavorable.
Le risque le plus important qui pèse sur certains assurés, n’est pas qu’un dommage matériel consécutif au sinistre, mais aussi la conséquence financière de celui-ci. Or les clauses limitatives de responsabilité qui sont en principe valides en matières contractuelles, peuvent devenir très vite aléatoire du droit sous réserve de nombreuses exceptions que la jurisprudence se fait fort de pointer.
Ce qui amène différentes définition de l'assurance :
Définition technique : L’assurance est l’opération par laquelle un assureur organise en mutualité une multitude d'assurés exposés à la réalisation de risques déterminés, et indemnise ceux d'entre eux qui subissent un sinistre grâce à la masse commune des primes collectées.
Définition juridique : L’assurance est le contrat par lequel une partie, dénommée le souscripteur se fait promettre par une autre partie, dénommée l’assureur, une prestation en cas de réalisation d’un risque, moyennant le paiement d'un prix appelé prime ou cotisation.
Définition économique : Il s’agit d’un produit commercialisé par les entreprises d’assurance, sous la forme d’un package de garanties, souvent à prendre ou à laisser. C'est pourquoi, on parle souvent de contrats d’adhésion, notamment à l’égard des particuliers. Il s’agit d’un produit purement juridique, puisqu’il n’est constitué que des seules obligations prises par l’assureur.
L’assurance est donc un moyen de couvrir les conséquences financières des risques qui ne peuvent être éliminés par les mesures de prévention. Comme les autres mesures de prévention, l’assurance a un coût proportionnel au montant des garanties prévues. C’est pourquoi, le syndicat des copropriétaires assuré doit essayer d’adapter au plus juste le montant de ses primes par rapport aux risques encourus.
Sachant que selon le principe indemnitaire, lequel est d'ordre public, et aux termes de l'article L 121-1 du Code des Assurances, l'indemnité due par l'assureur ne peut excéder le montant des dommages et ne peut être une source d'enrichissement, en matière d'assurance de dommage.
La technique de l’assurance repose sur des méthodes statistiques et des calculs de probabilités, reposant sur la loi des grands nombres, dite de Bernouilli ( https://fr.wikipedia.org/wiki/Loi_de_Bernoulli ): plus le nombre d'expériences augmente, plus les écarts absolus augmentent, et plus les écarts relatifs diminuent pour devenir pratiquement négligeables pour un nombre très élevé d'expériences. Ceci explique que l’assureur va théoriquement utiliser des méthodes mathématiques pour sélectionner les risques qu’il prend en charge, se les répartir avec d'autres, et ajuster le montant des primes en conséquence. L’assureur doit choisir des risques homogènes, normaux, présentant approximativement les mêmes caractéristiques que les risques observés pour l'établissement des statistiques. Les risques aggravés sont, soit refusés, soit acceptés moyennant surprime.
L'assureur va donc veiller Ă maintenir un rapport sinistres/primes favorable.
On comprend immédiatement qu’une augmentation soudaine et imprévue de la sinistralité, telle que pouvant notamment résulter d’un changement de jurisprudence en matière de risque de responsabilité civile, va désorganiser ce rapport sinistres/primes (Loi DUFLOT/ALUR, entre autre).
Les assureurs vont alors résilier leurs polices, soit pour quitter définitivement le risque, soit afin de les renégocier pour procéder au réajustement des primes (l’assureur de l’immeuble augmentant annuellement tant la prime que le montant de la franchise indexé sur l’indice FFB).
Les assurances de dommages reposent sur le principe indemnitaire, lequel est d'ordre public. Selon l'article 1964 du Code Civil, le contrat d’assurance est un contrat aléatoire qui n'a rien à voir avec le jeu ou le pari (même si ces derniers relèvent aussi de la distribution de Bernoulli) : La mise en jeu du contrat d'assurance ne peut en aucun cas être une occasion d’enrichissement pour l’assuré ou sa victime dont la réparation doit être strictement proportionnelle au dommage qu’elle a subi. L’assuré ou la victime, dans le cas de l'assurance de responsabilité, ne peut donc recevoir une indemnité supérieure au montant du préjudice effectif : principe indemnitaire d’ordre public.
La mauvaise foi de l'assuré peut entraîner la nullité du contrat en cas d'assurances excessives, susceptibles de faire obstacle au principe indemnitaire, à savoir, sur-assurance frauduleuse (L 121-3) ou d’assurances cumulatives frauduleuses (L 121-4). Ainsi en cas de réalisation d'un sinistre frauduleux, l'assuré est non seulement déchu de la garantie, mais pourra être poursuivi pour le délit d'escroquerie à l'assurance.
Le mécanisme de l'assurance peut avoir des effets pervers, notamment en encourageant la négligence des assurés se sachant garantis. Les assureurs pouvant craindre également la fraude de l'assuré qui peut occasionner intentionnellement un sinistre pour percevoir le montant de l'indemnité. Enfin, les compagnies d'assurances sont en position économique dominante à l'égard de l'assuré, et il convient de veiller à l'équilibre contractuel.
C'est pourquoi, des règles communautaires et internes ont été instituées afin de déroger aux règles du droit commun. Pour résumer simplement, l'article 1964 du Code Civil mentionne le contrat d'assurance parmi les contrats aléatoires.
Sur le territoire Français, le contrat d'assurance est soumis à la Loi Française (sauf si les parties en ont décidé autrement). Suite à deux directives européennes du 24 Juillet 1973 en matière de liberté d'établissement en matière d'assurances de dommages, deux Décrets du 16 Juillet 1976 ont codifié les textes législatifs puis réglementaires en matière d'assurance, et un arrêté de la même date pour les arrêtés, ce qui donne lieu à la division en trois parties du Code des Assurances.
Le droit commun garde une place prépondérante dans la solution des problèmes juridiques posés par le contrat d'assurance. La jurisprudence est très dense en matière d'assurance qui fait l'objet d'un abondant contentieux (cf. art.35 de la Loi du 10 janvier 1978 sur la protection et l'information des consommateurs, modifié par la Loi 89-421 du 23 Juin 1989)
La conclusion du contrat d'assurance est assujettie aux conditions de validité des conventions, notamment en ce qui concerne l'intégrité du consentement. En cas de difficulté, le juge peut rechercher la commune volonté des parties et interpréter les clauses et conditions du contrat d'assurance, dans les conditions prévues aux articles 1152 et suivants du Code Civil. Toutefois, en cas de clause ambigüe ou équivoque, il doit nécessairement interpréter le contrat dans un sens favorable à l'assuré. Il est possible également au juge de prononcer la nullité d'une clause comme contraire à l'ordre public, ou pour défaut de cause.
.../...
En espérant que cela a répondu a bon nombre de vos interrogations...
Quand bien mĂŞme il en resterait d'autres...
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Stéphane
Contributeur vétéran
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44
Posté - 08 juil. 2016 : 20:14:53
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J'ai entendu dire par d'autres par ici qu'une négociation hors Cidre&cop était possible...
Je conçois que c'est un sujet délicat, que le demandeur doit un temps soit peu maîtriser la question, au moins savoir rester ferme sur certains de ses aspects... (j'aurais donc du pain sur la planche : ToDoList 1 : lire le pavé ci-dessus) |
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sonia75
Contributeur vétéran
1760 message(s)
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45
Posté - 13 juil. 2016 : 13:06:00
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Un grand merci Luc Standon pour toutes ces infos, pareil que Stéphane, je dois digérer !
Par contre je n'ai tjs pas compris pouquoi vous dites que ce n'est pas conseillé de prendre un assureur non signataire...
entre temps j'ai récupéré les conditions générales d'un assureur qui le propose, je peux mettre en ligne ?
bonne journée ! |
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DLDL
Nouveau Membre
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46
Posté - 19 juil. 2016 : 11:11:13
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Bonjour,
Également un grand merci à Luc Standon pour les nombreuses explications que je suis en train de tenter de digérer.
Néanmoins, il y a un aspect que je comprends très mal: dans les explications, il est fait état d'un expert dont le rapport n'est pas nécessairement fourni au SDC. Si le SDC fait une déclaration de sinistre (le cas qui m'intéresse est un sinistre dont la cause est dans les parties communes), comment le rapport d'expert, qui concerne directement l'indemnisation, pourrait-il ne pas être remis au SDC?
De plus, je m'interroge sur la possibilité et l'utilité pour le syndic (dans le cas qui m'intéresse moi, syndic bénévole), lors du rendez vous avec l'expert de l'assureur, de se faire assister par un professionnel capable d'avoir un regard critique. Qu'en pensez vous?
Cordialement. |
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Posté - 19 juil. 2016 : 11:30:18
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Si le syndicat est d'accord avec la proposition de l'assureur, pourquoi l'assureur fournirait le rapport d'expertise?
citation: je m'interroge sur la possibilité et l'utilité pour le syndic (dans le cas qui m'intéresse moi, syndic bénévole), lors du rendez vous avec l'expert de l'assureur, de se faire assister par un professionnel capable d'avoir un regard critique. Qu'en pensez vous? C'est un epert d'assuré, et ca peut être une excellente aide. Cela a un cout.
J'ai du mal a voir en tant que syndic bénévole comment vous allez pouvoir engager la dépense d'un expert d'assuré sans avoir une autorisation de l'AG ou au pire, en cas d'urgence, un avis favorable du conseil syndical, mais je ne sais pas ce que c'est qu'une situation d'urgence en terme d'expertise.
Le point surprenant, c'est que dans ce cas précis, à mon avis, en revanche, le conseil syndical, lui, peut faire appel à un conseil extérieur, en l'occurrence un expert d'assurer, pour se faire conseiller dans son, 'opération de surveillance et d'assistance du syndic' concernant la gestion de ce sinistre.
Reste tout de même un problème mineur: Il faut avoir l'argent en caisse pour payer cet expert, ce qui pour une toute petite copro peut poser un porblème insurmontable. |
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DLDL
Nouveau Membre
34 message(s)
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48
Posté - 20 juil. 2016 : 12:23:55
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Bonjour,
citation: Initialement posté par ribouldingue
Si le syndicat est d'accord avec la proposition de l'assureur, pourquoi l'assureur fournirait le rapport d'expertise?
Effectivement, dans ce cas ce n'est pas nécessaire, je voyais plutôt le cas d'une proposition qui ne correspond pas aux devis transmis. Je n'en suis pas encore là mais je préfère me préparer à cette situation.
citation: J'ai du mal a voir en tant que syndic bénévole comment vous allez pouvoir engager la dépense d'un expert d'assuré sans avoir une autorisation de l'AG ou au pire, en cas d'urgence, un avis favorable du conseil syndical, mais je ne sais pas ce que c'est qu'une situation d'urgence en terme d'expertise.
Le point surprenant, c'est que dans ce cas précis, à mon avis, en revanche, le conseil syndical, lui, peut faire appel à un conseil extérieur, en l'occurrence un expert d'assurer, pour se faire conseiller dans son, 'opération de surveillance et d'assistance du syndic' concernant la gestion de ce sinistre.
Reste tout de même un problème mineur: Il faut avoir l'argent en caisse pour payer cet expert, ce qui pour une toute petite copro peut poser un porblème insurmontable.
Mon point de vue serait que ça fait partie de l'activité normale de maintenance de l'immeuble, pas besoin d'autorisation d'AG pour chaque dépense de réparation.
Concernant la trésorerie, comme j'anticipais un besoin de travaux importants dans les 3 ans, il y a déjà des provisions non affectées conséquentes. Évidemment, ce n'est pas le but des ces provisions mais j'en discuterai avec le conseil syndical, c'est-à -dire le seul copropriétaire à part moi qui vient aux AGs et s'intéresse à la gestion, alors que c'est un bailleur qui ne réside pas sur place  |
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Posté - 20 juil. 2016 : 12:46:44
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citation: Mon point de vue serait que ça fait partie de l'activité normale de maintenance de l'immeuble, pas besoin d'autorisation d'AG pour chaque dépense de réparation. Ca n'est pas une dépense de réparation, et ca n'est pas non plus une dépense de compensation d'un préjudice cré, c'est une dépense de contestation.
Une dépense de contestation ne peut pas ne pas être décidée par le syndicat.
Maintenant si vous avez pas loin de chez vous 80% des voix dispos et que vous savez que la ratification sera faite à la prochaine AG, personne ne pourra réellement contester mais n'omettez pas de mettre à l'OJ. |
Édité par - ribouldingue le 20 juil. 2016 13:09:34 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 22 juil. 2016 : 14:54:18
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Je n'ai pas encore digéré :) , mais vous rapporte mon expérience de ces derniers jours :
Je suis en contact (à distance) avec un copro résidant pour l'aider dans sa vie de tous les jours (curatelle). Il a oublié de fermer son robinet et a inondé sa salle de bain. Les résidants du dessous on dû appeler les pompiers pour forcer l'entrée et faire fermer la vanne.
J'appelle le syndic pour avoir des renseignements sur les évènements (la personne que j'aide n'a plus toute sa tête..) pour rapprocher ma demande de prise en charge de réparation de sa porte d'entrée forcée avec le sinistre, et, qu'elle bonne surprise, le syndic me dit qu'il "gère" les sinistres de manière à ne pas laisser CIDRE&Cop s'appliquer automatiquement : "Nous nous renseignons sur les évènements et faisons en sorte que l'assurance de la copro ne soit pas prise à partie quand il n'y a pas lieu d'être".
Cette agence est sous l'enseigne Nexity, l'assurance est Groupama - Immassur.
...les automatismes CIDRE & cop ne semblent pas être une fatalité...
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Édité par - Stéphane le 22 juil. 2016 14:58:44 |
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Posté - 22 juil. 2016 : 18:57:10
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stéphane : ...les automatismes CIDRE & cop ne semblent pas être une fatalité...
J'ai répondu à votre question dans le post n°2 !!! au début de ce fil. 
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Stéphane
Contributeur vétéran
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52
Posté - 25 juil. 2016 : 14:53:07
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Assureur immeuble non signataire des conventions ? 
