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 Posté - 30 mai 2016 : 15:53:31
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Bonjour,
Lorsque plusieurs contrats de syndic sont proposés à l'ordre du jour de l'assemblée générale, souvent le syndic en exercice propose à l'assemblée générale de délibérer en premier sur son contrat.
Si il obtient la majorité prévue à l'article 25 peut il refuser de proposer à l'assemblée générale de délibérer sur les autres contrats de syndic ?
Sachant que les autres contrats pourraient obtenir une majorité supérieure à la sienne en tantièmes.
Merci pour vos réponses.
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Stéphane
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 Posté - 30 mai 2016 : 16:26:20
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D'où l'utilité de choisir (d'élire) un président d'AG qui sera capable de poser les bonnes questions au bon moment , ici d'user de son autorité quant à choisir de quelle candidature il sera question en premier plutôt qu'une autre (l'AG n'est pas tenue de suivre l'ordre énoncé par l'ODJ de sa convocation).
Si un tel syndic est pressenti meilleur qu'un autre, il est recommandé à l'AG de procéder à son vote de désignation en premier pour augmenter ses chances d'être élu (et à l'inverse, repousser l'autre des présentation d'un syndic pressenti "à rejeter").
..Car, oui, dès le premier recueil de 50% + 1 voix de tous les copro "pour" cette désignation, alors la question sera alors entendue !
C'est à dire que l'assemblée aura décidé de désigner X comme syndic ; il n'y a nul lieu de passer au vote pour les suivants.
(sauf si "passerelle 25-1...)
Il est aussi recommandé de désigner un secrétaire d'AG autre que le syndic sortant pour commencer cette AG où un nouveau syndic sera élu... , recherchez la "fiche déroulement AG désignation syndic".
(demandez "fiche déroulement AG désignation syndic site:http://www.universimmo.com/forum_universimmo/" à votre navigateur préféré, et voyez les premières réponses) |
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Sunbird
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 2
Posté - 30 mai 2016 : 20:20:35
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Art 19 du décret :
"...Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi."
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Posté - 31 mai 2016 : 09:35:11
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Si le syndic obtient la majorité à l'article 25, je ne vois pas comment un autre pourrait obtenir un nombre supérieur sauf à ce que les copros votent pour 2 syndics.... |
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Posté - 31 mai 2016 : 10:11:01
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Moi je vois bien, car on ne peut pas tout exiger des copropriétaires, et en particulier d'etre cohérents... Ce sont des humains comme les autres, s'il y a un mince sentier pour les bêtises, on découvre assez vite une autoroute. |
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jprp33
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Posté - 01 juin 2016 : 10:51:44
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Après qu'il ait procédé à la désignation du président de séance le syndic LA FERME ET NE RÉPOND QUE S'IL EST INTERROGÉ !
S'il prend la parole sans y avoir été invité LE PRÉSIDENT LE FAIT TAIRE !
Le président de séance fait voter tous les contrats et c'est celui qui a recueilli le plus de voix favorable qui l'emporte ! |
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JB22
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6
Posté - 01 juin 2016 : 11:55:29
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De jprp33
"Le président de séance fait voter tous les contrats et c'est celui qui a recueilli le plus de voix favorable qui l'emporte !"
Je ne suis pas d' accord, c'est la solution de Stéphane, ci-dessous qui s' impose.
"..Car, oui, dès le premier recueil de 50% + 1 voix de tous les copro "pour" cette désignation, alors la question sera alors entendue !
C'est à dire que l'assemblée aura décidé de désigner X comme syndic ; il n'y a nul lieu de passer au vote pour les suivants.
(sauf si "passerelle 25-1...)"
La "passerelle" du 25-1 ne s' applique que si la résolution n' a pas obtenue la majorité mais au moins un tiers des voix. |
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jprp33
Contributeur actif
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Posté - 01 juin 2016 : 14:42:23
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Et l'on met son favori en première position en lui faisant le plus de publicité possible ! |
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Stéphane
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8
Posté - 01 juin 2016 : 21:43:55
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....son favoris en premier, aussi parce que l'AG est un veau et qu'il "ne dira pas non" (sera donc "pour") à la chaque question , la première étant la plus importante ici ;) |
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JPM
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Posté - 02 juin 2016 : 00:11:28
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Pour les copropriétaires normalement constitués la solution est simple.
Si vraiment le syndic en place a fait trop de fantaisies il faut régler la question avec lui avant l'assemblée et lui demander de ne pas présenter sa candidature. Le cas échéant il faut inscrire la révocation à l'ordre du jour si la durée de son mandat dépasse la date de l'assemblée.
Si tel n'est pas le cas il est bien évident que le renouvellement doit être mis aux voix avant l'examen des autres candidatures.
Il y a quelques histoires célèbres de conseils syndicaux implicitement puis explicitement virés par leur assemblée pour avoir voulu faire élire un nouveau candidat avant l'examen du renouvellement du syndic en place.
Dans les meilleurs cas le syndic en place a finalement accepté son renouvellement par un vote suivant le rejet de l'autre candidature.
Dans les moins bons il a salué poliment l'assemblée 
Dans la loi ALUR il est dit que la désignation d'un autre syndic vaut révocation du syndic en place. C'est extinction du mandat en cours qu'il fallait écrire. Ce lapsus va sans nul doute entraîner de pagailles.
Si le syndic en place n'est pas renouvelé en premier vote et si les conditions d'un second vote au sens de l'article 25-1 sont réunies, il faut soumettre les autres candidatures à un premier vote avant de réexaminer le renouvellement .
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JB22
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Posté - 02 juin 2016 : 12:59:45
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En copropriété il n' y a pas de "renouvellement du mandat du syndic" mais "La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical".
Le syndic établi l' ordre du jour, en concertation avec le C.S., il peut donc mettre les questions dans l' ordre qui lui convient.
Tout copropriétaire ou le C.S. peut demander la modification de l' ordre de vote des questions. L' A.G. n' est pas obligée de respecter l' ordre établi par le syndic ou faisant l' objet d' une demande particulière.
Le syndic "sortant" ne bénéficie d 'aucun droit particulier par rapport aux autres candidats.
Un changement de syndic ne s' improvise pas, voir les discutions à ce sujet sur U.I. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 02 juin 2016 : 13:36:12
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Il faut lire le décret en son article 28 qui mentionne que le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale.
Désigné de nouveau ? c'est bien un renouvellement de mandat.
Quand le syndic émet le vœu de profiter de cette disposition, il faut bien sur délibérer sur ce renouvellement avant d'étudier d'autres candidatures. Il faut avoir le souci primaire de mépriser les syndics pour envisager une autre solution.
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JB22
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Posté - 02 juin 2016 : 15:06:56
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Si le syndic peut être élu à nouveau, cela ne lui donne aucun droit "D être mis aux voix avant l'examen des autres candidatures".
"Il faut avoir le souci primaire de mépriser les syndics pour envisager une autre solution."
Toujours votre souci de porter des jugements de valeur sur les actes des copropriétaires, faits dans leurs intérêts et dans la légalité.
Un exemple de vos jugements sans aucune valeur juridique : "Pour les copropriétaires normalement constitués "
Ainsi, pour vous, les copropriétaires qui ne pensent pas comme vous ne sont pas "normalement constitués". |
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Posté - 02 juin 2016 : 17:47:19
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l'article 28 ne dit pas que le syndic sortant bénficie d'un droit prioritaire d'examen de son dossier ; il dit que le syndic sortant peut voir son contrat renouvelé, c'est à dire qu'il n'est pas limité à un seul mandat.
On retrouve examen les mêmes expressions pour nos chers élus politiques : leur mandat est renouvelable (à l'exception du président de la république pour une troisième fois consécutive), ce n'est pas pour cela qu'ils peuvent profiter d'un premier tour où ils seraient seuls en lice : leur mandat est remis en concurrence.
De plus la loi Macron dit bien que le syndic doit être mis en concurrence tous les 3 ans minimum (sauf dispense) : s'il y a mise en concurrence, le traitement doit être égal.
Ce n'est pas "moi, d'abord" et ensuite s'il reste des voix on verra....  |
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Franck1966
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Posté - 03 juin 2016 : 08:10:00
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Je pense comprendre (ou interpréter) la pensée de JPM.
Avant de faire voter tel ou tel syndic, sortant ou pas, il vaut mieux mettre de son côté un maximum de copropriétaires pas forcément aux faits des "bêtises" du syndic actuel.
Il vaut mieux avoir un bon pdt de séance qui va expliquer ce qu'a fait ce syndic, ensuite procéder au vote.
Les copropriétaires ayant du mal à changer, même si le syndic actuel a fait de grosses con....., il faut être sûr qu'il voteront pour l'autre syndic et donc le non renouvellement. |
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JB22
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Posté - 03 juin 2016 : 08:49:03
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Je confirme que le syndic sortant n' a aucun droit de priorité.
Il doit comme les autres se porter candidat à l' élection et produire un "contrat de syndic" car il n' y a pas de renouvellement de mandat ni de contrat.
Il est certain qu' un changement de syndic ne s' improvise pas, il faut informer les copropriétaires, d'une manière administrative et sans agressivité que "le syndic actuel a fait de grosses con....., (Franck1966)"
Cette information peut se faire par lettre dans les boites aux lettres, par des réunions préparatoires, les copropriétaires aiment à être reconnus.
Il faut également élire un bon "Président de séance" qui mettra en premier l' élection du nouveau candidat syndic.
En outre le syndicat doit être prêt à mener l' A.G. sans le syndic, en plus de la feuille de présence et des pouvoirs, il doit être en mesure de contrôler les votes (manuellement ou mieux avec logiciel de gestion des votes).
Les syndicats qui ont suivi ces conseils ont tous réussi le changement, le syndic sortant honorablement reconnaissant sa défaite et la compétence du syndicat. |
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Gédehem
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Posté - 05 juin 2016 : 00:33:32
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Il y a une sorte d'abêtissement dans cette histoire, état bien connu en AG de copropriété.
Lorsqu'un quidam souhaite changer sa voiture, il ne lui viendrait pas l'idée saugrenue d'essayer d'abord la voiture qu'il utilise chaque jour ....
Il l'a connait, il l'a déjà vue ....
Il va faire la tourner des concessionnaires, essayer tel et tel modèle, ou s'il a déjà une idée, tel véhicule précis .
Dans ce sens, il n'y a pas primauté du sortant : les candidats concourent sur le même pieds, à égalité. D'où l'importance du choix "Par qui commence t-on le scrutin" ?
C'est une évidence, si la volonté du syndicat semble être de changer de syndic, le vote commence par le nouveau candidat, qui est venu se présenter, se "vendre".
Notre quidam plus haut, insatisfait des propositions et essais, conservera encore son véhicule quelques temps.
De la même façon, le syndicat n'étant pas satisfait des nouvelles propositions, du nouveau candidat, conservera son syndic lors du scrutin qui suit sur sa candidature.
Un autre point pose problème : la répétition de l'expression des voix.
S'agissant de répondre à la question "Désignation du syndic", les copropriétaires qui portent leurs voix sur le candidat A ont épuisé leur droit de vote. Ils ne pourraient ensuite voter pour le candidat B.
Si le vote était réalisé avec bulletin nominatif, il ne serait pas possible de porter ses voix en même temps sur A et sur B. C'est l'un ou l'autre.
Ce qui répond à la question : "dès le premier recueil de 50% + 1 voix de tous les copro "pour" cette désignation, alors la question sera alors entendue !"
Si plus de 50% se sont portées sur ce premier candidat, le suivant ne peut certainement pas en obtenir d'avantage.
Cette aspect des choses n'est jamais abordé.
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JPM
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Posté - 05 juin 2016 : 07:30:14
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Il est très inhabituel de voir le ridicule grimper avec Gedehem 
il écrit : citation: S'agissant de répondre à la question "Désignation du syndic", les copropriétaires qui portent leurs voix sur le candidat A ont épuisé leur droit de vote. Ils ne pourraient ensuite voter pour le candidat B .
Ce qui est faux bien sur dans le cas des scrutins successifs.
Ayant voté au 1er scrutin pour le candidat Dubois qui n'a pas recueilli la majorité nécessaire, je peux voter pour le candidat Durand au scrutin suivant.
Vous adoptez tous le cas où le syndic en place est voué aux gémonies. J'ai indiqué que dans ce cas il faut régler les affaires à l'avance, l'inviter à ne pas présenter sa candidature et régler au mieux la transmission. Il est évident que dans ce cas on peut voter directement pour le premier candidat.
C'est le seul cas où la comparaison avec la guimbarde peut trouver grâce.
Ceci étant classé, la pratique courante est heureusement de traiter en premier lieu l'éventuel renouvellement qui la solution tout aussi courante à 86 % selon certains sondeurs.
Reste le vote initial groupé par bulletin sur le syndic en place et deux candidats. Là on, ne peut émettre qu'un vote. Il est rare qu'il permette d'atteindre la majorité de l'article 25 mais il peut par contre déterminer l'ordre des scrutins officiels et successifs.
On votera d'abord sur la candidature de D qui a eu 367 voix, puis le cas échéant sur celle de B qui a eu 280 voix, etc ...
La dessus je vous salue. Rideau pour moi.
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JB22
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Posté - 05 juin 2016 : 09:41:17
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"Il est très inhabituel de voir le ridicule grimper avec Gedehem"
Encore un jugement de valeur sur les contributeurs de la part de J.P.M.
Il est bien connu que "lorsque l' on veut se débarrasser de son chien on l' accuse de la rage".
Je ne partage pas l' opinion de Gédehem, tous les votes successifs sont indépendants et chacun peut voter comme il l' entends.
De J.P.M.:
"Ceci étant classé, la pratique courante est heureusement de traiter en premier lieu l'éventuel renouvellement qui la solution tout aussi courante à 86 % selon certains sondeurs.
Cela illustre les difficultés d' un changement de syndic, mais n' en fait une règle de droit., et montre bien la facilité avec laquelle le syndic manipule les copropriétaires.
"La dessus je vous salue. Rideau pour moi."
Cela devient une habitude chez JPM quand l' opinion des contributeurs ne rejoint pas ses vues.
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Gédehem
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Posté - 05 juin 2016 : 22:08:36
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S'agissant de déigner un président, Nico et Ségo se présentant à noss suffrages, je doute fort que le bulletin de JPM portait à la fois les noms de Nico et Ségo .....
S'agissant de désigner le mandataire du syndicat, les voix portées ne sont pas divisibles. Il n'y a qu'un seul tour, avec les tantièmes totaux du syndicat. S'étant exprimées sur tel candidat (Nico), il est curieux que l'on puisse à nouveaux "retrouver ses voix" pour voter pour un autre (Ségo).
Il n'y a rien de ridicule à s'étonner de cette pratique, qui plus est lorsqu'on vote par bulletin nominatif.
Sur la désignation du syndic, j'ai dis par ailleurs combien était ridicule une "mise en concurrence" systématique du sortant, d'autant plus qu'il n'y a pas véritablement "mise en concurrence" (c'est une mascarade).
S'il n'y a aucune volonté de changement, inutile de perdre son temps. Le sortant est désigné à nouveau.
En revanche, s'il y a réelle volonté de changer de syndic, il est évident que l'AG doit se prononcer prioritairement sur le nouveau candidat. Une autre approche n'aurait aucun sens. |
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JPM
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Posté - 05 juin 2016 : 23:04:05
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Gedehem : citation: S'il n'y a aucune volonté de changement, inutile de perdre son temps. Le sortant est désigné à nouveau.
En revanche, s'il y a réelle volonté de changer de syndic, il est évident que l'AG doit se prononcer prioritairement sur le nouveau candidat. Une autre approche n'aurait aucun sens.
C'est très exactement ce que j'ai écrit.
Dont acte.
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Election du syndic 
