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CathyD
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 Posté - 29 mai 2016 : 16:50:03
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Bonjour à tous,
Je voulais m'assurer d'une chose dans les annexes comptables qui sont jointes à la convocation pour l'approbation des comptes:
- Dans l'annexe 1: 51, fonds disponibles en banque. Le solde qui y figure doit il correspondre au solde du compte qui figure sur le relevé bancaire au 31/12 de chaque année?
- Dans l'annexe 2: 701- Provision sur charges courantes. Le montant qui y figure doit correspondre au montant du budget prévisionnel voté?
Si oui, si des frais de recouvrement ont été imputés à un copropriétaire en cours d'année, il ne doit pas être pris en compte dans ce montant est ce bien cela?
Merci d'avance pour vos lumières.
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andre78fr
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 Posté - 29 mai 2016 : 17:35:47
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Non, le solde comptable des comptes bancaires n'est pas nécessairement égal au relevé car certaines opérations passées en comptabilité avant le 31/12 n'ont pas encore été enregistrées par la banque (typiquement le chèque émis le 29 ou 30 décembre...).
Oui, le montant créditeur du compte 701 doit correspondre au budget voté mais on peut accepter quelques centimes d'écart (les "rompus" de répartition ou arrondis). Les frais de recouvrement apparaissent en général en produits divers (compte 714). |
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CathyD
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Posté - 29 mai 2016 : 17:56:31
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Bonsoir Andre78 et merci pour votre réponse.
Pour les frais de recouvrement, ce sont des frais qu'on a imputé au débiteur concerné mais pas encore récupéré puisque la saisie n'a pas encore eu lieu à la date de clôture.
De plus, le syndic n'est même pas sur de pouvoir les récupérer en cas d'insolvabilité.
Dans ces conditions, vous semble t'il prudent de les indiquer quand même dans l'annexe 2 en 714 ces frais?
Car à mon avis, cela fausserait la lecture des comptes et surtout le syndic aurait comptabilité un produit qu'il n'aurait pas encore reçu. Je l'aurai comptabilisé uniquement pour l'exercice où le syndic aura effectivement récupéré ces frais.
Qu'en pensez vous?
Merci
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andre78fr
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3
Posté - 29 mai 2016 : 18:25:36
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Non, c'est normal de les comptabiliser comme produits car c'est une compabilité d'engagement ; des frais prévus au contrat et devenus exigibles du fait d'une mise en demeure par RAR ou autre peuvent ainsi être mis au débit du 450 du copropriétaire et au crédit du 714, indépendament du paiement effectif...
Et la dette du copropriétaire augmente au bilan...
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CathyD
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4
Posté - 29 mai 2016 : 18:50:43
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Merci Andre78fr, je viens d'inscrire les frais et finalement: charges courantes < prov courantes ce qui fait que j'ai un excédent du fait de ces frais.
Je suppose que Cet excédent est donc à répartir sur les différents copropriétaires sur le prochain appel de charges après l'approbation des comptes?
Ca veut dire que le copropriétaire qui doit ses frais en récupère une petite partie après la répartition non?
Dernière question: que se passe t'il si finalement le copropriétaire est insolvable? On redébite tous les comptes 450 de l'excédent tout simplement?
Ces frais ont déjà été mis au débit des comptes 450 concernés :-) |
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andre78fr
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Posté - 29 mai 2016 : 18:58:30
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Il est quand même très rare que les charges soient strictement égales aux produits alors oui, on a en général un excédent ou une insufifsance, présentée à l'assemblée générale sous la forme des annexes et pour approbation. L'excédent est alors réparti selon les tantièmes (attention, certaines régularisations sont complexes et mélanges des clés et répartitions différentes, par exemple avec des compteurs d'eau...) dès la date de l'AG et le plus souvent, un solde créditeur vient donc en déduction du prochain appel de provisions.
Le copropriétaire débiteur n'est en rien exclu de ce mécanisme et récupère sa quote-part de l'excédent, ça diminuera légèrement son débit.
Si le copropriétaire est insolvable la procédure officielle consiste à aller jusqu'à l'adjudication, c'est à dire la vente de son lot. Autrement il y a des mécanismes pour isoler les créances douteuses et le cas échéant constater la dépréciation sous la forme d'une charge... ce qui affectera en effet le résultat de l'exercice.
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JPM
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Posté - 30 mai 2016 : 15:34:00
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André 78 : citation: Oui, le montant créditeur du compte 701 doit correspondre au budget voté mais on peut accepter quelques centimes d'écart (les "rompus" de répartition ou arrondis). Les frais de recouvrement apparaissent en général en produits divers (compte 714).
Très exactement le montant créditeur du 701 correspond au montant des provisions appelées au titre des charges du budget prévisionnel.
En principe le montant des provisions appelées correspond effectivement au montant du budget voté. Mais ce n'est pas toujours le cas. Quand il y a eu une erreur c'est bien le montant des provisions appelées qui y figure.
Des frais de contentieux ne peuvent figurer au débit d'un copropriétaire que si préalablement ils ont été payés par le syndicat au syndic (frais de mise en demeure par exemple) à un huissier (pour une mise en demeure spéciale par huissier), ou, plus rarement à un avocat.
Méfiez vous ! Les syndics y vont souvent un peu vite pour débiter des frais de contentieux à un débiteur. On ne peut pas débiter d'emblée
à un copropriétaire débiteur la provision versée à un avocat. L'article 10-1 ne le permet pas. De toute manière on ne peut les débiter régulièrement qu'en fin de procédure puisque l'imputation au débiteur ne peut être effectuée que si la demande s'est avérée fondée.
Il faut donc qu'un jugement exécutoire ait été rendu ou bien que le débiteur ait reconnu sa dette en la payant.
Ce n'est qu'à ce moment qu'il est possible d'engager la créance du syndicat.
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andre78fr
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Posté - 30 mai 2016 : 15:59:20
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Non, vous n'êtes pas à jour du décret du 26 mars 2015 (ou contrat-type du syndic) qui stipule bien :
citation: Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre. |
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nefer
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Posté - 30 mai 2016 : 16:19:08
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je pense que cathy est le syndic.... |
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JPM
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Posté - 30 mai 2016 : 16:33:57
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Je suis parfaitement à jour du décret en question.
J'ai relevé le caractère illicite de la phrase en question. Elle fait présentement l'objet d'un recours devant le Conseil d'État à l'initiative de la FNAIM.
Toutefois je ne suis pas certain que la motivation du recours soit conforme à mes observations.
Celles ci sont simples. Le syndic ne peut recevoir de rémunération que du syndicat. Il ne peut donc facturer des honoraires à un copropriétaire débiteur.
La phrase est en complète contradiction avec le principe du régime Hoguet qui est rappelé en tête du contrat.
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Posté - 30 mai 2016 : 18:47:21
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citation: Initialement posté par JPM
Toutefois je ne suis pas certain que la motivation du recours soit conforme à mes observations.
Celles ci sont simples. Le syndic ne peut recevoir de rémunération que du syndicat. Il ne peut donc facturer des honoraires à un copropriétaire débiteur.
La phrase est en complète contradiction avec le principe du régime Hoguet qui est rappelé en tête du contrat.
Nos informations nous permettent de penser que le recours porte au moins sur cela... |
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CathyD
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Posté - 02 juin 2016 : 11:11:38
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Bonjour à tous, oui je suis syndic bénévole de la copropriété.
Un jugement a été rendu par la juridiction de proximité et a condamné le copropriétaire pour le montant du principal, les intérêts, les frais (mise en demeure + frais de dépôt de l'injonction au tribunal) et frais annexes (huissier, frais LRAR...).
Les frais annexes comme ceux liés à la signification et à l'execution ont bien été avancé par le syndicat.
Par contre, les frais de mise en demeure + dépôt dossier au tribunal n'ont fait d'aucune avance puisque ce sont des pénalités prévues au contrat.
Je suis partie du principe que ces frais ont été pris en compte dans le jugement rendu, je les ai mis au débit du compte 450.
Autre question:
J'aimerai comprendre un peu mieux cette phrase qui figure sur le contrat de syndic:
"Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre."
Est ce qu'il faut faire figurer sur le relevé des dépenses et les annexes comptables pour l'approbation des comptes les frais d'huissier?
Les dossiers de recouvrement sont chez l'huissier et la procédure n'est pas terminée.
Je m'interroge car j'ai l'impression qu'en les faisant figurer sur le relevé de dépenses générales et annexe 3, ça suppose qu'on les met à la charge du syndicat.
Merci pour votre avis.
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nefer
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Posté - 02 juin 2016 : 11:34:52
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citation: Initialement posté par CathyD
Bonjour à tous, oui je suis syndic bénévole de la copropriété.
Autre question:
J'aimerai comprendre un peu mieux cette phrase qui figure sur le contrat de syndic:
"Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre."
je ne comprends pas...
vous êtes le syndic et vous ne comprenez pas une clause du contrat que vous avez vous même soumis et fait voter à l'AG des copropriétaires..... |
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JPM
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Posté - 02 juin 2016 : 11:48:22
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On vient de vous expliquer que la légalité de cette phrase est contestée. Elle fait l'objet d'un recours devant le Conseil d'État. Son arrêt est attendu.
En ce qui concerne le détail du compte il ne vous est pas difficile de comparer le détail de votre demande au détail du jugement rendu par le tribunal.
Si vous n'avez pas demandé de dommages et intéréts d'indemnité au titre de l'article 700 du CPC le tribunal n'a pas pu vous en accorder.
Pour ma part je maintiens qu'il faut continuer à ne passer en frais individualisés que des sommes facturées par la syndic au syndicat et réglées par celui ci.
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CathyD
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Posté - 02 juin 2016 : 11:49:28
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par CathyD
Bonjour à tous, oui je suis syndic bénévole de la copropriété.
Autre question:
J'aimerai comprendre un peu mieux cette phrase qui figure sur le contrat de syndic:
"Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre."
je ne comprends pas... vous êtes le syndic et vous ne comprenez pas une clause du contrat que vous avez vous même soumis et fait voter à l'AG des copropriétaires.....
Je vais le faire voter à l'AG dans pas longtemps, j'ai pris un modèle de contrat de syndic non professionnel et cette clause m'interpelle simplement. Il s'agit de frais qui ont été avancés par le syndicat et qui sont donc enregistrés dans un compte de la classe 6.
La clause indique qu'on ne peut pas le mettre au frais du syndicat si je comprends bien.
Alors qu'est ce que j'en fais? Car si le débiteur ne rembourse pas le syndicat, cette charges devront être réparties sur les auters copropriétaires au tantième non? |
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nefer
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Posté - 02 juin 2016 : 12:13:33
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s'agissant d'un contrat de syndic à faire voter postérieurement au 1er juillet 2015, vous avez l'obligation de fournir un contrat type ALUR: c'est obligatoire pour tous les syndics, professionnels ou non.
Il est prévu la clause pour le syndic non professionnel! |
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Annexes comptables pour approbation des comptes 
