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mod77
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 Posté - 24 mai 2016 : 17:49:54
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Bonjour,
Il y a 2 ans nous avons voté de mettre en commun les frais de consommation d'électricité de chaque bâtiment en commun et de diviser la note ensuite. Ceci, parce que 4 bâtiments sur 12 consommaient, en plus de l'éclairage, de l'électricité pour les vmc. Le syndic a jugé plus facile de faire comme cela.
Ce qui est bizarre à mon sens, c'est: Ne doit-on pas modifier le règlement de copropriété dans ce sens ? Ou doit-on le voter tous les ans ?
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Gédehem
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 Posté - 24 mai 2016 : 18:21:24
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C'est tout l'enjeu de ce type d'affaire .....
Syndic et CS à coté de la plaque .....
Principe : la modification de grille de charge ou de répartition adoptée par une AG différente de celle prévue au RDC mais non publiée n'est applicable (opposable) qu'aux membres du syndicat à la date de cette AG.
Elle ne l'est pas à ceux devenus membre après cette AG, nouveaux acquéreurs dont la modif n'a pas été portée à leur connaissance, n'a pas été annexée à leurs actes.
Pour ceux là , seule la répartition prévue au RDC est applicable.
Comme il ne peut y avoir une double répartition ...... 
Autrement dit, dans la mesure où il y a eu de nouveaux acquéreurs depuis 2 ans, sans que cette modif ne soit mentionnée dans leurs actes ... il faut tout recommencer, cette fois en n'oubliant pas la publication.
Merci au syndic et au CS qui ont "oublié" la chose ...... ( incompétence ??)
Ref : D.art.4
PS : Si vous êtes dans ce cas (de nouveaux copropriétaires depuis 2 ans), le syndic ne peut appliquer que la répartition prévue au RDC publié. |
Édité par - Gédehem le 24 mai 2016 18:32:14 |
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mod77
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 Posté - 25 mai 2016 : 09:27:27
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Bonjour Gédehem,
Mais si on vote tous les ans cette résolution? il n'y a plus de problème. Mais est-ce légal ? je ne sais pas... |
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Posté - 25 mai 2016 : 09:34:11
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Oui, et si une année c'est oublié, et une autre c'est refusé?
Il serait infiniment plus sain de publier au bureau de publicité foncière cette nouvelle répartition, même si cela a un cout non négligeable (publié = annexe ou avenant au RdC, autour de 800 euros) |
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mod77
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Posté - 25 mai 2016 : 12:37:28
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C'est vrai ribouldingue!
on va faire cela.
merci à tous. |
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Gédehem
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Posté - 25 mai 2016 : 21:09:51
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Entre l'adoption par une AG d'une modification RDC et sa publication par acte notarié, il existe toujours quelques mois (2 ou 3 mois).
Il est donc impératif que ces modifications soit jointes (syndic) aux pièces lors des mutations de lots qui suivraient la décision de l'AG. Modification qui devront être annexées aux actes (le syndic doit le préciser au notaire).
Faute de quoi il faudra encore recommencer. |
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jprp33
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Posté - 28 mai 2016 : 14:26:34
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Un petit bémol tout de même pour l’opposabilité !
La loi ALUR fait obligation dans le compromis de vente de joindre les trois derniers PV d'AG, ce qui signifierait que les décisions d'AG, prisent lors des trois années précédent la vente, seraient opposables au nouvel acquéreur. |
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7
Posté - 28 mai 2016 : 20:25:09
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C'est juste.
En revanche l'acte étant entre vendeur et acheteur privé n'est guère accessible a quelqu'un d'autre, autant dire que la charge de la preuve va être difficile a apporter. |
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Gédehem
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8
Posté - 28 mai 2016 : 20:30:23
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D.art.4 al.3 : "Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Ce que je rappelais plus haut :
"Modification qui devront être annexées aux actes (le syndic doit le préciser au notaire). "
La fourniture de copies de PV n'est pas suffisante.
NB : ce n'est pas "la loi Alur qui ...." C'est la loi de 65 modifiée.
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Édité par - Gédehem le 28 mai 2016 20:33:37 |
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jprp33
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9
Posté - 28 mai 2016 : 21:59:11
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Il va de soit que si les PV sont fournis avec le compromis de vente cela doit y est inscrit !
Juridiquement, le compromis vaut vente.
Pour le chipotage j'ajouterai que c'est certains articles de la loi ALUR (n° 2014-366) qui ont modifié certains articles de la loi n° 65-557 ! |
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Gédehem
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10
Posté - 29 mai 2016 : 01:05:17
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Le "il va de soi" .... ne va pas du tout de soi !
D'où la nécessité pour le syndic de notifier spécifiquement au notaire les modifications RDC, en précisant qu'elles doivent être transcrites dans les actes.
La loi de 65 a été modifiée par tout un tas de textes, en rapport ou non avec la construction ou l'habitat.
Le plus emblématique étant la loi dite SRU, citée ici ou là pour un peu tout, alors qu'il s'agit d'un texte qui concerne pour 95% de ses dispositions les administrations, pour la mise en cohérence des politiques d'urbanisme.
On en a profité pour lui refiler quelques articles pour des choses qui n'ont rien à voir, comme la copropriété, les coiffeurs ou les pécheurs à la ligne ..... 
Pratique bien connue du législateur dans tous les domaines.
Alors parler de SRU, Alur, Macron et autres en copropriété n'a pas de sens, s'agissant tous de textes dont une infime partie a modifié ou ajouté à "Notre" bible, la loi de 65, seul texte qui nous intéresse.
En revanche, il serait parfois pertinent de rappeler la date ou la période d'entrée en vigueur de telle modif ou ajout à la loi de 65, ce qui permet de mettre les choses dans le bon ordre.
Comme le compte séparé, obligatoire depuis janvier 2002 faute de dispense (SRU  modif art.18), soit depuis 14 ans, et non depuis 1 an (Alur .re art.18..) comme beaucoup en sont persuadés. |
Édité par - Gédehem le 29 mai 2016 01:14:14 |
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mod77
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Posté - 29 mai 2016 : 13:07:25
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Je n'ai pas tout compris entre "opposabilité" et "adhésion aux obligations qui en résultent" mais en gros cela signifie que l'acheteur peut demander l'annulation des PV sur les 3 dernières années s'il n'est pas d'accord, à lui seul ? c'est étrange! car si cela a été accepté par un vote en AG comment un copropriétaire peut-il remettre en cause un vote ? |
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Posté - 29 mai 2016 : 13:44:23
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Pas du tout.
POur que les votes lui soient opposables il faut qu'on les lui ait notifiés.
jprp33 di que c'est fait puisque l'acheteur reçoit copie des 3 derniers PV.
Je dis que certes, mais l'acte de vente ne regarde pas le syndicat qui n'en n'a pas copie. Le syndic n'a pas accès à la copie et n'a pas la preuve que les PV ont été notifiés.
Gédehem résout le problème simplement en indiquant que le syndic DOIT notifier au notaire (notifier = courrier RAR) les votes particuliers en cause moifiant les tantièmes en demandant de les retranscrire a l'acte.
Le syndicat est donc couvert.
les dédisions sont opposables, et le syndic peut prouver l'adhésion aux obligations.
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Gédehem
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Posté - 29 mai 2016 : 17:00:16
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J n'y suis pour rien.
D.art.4 l'a fait bien avant moi ....
Une décision d'AG (ici une modif RDC) est "opposable" aux membres du syndicat à la date de la décision.
Pas aux tiers étrangers, ni aux futurs acquéreurs.
Pour que cette modification du RDC non publiée soit opposable aux acquéreurs, il faut qu'elle soit notifiée au notaire, avec demande d'annexion aux actes.
"adhésion aux obligations qui en résultent" vaut pour tout acheteur, mention portée dans les actes au regard de la mention du RDC précisée dans tous les actes lors d'une mutation
"... RDC dont il (l'acheteur) a pris connaissance et qui adhère aux obligations qui en résultent"....
Le problème, c'est que pas ou très peu de futurs copropriétaires, et même ceux qui le sont depuis longtemps, relisent leurs actes, savent que ce point y est précisé .... .... |
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Posté - 29 mai 2016 : 17:24:56
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OK, si vous insistez , vous n'avez rien résolu .
En général ici on me fait des remarques dans l'autre sens  |
Édité par - ribouldingue le 29 mai 2016 17:26:01 |
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mod77
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Posté - 30 mai 2016 : 10:25:09
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Ok merci riboulding c'est très clair maintenant.
Mais tout de même, si on demande la publication d'une modif de RDC pourquoi le notaire ne modifie pas directement le RDC ou plutôt pourquoi faut-il lui dire de le faire ? C'est pas son métier ? Et quand un acheteur se présente il doit lui donner tous les papiers dont les modifs de RDc et là encore faut lui dire de donner aussi les modifs. Le mieux c'est que ça soit le syndic qui donne le RDC à l'acheteur après émargement, comme ça il n'y a plus de doute.
Encore faut-il que le syndic donne toutes les pages aussi, je sais ;-) .
J'ai repensé à autre chose aussi. Sur les 72 lots que compte la copropriété seuls 12 ont été lésés jusqu'à maintenant par cette répartition erronée des charges de nettoyage, d'éclairage et de ravalement. Il est évident que lorsqu'on va demandé de voter pour changer la répartition des charges, à 12 contre 72 on ne fera pas le poids. La modif du RDC passera. Seule la réclamation des charges trop payées durant les 5 années en arrière nous donnera une petite compensation.
Mais doit-on aller au tribunal pour réclamer ce remboursement ? ou le syndic peut faire le calcul ? |
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nefer
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Posté - 30 mai 2016 : 10:43:21
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le notaire ne peut pas modifier un RDC...comme vous le dites
il faut qu'il soit mandaté pour faire enregistrer ce modificatif ...et cela a un côut! |
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Sunbird
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Posté - 30 mai 2016 : 12:06:05
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Si vous voulez faire modifier le RDC il faut le voter en AG. |
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mod77
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Posté - 30 mai 2016 : 12:12:06
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ok, c'est entendu!
Merci à tous |
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Posté - 31 mai 2016 : 10:00:29
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Ne pas oublier que le notaire de la vente n'est pas forcément celui qui en charge de la publication en cours. Et il se passe un certain temps entre le moment où le notaire chargé de la publication a fini son travail et la publication au fichier.
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