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Louis92
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 Posté - 17 juin 2016 : 23:02:40
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Des lignes budgétaires "travaux d'entretien" ont été votées par l'AG : des travaux précis étaient connus le jour de l'AG, d'autres travaux sont budgétés sans savoir quels ils sont sinon l'entretien ou les réparations ne seraient pas possibles. Le budget donne une autorisation financière sans désigner tous les travaux : le budget doit répondre à l'imprévu.
Ensuite syndic et CS doivent élire les travaux qui doivent être lancés au cours de l'exercice en gardant de la marge pour l'imprévu de fin d'exercice.
Si 50% des lignes budgétaires sont consommées en un trimestre, la gestion a été mauvaise et syndic et CS doivent renoncer aux travaux les moins prioritaires.
Syndic et CS doivent choisir et donc suivant les anomalies refuser ou pas de les résoudre lors de l'exercice courant.
Cdlt. Louis92.
Cdlt. Louis92. |
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Luny
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 22
 Posté - 18 juin 2016 : 10:53:54
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Dans le budget prévisionnel 2016, nous avons une seule ligne intitulée "Réparations diverses" où l'on pourrait mettre les travaux donc urgents que l'on doit faire durant l'année et cette ligne a été mise à 3700 €.
Donc rien que le devis de réparation des parking cité plus haut le dépasse !
A partir de là ... |
Édité par - Luny le 18 juin 2016 10:55:42 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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23
Posté - 18 juin 2016 : 11:35:05
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citation: Donc rien que le devis de réparation des parking cité plus haut le dépasse ! Cela est un mauvais fonctionnement syndic/CS.
Je me suis absenté d'UI une dizaine de jours, pardonnez-moi d'avoir parcouru trop rapidement le début du sujet.
Cdlt. Louis92. |
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Luny
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24
Posté - 18 juin 2016 : 12:51:08
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citation: Initialement posté par Louis92citation: Donc rien que le devis de réparation des parking cité plus haut le dépasse ! Cela est un mauvais fonctionnement syndic/CS. Je me suis absenté d'UI une dizaine de jours, pardonnez-moi d'avoir parcouru trop rapidement le début du sujet. Cdlt. Louis92.
Pas de souci, ne vous inquiétez surtout pas.
Mais bon ce qui me rassure, c'est qu'on en arrive à la même conclusion, conclusion auquel je tente de me "battre" depuis des mois mais bon, ce n'est pas simple.
Bon week-end à vous |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 juin 2016 : 16:30:28
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Je reviens pour préciser que l'arrêt primordial de la 23 e chambre B de la Cour d'appel de Paris du 28 juin 2001 n'évoque pas du tout l'absence du syndic .
La Cour a pris le soin de statuer en édictant quasiment une règle qui n'a fait l'objet depuis lors d'aucune contestation de la Cour de Cassation.
Cette pratique est de plus en plus courante et c'est une excellente solution.
La Cour d'appel en rappelle bien les limites qui sont trop souvent violées et parfois même par les décisions mal fagotées de l'assemblée générale.
En l'espèce il est vraisemblable que les fissures dans les parkings en sous sol ont une origine ancienne et que ce travail aurait dû faire l'objet d'une étude et d'une décision de l'assemblée générale.
Le nid de poule relève d'une décision du syndic lui-même. Ce qui ne lui interdit pas d'en parler au CS pour conforter sa position. Réparer un nid de poule est urgent. En janvier une bonne pluie et un coup de gel dans la nuit font passer les travaux de 500 à 2000 €.
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Luny
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26
Posté - 24 juin 2016 : 06:50:50
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Bonjour,
Voilà le genre de réponse que le syndic continue d'écrire :
" Concernant les fissures, nous vous reconfirmons que juridiquement, tant que la résolution votée en Assemblée Générale autorisant le Conseil Syndical a décider de travaux à concurrence de 5000 € n’est pas remise à l’ordre du jour d’une nouvelle Assemblée Générale, cette décision reste applicable."
J'en perds mon latin là , qu'est-ce que vous lui colleriez comme texte SVP ?
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JPM
Modérateur
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27
Posté - 24 juin 2016 : 08:05:09
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Objectivement le syndic n'a pas tort.
Mais il doit connaître l'existence à sa charge d'un obligation d'information et de conseil. Dans ce cas le syndic se doit d'attirer l'attention de l'assemblée sur les limites légales de la délégation de décision. Il doit conserver la trace de son avertissement en en faisant mention dans le procès verbal.
En suite l'assemblée doit se conformer à l'avertissement.
Elle peut aussi s'en moquer. Les copropriétaires majoritaires moqueurs pourront être déclarés responsables du caractère abusif de la décision prise par l'assemblée.
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Luny
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Posté - 25 juin 2016 : 09:10:29
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citation: Initialement posté par JPM
En l'espèce il est vraisemblable que les fissures dans les parkings en sous sol ont une origine ancienne et que ce travail aurait dû faire l'objet d'une étude et d'une décision de l'assemblée générale.
Je reviens sur ce que vous écriviez plus haut, les fissures étaient déjà constatées en 2015, le devis date de février 2016, on a eu une AG en mars 2016 où la question n'était pas à l'ordre du jour car comme à l'habitude la présidente du CS fait ce qu'elle veut derrière ! |
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Stéphane
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29
Posté - 25 juin 2016 : 11:28:12
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Comment combattre la situation ?
Refuser, légitimement, et tant que ces travaux ne sont pas validés par une AG, de payer sa part des travaux serait-il un moyen envisageable ? |
Édité par - Stéphane le 25 juin 2016 11:29:10 |
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Posté - 25 juin 2016 : 13:14:44
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stéphane : Comment combattre la situation ?
Refuser, légitimement, et tant que ces travaux ne sont pas validés par une AG, de payer sa part des travaux serait-il un moyen envisageable ?
Sans accord de l'AG, le syndic ne peut PAS commander des travaux ( sauf urgence, et il devra obligatoirement convoquer une AG sous 8 jours)
Sans accord de l'AG le syndic ne peut appeler des fonds.
pas vote = pas de travaux= pas d'appel de fonds.
Vous êres donc dans votre droit de ne pas payer ces appels ! le syndicat ne pourra pas vous poursuivre, car il devra fournir au une le PV et l'adoption des travaux par l'AG 
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 25 juin 2016 : 13:59:38
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Donc théoriquement, si les fonds ne sont pas réunis (parce que je n'ai pas payé ma part), les travaux ne peuvent pas commencer , ou bien le prestataire ne sera pas complètement payé (cas de x% réglé à la commande et le reste à la réception) ?
pour des petites sommes, le risque est de se mettre (point de vue syndicat) à dos le syndic (qui ne sortira pas le complément de sa poche) et le prestataire...
..pour des sommes conséquentes, la justice sera sollicité en cas de conflit donc pas de problème.. |
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JB22
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32
Posté - 25 juin 2016 : 14:07:52
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"si les fonds ne sont pas réunis (parce que je n'ai pas payé ma part), les travaux ne peuvent pas commencer"
Non, le syndic peut faire un appel de fonds auprès des copropriétaires "solvables".
Le syndicat peut également engager des poursuites auprès du mauvais payeur. |
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Luny
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Posté - 25 juin 2016 : 19:33:09
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citation: Sans accord de l'AG, le syndic ne peut PAS commander des travaux ( sauf urgence, et il devra obligatoirement convoquer une AG sous 8 jours) Sans accord de l'AG le syndic ne peut appeler des fonds. pas vote = pas de travaux= pas d'appel de fonds. Vous êres donc dans votre droit de ne pas payer ces appels ! le syndicat ne pourra pas vous poursuivre, car il devra fournir au une le PV et l'adoption des travaux par l'AG
Le souci, c'est qu'il n'y aura pas besoin d'appels de fonds pour ce devis en particulier. Nous sommes une centaine de lots donc le syndic peut payer le montant.
Ce qui est clair, c'est que les travaux sont commandés.
Et pour tous les travaux, ça se passe comme ça. Il y en aura d'autres, nous ne sommes qu'en début de mandat, on a déjà eu l'an passé mais les gens ne réalisent pas !
Avez-vous des références d'articles de loi pour que je puisse justifier car vous avez vu la réponse que le syndic me donne de toutes les façons puisqu'elle estime avoir raison et que clairement c'est moi qui raconte n'importe quoi !
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Édité par - Luny le 25 juin 2016 19:37:39 |
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Autorisations financières 
