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CyMo
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France
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 Posté - 04 mai 2016 : 10:42:07
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Bonjour,
je souhaite faire annuler une clause de répartition des charges du règlement de copro (pour des garages), est-ce possible avec la résolution d'AG ci-dessous avec un vote à la majorité ... sans passer par le Tribunal d'Instance ?
Merci pour vos remarques / commentaires sur la meilleure procédure.
Résolution : Annuler et considérer non-écrite la clause des charges des services communs spéciales aux garages du règlement de copropriété
L’Assemblée Générale reconnait que l'entretien et l'éclairage de la rampe d'accès, des aires de circulation et des accessoires des garages en sous-sol sont utiles à tous les copropriétaires pour l’accès aux caves des bâtiments, le stockage et la sortie des conteneurs à ordures et l’accès au local 2-roues.
L’Assemblée Générale reconnait ainsi que la clause des charges des services communs spéciales aux garages du règlement de copropriété ne respecte pas l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
Que cette loi a été confirmée plusieurs fois par la jurisprudence :
- Cour de Cassation - 27 septembre 2000 - Chambre civile 3 - 98-22.792
- Cour de cassation - 25 janvier 2012 - Chambre civile 3 - 10-27.014
- Cour de cassation - 2 mars 2005 - Chambre civile 3 - 03-16.731
Ainsi, l’Assemblée Générale décide d’annuler et de considérer non-écrite la clause des charges des services communs spéciales aux garages du règlement de copropriété.
Le Syndic se chargera de publier et d’appliquer la modification.
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Posté - 04 mai 2016 : 18:59:05
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Cette resolution doitcse voter a l'unanimite, si ce n'est pas le cas vouscserez contraint de saisir le jugecsi vous voulez la faire annuler.
Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 04 mai 2016 : 22:04:18
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Il faut écrire "L'AG constatant que la clause X est contraire aux disposition légales, décide de la supprimer.
Ajouter :
"Les charges d'entretien et d'éclairage de la rampe d'accès, des aires de circulation et des accessoires des garages en sous-sol seront réparties entre tous les copropriétaires selon la grille "charges communes générales"
Si la clause en litige est réellement "contraire au texte", réputée "non écrite", il s'agirait alors d'une "mise en conformité" du RDC (art.24) et non d'une modification pour adoption d'une nouvelle grille au sens strict. |
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Posté - 05 mai 2016 : 09:14:14
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A mon avis, c'est à un juge de dire, constater l'illégalité d'une clause du RdC, et une AG ne peut le décréter..
Si effectivement, le juge la déclare illégale, soit il en décide une autre, soit il laisse une AG en décider autrement après avoir dit cette illégalité. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 05 mai 2016 : 12:17:12
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Le juge est sollicité en pareil cas lorsque l'AG ne parvient pas à décider.
Mais tout syndicat est à même de constater que telle clause est illicite, contraire aux textes, et décider de la réformer ou supprimer, répartition de charges ou autres clauses.
C'est tout l'objet de la 'mise en conformité'. |
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 Posté - 05 mai 2016 : 12:45:17
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citation: A mon avis, c'est à un juge de dire, constater l'illégalité d'une clause du RdC, et une AG ne peut le décréter. Si je roule a 160 à l'heure, je peux décider de moi-même de constater que la vitesse est limitées a beaucoup moins.
Le souci, c'est si j'ai pris un engagement écrit avec quelqu'un de rouler a 160 pour l'emmener a Nice, soit on parvient a un accord de nous-même, sinon je suis contraint de demander au juge de modifier cet accord. |
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CyMo
Contributeur débutant
France
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Posté - 05 mai 2016 : 13:10:07
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Bonjour
Merci pour vos retours.
Je comprends la démarche.
L'AG constate de l'illégalité du règlement.
Choix à chacun sinon de contester devant un juge... Qui de toute façon ne pourra que constater l'illégalité aussi.
Donc on gagne du temps merci. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 mai 2016 : 16:17:31
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Et pas mal d"€€€ aussi .... |
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Posté - 06 mai 2016 : 16:50:14
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L'article 24 f) de la loi de 1965 est ainsi rédigé
"I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
"II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
(...)
"f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ; (...)"
Si le règlement de copropriété est postérieur au 10 juillet 1965, c'est mort : l'adaptation n'est pas possible car l'article 10 qui régit la répartition des charges est d'origine. C'est donc l'unanimité.
Si le règlement est antérieur, ça se discute : la répartition prévue au règlement est-elle réellement contraire aux principes posés par les 2 premiers alinéas de l'article 10 (en l'occurrence il s'agit ici plutôt du 2ème alinéa) ?
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 mai 2016 : 11:38:14
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Dans le présent cas la situation est ambigüe. Mais dans bien d'autres cas elle est plus claire. Les prestations affectées aux seuls propriétaires de parkings doivent être considérées comme imputables à tous les lots parce que la disposition des lieux le commande.
Un propriétaire de parking retient sur ses paiements ce qu'il estime correspondre à la quote-part indue. Il est poursuivi devant le tribunal d'instance et soulève son droit à contester son propre compte nonobstant l'approbation des comptes par l'assemblée. Il fait valoir la contestation exposée.
S'agissant d'une exception, le juge d'instance doit statuer sur la validité (légalité, licéité ou autre).
Hypothèse de travail : ce magistrat connait parfaitement le droit de la copropriété.
Que pensez vous qu'il arrivera ?
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CyMo
Contributeur débutant
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Posté - 09 mai 2016 : 16:59:36
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Au final, quelle est la meilleure stratégie ?
1) Faire voter un changement de charge à l'unanimité (impossible à atteindre, plus de 100 copro), puis se taper une procédure en contestation ? Un peu lourd.
2) Faire voter une suppression de clause de RCP à l'article 24 ... mais avec le risque que quelqu'un conteste la majorité requise et fasse simplement annuler la résolution (même si légitime)
3) Faire voter une clause pour que le Syndicat aille en justice contre-lui même (est-ce possible ?) pour faire changer la répartition des charges ?
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Sunbird
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Posté - 11 mai 2016 : 14:11:30
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La première question que je me poserais dans cette situation est l'impact financier de cette modification de grille de charges.
Après ,si c'est pour quelques euros je ne ferais rien, car comme indiqué par certains, un juge pourra annuler ou pas la résolution.
Dans une copropriété j'ai eu un cas similaire et pour quelques euros, nous avons une contestation par un copropriétaire qui a gagné, finalement il nous faudra 130 ans pour amortir cette volonté de modifier la grille. 60 euros comparé aux 8000 euros de procédure (et condamnation). |
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Faire annuler une clause de répartition des charge 
