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céline
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 Posté - 29 avr. 2016 : 18:04:45
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Bonjour à tous,
j'ai chercher sur le forum mais je n'ai pas trouvé de cas correspondant à ma demande.
Donc voici:
Nous avons de tous nouveaux locataires (très jeunes), qui pour raison de 1er logement (achat meubles, etc) ne pouvaient nous fournir en totalité le loyer entrant et la caution lors de la signature du bail.
Un avenant au bail a donc été ajouté "la somme de 270€ a été remise ce jour, correspondant à la moitié du loyer entrant. L'autre moitié (270€) devra être remise au plus tard avant le 30 avril 2016 pour le mois en cours du 13/04/2016 au 12/05/2016 sous peine de rupture du présent bail".
(Ils devaient nous donner le restant lors la paye du beau père, d'où la date)
N'ayant toujours pas l'argent, nous leur avons fait un sms de rappel et en guise de réponse, nous ont indiquer qu'ils avaient fait des travaux et qu'ils n'avaient donc pas à payer et nous ont envoyé des photos. Je précise que, d'après les photos, ces travaux sont:
-enlever la tapisserie du salon (ils ont dû abîmer le mur en la retirant car on voit des traces d'enduits de rebouchage). Ils n'ont pas remplacé la tapisserie d'après les photos
-remplacer notre porte coulissante par une porte à battant (sans nous en informer au préalable)
-retirer la tapisserie du couloir (qu'ils n'ont pas remplacé)
Lors de la visite de la maison, ils nous avaient en effet indiqué que la décoration de certaines pièces n'était pas à leur goût.
Donc voici ma question: L'avenant au bail est-il valide pour rendre le bail caduc?
Je vous avoue que cela augure bien mal de nos futurs rapports et je me sens démunie
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nefer
Modérateur
14543 message(s)
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1
 Posté - 29 avr. 2016 : 18:52:38
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cette clause n'est pas valide
en fait le loyer est réglé pour le mois d'avril (prorata temporis)
qu'avez vous indiqué dans votre bail comme date de paiement de loyer : le 1er de chaque mois ?
quel formulaire de bail avez vous utilisé ? |
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céline
Nouveau Membre
4 message(s)
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 2
Posté - 29 avr. 2016 : 19:22:59
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Bonsoir,
Non, il est indiqué les 13 de chaque mois. Le bail ne comprends pas le mois du loyer du 1er au 30, mais du 13 au 12.
Nous avons utilisé ce type de bail.
CONTRAT DE LOCATION
Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989
ENTRE LES SOUSSIGNÉS
Mr
Demeurant :
CI – APRÈS DÉNOMMÉ « LE BAILLEUR » d’une part
ET
Mr
demeurant :
CI-APRÈS DÉNOMMÉ « LE LOCATAIRE » d’autre part.
Il a été arrêté et convenu ce qui suit,
Le bailleur louant les locaux et équipements ci-après, désignés, au locataire qui les accepte aux conditions suivantes.
DÉSIGNATION
Maison individuelle
consistance des locaux
séjour
cuisine
2 chambres
petite véranda non chauffée
salle de bain/wc
jardin
cave
Surface habitable :
Equipement collectif : passage sur le coté commun
Chauffage : central gaz
Eau chaude : individuelle
DESTINATION
LOCATION VIDE à USAGE de RESIDENCE PRINCIPALE
Le LOCATAIRE s‘interdit notamment d’exercer dans les locaux loués toute activité commerciale, industrielle ou artisanale.
PRISE D’EFFET ET DURÉE
Le présent contrat est consenti pour une durée de 3 ans commençant à courir le 13 avril 2016
CONDITIONS PARTICULIÈRES
Loyers et charges
Le loyer est payable mensuellement d’avance le 13 de chaque mois. Le montant du loyer initial est fixé à la somme de cinq cent quarante euros (540€), plus les taxes récupérables et une provision sur charges initiales de Zéro euro (0€). Le locataire ayant a réglé seul ses charges.
Il est rappelé que la provision sur charges est révisable chaque année en fonction des dépenses réelles.
Le loyer sera automatiquement révisé à la date anniversaire du bail, sur la base de l’Indice de Révision de Loyers (IRL, publié par l’INSEE). La révision sera basée sur le dernier indice connu à chaque date anniversaire.
Pour information, le dernier loyer acquitté par le précédent locataire était de : 540€
Le montant et la nature des travaux effectués depuis le départ du dernier locataire sont :
-remblayage : passage sur le coté
-remplacement : toiture vérandas
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est fixé à la somme de Cinq cent quarante euros (540€) correspondant à un mois de loyer.
Clause particulière
La somme de deux cent soixante-dix euros (270€) a été remise ce jour, correspondant à la moitié du loyer entrant. L'autre moitié (270€) devra être remise au plus tard avant le 30 avril 2016 pour le mois en cours du 13/04/2016 au 12/05/2016 sous peine de rupture du bail.
Les parties reconnaissent avoir montré ou vu :
? un certificat de décence permettant la location
? un dossier de diagnostic technique : ERNT, diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb
En annexe du présent contrat les parties reconnaissent avoir remis ou reçu:
? un contrat de caution solidaire
? un extrait du règlement de copropriété
? une note d’information sur les moyens de réception des services de télévision
Le 13 avril 2016 sera effectué :
? un état des lieux dressé lors de la remise des clés
? la remise des jeux de clés
FAIT A ……………………….. LE………………..………………..
SIGNATURES
LE BAILLEUR LE LOCATAIRE LA CAUTION
CONDITIONS GÉNÉRALES DU CONTRAT
1) DUREE DU CONTRAT
Le bail est consenti pour une durée au moins égale à TROIS ANS si le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale.
Le bail est consenti pour une durée au moins égale à SIX ANS si le bailleur est une personne morale.
Un bail de durée inférieure à trois ans mais supérieure à UN AN peut être consenti par une personne physique (ou une société civile familiale) pour des raisons professionnelles ou familiales dûment justifiées au contrat. Lorsque l'évènement prévu n’a pas été confirmé et dénoncé au locataire dans les conditions prévues par l'article 11 de la Loi du 6.7.89, le contrat est réputé consenti pour trois ans.
2) CONGÉ
Le congé doit être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
Il peut être délivré à tout moment par le locataire en respectant un préavis de TROIS MOIS courant à compter de la réception de la lettre ou de l'acte, ramené à UN MOIS en cas de mutation, perte d’ emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, allocation du revenu minimum d’insertion ou mauvais état de santé du locataire âgé de plus de 60 ans.
Le congé délivré par le bailleur ne peut être délivré que pour le terme du contrat initial ou renouvelé en respectant un préavis de SIX MOIS.
Le congé du bailleur ne peut être délivré que pour un des trois motifs ci-après, dûment énoncé dans l'acte:
1) reprise du local au bénéfice du bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis plus d’un an, son ascendant ou descendant, celui de son conjoint ou concubin, un des associés de la société civile familiale propriétaire;
2) vente du local
3) motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire d'une des obligations lui incombant.
Le congé du bailleur est soumis aux conditions de forme et de régularité fixées par l'article 15 de la Loi du 6.7.89.
Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
3) RECONDUCTION DU CONTRAT
A défaut de congé régulier du bailleur ou du locataire, le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial.
4) RENOUVELLEMENT DU CONTRAT
En cas de loyer manifestement sous-évalué, le bailleur pourra proposer une augmentation de loyer. L’offre de renouvellement du contrat sera notifiée ou signifiée au locataire au moins six mois à l’avance. Dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants, l’offre de renouvellement devra être accompagnée de six références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Dans les villes, le nombre minimal de références à fournir par le bailleur est de trois.
5) ABANDON DU DOMICILE OU DECES DU LOCATAIRE
En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat se poursuit au profit du conjoint ou s'ils habitaient avec le locataire depuis plus d'un an, au profit du concubin notoire, descendants, ascendants.
En cas de décès du locataire, le contrat est transféré au conjoint survivant ou s'ils habitaient avec le locataire depuis plus d'un an, au concubin notoire, descendants ascendants, personnes à charge.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le bail est résilié de plein droit par l'abandon de domicile du locataire ou son décès.
6) OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Le bailleur est obligé :
a) de délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation (sauf stipulation particulière concernant les travaux pouvant être pris en charge par le locataire).
b) de délivrer les éléments d'équipement en bon état de fonctionnement.
c) d'assurer au locataire une jouissance paisible et la garantie des vices ou défauts
de nature à y faire obstacle.
d) de maintenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat en effectuant les réparations autres que locatives.
e) de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils n'entraînent pas une transformation du local.
f) de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.
7) OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Le locataire est obligé :
g) de payer le Ioyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit si le locataire en fait la demande.
h) d'user paisiblement des locaux loués en respectant leur destination.
i) de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant le cours du bail.
j) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements, les menues réparations et l'ensemble des réparations incombant au locataire telles que le ramonage des cheminées et conduits de fumée, l’entretien des chaudières et chauffe-eau, l'entretien des canalisations, etc.
k) de ne faire aucun changement de distribution ou transformation sans l'accord préalable et écrit du bailleur sous peine de remise en état des locaux aux frais du locataire ou de résiliation anticipée du bail suivant la gravité de l’infraction.
l) de ne pouvoir, ni sous-louer ni céder ni prêter les locaux, même temporairement, en totalité ou en partie.
m) d'informer immédiatement le bailleur ou son représentant, de tout changement d'état-civil concernant les occupants, de tous désordres, dégradations, sinistres survenant dans les lieux loués.
n) de laisser exécuter sans indemnité tous les travaux nécessaires à la remise en état ou à l'amélioration des lieux loués et des parties communes.
o) en cas de vente ou de nouvelle location, de laisser visiter le logement deux heures par jour pendant les jours ouvrables.
p) de respecter le règlement de l’immeuble, de la copropriété ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la circulation dans les parties communes.
q) de s’assurer convenablement contre les risques locatifs, l’incendie, les explosions, les dégâts des eaux; étant clairement entendu que faute de ce faire à la remise des clés ou de justifier chaque année de la poursuite du contrat d’assurance, le locataire s’expose à l’application de la clause résolutoire du bail et le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci, passé le délai d’UN MOIS suivant un commandement demeuré infructueux.
r) de renoncer à tout recours contre le bailleur en cas de vol commis dans les lieux loués, interruption du service de l’eau, du gaz, de l’électricité, trouble du voisinage.
s) de satisfaire à toutes les charges de ville ou de police dont les locataires sont habituellement tenus.
8) MONTANT DU LOYER
Le montant initial du loyer est indiqué au chapitre CONDITIONS PARTICULIERES du présent contrat.
Le montant du loyer est révisé chaque année à la date anniversaire du présent contrat sans que le bailleur ait à effectuer quelque notification ou formalité particulière.
La révision du loyer s’opère automatiquement en fonction des variations de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.
Le montant du loyer peut être contractuellement minoré pour tenir compte des travaux que le locataire s’est engagé à effectuer. La définition des travaux et des modalités de leur prise en compte doivent clairement figurer au bail ou dans un avenant.
Le montant du loyer peut également être contractuellement majoré suivant les mêmes modalités pour tenir compte des travaux d’amélioration que le bailleur s’est engagé à effectuer.
9) CHARGES
Le locataire est tenu de rembourser au bailleur les charges dites "récupérables " dont la liste est fixée par décret en conseil d’état.
Les charges sont appelées en même temps que le loyer suivant une provision réajustée chaque année et une régularisation annuelle.
Un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur est tenu d’adresser an locataire, un décompte par nature de charges. Il est également tenu de mettre les pièces justificatives des charges à sa disposition.
10) DEPOT DE GARANTIE
Le montant du dépôt de garantie est indiqué aux CONDITIONS PARTICULIERES du présent contrat.
Il ne peut excéder un mois du loyer principal.
Il n'est ni révisable ni productif d'intérêt.
Il est destiné à être remboursé au locataire sortant dans les DEUX MOIS de son départ effectif, déduction faite des sommes restant dues au bailleur ou dont celui-ci 'pourrait être tenu au lieu et place du locataire.
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant du au locataire est productif d'intérêts courant au taux légal.
11) SOLIDARITÉ - INDIVISIBILITÉ
En cas de colocation, c'est à dire de la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
12) CAUTIONNEMENT
Le bailleur peut souhaiter qu'un tiers se porte caution en garantissant l'exécution des obligations du contrat de location en cas de défaillance éventuelle du locataire. A compter du 1/09/94 plusieurs formalités sont obligatoires sous peine d'entraîner la nullité du cautionnement.
Le tiers qui se porte caution doit indiquer de sa main sur l'acte de caution :
- le montant du loyer
- les conditions de sa révision, le cas échéant,
- reconnaître la nature et l’importance de l’engagement,
- indiquer la durée de l'engagement.
A défaut d'indication de durée, ou si celle-ci est stipulée indéterminée la caution peut résilier unilatéralement son engagement. Cette résiliation après avoir été notifiée au bailleur prend effet au terme du contrat de location, soit à la fin du contrat initial, ou renouvelé, ou tacitement reconduit.
13) CLAUSE RESOLUTOIRE
Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges du dépôt de garantie, et DEUX MOIS après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire.
Un commandement visant le défaut d'assurance des risques locatifs aura les mêmes effets passé le délai d'UN MOIS.
L'occupant déchu de ses droits locatifs qui se refusera à restituer les lieux, pourra être expulsé sur simple ordonnance du juge des référés, exécutoire par provision nonobstant appel.
14) CLAUSE PÉNALE
En cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d'huissier, le locataire devra payer en sus des frais de recouvrement et sans préjudice de l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues au bailleur.
En cas d'occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l'occupant jusqu'à son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuels.
En cas de résiliation du bail aux torts du locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité conventionnelle.
15) ETAT DES LIEUX
A défaut d'état d'entrée ou de sortie des lieux établi volontairement et contradictoirement, la partie la plus diligente est en droit d'en faire dresser un par huissier, à frais partagés.
A défaut d'état des lieux, la présomption de l'article 1731 du Code Civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à son établissement.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
16) ELECTION DE DOMICILE
Pour l'exécution des obligations visées au présent contrat, le bailleur fait élection de domicile en sa demeure et le locataire dans les lieux loués.
17) FRAIS & HONORAIRES
Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du locataire, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre les parties et payables directement par chacune d’elles au mandataire ou prestataire de service. |
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Posté - 29 avr. 2016 : 20:22:36
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citation: Un avenant au bail a donc été ajouté "la somme de 270€ a été remise ce jour, correspondant à la moitié du loyer entrant. L'autre moitié (270€) devra être remise au plus tard avant le 30 avril 2016 pour le mois en cours du 13/04/2016 au 12/05/2016 sous peine de rupture du présent bail" Votre avenant est illégal
Votre formulaire de bail est obsolete, il faut utiliser le formulaire 'officiel' et légal depuis le 01 aout 2015
La demande de votre locataire n'est pas admissible, je vous mets en garde, contre ce genre de locataire, employez l'artillerie tout de suite. Ici commandement par huissier de payer le loyer
Mais votre avenant et votre contrat sont un régal pour se compliquer la vie
citation: non, il est indiqué les 13 de chaque mois. Le bail ne comprends pas le mois du loyer du 1er au 30, mais du 13 au 12 Ca aussi, c'est fait pour compliquer tout.
Il vaut mieux ne rien inventer quand on n'est pas sur de soi.
Vous parlez d'un contrat de caution solidaire joint au contrat de bail. On ne parle pas de contrat de caution, mais d'acte ou d'engagement de caution.
y'en a t'il réellement un?
Si oui, courrier RAR a la caution au plus vite.
citation: 14) CLAUSE PÉNALE
En cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d'huissier, le locataire devra payer en sus des frais de recouvrement et sans préjudice de l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, une indemnité égale à dix pour cent de la totalité des sommes dues au bailleur. Votre clause pénale est illégale |
Édité par - ribouldingue le 29 avr. 2016 20:37:31 |
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Posté - 29 avr. 2016 : 20:24:59
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Je suppose que vous avez fourni
La notice
le DPE
L'ERNMT
et quelques autres documents annexes?
Qu'est-ce que:Les parties reconnaissent avoir montré ou vu :
? un certificat de décence permettant la location
En outre, je suppose que vous avez bien précisé la surface habitable? |
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céline
Nouveau Membre
4 message(s)
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5
Posté - 29 avr. 2016 : 20:33:16
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oui, il ont vu tous les documents (ils ont coché de manière manuscrite les cases), sauf ces 2 éléments:
- un extrait du règlement de copropriété car il n'y a pas de copropriété
- une note d’information sur les moyens de réception des services de télévision que nous n'avions pas
et oui, la surface habitable était indiquée sur le bail ainsi que sur l'état des lieux d'entrée |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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6
Posté - 29 avr. 2016 : 21:51:29
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Céline, un contrat du 1er au 31 du mois avec règlement à telle date aurait été plus simple !
Attention, comme le dit Ribouldingue, ça commence mal.
Montrez les dents très rapidement !
Maintenant c'est fait, mais vous n'auriez jamais dû accepter un paiement en deux fois dès le départ, vous vous mettez en position de faiblesse ... les locataires pleureront et vous paieront quand ils pourront !!!
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nefer
Modérateur
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7
Posté - 30 avr. 2016 : 11:28:37
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et avez vous remis tous les diagnostics obligatoires ?
le locataire vous a t il fourni fourni l'attestation d'assurance à la signature du bail ?
vous auriez du vous procurer un "package" bail loi 89 ALUR, qui vous aurait donné toutes les explications pour remplir le bail (je suppose que vous avez pris un exemplaire gratuit sur internet...) |
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Posté - 30 avr. 2016 : 12:51:07
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En l'occurence, pour reprendre toutes les interventions, vous n'avez pas d'autre possibilité que de contrattaquer rapidement, en étant rapide.
Vous ne pouvez pas sous-estimer en revanche les capacités de vos locataires de vous causer moult dommages, à cause des irrégularités nombreuses de votre contrat.
Surtout si ces locataires ont droit à l'aide judiciaire, ils ne vont pas se priver de faire travailler un avocat gratuit qui lui va s'en régaler. |
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non respect des clauses du contrat 
