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jprp33
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 21 PostĂ© - 03 mai 2016 :  13:52:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour les ascenseurs la règle c’est l’alinéa 1 de l’article 10 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
Règle strictement « défendue » par la Cour de cassation :
- 22 septembre 2000 ; pourvoi n° 98-22792 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...60&fastPos=1)
- 2 mars 2005 ; pourvoi n° 03-16731 (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...18&fastPos=1)
Pour compléter ces arrêts, un rappel de l’article 1315 du Code civil n’est pas superflu : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
Le propriétaire des lots du rez-de-chaussée avait parfaitement le droit au vu des dispositions de l’article 10 de ne pas s’acquitter de charges d’ascenseur indument appelées.
Concernant l’arrêt du 2 mars 2005, certains juristes en ont conclu que l’arrêt était rétroactif puisqu’on ne réclamait aucun arriéré au copropriétaire attaqué, mais blanchi, parce que la nouvelle grille ne prend effet qu’après la signification de l’arrêt !
Erreur de ces « commentateurs » : comment voulez-vous réclamer des arriérés pour quelque chose qui n’a jamais existé ?


ribouldingue
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Revenir en haut de la page 22 PostĂ© - 03 mai 2016 :  15:39:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci JPM

Tout est rédigé dans le sens de la réponse a mes questions. Sauf pour le législateur (en tant qu'espèce, homo sapiens lesgilatorus )

JPM
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Revenir en haut de la page 23 PostĂ© - 03 mai 2016 :  16:38:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pour JPRP 33

L'arrêt Cass 3e 10 juillet 2013 12-14569 comporte un revirement en ce qu'il revient à la solution initiale : pas d'effet rétroactif. Le caractère non écrit d'une clause relative à la répartition des charges ne prend effet qu'à compter de la date ou la décision judiciaire a l'autorité de la chose jugée.

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jprp33
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Revenir en haut de la page 24 PostĂ© - 03 mai 2016 :  19:06:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il n’y a pas contradiction ni revirement.
Dans le premier cas (ascenseur) l’on réclame un arriéré non rétroactif.
Dans le second cas (charges d’eau) l’on réclame un remboursement (d'une partie) non rétroactif.
Dans les deux cas les réclamations sont rejetées.
Dans le premier cas le copropriétaire fait valoir son « point de vue » en se justifiant d’une obligation illégale/impossible (non usage et non possession) : pas d’effet rétroactif (article 43).
Dans le second cas le copropriétaire, suite à décision(s) d’assemblée générale pour modifier la répartition des charges, conteste et demande au juge de procéder à une nouvelle répartition : pas d’effet rétroactif (article 42 ; l’article 43 est évoqué en cassation en plus des contradictions et revirements du copropriétaire).
Donc si je vous suis si une grille des charges est réputée non écrite, ce qui est indu doit être payé (ascenseur) mais pas remboursé (charges d’eau).

JPM
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Revenir en haut de la page 25 PostĂ© - 03 mai 2016 :  21:05:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


L'arrêt du 10 juillet 2013 comporte une revirement pour tous les juristes spécialisés mais pas pour vous. OK Vous êtes libre.

Après la loi de 1965, dans un premier temps la Cour de cassation a jugé qu'un jugement déclarant non écrite une clause relative à la répartition des charges ne portait effet que pour l'avenir.

Premier revirement quand la Cour de cassation a jugé au contraire qu'il y avait lieu de refaire les comptes à partir de la date de l'assignation. Dans quelques cas la procédure avait duré dix ans !!!

Second revirement avec l'arrêt cité.

L'évolution a été identique avec la notion de l'article 42 couperet, adoptée initialement.

Ensuite la Cour de cassation a multiplié les cas dans lesquels le délai de deux mois ne s'appliquait pas pour telle ou telle raison.

On est revenu maintenant Ă  l'application stricte du texte.



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jprp33
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Revenir en haut de la page 26 PostĂ© - 04 mai 2016 :  09:05:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Trêve de plaisanterie, arrêtons les « finesses » pour nous tester !
Le fin juriste que vous êtes sait pertinemment que l’arrêt de 2013 n’est pas un revirement jurisprudentiel mais qu’il complète celui de 2005.
Ces deux arrêts « traitent » deux cas différents.
Article 43 : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »
Pour l’arrêt de 2005 la clause relative à la répartition des charges est réputée non écrite en application de l'alinéa premier de l’article 43, contrairement à celui de 2013 !
Pour l’arrêt de 2005 il y a « violation » du premier alinéa de l’article 10, contrairement à celui de 2013.
Pour l’arrêt de 2005 l’ascenseur est utile à certains lots dont ne font pas partie ceux de la « société » ; pour l’arrêt de 2013 la consommation d’eau est utile à tous les lots, donc à ceux des SCI.
Pour les parkings (emplacements de stationnement) je ne vous ferai pas l’injure de vous rappeler les cinq « rounds » de l’affaire « Les Rotondes ».

JPM
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Revenir en haut de la page 27 PostĂ© - 04 mai 2016 :  10:23:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


http://www.jpm-copro.com/Cass%2010-07-2013-2.htm

Bonne lecture

Dans le même sens : Code de la copropriété Lexisnexis 2016 sous article 12 de la loi n° 21.
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jprp33
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Revenir en haut de la page 28 PostĂ© - 04 mai 2016 :  10:28:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
J'avais bien lu votre arrĂŞt de 2013.
Vous n’aviez pas besoin « d’attendre » l’arrêt de 2013 pour étayer votre raisonnement celui du 21 juin 2006 (pourvoi n° 05-13607) lui étant antérieur.
À cet effet l’ANIL, qui doit se référer à d’éminents juristes, a une approche qui semblerait semblable à la mienne (http://www.anil.org/analyses-et-com...-non-ecrite/).

JPM
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Revenir en haut de la page 29 PostĂ© - 04 mai 2016 :  10:52:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


L'ANIL résume l'arrêt de 2006 comme suit :
citation:
L'application de ce principe a pour conséquence que les perceptions de charges en application des anciennes règles sont injustifiées, certains des copropriétaires ayant trop payé, d'autres pas assez, et qu'un recalcul des charges appelées en application des anciennes règles de répartition doit être entrepris.


L'arrĂŞt de 2013 juge le contraire.

Ne pas oublier que l'action en nullité de la répartition des charges est une création de la jurisprudence.

et que bien des clauses réputées non écrites dans les années 1980 et suivantes ont été ressuscitées par la suite.



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jprp33
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Revenir en haut de la page 30 PostĂ© - 04 mai 2016 :  11:43:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Arrêt 2006 : « Qu'en statuant ainsi, alors que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »
Arrêt 2013 : « Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement relevé que lorsqu'il répute non écrite une clause de répartition de charges, le juge doit procéder à une nouvelle répartition, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la décision de réputer non écrite une telle clause ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée. »
Je ne vois pas trop la différence !

JPM
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Revenir en haut de la page 31 PostĂ© - 05 mai 2016 :  18:43:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il y a une différence.

citation:
Qu'en statuant ainsi, alors que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge,


Cette règle établie par un arrêt du 3 juillet 1996 , ne fait l'objet d'aucune controverse.

Elle interdit au syndic constatant l'existence d'une clause illicite relative à la répartition des charges dans le RC de prendre l'initiative de lui substituer la répartition légale.

Mais elle laisse au juge, après avoir déclaré que la clause doit être considérée comme non écrite, la possibilité de juger soit que cette décision aura un effet rétroactif (refaire les comptes sur n années) soit qu'elle n'aura d'effet que pour le futur.

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jprp33
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Revenir en haut de la page 32 PostĂ© - 09 mai 2016 :  16:22:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
J’ai toujours été surpris par les juristes qui oublient le « triptyque » indissociable qui leur a été enseigné.
1. Une loi est concise, un article peut être complété ou restreint par un autre, sans déroger au(x) article(s) d’autre(s) Loi(s) ou Code(s).
2. Dans le domaine juridique, l’on pose la règle de droit et on démontre si elle est applicable ou non.
3. La « loi » est affinée par la jurisprudence.
L’article 43 de la loi n° 65-557 dispose qu’il existe deux sortes de clauses réputées non écrites : celles (alinéa 1) de par la loi (légales) ; celles (alinéa 2) suite à un jugement (juridiques).
Pour les premières, c’est l’article 27, qui complète l’article 4, qui les « définit » : les parties communes spéciales (https://www.courdecassation.fr/publ...e_11332.html) sont obligatoirement la propriété indivise entre les seuls copropriétaires qui en ont l’utilité (https://www.courdecassation.fr/publ...te_6288.html) ; sinon il serait impossible de créer un syndicat secondaire.
Un ascenseur (équipement commun) qui est une partie commune en indivision forcée perpétuelle (article 3), ne peut pas être la propriété indivise des copropriétaires des lots du rez-de-chaussée ; toute clause contraire est réputée non écrite et n’a jamais existé (article 1131 du Code civil) ; article « avancé » par la Cour de cassation (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...48&fastPos=1).
Tout appel de charges dirigé vers les copropriétaires du rez-de-chaussée est irrecevable (article 1315 du Code civil).
Pour les secondes, elles « découlent » des articles 11 et 12, mais dans le cas que nous traitons, elles le sont en vertu de l’article 11.
L’article 11 dispose que si les copropriétaires ne se sont pas entendus pour modifier une répartition des charges rendue nécessaires par des « modifications », l’on peut (et non l’on doit) demander à un juge de réputer non écrite l’ancienne répartition, et si c’est le cas le juge procède à une nouvelle répartition.
Ce qui signifie que le juge, suite aux « modifications », répute non écrite la répartition antérieure à ces dernières, et, qu’en application des « textes », la nouvelle répartition ne prend effet qu’à l’issue du jugement ; que l’ancienne est donc applicable jusqu’à la date du jugement.
Malgré un intrus (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...28&fastPos=1) l’étude de JMP sur l’évolution de la jurisprudence concernant les clauses juridiquement réputées non écrites est louable.

JPM
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Revenir en haut de la page 33 PostĂ© - 09 mai 2016 :  17:52:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Jprp 33 :
citation:
L’article 43 de la loi n° 65-557 dispose qu’il existe deux sortes de clauses réputées non écrites : celles (alinéa 1) de par la loi (légales) ; celles (alinéa 2) suite à un jugement (juridiques).


C'est inexact.

Il n'existe qu'une seule catégorie. Celle prévue dans le premier paragraphe, seul existant dans le texte initial de la loi.

La loi du 31 décembre 1985 n'a touché à ce premier paragraphie que pour modifier les plages d'articles visés.

Elle a par ailleurs imposé (dans le second alinéa) au Juge appliquant ce premier alinéa à propos de la répartition des charges, de procéder à une nouvelle répartition s'il répute non écrite la clause.

Et encore :
citation:
Pour les premières, c’est l’article 27, qui complète l’article 4, qui les « définit » : les parties communes spéciales (https://www.courdecassation.fr/publ...e_11332.html) sont obligatoirement la propriété indivise entre les seuls copropriétaires qui en ont l’utilité (https://www.courdecassation.fr/publ...te_6288.html) ; sinon il serait impossible de créer un syndicat secondaire.


Je ne vois pas ce que vient faire l'article 27 ici Il permet la création de syndicats secondaires. Point c'est tout. Il y a alors des parties secondaires.

Dans la pratique on parle de parties communes spéciales en l'absence de syndicats secondaires. Il y a alors un syndicat unique malgré l'existence de bâtiments séparés. Le règlement de copropriété peut se contenter de prévoir des clés de répartition spécifiques. Il peut en outre préciser l'existence de parties communes spéciales assorties bien entendu de clés de répartition pour les charges spéciales.

Dans ces cas il n'y a pas de syndicats secondaires.

Et
citation:
Un ascenseur (équipement commun) qui est une partie commune en indivision forcée perpétuelle (article 3), ne peut pas être la propriété indivise des copropriétaires des lots du rez-de-chaussée ; toute clause contraire est réputée non écrite et n’a jamais existé (article 1131 du Code civil)


Pour les copropriétés antérieures à la loi du 10 juillet 1965, le propriétaire du lot du rez de chaussée était sans nul doute propriétaire indivis de l'ascenseur !

La loi du 10 juillet 1965 n'a porté aucune atteinte explicite à cette propriété indivise ! L'article 10 dit simplement que l'appareil ne présente aucune utilité pour lui et qu'il n'a pas à contribuer aux frais. Ce n'est plus vrai lorsqu'il a un parking au sous-sol.

L'arrêt cité est relatif à la responsabilité de Chronopost mais il vise effectivement le cas d'une clause contractuelle réputée non écrite. C'est sur le fondement d'une règle issue du droit romain et de la morale dont le droit de la consommation n'a fait que spécifier les cas d'application en fonction des différentes activités.

On a rattaché ces " atteintes à la morale " à la théorie de l'absence de cause. On ne va pas se lancer la dedans. C'est l'Annapurna de la science juridique

En réalité l'intervention du juge est toujours nécessaire. Il n'existe qu'une seule distinction dans ce genre d'affaire :

Primo le juge n'a pour seule mission que de constater que les conditions exigées pour l'annulation ou la résiliation sont bien réunies. Exemple type : le défaut d'ouverture d'un compte séparé dans le passé, dans les trois mois de sa désignation, par le syndic. Si le syndic ne peut présenter le chéquier ou une autre preuve, le juge doit constater la résiliation du mandat.

Secundo dans les autres cas le juge doit juger que le contrat doit être annulé.

Or dans le cas de l'article 43 l'office du juge est très souvent de juger parce qu'il n'existe aucun critère objectif de contrariété à l'ordre public.

C'est si vrai qu'il y a eu des revirements !!!!!!

Une clause a été réputée non écrite en 1997 puis validée au contraire dix ou quinze ans plus tard. Sic pour des questions de solidarité dans le paiement des charges.

De toute manière pour les copropriétés antérieure à 1965 on ne peut pas dire qu'une clause n'a jamais existé alors qu'elle a été effective de 1911 à 1967. Que dire alors des clauses réputées non écrites puis ressuscitées


GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 34 PostĂ© - 09 mai 2016 :  18:32:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce qu'on nous a appris au caté : c'est la preuve que les miracles existent !......

Pour les répartitions "coutumières", pas la peine de remonter à 1911 ...
Bien des syndicats connaissent ce type d'affaire, d'une répartition appliquée depuis 20 ou 30 ans qui s'avère contraire au RDC, éventuellement contraire à l'art.10 (1).
Problème généralement soulevé par un nouvel acquéreur plus curieux.

Édité par - Gédehem le 09 mai 2016 18:37:37

jprp33
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Revenir en haut de la page 35 PostĂ© - 09 mai 2016 :  18:40:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Très bien !
Je prends acte que l'article 1131 du Code civile serait abrogé de fait pas la Cour de cassation « L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. » ; il en serait de même pour l'article 1315 : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se pré-tend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
Donc dans une copropriété comprenant plusieurs bâtiments, dont un est « fermé totalement », si une clause stipule que la totalité des copropriétaires doit financer l'entretien et la réparation du « digicode », cette clause est applicable tant qu'un juge n'a pas été saisi pour la déclarer non écrite.
Idem pour obliger, suivant que l"étage, où se trouve le lot, soit pair ou impair, d'utiliser le côté droit ou le côté gauche des escaliers et des couloirs.
La position de la Cour de cassation serait donc d'encourager la rédaction de règlements de copropriété ubuesques où tout et n'importe quoi peut être écrit en toute impunité.

jprp33
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Revenir en haut de la page 36 PostĂ© - 09 mai 2016 :  19:02:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je complète :
- Jusqu’en 1986 l’article 43 ne comprenait qu’un seul alinéa : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 17, 19 à 37 et 42, et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »
- Puis il « disparaît » de 1986 à 1998 pour réapparaitre avec deux alinéas : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »
- Enfin il est « ajusté » en 2006 : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »
Au départ l’on a donc un seul alinéa « légal », ce n’est qu’en 1998 qu’apparait un second alinéa « juridique ».
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