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 Posté - 15 avr. 2016 : 14:10:03
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Comment estime-t-on si la copropriété dépasse ou non le taux de 15 % ou 25 % (selon le nombre de lots) de charges impayées.
On prend comme base le budget prévisionnel + les dépenses liées aux travaux, mais quand un chantier dure 2 ou 3 ans, on se réfère à quelle base pour les travaux ?
- Les seuls appels de fonds travaux de l'exercice considéré ? ou depuis le début du chantier?
Avec mes remerciements
***modération UI : correction du titre qui comportait manifestement un lapsus ("entreprises" au lieu de "copropriétés")***
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Posté - 15 avr. 2016 : 17:14:24
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Fiche ARC
I. Comment calcule-t-on les « impayés» ?
Rappel : le seuil permettant d’enclencher la procédure d’alerte est fixé à :
15% pour les copropriétés de 200 lots et plus (tous lots confondus)
25% pour les copropriétés de moins de 200 lots.
Le pourcentage d’impayés est calculé en fonction du montant
total des impayés des copropriétaires, à la clôture de l’exercice, divisé
par le total des sommes exigibles, relatives à la fois aux charges courantes
et à la fois aux appels de fonds travaux
.
Ce que sont les sommes exigibles :
a) En ce qui concerne les charges courantes
: les sommes exigibles sont les provisions de charges courantes qui sont exigibles au début de chaque trimestre (sauf décision différente de l’assemblée générale) ;
Attention:
s’il y a eu un dépassement budgétaire en fin d’exercice – comme ce dépassement n’est pas EXIGIBLE avant décision de l’assemblée générale qui va, ou non, approuver les comptes – il ne faudra pas inclure les « impayés»
concernant ces sommes dans le calcul du pourcentage des impayés.
Il
s’agit donc de 25 % (ou 15%) d’impayés sur le budget prévisionnel de l’année, quelle que soit la régularisation à venir.
b) En ce qui concerne les travaux: les sommes exigibles sont celles qui sont exigibles en fonction du calendrier d’appel de fonds voté par l’assemblée générale (et non pas forcément la totalité du montant des travaux votés qui peuvent s’étaler sur plusieurs appels).
Remarque :
Le décret a exclu les sommes « devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l’exercice
» (article 61-2). Cela veut dire, concrètement, que si la date de clôture de l’exercice est le 31 décembre, les sommes appelées courant décembre ne sont pas considérées comme impayées, et ne sont pas prises en compte dans le calcul des 25 % (ou des 15%).
Comment est-on informé du pourcentage d’impayés ?
À la date de la « clôture annuelle des comptes», le syndic doit vérifier si le taux d’impayés est inférieur ou supérieur à 25 % (ou 15 %) des sommes exigibles.
Si ce taux est supérieur au seuil défini dans la loi, le syndic doit immédiatement prévenir le conseil syndical. L’article 61-4 du décret du
17 mars 1967 précise de son côté :
« Pour l’information du conseil syndical (...), le syndic adresse
sans délai à chacun de ses membres l’état des impayés avant répartition
à la date de la clôture de l’exercice comptable». |
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Posté - 18 avr. 2016 : 10:40:46
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Que se passe-t-il après que le syndic est informé le Conseil Syndical.
Dans notre copropriété, de nombreuses procédures en recouvrement sont en cours, des mises en vente sont prévues.
Il n'y a pas lieu d'agir auprès du TGI. |
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Posté - 18 avr. 2016 : 11:11:21
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Des que le seuil est dépassé, le syndic doit saisir le tribunal pour la nomination d'un AP.
Le syndic dispose d' 1 mois à compter de la clôture des comptes pour engager un recours auprès du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble afin de lui demander de désigner un mandataire ad hoc.
S'il n'agit pas dans ce délai, le TGI peut être saisi directement par :
.les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété,
.un créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer resté infructueux,
.le préfet ou le procureur de la République,
.ou le maire de la commune où est situé l'immeuble.
Dans tous les cas, la saisine est accompagnée des pièces susceptibles de justifier la demande (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).
Quel est le montant des impayés ? Le syndic a t'il fait voté un " fond de solidarité", emprunt auprès des copropriétaires, pour combler les trous de trésorerie et payer les factures ?
Le syndic a t'il aussi pris des hypothèques légales sur les lots des débiteurs; ceci est important il permet d'avoir une chance de récupérer la totalité des fonds si elles sont prises très rapidement dès les premiers retards de paiement. ( l'hypothèque légale vient après le privilège immobilier, c'est à à dire pour les dettes supérieurs à 5 ans) |
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shaun
Contributeur actif
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4
Posté - 25 avr. 2016 : 23:25:28
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Bonsoir,
Une question par rapport au calcul du pourcentage :
J'ai bien compris qu'on ne prend en compte que les appels de l'exercice courant ("le total des sommes exigibles, relatives à la fois aux charges courantes et à la fois aux appels de fonds travaux") pour le dénominateur.
Mais par contre, pour les impayés (= le numérateur dans l'opération), on ne prend en compte que les impayés sur la même période ?
Pour prendre en exemple concret : - petite copropriété de moins de 200 lots, seuil applicable 25%
- budget annuel : 10 000 €
- copropriétaire M. SerialDebiteur : tantièmes = 150/1000e
- M. Serial Debiteur ne paye jamais rien, mais (ouf) c'est le seul dans la copro.
La première année, en fin d'exercice, M. SerialDebiteur doit 1500€, ce qui représente 15% d'impayés.
Bien entendu, le syndic, "surveillé" par le conseil syndical, a engagé toutes les procédures nécessaires (assignation devant le TI par exemple, après mise en demeure infructueuse).
La deuxième année, M. SerialDebiteur n'a toujours rien payé. Il est donc débiteur de 3000 € (entre temps une condamnation du TI est tombée, mais elle ne fait pas bouger M. SerialDebiteur pour autant, il va falloir passer par une exécution forcée, etc).
Quel est pour vous le pourcentage d'impayés en fin de deuxième année ?
3000 (dette totale de M. SerialDebiteur)/ 10000 = 30 % -> au-delà des 25%, donc copro en difficulté
1500 (impayés de l'exercice courant de M. SerialDebiteur)/ 10000 = 15 %
En vous remerciant,
Shaun / Frédérique
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édition 25/04 23h26 : ajout morceaux de phrases en italique |
Édité par - shaun le 25 avr. 2016 23:27:45 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 avr. 2016 : 00:33:37
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On prend tous les soldes débiteurs à la date de clôture de l'exercice.
Si Dupont doit 4800 € dont 1350 € au titre de l'exercice antérieur, le syndic prend en considération 4800 € sauf ce solde comprend un appel exigible au cours du dernier mois.
A noter qu'on lit souvent qu'il y a des ventes judiciaires décidées. C'est le plus souvent un leurre car cela ne présente d'intérêt que le syndicat a obtenu un jugement exécutoire.
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shaun
Contributeur actif
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Posté - 03 mai 2016 : 10:40:28
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citation: Initialement posté par JPM
A noter qu'on lit souvent qu'il y a des ventes judiciaires décidées. C'est le plus souvent un leurre car cela ne présente d'intérêt que le syndicat a obtenu un jugement exécutoire.
Merci JPM pour votre réponse.
Dans notre cas, nous avons deux jugements exécutoires.
Un du JEX pour une liquidation d'astreinte (ces sommes ne rentrent donc pas dans le calcul des 25%), un du TI pour des charges impayées (ces impayés sont pris en compte pour le calcul des 25%).
La vente judiciaire n'est donc dans notre cas pas un leurre.
Il n'en reste pas moins que compte-tenu du mode de calcul des impayés, si à la date de clôture de l'exercice comptable ce débiteur n'a pas payé sa dette charges, notre syndicat frôlera les 25% d'impayés.
Par contre, je ne vois pas forcément quel serait dans notre cas l'intérêt de la nomination d'un AP...
Bonne journée |
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Posté - 03 mai 2016 : 11:04:43
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shaun : Vous en êtes à plus de 30% de dettes !!!! Le syndic a obligation de saisir le TGI pour nommer cet AP. On ne parle plus ici l'intérêt du SDC mais d'une obligation.
Avec 30% d'impayés, commet le syndic paie t'il les factures ? 
La nomination d'un AP ou d'un syndic judiciaire permet de " geler " les dettes du SDC.
Ne pas oublier que tout tiers au SDC - fournisseurs,..- peuvent aussi saisir le juge.
L'AG a t'elle adopté un fond de " solidarité" ?
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shaun
Contributeur actif
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Posté - 03 mai 2016 : 19:48:01
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citation: Initialement posté par philippe388shaun : Vous en êtes à plus de 30% de dettes !!!! Le syndic a obligation de saisir le TGI pour nommer cet AP. On ne parle plus ici l'intérêt du SDC mais d'une obligation. Avec 30% d'impayés, commet le syndic paie t'il les factures ? La nomination d'un AP ou d'un syndic judiciaire permet de " geler " les dettes du SDC. Ne pas oublier que tout tiers au SDC - fournisseurs,..- peuvent aussi saisir le juge. L'AG a t'elle adopté un fond de " solidarité" ?
Philippe388 : vous ne savez pas à combien de % de dettes en est mon syndicat. J'ai pris un exemple fictif (et concret) dans mon premier post, pour bien comprendre comment on calculait les %. Cet exemple fictif ne correspond pas à la situation de mon syndicat.
Comme je le dis dans mon dernier post, à la prochaine clôture des comptes, mon syndicat frôlera les 25% d'impayés, mais ne les aura pas encore atteints ; sauf si quelques autres copros, bien que relancés par le syndic, prennent leur temps pour payer le dernier trimestre de charges.
D'ici la clôture de l'exercice comptable, j'espère toutefois que le commandement de payer préalable à la saisie immobilière aura contraint le débiteur en question à payer les charges qu'il doit, pour lesquelles le syndicat dispose d'un jugement exécutoire du TI.
Pour répondre à votre question : le syndic paye aujourd'hui les factures avec un fond de solidarité qui est constitué de la saisie des loyers du même copropriétaire pour diverses condamnations (condamnations qui ne sont pas en lien avec les charges, et qui sont antérieures à la condamnation du TI pour les charges) : notre syndicat ne rencontre donc aujourd'hui pas de difficultés pour honorer ses factures. Tous les fournisseurs sont payés en temps et en heure.
Bien entendu, la situation serait encore plus confortable si le copropriétaire débiteur en question apurait enfin toutes ses dettes. Cela permettrait en effet de supprimer le fond de solidarité, et de reventiler les sommes correspondantes aux copropriétaires.
Mais comme depuis plus de 10 ans le copropriétaire en question ne comble ses dettes que pour recommencer à en creuser de nouvelles, le répit ne serait vraisemblablement que de courte durée.
Je sais bien que c'est obligation légale de nommer un AP si notre copro dépasse les 25% d'impayés à la clôture de l'exercice comptable ; toutefois comme je l'indiquais, je ne vois ce que cela nous apportera dans notre cas précis et particulier.
Mais c'est une obligation.
D'où ma question initiale de savoir comment calculer exactement ce pourcentage.
J'ai eu la réponse à ma question, et j'en remercie JPM.
Bonne soirée |
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Calcul des 15 % dans copropriétés de + 200 lots 
