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pachachon
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 Posté - 08 févr. 2016 : 22:32:11
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bonsoir,
Nous avons un syndic très gentils mais qui ne fait rien.
vous avez sans doute entendu cette phrase.
Mais quand je dis , il ne fait rien. C'est un champion.
Depuis le printemps 2015 , nous le relançons pour faire l'AG 2015.
'Oui oui. On vous envoie les convocations.'
Nous sommes en février 2016 et rien.
Comment peut on obliger le syndic a organiser l'AG 2015?
Peut on faire l'AG 2016 sans avoir vérifier les comptes de l'année 2015?!
bien cordialement.
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Posté - 09 févr. 2016 : 06:45:12
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Il y a plusieurs questions qu'il faut se poser : avez vous un CS ? avez vous affaire Ă un syndic pro ou non pro ? fait-il les appels de charges ? combien de lots principaux dans votre syndicat ?
S'il ne fait rien, le président du CS doit prendre les choses en main :
"article 18 :
V.-En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice." |
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Posté - 09 févr. 2016 : 09:05:11
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pachachon : qu'il soit gentil ou non ce n'est pas le problème.
Les premières questions a se poser :
1. quelle est la date de fin de mandat de votre " gentil" syndic. Si elle est dépassée, votre syndicat est dépourvu de syndic, le président du CS ou tout ocpro. peut convoquer une AG.
2. avez vous un conseil syndical fonctionnel, c'est à dire qu'il a élu son président, ce qui est une obligation. Si c'est le cas , que fait le CS depuis des mois ? IL est aussi " gentil" mais ne fait pas grand chose non plus ! 
3. on peut convoquer une AG sans adopter des comptes. Cette AG est l'AG annuelle, le syndic, s'il y a toujours un mandat, peut convoquer des AG autant que besoin.
4. pas d'AG en 2015, ce qui veut dire déjà pas d'approbation des comptes 2014.  |
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pachachon
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 Posté - 09 févr. 2016 : 09:48:44
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Bonjour Ribouldingue et Philippe,
C'est une copropriété de 15 lots.
Les appels de fonds sont faits 1 Ă 2 fois par an (au lieu de 4).
1/ La date de fin Ă©tait en avril 2015 (normalement , nous avons nos AG chaque printemps).
2/ Il y a un CS. C'est eux qui appellent les entreprises , les reçoivent et suivent leur intervention car quand on demande au syndic, il n'appelle personne (ex fuite de gouttière).
Ils ont envoyé 1000 mails et même un recommandé pour pouvoir voir le syndic. C'est un petit syndic de 7 personnes.
Le jour J , le proprio du syndic était absent et c'est la secrétaire-relation client-standardiste qui nous a reçu , écoutée, oui oui promis on repart sur de bonnes bases et rien.
3/ Mandat d'un an. Donc terminé depuis 9 mois.
4/ Effectivement, les comptes 2014 n'ont jamais été approuvé puisqu'il n'y a pas eu d'AG.
Donc je résume , j'écris au syndic et au président du syndic pour demander a ce dernier d'organiser une AG?
C'est le CS qui envoie une convocation? et qui loue une salle?
bonne journée
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Posté - 09 févr. 2016 : 10:33:26
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Donc vous n'avez plus de syndic , donc ne payez plus rien tant que la situation n'est pas réglée.
Le président du syndic doit faire le syndic le temps de convoquer cette AG :
* il doit avoir toutes les adresses
* il cherche un nouveau syndic
* il fait une convocation pour une AG en respectant les délais (21 jours francs)
* il paie ces recommandés malheureusement, mais se fera rembourser
* il met à l'OdJ, les désignations du bureau et d'un syndic en mettant le (ou les) projet de contrat du dit syndic candidat
* l'AG peut se tenir dans un bar ou un restaurant (un matin) et au besoin prévoyez un repas entre vous (la salle sera peut-être gratuite.... ) |
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Louis92
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Posté - 09 févr. 2016 : 10:40:14
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citation: Le président du syndic doit faire le syndic pachachon doit lire, bien sûr, le président du Conseil Syndical doit ... |
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pachachon
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Posté - 09 févr. 2016 : 10:48:03
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Merci Rambouillet. Y plus qu'Ă ...
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pachachon
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Posté - 09 févr. 2016 : 10:52:38
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bonjour Louis,
je viens de lui Ă©crire.
C'est un petit bâtiment, on se connait tous.
Je pense qu'au final, ca va retomber sur moi.
Le président est le senior de notre immeuble et il a déménagé l'an dernier et il souhaite lever le pied. |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 févr. 2016 : 11:01:47
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Depuis le printemps 2015 , nous le relançons pour faire l'AG 2015.
Il faut avoir en tête le calendrier "des opérations".
Votre AG annuelle se tient sans doute habituellement dans cette période (avril-juin), fin d'exercice au 31.12 chaque année.
Dans un tel cas, le CS doit prendre rdv avec le syndic fin janvier/début février pour procéder au contrôle des comptes, et prévoir la réunion préparatoire pour l'AG à venir.
C'est au CS d'en prendre l'initiative.
S'il n'y a pas de réponse aux mail/coup de fil, c'est la MED pour convoquer l'AG, acte préalable à tout.
AG qui peut être convoquée par le pdt du CS, même s'il n'y a pas de comptes à approuver.
Car il y a tous ces aspects : pas d'approbation des comptes de l'exercice 2014, quid d'un budget prévisionnel 2015, d'un prévisionnel 2016, du mandat du syndic ???.
S'agissant de budget prévis, sur quelle base sont payées les provisions actuelles ?
Quant au mandat du syndic, voir date échéance du précédent mandat.
"Le président est le senior de notre immeuble et il a déménagé l'an dernier et il souhaite lever le pied."
S'il a vendu il n'est plus copropriétaire ni membre du CS.
Et à vous lire, il y a longtemps qu'il a levé le pied. Et les autres membres du CS, aux abonnés absents ? |
Édité par - Gédehem le 09 févr. 2016 11:05:31 |
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Posté - 09 févr. 2016 : 11:16:31
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pachachon :"Le président est le senior de notre immeuble et il a déménagé l'an dernier et il souhaite lever le pied."
UN " gentil monsieur" qui n'est plus copropriétaire depuis longtemps, par conséquent il n'est plus rien pour la copropriété, ni président du CS !!
les autres membres, si ils sont encore copropriétaires! DEVAIT élire un autre président. Méconnaissance de la loi qui a entrainé votre SDC dans une situation illégale.
Votre syndic ne peut plus gérer votre copropriété depuis fin avril 2015. Il n'a plus aucun droit d'effectuer un seul acte de gestion !!!
Plus de syndic, plus de président du CS, .....
La seule solution est de demander la nomination d'un AP afin de convoquer une AG pour Ă©lire votre syndic.
Vous pourriez convoquer cette AG, mais je doute que votre CS possède ai la capacité de le faire, et surtout la liste des copropriétaires à jour, au 8 février 2016.
Ecrire à un syndic qui n'est plus syndic ne sert à rien !! il n'a plus le droit de gérer votre SDC. ET si il a effectué des actes de gestion, alors votre SDC devra le poursuivre pour au moins qu'il soit condamné à payer tous les frais de l'AP et des DI.
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pachachon
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Posté - 09 févr. 2016 : 11:33:26
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Il a déménagé mais il garde son bien chez nous.
Vous avez raison, je pense qu'il ne sera plus président.
Les comptes 2014 ont été vérifiés (on a fait des remarques). Mais l'AG n'a pas (et jamais ) eu lieu au printemps 2015 (pour valider les comptes 2014 et voter celui de 2015).
Ceux de 2015 n'ont pas été vérifiés.
Le mandat du syndic était de 1an. Donc il est terminé depuis avril 2015.
'nomination d'un AP' : c'est quoi un AP?
je pense qu'on a les adresses de tous les copropriétaires (avantage d'être 10).
Mais c'est la recherche d'un nouveau syndic qui va prendre un peu de temps.
D'autant qu'on a quitté l'ancien syndic pour réunir les 2 bâtiments indépendants mais cour commune en prenant le syndic de l'autre bâtiment (je précise que c'est eux qui ont claqué la porte dans les années 70, c'est donc eux qui sont dans l'illégalité - chacun sa m...).
Comme syndic n'a rien fait, nous ne sommes pas officiellement réunis (pas de syndicat secondaire de créé).
Bref certains membres du CS s'accroche a la bonne idée initiale d'avoir le même syndic pour les 2 batiments.
Donc, comme mentionné plus haut , le boulot va retomber sur moi.
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Posté - 09 févr. 2016 : 12:16:27
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pachachon : AP , Administateur Provisoire, AJ administrateur Judiciaire, nommés par le TGI quand le syndicat est dépourvu de syndic; quand k'AG n'en a pas élu, ou quand son mandat est dépassé, votre cas.
Votre problème de copropriété est plus important qu'une simple adoption des comptes et du budget.
Projet de scission ou de rapprochement de 2 syndicats qui n'a jamais été voté ou concrétisé.
Vous n'avez plus de syndic., et un CS totalement dépassé par les événements, et depuis très longtemps.
Que dit votre RDC sur cette histoire de 2 batiments avec 2 syndics ? 2 syndicats différents ? un seul syndicat avec 2 syndicats secondaires ? 2 syndicats avec une ASL ou une Union qui gère des parties communes ?
pachachon :"le boulot va retomber sur moi."
Mais dans la position de votre copropriété, TOUS les copros sont aussi responsables de cette situation.
pachachon : demander au TGI la nomination d'un AP. Les frais que vous engagerez seront remboursés par le SDC.
Chercher vite un " bon " syndic".
Contacter rapidement une association de copropriétaires comme l'ARC pour prendre conseil sur la situation exacte de votre SDC et des 2 batiments.
Comme syndic n'a rien fait, nous ne sommes pas officiellement réunis (pas de syndicat secondaire de créé)
Occupez vous de votre SDC, et en priorité d'avoir un syndic. Le problème des 2 SDCs liés ou pas liés, .... est plus compliqué; mais si rien n'a été officiellement voté, puis déclaré, le RDC initial doit être respecté.
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pachachon
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Posté - 10 févr. 2016 : 09:26:30
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MERCI beaucoup Ă tous .
Grace a vos explications et arguments et plan d'action de Rambouillet , le CS (et moi-mĂŞme) avons pris conscience de notre situation.
Même ceux qui souhaitaient rester avec le syndic que l'autre bâtiment (avec lequel on a une cours commune) ont compris qu'il fallait chercher un autre syndic.
Je ne sais pas ce que je ferai sans vous.
Très bonne journée |
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Sunbird
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Posté - 10 févr. 2016 : 10:07:27
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Effectivement vu la situation dans laquelle est votre copropriété, ne perdez plus de temps et demandez la nomination d'un ADJ (ou d'un syndic) en passant par le président du TGI. Suivant le TGI cela prend une quinzaine de jour.
Passez par un avocat qui a l'habitude de faire ce job, et qui est sur votre région.
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Posté - 10 févr. 2016 : 11:50:57
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pachachon :" Que dit votre RDC sur cette histoire de 2 batiments avec 2 syndics ? 2 syndicats différents ? un seul syndicat avec 2 syndicats secondaires ? 2 syndicats avec une ASL ou une Union qui gère des parties communes ?"
Il est important de vérifier précisement ce qui est écrit au RDC !
Si ces 2 immeubles forment un seul syndicat, alors vous devez convoquer TOUS les copros des 2 batiments.
Dans le " b....l" ou vous vous trouvez, avec un CS qui ne connait pas le fonctionnement d'une copropriété, ne cherchez pas à convoquer une AG qui demande une certaine connaissance de la loi de la copropriété, et qui pourrait être contestée par un seul copro.
Vous êtes dépourvu de syndic, allez au TGI , et avec un AJ ou un syndic judiciare, vous dévriez rattraper le temps perdu, et surtout mettre TOUS les copors devant leur responsabilité, en particulier les membres du CS qui ont laissé votre copro. sans syndic depuis plus de 9 mois !
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pachachon
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Posté - 10 févr. 2016 : 12:23:20
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Bonjour Philippe,
nous connaissons malheureusement le RDC qui dit :
1 copropriété avec 2 batiments indépendants pour les charges sauf cour commune et loge de la gardienne commune et charges réparties 45/55%.
Facile.
Mais le 6eme jour , Dieu a inventé l'être humain (au lieu d'aller le se reposer) et les copropriétaires du batiments B ont claqué la porte dans les années 70 et ont pris un syndic différent.
Cette action était (et est toujours) illégale puisque nous sommes une seule copropriété.
Tous les documents et archives sont restés chez nous.
Mais 50ans plus tard, souhaitant régulariser la situation , nous avons quitté notre syndic pour prendre celui du batiment B en vue de régulariser la situation.
Ce même syndic qui n'a pas daigné convoquer l'AG.
Aujourd'hui, notre préocupation première est de retrouver un syndic.
Le batiment B souhaite rester dans son syndic historique. Eux ont eu leur AG. Pas nous.
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pachachon
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Posté - 10 févr. 2016 : 12:24:31
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Précision : la loge de gardienne est devenu le local poubelles.
Il n'y a plus d'humain dedans depuis les ...années 70. |
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Posté - 10 févr. 2016 : 13:26:13
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pachachon :"nous connaissons malheureusement le RDC qui dit :
1 copropriété avec 2 batiments indépendants pour les charges sauf cour commune et loge de la gardienne commune et charges réparties 45/55%.
Facile."
Vous connaissez votre RDC, mais pour autant vous ne comprenez pas ce qu'il implique.
D'ailleurs, quel est donc le texte précis de votre RDC ? vous donnez un résumé qui ne correspond pas à la situation que vous évoquez avec 2 syndics, donc 2 copropriétés, ou 2 syndicats secondaires sans parler du syndicat principal !!!
Pas si facile que vous le pensez.
Si l'on suit votre texte : il s'agir d'UNE seule copropriété, avec 2 batiments avec des charges spéciales par batiment. ET des charges communes générales au 2 batiments : syndic, gardien, entretien cour, éclairage, assurance, ......
Vous parlez d'un partage 45/55 % , cela ne veut strictement rien dire, SAUF si vous avez une Union de syndicats par exemple qui gère les parties et éléments communs.
Cette répartion fut fiate certainement lors du départ du second batiment ?
Quelles furent les résolutions des AG sur cette " scission" ? cela se prépare, se vote, se déclare, ....... et se paie.
Pachachon : quel est le texte EXACT de votre RDC/EDD ? est il précisé 2 syndiats secondaires et un syndicat principal ? une Union de 2 syndicats ? Une copropriété et des charges spéciales par batiment ?
Il s'agit bien ici d'une |
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pachachon
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Posté - 12 févr. 2016 : 11:10:12
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quelques nouvelles :
Ceux - du CS - qui souhaitaient rester avec le syndic de l'autre bâtiment (avec lequel on a une cours commune), souhaitent leur donner une dernière chance et donc les re- proposer comme syndic.
Je leur ai bien mentionné qu'il n'était plus notre syndic mais ils souhaitent les rencontrer encore une fois - courant février - pour leur demander des explications.
J'ai quand même arraché une date limite pour faire partir les convocations d'AG (début mars) dans laquelle je mettrai le devis d'un autre syndic.
DĂ©tail important :
Le changement de syndic a été voté en AG. Il y a eu transfert de comptabilité et d'archives. Il fait les appels de fonds (1 fois l'an au lieu de 4), il paye les factures.
MAIS aucun contrat n'a été signé avec eux (on avait annexé le contrat à la convocation d'AG mais derrière pas de signature).
Elle n'est pas belle celle-lĂ ?
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Posté - 12 févr. 2016 : 11:25:11
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pachachon :" MAIS aucun contrat n'a été signé avec eux (on avait annexé le contrat à la convocation d'AG mais derrière pas de signature).
Elle n'est pas belle celle-lĂ ?"
Rien d'illégal la dedans. Le contrat fut joint à la convocation, et l'AG a choisi ce syndic avec ce contrat joint. Cela suffit à la légalité de ce contrat.
Pour info : le seul habilité a signé un contrat au nom du syndicat est le syndic !
Le problème n'est pas la contrat de mandat non signé MAIS la date de fin de mandat dépassé depuis plus de 9 mois. Ce syndic est " fou".
Quant à votre CS, ils sont totalement à coté de la plaque. Ce syndic agit en toute illégalité car il n'a plus demandant, et il prend rendez vous pour le garder, en lui donnant une dernière chance !!
Le CS a totalement manqué à sa mission. Il a laissé gérer ce syndic sans mandat. Il porte une grande responsabilité dans ce dossier. Il doit vérifier la gestion du syndic, et pas être complice de cette illégalité. Ce syndic n'a aucun droit de gérer votre SDC.
Le syndicat devra l'assigner pour ses actes hors mandats.
Une seule voie juridiquement tenable, la nomination d'un AJ ou d'une syndic judiciaire. C'est une obligation. |
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Sunbird
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Posté - 16 févr. 2016 : 11:54:56
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@Pachachon
ON VOUS EXPLIQUE QUE VOUS N'AVEZ PLUS DE SYNDIC.
Il est fort probable qu'il n'y a également plus de conseil syndical. Ce n'est pas parce que votre conseil syndical est incompétent pour rester poli que vous devez l'être.
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le syndic refuse d'organiser une AG 
