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sellier97
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 Posté - 21 janv. 2016 : 17:54:43
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Bonjour tout le monde! Pour la première AG (en mai 2015) de notre copropriété toute neuve, le syndic avait annoncé à l'ordre du jour l'ouverture de "deux comptes bancaires (compte courant + livret A) ouverts au nom du syndicat de copropriété auprès de la banque Palatine (filiale de la Caisse d'Epargne spécialisée dans la gestion des copropriétés) dans les trois mois à venir".
Tout récemment, j'ai découvert que bon nombre de syndics professionnels ne le font en réalité pas et que les fonds atterrissent sur leur propre compte.
Comment vérifier que notre syndic a bien fait ce qu'il a annoncé?
Et si ces comptes sont bien ouverts, comment s'assurer qu'ils sont réellement utilisés et que les fonds ne sont pas versés sur le compte du syndic?
Merci d'avance pour votre aide! 
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Édité par - sellier97 le 21 janv. 2016 18:15:56 |
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Posté - 21 janv. 2016 : 18:41:16
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sellier97 : "Tout récemment, j'ai découvert que bon nombre de syndics professionnels ne le font en réalité pas et que les fonds atterrissent sur leur propre compte"
Cela est FAUX !! d'ou sortez vous ce genre d'information.
Le compte séparé est obligatoire de puis 1984, la dérogation a été supprimée depuis le 24 mars 2015 ( loi ALUR) pour les copropriétés de plus de 15 lots. La dispense supprimé pour ces copros de plus de 15 lots, est encore adoptable pour les moins de 15 lots!
Le CS doit demander la convention de compte de cette banque.
Vous pouvez aussi facilement vérifier cela en lisant le RIB
Si il est indiqué : Syndicat des copropriétaires Machin, .........à Paris C/O syndic bidule , il est bien au nom du syndic.
Si le RIB est au nom du syndic , pas de compte séparé. |
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sellier97
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Posté - 22 janv. 2016 : 09:58:04
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Philippe388, je vous trouve bien péremptoire! Connaîtriez-vous la comptabilité de tous les syndics de France?.. L'info vient du site de l'Association des Responsables de Copropriétés. Si tous les syndics faisaient tout ce qui est obligatoire et ne faisaient pas tout ce qui est interdit, on serait au Paradis des copros !.. |
Édité par - sellier97 le 22 janv. 2016 10:47:41 |
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Posté - 22 janv. 2016 : 11:29:19
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Je pense que depuis la loi Alur, le nombre de syndics qui "trafiquerait" par un passage sur leur compte doit être mini ; pour ma part, je n'en connais pas... ou plus exactement, je n'en connais plus  (mais cela peut encore exister...) |
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Posté - 22 janv. 2016 : 13:56:20
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sellier97 :" Connaîtriez-vous la comptabilité de tous les syndics de France?"
Il ne s'agit pas de comptabilité mais du respecte de la loi de la copropriété.
Le "Tous Pourris" est à la mode, ne suivez pas les moutons en accusant sans fondement.
Que les donc cet article de l'ARC qui affirme que bon nombre de syndics ne respectent pas l'ouverture du compte séparé ?
sellier97 : savez vous également qu'avec la dérogation, TOUS les syndics recevaient les intérêts produits par ces fonds appartenant aux syndicat sans demander l'accord de l'AG ?
sellier97 : Avez vous vérifié l'intitulé du compte bancaire de votre copropriété ? le CS doit avoir la convention d'ouverture, les copies de relevés bancaires, et le RIB. Cette vérification est vite faite.
Si il y figure syndic Machin au lieu de syndicat bidule, vous pourrez alors dire qu'il y a un problème avec votre syndic.
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sellier97
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Posté - 22 janv. 2016 : 14:39:18
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Je ne cède pas au "tous pourris", mais de votre côté vous cédez allègrement au "ils ne peuvent pas, c'est interdit"!..
Je vous laisse lire ce compte-rendu de l'Association des Responsables de Copropriété à ce sujet:
"Alors que les copropriétés ne pouvant plus accorder la dispense de compte bancaire séparé représentent moins de la moitié des immeubles de France, et que les chambres professionnelles ont affirmé que la plupart disposent d’un compte bancaire séparé, les syndics et leurs banques semblent en difficulté pour répondre aux obligations législatives.
Ce constat est d’autant plus épatant que nous relevons des situations ubuesques, avec des arguments évoqués ou des blocages rencontrés par les syndics et leurs établissements bancaires peu compatibles avec leur qualité de professionnels :
• présentation au conseil syndical de conventions de compte non signées par la banque ;
• difficultés d’ouverture d’un compte bancaire séparé auprès de la Banque de France au motif, selon les professionnels, de demandes trop importantes ;
• délai d’ouverture annoncé comme supérieur à 3 mois ;
• présentation partielle du numéro de compte ;
• informations contradictoires dans un même document laissant supposer que le compte est toujours lié au syndic ;
• présentation, dans la convention, de plusieurs numéros de compte alors que la copropriété ne dispose que d’un compte ;
• présentation du syndic comme titulaire du compte supposé être séparé ;
• confirmation que le compte séparé est ouvert tout en refusant de présenter des conventions et attestations ;
• refus de transférer les fonds vers un autre établissement bancaire que celui du syndic...
Et quand on veut aller plus loin en demandant au syndic qu’il réclame de sa banque l’attribution d’un numéro d’Identifiant Créancier SEPA (ICS) propre au syndicat de copropriétaires, là encore, c’est la panique :
• « refus de la banque de France » ;
• « il faut faire des demandes groupées » ;
• « le numéro ICS du syndic suffit ».
Bref...ils sont à présent pris à leur propre jeu, confirmant dans neuf cas sur dix que les copropriétés concernées ne disposaient pas déjà d’un compte bancaire séparé. Ils semblent désormais tenter de faire face aux impératifs de loi la ALUR tout en essayant de gagner du temps.
L’année 2016 annonce donc encore de nombreux bras de fer avec les syndics et leur établissement bancaire pour que chaque copropriété puisse disposer d’un vrai compte bancaire séparé avec un numéro d’Identifiant Créancier SEPA qui lui soit propre". |
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Posté - 22 janv. 2016 : 14:50:19
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sellier97 : Vus avez écrit cela : Tout récemment, j'ai découvert que bon nombre de syndics professionnels ne le font en réalité pas et que les fonds atterrissent sur leur propre compte.
Mais ce que vous citez comme article de l'ARC n'a strictement rien à voir avec des tromperies des syndics sur le compte séparé pas séparé !!!!
La Banque De France a reconnue des retards très importants dans l'attribution des comptes SEPA !!
Il est aussi connu que les banques ont commis et commettent toujours de erreurs quand ils ont affaire à des syndicat de copropriétaires. Exemple parfait de l'ouverture d'un livret A que de nombreuses banques refusaient !
Relisez bien votre exemple, Les syndics et leurs banques semblent en difficulté pour répondre aux obligations législatives.
L'ARC relève ici un " mensonge " des chambres professionnelles qui annoncent que la majorité des syndics on déjà un compte séparé.
Avez vous demandé au syndic de vous donner les preuves de votre compte séparé ? Si il n'est pas encore ouvert, il va vous expliquer les difficultés se cette ouverture.
Si vous désirez l'assigner pour no ouverture de compte séparé, vérifiez bien vos arguments ! 
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 janv. 2016 : 15:43:42
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Pour savoir si votre syndicat dispose d'un compte bancaire séparé, demandez au syndic de vous présenter le chéquier du syndicat.
La formule de chèque doit comporter en première ligne de l'immatriculation
" Syndicat des copropriétaires 32 rue des Roses 75022 Paris "
sans aucune mention du syndic qui peut apparaître à la suite sans dommage.
Avec cette formule le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir de l'existence d'un compte séparé même si la banque, par impossible, l'a enregistré sous une autre forme juridique.
Si le syndic prétend qu'il n'a pas de chéquier parce qu'il paie tout par virement, faîtes lui vite comprendre qu'il doit aller en commander en vitesse, même s'il ne servira qu'à prouver l'existence d'un compte séparé.
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Luc Standon
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Posté - 05 févr. 2016 : 11:26:37
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Il faut aussi demander la fameuse convention de compte qui a été signé entre le syndic (au nom et pour le compte du syndicat) et la banque choisie par le syndic.
l'ARC a pu obtenir de la part de plusieurs copropriétaires pas mal de conventions de comptes ces derniers temps.
Et c'est pas triste !... Certains ne sont ni datées, ni signées. D'autres sont quasi inexistante.
La plus farfelue : Une convention de compte séparé du syndicat précise qu'en cas de changement de syndic alors le syndicat devra lui aussi changer de banque ?!...
Pas sûre , qu'en cas de changement de syndic, le syndicat doit aussi changer tous ses autres prestataires (assurances, services de ménage, entretien ascenseur, entretien espace vert, etc.) cela n'a pas de sens, sauf à prouver que la séparation ne tient pas autant que prétendue.
Les banques savent ce qu'elles font avec les syndics (entremetteurs financiers).
L'important n'étant pas seulement la provision du compte du syndicat en lui-même, mais aussi le flux financier généré.
Théoriquement, même si un syndicat peu éventuellement avoir une comptabilité déficitaire (impayés, retards, etc.), il ne peut avoir une trésorerie déficitaire. Surtout avec les différents fonds d'avances de trésorerie mises en place par les syndics sous l'approbation des syndicats.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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JPM
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Posté - 05 févr. 2016 : 11:59:08
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Il n'est pas inconcevable que la convention d'ouverture comporte une clause écartant le maintien du compte en cas de changement de syndic, même si cela est critiquable.
Les banques ne courent pas après les comptes de syndicats de copropriétaires. Il en va autrement lorsqu'il y a soixante à cent comptes venant avec un syndic professionnel. Si ce client privilégié est évincé par les copropriétaires, ceux ci ne sont plus les bienvenus.
Encore faut-il que la clause prévoie un délai de trois mois pour la clôture et le transfert du compte.
A défaut la clause devrait être condamnée judiciairement.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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 Posté - 06 févr. 2016 : 09:32:19
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Et pour que cette convention soit opposables aux copropriétaires, encore faut-il en avoir connaissance.
La convention de compte bancaire séparé, si elle est directement souscrite par le syndic, doit donc figurer dans les documents pour information dans les convocations d'AG (cf. art. 11-II du D.67).
Idem, la grille tarifaire des frais bancaires applicables au syndicat doit être connue : elle est généralement fixée annuellement et envoyée dans les décompte de janvier ou de février de l'année en cours. |
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comprendre.j
Contributeur débutant
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 Posté - 21 févr. 2016 : 20:18:29
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Bonsoir,
Merci de vos éclairages qui sont bien confirmés par la COUR DE CASSATION, 2eme chambre civile du 15 MAI 2014, pourvois n° 13-13878 et 13-879. |
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| Signature de comprendre.j |
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Posté - 21 févr. 2016 : 20:28:45
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Mort de rire.
On se demande pourquoi vous venez sur les forums, comprendre.j. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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Posté - 21 févr. 2016 : 21:37:53
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Avez-vous lu l'arrêt de la cour avant cette belle réaction dont vous avez le secret ?
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JPM
Modérateur
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Posté - 21 févr. 2016 : 22:12:15
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Voici l'arrêt cité par comprendre.j
Il n'a pas été rendu par la 3e chambre de la Cour de cassation mais par la 2eme.
Il porte sur une saisie attribution faite par un créancier d'un syndic sur un compte ouvert au nom de ce syndic qui a fait valoir qu'il s'agissait de fonds appartenant à un syndicat de copropriétaires.
Voyez l'arrêt, le commentaire et aussi les moyens de cassation qui éclairent un peu un dossier quelque peu touffu.
Je rappelle le bon système pour vérifier s'il y a un compte séparé : faîtes vous présenter le chéquier et vérifiez que sur les formules de chèque l'immatriculation ne comporte en première ligne que la désignation du syndicat sans mention du syndic.
http://www.jpm-copro.com/Cass%2015-05-2014-1.htm
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Posté - 21 févr. 2016 : 22:56:18
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Posté - 22 févr. 2016 : 08:07:18
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 22 févr. 2016 : 09:04:01
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anime_girl
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Posté - 26 mars 2016 : 06:05:20
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Bonjour
Sur le site du syndic il est noté
'' suite au passage de votre copropriété en compte séparé, le paiement par carte bancaire n'est plus disponible pour votre immeuble ''*J'ai, alors demandé au syndic de me faire parvenir les documents pour faire le prélèvement de mes charges.
J'ai reçu un mandat de prélèvement SEPA à renvoyer avec : créancier :xxx
adresse : xxx ICS : FR24ZZZ477885 , cette référence correspond à un grand groupe.
J'en déduis que la copropriété n'a pas de compte séparé.
Merci de vos réponses
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Comptes séparés, vrai ou faux: comment vérifier? 
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