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andre78fr
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 21 PostĂ© - 01 dĂ©c. 2015 :  12:54:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ces problèmatiques ne sont pas nouvelles quand on travaille avec les pays étrangers et je vous donne quelques exemples du code civil belge :

(le syndic est chargé...)
citation:
- d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires ; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être placés dans leur totalité sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve ; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des copropriétaires ;


En revanche j'ai fait le choix (en tant que petit éditeur de logiciel) de ne pas distinguer les sommes appelées entre roulement et réserve, il n'y a plus de chèques en Belgique mais demander deux virements pour distinguer ces deux fonds me semble compliquer inutilement les choses, surtout quand la réserve (fonds travaux) ne représente que 5%...

En plus dès lors qu'on a des écarts, des règlements partiels, on entre dans des problématiques bien lourdes sur la priorité des fonds. Par exemple, on appelle 100 € de provisions et 10 € de fonds travaux, le copropriétaire paye 90 € : on fait quoi ? on considère que que les travaux sont prioritaires et qu'il doit encore 20 € de provisions ou alors qu'il doit 10 + 10 ??? Comme je n'ai pas les réponses je préfère ne pas créer le problème.
Pour respecter la tenue des deux comptes bancaires, il s'agit donc d'encaisser la totalité sur le compte principal et de virer ensuite une partie sur le compte du fonds réserve, ça me semble plus simple pour tout le monde.


JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 22 PostĂ© - 01 dĂ©c. 2015 :  13:31:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
De André78.fr:
" Comme je n'ai pas les réponses je préfère ne pas créer le problème."

Les paiements s' affecte en premier sur les créances les plus anciennes, reste le problème des créances ayant la même date d' exigibilité.

Vous n' avez pas répondu à la question de l' utilisation ou non de l' avance travaux suivant que le copropriétaire participe ou non aux travaux.


JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 23 PostĂ© - 01 dĂ©c. 2015 :  14:01:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
JB 22
citation:
Avec l' affectation au lot il n' y a plus de "restitution" mais utilisation de l' avance constituée au profit d' un lot.


Il n'y a pas affectation au lot mais attachement au lot.

Pour les juristes cela veut dire que la quote-part du fonds travaux est intégrée dans le lot, universalité constituée par la partie privative, les droits indivis sur les parties communes, et les droits et obligations liés au statut légal et à la convention qu'est le règlement de copropriété.

Tout cela passe sur la tête de Dupont dès lors qu'il a acheté le lot et que cette acquisition a été notifiée au syndic. On parle alors de droits réels et d'obligations réelles.

Une question se pose alors pour le fonds travaux :

La quote-part transférée est elle le total des fonds appelés au titre du lot, qu'ils aient été payés ou pas ?

Ou bien s'agit-il seulement des fonds payés ? Et dans ce cas, qu'en est-il du sort des appels impayés ? On connait la réponse dans les ASL : les charges sont attachées au bien, donc les charges impayées passent sur la tête de l'acquéreur.

La mesure récente de recourir à la procédure prévue par le statut de la copropriété réduit les risques en permettant l'information de l'acquéreur mais ne les supprime pas. L'acquéreur, dans certains cas, est obligé de payer.

Cet aspect de la question a échappé aux auteurs de la loi.

De toute manière, en prenant l'hypothèse majoritaire de l'absence de toute dette du vendeur l'expression, " la provision attachée au lot " a pour seul effet d'interdire au vendeur de demander le remboursement de ce qu'il a versé au titre du fonds travaux.

On pavoise Le pauvre acquéreur n'aura rien à rembourser. C'est juste ! car il a déjà raclé les fonds de tiroir.

Pauvres gogos Bien sur que le prix aura été augmenté d'autant Et l'acquéreur paiera des frais et droits sur cette augmentation.

Pour revenir au cadre strict de la question : hormis l'impossibilité d'obtenir le remboursement, l'attachement au lot n'a aucun autre effet sur le régime du fonds travaux.

A l'occasion d'un chantier dont le coût est financé par le fonds travaux il y a bien restitution puisque le syndic va débiter le copropriétaire de sa quote-part des travaux et le créditer de tout ou partie de sa quote-part du fonds attachée au lot.

On faisait déjà cela il y a 30, 50 et 70 ans

Après ce chantier, certains copropriétaires auront encore des fonds sur leur compte travaux et d'autres repartiront à zéro.

La disparition des provisions sur travaux futurs va être très gênante, car il était possible, - et d'ailleurs légalement obligatoire -, de prévoir des provisions affectées à un chantier précis. On pouvait alors sans crainte appeler les fonds en fonction d'une répartition spécifique et les restituer de la même manière.

Le bilan ?

Une bonne mesure en principe mais dont la mise en oeuvre présente des insuffisances notoires.

La destruction de l'excellent système des provisions sur travaux futurs, déjà snobées dès leur naissance par des saboteurs.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 01 déc. 2015 14:06:55

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 24 PostĂ© - 01 dĂ©c. 2015 :  14:19:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


JB 22
citation:
Les paiements s' affecte en premier sur les créances les plus anciennes, reste le problème des créances ayant la même date d' exigibilité.

C'est la règle insérée dans le statut de la copropriété mais les autres règles du Code civil s'appliquent de plein droit.

En premier lieu le débiteur peut indiquer ce qu'il paie. Elle s'impose.

Le débiteur ne disant rien, tout paiement s'impute prioritairement sur la dette qu'il a le plus d'intérêt à payer. Elle n'est pas forcément la plus ancienne.

Exemple en droit commun : une dette récente qui peut entraîner l'application d'une clause résolutoire d'un bail et une dette ancienne qui n'est pas assortie d'une telle sanction. Le paiement s'imputera sur la dette récente qui peut écarter ou au moins réduire le risque de la résolution.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

rédaction Universimmo
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Revenir en haut de la page 25 PostĂ© - 02 dĂ©c. 2015 :  06:26:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Total désaccord avec JPM : la gestion du fonds de travaux n'a rien à voir avec celui des provisions spéciales article 18 : le texte n'est pas pour rien dans l'article 14-2 ! Le copropriétaire qui a payé une somme pour le fonds de travaux, n'a pas à être ni remboursé ni prélevé pour des travaux qui ne lui incombent pas : il ne doit être prélevé que de la quote-part de travaux qui lui incombent. Et de toutes façons, si on ne traite pas le fonds de travaux par des appels et des prélèvements exclusivement en tantièmes généraux, nous ne voyons pas comment on pourrait faire pour garder la possibilité de le justifier à chacun autrement qu'en tenant un compte individuel avec historique ! Il faut un minimum de sens pratique, qui n'est pas incompatible avec l'analyse juridique...

Quant à l'idée que le copropriétaire qui paye plus cher son appartement parce qu'il y a un fonds de travaux serait un "gogo", c'est économiquement absurde : en fait il paye le vraie valeur puisqu'il paye un appartement avec l'argent pour réparer l'usure de l'immeuble. C'est s'il achète sans fonds de travaux qu'il doit pratiquer une décote, pour tenir compte de la dégradation des parties communes non couvertes par un fonds de travaux.

Quand on achète des parts d'une entreprise, le prix inclut bien une garantie de passif, sinon, il faut payer moins cher !

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 26 PostĂ© - 02 dĂ©c. 2015 :  12:53:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Total désaccord ??????

Dans le premier paragraphe vous présentez les mêmes solutions que moi.

la gestion du fonds de travaux n'a rien à voir avec celui des provisions spéciales article 18 : C'est évident

Le copropriétaire qui a payé une somme pour le fonds de travaux, n'a pas à être ni remboursé ni prélevé pour des travaux qui ne lui incombent pas : il ne doit être prélevé que de la quote-part de travaux qui lui incombent. C'est évident

si on ne traite pas le fonds de travaux par des appels et des prélèvements exclusivement en tantièmes généraux, nous ne voyons pas comment on pourrait faire pour garder la possibilité de le justifier à chacun autrement qu'en tenant un compte individuel avec historique ! C'est aussi ce que je dis


Quand j'Ă©cris : Il n'y a pas affectation au lot mais attachement au lot.
Qui pourrait exprimer le contraire

Et quand je développe un peu les conséquences juridiques, cela ne va nullement en contradiction avec ce qui a été indiqué plus haute.

Alors précisez moi où serait la contradiction . Il y a peut être un point à éclaircir.

Peut ĂŞtre la disparition regrettable des provisions sur travaux futurs ?


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La copropriété sereine

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 27 PostĂ© - 02 dĂ©c. 2015 :  13:01:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Pour le second paragraphe ???

Dupont a des estimations de son bien à 350 000 €.

Il a 4 000 € au compte travaux

Il tente d'obtenir 355 000 €. C'est bien évident.

Qu'ensuite la situation actuelle l'oblige à baisser ses prétentions, c'est possible. Mais il n'empêche que le compte travaux est bel et bien dans le prix et qu'il entrera dans l'assiette des frais .

Quant le revirement de marché surviendra, cela sera plus vrai encore.


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La copropriété sereine

universimmo
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Revenir en haut de la page 28 PostĂ© - 02 dĂ©c. 2015 :  14:03:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de universimmo
Ă  JPM,

Alors c'est que nous avons lu trop vite ou avons surinterprété vos propos. Toutes nos excuses !

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 29 PostĂ© - 03 dĂ©c. 2015 :  21:05:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
De universimmo
"Nous pensons pour plusieurs raisons que le fonds de travaux doit être tenu individuellement pour chaque copropriétaire et avec historique. L'alimentation se fera nécessairement en tantièmes généraux, mais les prélèvements devront se faire suivant la répartition des travaux. Par exemple, si l'on décide de puiser dans le fonds de travaux pour financer des travaux d'ascenseurs, la quote-part d'un copropriétaire qui ne possède qu'un lot de stationnement extérieur ne devra pas être touchée...

Il faut sonner le tocsin auprès des éditeurs de logiciels, car ils n'ont plus qu'un an pour le faire. Il faudra qu'ils prévoient le moyen pour le syndic de savoir ce qu'il encaisse au titre du fonds de travaux par rapport à ce qu'il encaisse pour les provisions pour charges courantes et pour travaux".


Ci-dessous un exemple concert (simplifié) de gestion des fonds travaux dans le cas ou un ou plusieurs copropriétaires ne participent pas aux charges de certains travaux.

Hypothèses: ....Tantièmes Généraux....Bât A.... Ascenseur
Copro A............................200.....................................
Copro B............................200...........300....................
Copro C............................250...........300..........400
Copro D............................350...........400..........600
Totaux...........................1.000........1.000........1.000

Constitution d' une avance travaux de 1.000 € sur clé charges générales:

Copro A.........1.000 x.200/1.000= 200.
Copro B.........1.000 x 200/1.000= 200
Copro C.........1.000 x 250/1.000= 250
Copro D.........1.000 x 350/1.000= 350
Totaux......................................1.000

Travaux votés pour 1500 € clé charges bâtiment:

RĂ©partition des travaux
Copro A...........................
Copro B........1.500 x 300/1.000 = 450
Copro C........1.500 x 300/1.000 = 450
Copro D........1.500 x 400/1.000 = 600
Totaux.....................................1.500

Affectation de l' avance travaux:
Suivant l' avance travaux de chaque copropriétaire participant aux travaux.
Copro A............400 x.............................
Copro B............400 x 200/800 = 100
Copro C............400 x 250/800 = 125
Copro D............400 x 350/800 = 175
Totaux.......................................400

RĂ©capitulation Avance Travaux
..................Constituée.....Affectation.......Solde Avance:
Copro A..........200......................................200
Copro B..........200..............100...................100
Copro C..........250..............125...................125
Copro D..........350..............175...................175
Total............1.000..............400..................600

JPM
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Revenir en haut de la page 30 PostĂ© - 03 dĂ©c. 2015 :  22:37:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il y a contradiction interne dans les interventions d'Universimmo.

En dernier lieu :
citation:
Et de toutes façons, si on ne traite pas le fonds de travaux par des appels et des prélèvements exclusivement en tantièmes généraux, nous ne voyons pas comment on pourrait faire pour garder la possibilité de le justifier à chacun autrement qu'en tenant un compte individuel avec historique ! Il faut un minimum de sens pratique, qui n'est pas incompatible avec l'analyse juridique...


Cela veut bien dire qu'il faut traiter le fonds travaux par des appels et des prélèvements exclusivement en millièmes généraux.

La dessus Universimmo manifeste son accord avec mon message du 2 décembre 12:53.

C'est d'ailleurs le seul moyen de vérifier qu'à l'occasion d'un chantier partiel on ne restitue pas à Dupont une somme supérieure au total de ce qu'il a versé .


Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
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Revenir en haut de la page 31 PostĂ© - 03 dĂ©c. 2015 :  23:23:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
De JPM:
"Il y a contradiction interne dans les interventions d'Universimmo."

Je ne vois aucune contradiction, la confusion vient de votre part, puisque vous convenez qu' "Après ce chantier, certains copropriétaires auront encore des fonds sur leur compte travaux et d'autres repartiront à zéro." comment alors faire des répartitions aux tantièmes généraux.

Dans ma réponse précédente je donne un exemple d' affectation (remboursement) aux seuls copropriétaires ayant participés aux travaux, et en proportion de leur avoir dans le fonds travaux, impossible de rembourser plus que leur quote part.
Ceux qui sont à zéro n' ont aucun remboursement.


rambouillet
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Revenir en haut de la page 32 PostĂ© - 04 dĂ©c. 2015 :  07:16:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ce qui revient à dire qu'il faut gérer individuellement les avances travaux.... et en tenir informé les copros eux-mêmes.

JB22
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Revenir en haut de la page 33 PostĂ© - 04 dĂ©c. 2015 :  09:18:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"ce qui revient à dire qu'il faut gérer individuellement les avances travaux.... "

Effectivement, car dès qu'une utilisation de l' avance travaux n' a été faite qu' au profit de certains copropriétaire le solde de l' avance travaux n' est plus constituée selon la clé charges générales (ou la clé d' origine de l' appel).

La méthode que je préconise dans mon exemple permet d' assurer
qu'on "ne restitue pas à Dupont une somme supérieure au total de ce qu'il a versé " (JPM).

rambouillet
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Revenir en haut de la page 34 PostĂ© - 04 dĂ©c. 2015 :  09:27:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
et il faut donc aller vers l'Ă©clatement des comptes 450.... pour chaque copro.

JB22
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Revenir en haut de la page 35 PostĂ© - 04 dĂ©c. 2015 :  09:42:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"il faut donc aller vers l'Ă©clatement des comptes 450.... pour chaque copro"

Non, c' est le compte 103xxx Avances travaux qui devra être individualisé.

La création de sous-compte du 450 ne présente aucun intérêt, source de complication dans la gestion courante.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 36 PostĂ© - 04 dĂ©c. 2015 :  10:12:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Problème pratique :

Immeuble avec 4 lots et 4 copropriétaires
A avec 220 millièmes généraux
B avec 210 millièmes généraux
C avec 240 millièmes généraux
D avec 330 millièmes généraux

Il y a une partie commune spéciale à trois copropriétaires
A avec 328 millièmes spéciaux
B avec 314 millièmes spéciaux
C avec 358 millièmes spéciaux

Il y a un fonds travaux abondé au prorata des millièmes généraux qui présente un montant de 12000 €

Des travaux sur cette partie commune spéciale ont été décidés pour un montant de 12 000 € avec financement partiel de 7500 € sur les quotes parts des copropriétaires intéressés A, B et C.

Le chantier a été très bref. On boucle les comptes.

Comment faîtes vous les opérations et comment les soldes finaux se présentent ils ?

Ce n'est pas un examen !!!!! Je pense que c'est comme cela qu'on peut discuter au mieux.

A tout Ă  l'heure




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Édité par - JPM le 04 déc. 2015 10:14:40

rambouillet
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Revenir en haut de la page 37 PostĂ© - 04 dĂ©c. 2015 :  10:51:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Non, c' est le compte 103xxx Avances travaux qui devra être individualisé.


Là je ne comprends pas : si à terme en présence de 200 copros avec des avances différentes, il faudrait 200 numéros de 103xxxx (je pousse un peu le bouchon )

Jean13
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Revenir en haut de la page 38 PostĂ© - 04 dĂ©c. 2015 :  11:51:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Cher professeur JPM je remets ma copie aux examinateurs de ce forum.
Le profane que je suis en comptabilité demande votre indulgence

Problème pratique :

Immeuble avec 4 lots et 4 copropriétaires
A avec 220 millièmes généraux 264,==
B avec 210 millièmes généraux 252,==
C avec 240 millièmes généraux 288,==
D avec 330 millièmes généraux 396,==

Il y a une partie commune spéciale à trois copropriétaires
A avec 328 millièmes spéciaux 393,60 moins 264,== reste à devoir 129,60
B avec 314 millièmes spéciaux 376,80 moins 252,== reste à devoir 124,80
C avec 358 millièmes spéciaux 429,60 moins 288,== reste à devoir 141,60
Quant à D on lui rembourse ou on lui re-crédite 396,==


ai-je juste ?

Erratum : j'ai calculé sur 10.000 alors qu'il fallait calculer sur 1000 , vous rajoutez un zéro aux résultats.

Édité par - Jean13 le 04 déc. 2015 12:00:18

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 39 PostĂ© - 04 dĂ©c. 2015 :  11:52:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


L'exposé de l'exemple que j'ai présenté est inexact. Veuille m'en excuser.

Le coût des travaux envisagés sur la partie commune à A , B et C est de 7 500 €. Sur ce montant le financement de 6 000 € est assuré par ponction sur la quote-part du compte travaux des intéressés.


Je mettrai ma proposition de solution tout Ă  l'heure.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Jean13
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 40 PostĂ© - 04 dĂ©c. 2015 :  11:58:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merd...non mercredi je me disais bien que j'avais fait un buz....

J'ai calculé sur 10.000 au lieu de 1000 millièmes....

bon vous rajoutez un zéro ....

Mais JPM vient de rectifier son exposé.....donc j'ai bossé pour rien
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