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gerard13
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 Posté - 02 oct. 2015 : 18:03:45
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Bonjour,
nous avons notre maison à la vente, nous avons eu une offre d'achat pour notre maison puis un rendez vous chez le notaire pour signer le compromis. le jour de la signature du compromis l’acquéreur s'est désisté, nous n'avons donc pas signé de compromis ( début juillet 2015), sur l'appel de charge d'octobre 2015 le syndic nous réclame 447,00 euros pour un état daté.
ceci est il normal alors qu'il n'y a pas eu de signature de compromis et encore moins de signature d'acte définitif.
merci pour vos conseils
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nefer
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 Posté - 02 oct. 2015 : 18:32:37
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vérifiez le contrat de votre syndic
il ne peut pas y avoir de frais pour les pré état daté dans les nouveaux contrats loi ALUR |
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Posté - 02 oct. 2015 : 18:33:28
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OUI, tout à fait, l'état daté est indépendant de la vente. Le syndic et le comptable ont passé du temps à faire cet état daté ce qui justifie de tels honoraires (un peu chers à mon avis) qui ont au préalable étaient votés dans son contrat (vous ne l'aviez pas approuvé son contrat ?....).
Toutefois avant de payer, demandez donc cet état daté à votre notaire afin de vérifier s'il a bien été fait.
Il y a quand même un point surprenant dans cette affaire et à régler avec votre notaire : pourquoi a t il demandé un état daté, alors que la vente n'était même pas à l'état du compromis, cela est anormal de la part du notaire !!!!! (et non du syndic). |
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nefer
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Posté - 02 oct. 2015 : 20:22:49
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il ne s'agit pas de l'état daté,mais d'un pré état daté.....qui est une invention des notaires.... |
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JPM
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Posté - 02 oct. 2015 : 23:02:06
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Il faudrait être un peu sérieux dans ce forum 
Rambouillet :citation: Il y a quand même un point surprenant dans cette affaire et à régler avec votre notaire : pourquoi a t il demandé un état daté, alors que la vente n'était même pas à l'état du compromis, cela est anormal de la part du notaire !!!!! (et non du syndic).
Or Gérard 13 vous indique que le pré état daté a été demandé pour le rendez vous de signature du compromis.
Et Nefer : il ne s'agit pas de l'état daté, mais d'un pré état daté.....qui est une invention des notaires....
Il faut reconnaître à la loi ALUR un avantage certain : améliorer l'information des acquéreurs au stade de la convention préparatoire c'est à dire le compromis. A cet effet le syndic doit réaliser une prestation significative. C'est bien à ce moment qu'il doit y avoir information des acquéreurs car c'est à ce moment qu'ils s'engagent. On pourrait presque dire que l'état daté au moment de la signature de l'acte définitif a beaucoup moins d'importance pour ce qui est de l'information des acquéreurs. Il ne sert plus que pour l'apurement des comptes.
Le pré état daté invention des notaires ? C'est nier le bienfait de la loi ALUR. Mais par contre il faudrait obliger les syndics a fournir des renseignements financiers à la date du compromis. Disons à la dernière clôture trimestrielle des comptes. Actuellement, dans certaines configurations, on donne à l'acquéreur des renseignements financiers qui remontent à plus d'un an. C'est absurde.
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Posté - 03 oct. 2015 : 06:50:22
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JPM :
citation: Or Gérard 13 vous indique que le pré état daté a été demandé pour le rendez vous de signature du compromis.
Il ne me semble pas que Gérard est écrit cela ... mais :
citation: le syndic nous réclame 447,00 euros pour un état daté.
et là je vous rejoins, il faut rester sérieux  
La loi Alur et l'ordonnance récente ont fixé la liste des documents à fournir pour le compromis de vente ; il suffit que le copro vendeur fournisse tous les documents adéquats qui normalement sont en sa possession, à l'exception d'un seul : le carnet d'entretien à jour.
Le pré-état daté est bien une invention des notaires.... qui n'a pas lieu au niveau d'un compromis de vente. Et là je suis sérieux...
Prenons le cas de Gérard :
* les exercices du syndicat de Gérard vont du 01/01/xxx au 31/12/xxxx
* Gérard rate un compromis de vente en octobre
* le syndic lui fait payer 447 € suite à l'état daté demandé par le notaire (à mon avis inutilement). Le syndic n'est pas sensé savoir que c'est un pré état daté, car certains notaires demandent directement l'état daté (cas déjà rencontré)
* l'AG 2016 de Gérard a lieu fin mars 2016
* Gérard a l'occasion de resigner un autre compromis de vente en avril 2016
* le notaire va redemander un état daté au syndic
* le syndic ne fera pas une mise à jour, puisque tous les documents financiers et les décisions de l'AG ont pu changer les chiffres exigibles, il va refacturer 447 € à Gérard : on marche sur la tête.
...
Alors que Gérard, s'il est un tant soit peu conservateur (3 ans), est en mesure de fournir TOUS les documents demandés pour le compromis (à l'exception du carnet d'entretien).
PS : la loi Alur et l'ordonnance n'imposent pas de fournir les documents à la signature du compromis, elle dit que le temps de rétractation de l'éventuel acquéreur démarre à la date où il possède la totalité des documents nécessaires (et listés) pour pouvoir apprécier la connaissance du syndicat dans lequel il souhaite investir.
PS : je conseille aux éventuels futurs vendeurs :
1- de conserver convocation d'AG durant 3 ans au minimum et PV d'AG indéfiniment
2- de "monter" son dossier de documents dès l'entretien (voir avant) avec l'agent immobilier.
3- de demander au syndic copie du carnet d'entretien quelques jours après le début de la mise en vente
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JPM
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Posté - 03 oct. 2015 : 08:20:04
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Rambouillet vous faîtes un roman !
Je vous rappelle le sujet : citation: nous avons notre maison à la vente, nous avons eu une offre d'achat pour notre maison puis un rendez vous chez le notaire pour signer le compromis. le jour de la signature du compromis l’acquéreur s'est désisté, nous n'avons donc pas signé de compromis ( début juillet 2015), sur l'appel de charge d'octobre 2015 le syndic nous réclame 447,00 euros pour un état daté.
ceci est il normal alors qu'il n'y a pas eu de signature de compromis et encore moins de signature d'acte définitif.
merci pour vos conseils
Vous écrivez citation: Il ne me semble pas que Gérard est [ait] écrit cela ... mais :
Pourquoi sembler ? Il suffit de lire.
Bref : le syndic fait la prestation demandée. Elle s'avère inutile à raison du désistement de l'acquéreur. Gérard 13 demande curieusement s'il doit quand même payer la prestation du syndic. La réponse est oui bien sur.
Vous commandez un plat pour ce soir où vos amis viennent diner. A 19 h vos amis ont un contretemps ; pas de diner. Devez vous payer le plat qui a été préparé par le traiteur ?
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Posté - 03 oct. 2015 : 08:34:51
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JPM vous avez écrit :
citation: Bref : le syndic fait la prestation demandée. Elle s'avère inutile à raison du désistement de l'acquéreur. Gérard 13 demande curieusement s'il doit quand même payer la prestation du syndic. La réponse est oui bien sur.
mon post #2# :
citation: OUI, tout à fait, l'état daté est indépendant de la vente. Le syndic et le comptable ont passé du temps à faire cet état daté ce qui justifie de tels honoraires
sans commentaires supplémentaires de ma part....  |
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Posté - 03 oct. 2015 : 09:20:31
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Il faut mettre les choses au point simplement ! Que le pré-état daté soit une invention des notaires, dû à une surinterprétation de la loi ALUR, est un fait que personne ne conteste, sauf les notaires. Il devrait avoir déjà disparu depuis la publication de l'ordonnance du 27 août 2015, mais il semble que les notaires n'aient pas encore compris...
Mais le sujet en fin de compte n'est pas là : les syndics avaient dans leurs contrats des honoraires pour l'établissement de l'état daté - le vrai, celui qui est dû par le syndic en vue de l'établissement de l'acte authentique - et l'article 10-1 de la loi leur permet de les imputer sur le copropriétaire concerné, à savoir le copropriétaire vendeur.
Le pré-état daté n'est pas une obligation pour le syndic, il n'est prévu par aucun texte. Le vendeur doit normalement avoir tous les éléments qui le constituent, sauf le carnet d'entretien et le diagnostic technique qu'il doit demander à son syndic avant de mettre son bien en vente (ça date de la loi SRU et du décret de 2004). Tout ceci était connu depuis le début, nous l'avons dit, une réponse ministérielle de mai 2014 l'a confirmé.
Les syndics ont été piégés par les notaires et se sont trouvés néanmoins dans la nécessité de le faire. Si certains syndics ont eu le temps d'insérer pour cela des honoraires dans leur contrat avant l'entrée en vigueur du contrat type, ils peuvent le facturer, mais ils ne peuvent pas l'imputer sur le copropriétaire concerné car il n'est pas prévu par l'article 10-1. On ne peut l'assimiler à l'état daté - le vrai - qui a une fonction toute différente, celle de permettre aux parties et au notaire de faire les comptes et régler le syndic des sommes dues par le vendeur afin de lui éviter d'avoir à faire opposition !
Et par ailleurs, le contrat type ne le prévoit pas non plus. Rappelons aussi que nous attendons un décret qui plafonnera les honoraires de l'état daté et il est probable que ce plafond sera nettement inférieur à 447 euros...
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Édité par - rédaction Universimmo le 03 oct. 2015 09:27:41 |
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JPM
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Posté - 03 oct. 2015 : 09:56:26
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Je ne traite pas des montants.
Ils sont souvent excessifs mais tout le monde adore gloser la dessus. Il faut donc éviter de prendre les mesures appropriées.
1) Les conseils syndicaux peuvent faire rabattre ces coûts en discutant le contrat de syndic. Les assembles aussi. Le boulot n'est pas fait. Le syndic a gonflé sa demande pour pouvoir négocier. Pas de négociation, le montant demandé passe parfaitement bien. A vouloir le plafonner ou le taxer on porte atteinte à la liberté des personnes morales
2) Il faut prévoir un honoraire pour les prestations en cas de mutation de lot qui couvre l'intégralité des prestations impératives dans tout opération, qu'on appelle souvent les prestations minimales.
3) C'est au moment du compromis que l'acquéreur doit être pleinement averti des tous les risques et rassuré dans toute la mesure du possible. Ne pas répondre à cette observation, c'est se mettre la tête sous l'aile en se limitant à contester vainement une décision de l'assemblée approuvant le contrat de syndic.
C'est une mode bobo facile de contester les professionnels notamment les notaires et les architectes. Ils ont certainement des progrès à faire mais bien des contestataires ne leur viennent pas à la cheville.
Dans le numéro 1113 d'octobre 2015 du Particulier il y a un articulet dont le titre est " Les notaires accusés de prélever une rémunération excessive sur les fonds de leurs clients."
Cela veut dire que le notaire ayant conservé 10 000 € pendant six mois ne rendrait que 9 990 €.
Or l'article traite en réalité de la conservation par les notaires pendant trois mois de fonds de client sur un compte de disponibilités courantes dont la rémunération lui revient. Passé trois mois les fonds doivent être déplacés sur un compte de dépôts obligatoires dont la rémunération revient au client.
La Cour des comptes fait observer qu'en 2013 3 % () des notaires ont conservé les fonds pendant plus de trois mois.
Bien entendu les notaires 10 000 € et même plus si le dépôt est fait pour une durée plus longue.
Quant aux architectes, force est de constater qu'on les trouve dans pas mal de chantiers de copropriétés. Pas encore de coach en ravalement
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Posté - 03 oct. 2015 : 09:57:36
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Je suis tout à fait d'accord avec rédaction UI, mais on peut voir le sujet sous un autre angle pour ne pas mettre tout sur le dos du syndic.
Je m'explique et j'ai vécu ainsi le cas :
* le syndic gère le syndicat
* le syndic n'est pas toujours au courant d'une mise en vente par l'un des copros
* un jour, le syndic reçoit d'un notaire un questionnaire état daté à remplir avec nom des propriétaires actuels et avec nom des éventuels acquéreurs. Ce questionnaire est accompagné d'une demande des 2 certificats article 20 (alinéa I et alinéa II). Bien sur, sur cette demande est indiqué la date éventuelle de mutation.
* le syndic ne peut deviner s'il s'agit d'un questionnaire pour un compromis ou d'un questionnaire pour l'acte lui-même (certes, il peut téléphoner pour se faire préciser, mais pourquoi prendre du temps pour cela et pour quoi faire ? )
* le syndic remplit le questionnaire, le renvoie et le fait payer, tout est normal, sauf pour le vendeur qui découvre qu'il paie un état daté pour un simple compromis de vente.
Ce n'est pas un cas virtuel, je viens de le rencontrer deux fois... sauf que moi, je ne facture rien
Ceci pour dire qu'il semblerait que les notaires ne voulant peut-être pas faire 2 demandes l'une derrière l'autre, demandent, dès que le compromis est en vue d'être signé, ce fameux état daté et tant pis si le compromis n'est pas suivi de l'acte d'achat... Ils n'ont plus qu'à le détruire et attendre le prochain compromis.
Et on trouve chez certains syndics : eux, prennent initiative, et font l'état daté lors de la demande de renseignements pour un compromis (alors que cela n'a rien à voir) et ensuite font payer (moins cher) une seconde fois "une actualisation" lorsque le notaire demande officiellement l'état daté deux mois plus tard avec la date de mutation envisagée précise (le vendeur paie 2 fois.... ). |
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JPM
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Posté - 03 oct. 2015 : 10:10:45
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Je n'avais pas vu le message d'Universimmo avant mon dernier message.
Pour écrire cet article de la loi il fallait consulter les professionnels : notaires, avocats en droit immobilier et professionnels immobiliers qualifiés, plutôt que les associations. Le rôle de ces dernières était de faire valoir l'insuffisance de l'information des acquéreurs. Elles ont rempli leur mission.
Pour s'informer sur la conception de la loi il faut aller voir les travaux parlementaires, les rapports des commissions et consulter toutes les propositions d'amendement.
Face à un texte mal conçu, les notaires ont choisi la solution de l'exécution rigoureuse propre à générer l'encombrement de l'institution.
Ils ont parfaitement réussi puisque le texte rectificatif est sorti dans un délai relativement rapide.
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gerard13
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Posté - 13 oct. 2015 : 10:05:29
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bonjour,
ci après la réponse du syndic :
J'ai bien pris note que votre acquéreur s'était désisté avant la signature du compromis de vente et qu'à ce titre vous nous demandez de reporter la facturation de l'état daté à la date d'une vente éventuelle.
Je vous précise que la facturation appliquée correspond à un travail effectif indépendant de la signature d'un acte authentique.
Contractuellement, cette facturation pourrait très bien pour une même vente, s'appliquer à tous les compromis successifs.
Je vous propose donc à titre commercial la solution suivante:
- Remise commerciale sur nos frais d'état daté à la somme de 220 €
- Application de frais d''état daté réduits à 220 € en cas de vente.
Finalement la proposition ne me convient pas car la somme totale revient donc à 440,00 euros (sachant que le gestionnaire du syndic m'avait évoqué la possibilité de frais d'état daté à 250,00 euros, il suffisait d'en faire la demande).
ma question est: le document fourni par le syndic est un Pré état daté, hors cette prestation n'apparait pas dans le contrat du syndic, ce qui apparait c'est l'état daté pour un montant de 447,00 euros.
est il possible donc de contester cette prestation puisque l'etat daté n'a pas été fourni (pas de signature d'acte de vente).
merci.
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JPM
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Posté - 13 oct. 2015 : 11:36:06
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Quelle est la date du contrat en cours de votre syndic ?
Plus facilement, quelle est la date de la dernière AG l'ayant désigné ou renouvelé ?
L'observation du syndic citation: Contractuellement, cette facturation pourrait très bien pour une même vente, s'appliquer à tous les compromis successifs.
n'est pas exacte mais d'autre part il est un peu simpliste de considérer que le syndic ne fait rien et ne doit rien percevoir.
La dernière mouture du texte dit que l'on peut présenter à l'acquéreur la situation financière présentée à l'assemblée qui a approuvé les derniers comptes. Pour la signature d'une promesse en février 2016 on présentera les comptes arrêtés au 31/12/2014 !
Cela ne peut convenir à l'acquéreur. Il veut des nouvelles fraiches. Il est bien vrai qu'en quatorze mois il peut se passer bien des choses dans une copropriété.
Alors on demandera au syndic un arrêté au 31/12/2015 qu'il ne pourra refuser car la bonne tenue de la comptabilité lui permet de le sortir. L'ARC dira qu'il n'a rien à demander parce qu'il n'est pas tenu de le fournir. Ce qui a déjà été dit à propos de la note complémentaire demandée par le notaire.
Les associations se décrédibilisent à présenter des arguments stupides, alors qu'elles ont raison de protester contre certains excès de tarification.
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gerard13
Nouveau Membre
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Posté - 13 oct. 2015 : 12:19:33
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bonjour,
la date de la dernière AG est le 18/02/2015.
qu'en est il de la facturation du pré état daté non stipulé dans le contrat du syndic ?
merci. |
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nefer
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Posté - 13 oct. 2015 : 13:14:01
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donc c'est un contrat avant le contrat type loi ALUR
si rien n'est prévu contrat , il ne peut pas facturer...mais vous auriez pu vous même donner les renseignements au notaire
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JPM
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Posté - 13 oct. 2015 : 13:59:01
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citation: si rien n'est prévu contrat , il ne peut pas facturer...mais vous auriez pu vous même donner les renseignements au notaire
On crée une nouvelle obligation et celui qui doit l'assurer ne peut pas être rémunéré ?
Je suis très à l'aise, ayant toujours été parmi ceux qui prônaient l'établissement de l'état daté à la date de la promesse.
Pré état daté ? Pas du tout ! État daté à la date de la promesse, avec indication de la situation financière à la date du dernier arrêté trimestriel, soit trois mois avant au maximum.
Le jour de l'acte, on se borne à actualiser les informations données deux ou trois mois avant. Il faut en terminer avec les ventes qui durent six mois.
Autant dire que le coût des ultimes renseignements doit être notablement inférieur à celui du véritable état daté, établi pour la promesse.
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Posté - 13 oct. 2015 : 14:39:47
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JPM, je suis bien d'accord avec ce voeu d'évolution mais la question posée est : en l'état actuel du droit, tel qu'il est rédigé avec ses maladresses, un syndic peut il facturer le pré-état ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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JPM
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Posté - 13 oct. 2015 : 15:57:21
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Mon avis est oui.
C'est une prestation nouvellement exigée par la loi. Elle est par nature étrangère à la gestion courante. Son importance justifie une rémunération raisonnable. D'une manière générale le régime des syndics professionnels a pour objet d'encadrer l'activité (éviter les abus) mais pas d'interdire la rémunération décente des professionnels.
J'ajoute que les errements des pouvoirs législatif et réglementaire coûtent plus cher à la collectivité que les honoraires des syndics.
Comme en sus on apprend avec surprise qu'il y a très bon à les traiter de vauriens, il faut sans tarder reprendre la barre
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nefer
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Posté - 13 oct. 2015 : 16:26:06
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citation: Initialement posté par JPM
C'est une prestation nouvellement exigée par la loi.
JPM: je vous remercie de nous préciser l'article de loi qui a instauré ce "pré état daté"
mes lunettes ne l'ont pas trouvé
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gerard13
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Posté - 13 oct. 2015 : 16:27:21
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Donc le syndic aurait le droit de facturer une prestation qui n'apparait pas dans la liste exhaustive des prestations ? c'est bien cela ?
avant la loi alur, l'état daté était bien délivré au notaire en date de la vente du bien en un seul document, aujourd'hui il a 2 documents qui font référence à la même prestation, cela reste flou. |
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Pré Etat daté et désistement acquéreur 
