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Finchen
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 Posté - 28 juil. 2015 : 16:04:01
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Bonjour Mesdames et Messieurs,
Dans notre copropriété horizontale chaque copropriétaire a son terrain privatif (partie commune restrainte) autour de sa villa (gazon, arbustes et arbrisseaux)
L'entretien, y compris l'arrosage automatique de ces parties restraintes est fait par un employé de la copropriété.
Dans le règlement de copropriété et de division des lots, annexé aux actes de vente (VEFA), il a été stipulé que les charges individuelles pour parties comm.restr. seront calculées suivant la superficie de terrains privatifs.
Les autres charges pour les parties communes (non restraintes) seront calculées au prorata des millièmes.
Or il se trouve que nous avons maintenant un syndic professionnel qui est d'avis que la répartition des charges concernant les charges pour les parties communes restraintes devrait aussi se faire au prorata des millièmes, tout autre calcul ( p.x. suivant la superficie du terrain) serait contraire à la legislation française!
Est-ce qu'il a le droit d'outrepasser les stipulations du règlement de copropriété et de division des lots signés par tous les copropriétaires au moment de la signature de l'acte de vente et de changer radicalement le mode de répartition des frais pour les parties communes restraintes, sans même demander l'autorisation de l'AG.
Et en plus a-t-il raison en affirmant que le calcul des charges des p.c.r. ne peut se faire suivant la superficie du terrain?
Merci
Finchen
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andre78fr
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 Posté - 28 juil. 2015 : 16:12:49
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Un syndic se doit d'appliquer le règlement de copropriété, si ce dernier prévoit une catégorie de charges spéciales pour les terrains en fonction de leur superficie c'est bien ainsi que les dépenses correspondantes doivent être réparties (critère d'utilité de l'article 10).
Après on peut sans doute discuter pour telle ou telle dépense si elle concerne ces terrains ou les charges générales, c'est probablement pour éviter ces questions et simplifier les choses pour son comptable que le syndic fait une telle proposition... |
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andre78fr
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 2
Posté - 28 juil. 2015 : 16:15:26
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Peut-être aussi que son logiciel n'est pas capable de ventiler autrement qu'en charges générales le salaire ou une partie du salaire sur une clé différente !!! |
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 28 juil. 2015 : 17:06:54
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il doit créer une clé de répartition en appliquant ce qui est indiqué dans cet EDD
cette répartition doit être appliquée tant qu'un copropriétaire ne l'a pas contester en justice et obtenu un jugement pour la modifier |
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Gédehem
Pilier de forums
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4
Posté - 28 juil. 2015 : 21:56:09
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Ah, ces "logiciels" .....
Faut qu'ils prennent connaissance de la loi de 65 et son décret de 67, comme dirait Nefer .... |
Édité par - Gédehem le 28 juil. 2015 21:57:28 |
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Posté - 29 juil. 2015 : 07:13:08
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A la place du syndic, je m'interrogerai sur ce qu'est "un terrain privatif (partie commune restrainte)"  ? Est ce le logiciel du promoteur qui fait des siennes ou bien, la copropriété de notre ami Finchen se trouve au "pays de l'utopie", mais pas en France
Plus sérieusement, je plussoie mes collègues, le syndic doit faire un effort d'adaptation pour lui-même et son comptable |
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Gédehem
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6
Posté - 29 juil. 2015 : 22:04:35
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La difficulté (l'irrégularité) viendrait de cette classification, à mon sens 'folklorique':
"chaque copropriétaire a son terrain privatif (partie commune restreinte) autour de sa villa
Qui est le rédacteur de ce RDC ???
Il s'agit ici à l'évidence d'un 'jardin' partie commune, grevée d'un droit de jouissance exclusif attaché au lot qui le jouxte.
Rien de neuf dans cette affaire.
Ce droit de jouissance sur un espace (droit d'usage de surface) n'est pas constitutif d'un "lot de copropriété", ce jardin étant "partie commune", ne constituant pas la partie privative d'un lot.
N'étant pas "lot de copropriété", il ne peut être imputé de charges.
La règle :
Il est possible de prévoir dans la concession approuvée par l'assemblée générale ou prévue au RDC :
1° une redevance annuelle ou un prix payé une fois pour toutes, au profit du syndicat dans les deux cas.
2° une augmentation des tantièmes de charges ou de certains d'entre eux pour le lot auquel est attaché ce droit de jouissance. Par exemple la concession sur un jardin comportera une augmentation des tantièmes de charges communes générales mais pas d'augmentation des charges de chauffage ou d'ascenseur.
Ces deux stipulations peuvent coexister.
Ce syndic a raison : il ne peut y avoir de répartition mixte, la clause imputant des charges (*) sur un jardin commun grevé d'un droit de jouissance certainement irrégulière.
La prochaine AG doit la réformer (mise en conformité art.24). A défaut il faut solliciter le juge.
La redevance annuelle forfaitaire indiquée au 1° n'est pas une "charge", basée sur des tantièmes, une surface, .... ou l'âge du propriétaire.
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Édité par - Gédehem le 29 juil. 2015 22:11:59 |
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Finchen
Contributeur débutant
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7
Posté - 30 juil. 2015 : 09:52:12
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Le rédacteur était le notaire
Bebby |
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Gédehem
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8
Posté - 30 juil. 2015 : 10:05:31
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Sans (ou 100) commentaire .....
Les charges de copropriété, leur répartition, répond au principe édicté L.art.10 :
"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
 Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."
Une partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif ne constitue pas un "lot" de copropriété. Il n'y a pas de "partie privative", elle ne peut donc être affectée d'une quote part de parties communes ou autre fraction déterminant une "charge" spécifique.
Le bénéfice d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'entraine donc pas de "charges de copropriété".
D'où votre clause illicite, ne répondant pas à ce principe.
Et changez de notaire.
A moins que ce ne soit un élément de négociation pour lui faire supporter les frais de modification RDC à publier. |
Édité par - Gédehem le 30 juil. 2015 10:20:58 |
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andre78fr
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Posté - 30 juil. 2015 : 10:19:11
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Dans les copropriétés horizontales c'est toujours comme ça, il est question ici de villas avec un terrain dit "privatif" mais qui est en réalité une partie commune à usage exclusif de la villa qui est dessus. C'est bien sûr sur le lot "villa" que sont attribués des tantièmes mais je ne vois pas où est le problème à avoir une catégorie de charges en rapport avec l'entretien des espaces verts et un arrosage payé proportionnellement à la superficie.
Après il y a de nombreux débats et polémiques sur le principe même de ces copropriétés horizontales mais de là à prétendre qu'on ne puisse pas tenir compte des superficies de terrain ça me semble un peu tiré par les cheveux...
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Gédehem
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10
Posté - 30 juil. 2015 : 10:37:31
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Une partie commune n'a pas sur elle même une fraction de ces même parties communes, qu'elle soit calculée en m² ou autres ...
Cela rejoint un autre sujet portant sur l'aménagement d'un lot, son changement d'usage.
La totalité de ce qui est "partie commune" est répartie entre tous les "lots" en fonction des critères définis L.art.5.
Tous les lots ont donc une fraction (tantièmes) de ces parties communes indivisiblement attachée à la partie privative correspondante. Il n'y a aucun "reste" qui puisse être affecté.
La concession d'un droit de jouissance sur une partie des parties communes ne va pas créer un lot supplémentaire, en particulier une fraction de partie commune en plus.
Accorder un droit de jouissance ne transfert pas la propriété de cette partie commune, qui reste propriété indivise des copropriétaires.
Ce point a été rappelé par un arrêt de Cassation de 2007 au sujet d'emplacements de stationnement bénéficiant d'un droit de jouissance exclusif : ce droit de jouissance ne constitue pas "lot de copropriété", le bénéficiaire de ce droit n'a pas la qualité de copropriétaire (*), il n'a pas à supporter de charges pour l'exercice de ce droit.
La pratique courante dans la rédaction du RDC est d'affecter au lot auquel est attaché un droit de jouissance exclusif (jardin, terrasse, autre) une fraction supplémentaire de parties communes. Certainement pas un "quote part" de charges sur un droit de jouissance.
Ce que vous indiquez :
"C'est bien sûr sur le lot "villa" que sont attribués des tantièmes "
Sauf que dans le cas exposé c'est sur le droit de jouissance "jardin" qu'il y a une règle de répartition : "à la surface", ce qui est illicite.
(*) il peut l'être pour son lot, pas sur la partie commune qui jouxte son lot sur laquelle il bénéficie d'un droit exclusif (jardin, terrasse, etc ...) |
Édité par - Gédehem le 30 juil. 2015 10:50:27 |
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Changement répartition frais pc restreintes 
