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 Posté - 17 juil. 2015 : 18:31:16
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OH !!!! c'est vous qui lancez cette histoire de syndic provisoire ! pas bien.
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GĂ©dehem
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Posté - 17 juil. 2015 : 20:04:09
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Le syndic provisoire n'est-il pas obligé, à la demande de copros ayant au moins 25% des tantièmes, de convoquer une AG tout comme n'importe quel syndic ?
Le syndic désigné provisoirement suivra les directive de l'ordonnance rendue par le juge qui l'a désigné. Mission réduite à la convocation d'une AG destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic.
Le reste n'est pas son affaire.
Si le syndic sortant seul candidat est élu, cela va faire une belle jambe à Pepa pour régler son problème.
Viviane a bien résumé cette affaire, qui traine depuis des années en raison principalement de dossiers mal montés voire absents, d'absence de réclamations, etc ...
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Viviane
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23
Posté - 17 juil. 2015 : 22:33:39
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citation: Le syndic désigné provisoirement suivra les directive de l'ordonnance rendue par le juge qui l'a désigné. Mission réduite à la convocation d'une AG destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic.
Ben, c'est vrai pour l'AP désigné par D47, dont la mission semble vraiment limitée, mais ça n'est pas ce que dit D46, il me semble.
citation: Article 46 En savoir plus sur cet article...
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée notammentpeut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Notamment ne voulant pas dire "exclusivement". Et l'avocat pouvant sans doute au moins demander au juge, dans les "missions particulières" confiées au syndic:
- de faire dégager la bagnole qui bloque le regard
et/ou de tester le reséau d'assainisement existant en cave
et/ou de convoquer immédiatement l'AG pour faire voter la tranchée
citation: en raison principalement de dossiers mal montés voire absents, d'absence de réclamations, etc ...
De mon point de vue y'a effectivement de ça en partie sur un certain nombre de choses.
Mais je dirais pas "principalement", très loin de là , vu qu'absolument toute démarche demanderait un passage au tribunal, jusqu'à obtenir les clés pour visiter un réseau en cave, et personne n'a les moyens de faire un procès tous les 15 jours.
A quoi il faut tout de même rajouter qu'on a affaire à des gens qui n'hésitent pas une seconde a refaire des choses pour lesquelles ils ont DEJA été condamnés.... à l'initiative de Pepa. Comme décompter les voix avec les tantièmes de charge à chaque fois que ça les arrange. Ce qui rend quasi impossible de "gagner" une résolution dont La Fouine et ses amis ne veulent pas. En tantièmes de vote, pour la tranchée du moins, ça reste jouable, pepa a encore assez de soutiens ou de je m'en foutistes qui ne viennent pas pour y espérer y arriver. En tantièmes de charges, c'est impossible, Lafouine, son fils et ses potes sont très largement majoritaires
Le syndic pro avait abandonné cette méthode de comptage avant même d'avoir le résultat du procès. Mais il a été viré. D'où l'intérêt d'un syndic pro, même un court temps, juste le temps de voter cette tranchée. Un syndic pro n'aurait pas suffisamment à gagner dans l'histoire pour violer la loi de façon aussi flagrante
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Édité par - Viviane le 17 juil. 2015 23:50:20 |
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pepa
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Posté - 12 oct. 2015 : 10:47:09
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Bonjour,
Après l'AG de Juin non tenue, j'ai quand-même envoyé une mise en demeure au Syndic pour qu'il reconvoque une AG, ce qu'il n'a pas fait jusqu'à aujourd'hui. Si l'on tient compte que ce mandat finissait fin Septembre, nous sommes donc sans syndic.
Cette information sur la situation présente a été envoyée à l'avocat, qui a semble-t-il préféré attendre après cette AG non tenue (si j'ai bien lu ce qu'indique JPM dans ses écrits, ce serait également ce qu'il préconise, puisque à la date de cette AG, le syndic avait encore 3 mois)
Bref, aujourd'hui, la réponse de l'avocat est :
L'administration judiciaire provisoire est donc la seule solution possible, pour la désignation d'un nouveau syndic. Il n'élude pas que le sortant peut se représenter.
Je n'ignore pas ce que pense Gédéhem, c'est à dire que je ne serais pas, dans ce cas, très avancée. Ce qui est exact mais qui me permettrait de faire voter mes résolutions afin que soit possible ou du moins plus facile de vendre, (je me dois de faire une évaluation des risques gains ou pertes de toute action)
Et pour cela, j'ai besoin de quelques Ă©claircissements pour ceux qui voudraient bien m'aider.
- l'Administration judiciaire, mĂŞme provisoire, ne permet-elle pas, d'envisager une action plus Ă©largie sur le fond, Ă cause de tous les dysfonctionnements ? La requĂŞte D47 ne permet-elle pas une action sur le fond ?
- les frais sur la requête d'administration provisoire, sont-ils à ma charge uniquement ou bien seront-t-ils repartis entre tous les copropriétaires ?
- d'autre part, vendre sous administration judiciaire est-il Ă©galement mission impossible ?
- actuellement sans syndic, qu'en est-il si un notaire demande un état daté ? La vente est-elle possible ?
- Pour ceux qui auraient une bonne visibilité, quel serait le meilleur angle d'attaque pour sortir de cette ornière ?
Je remercie bien entendu vivement ceux qui pourraient m'aider Ă progresser dans cette affaire.
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Sunbird
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 Posté - 12 oct. 2015 : 11:17:49
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Je vous invite à lire l'art17 de la loi de juillet 65 modifié cet été par Macron.
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic." |
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pepa
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Posté - 12 oct. 2015 : 12:17:56
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Merci Sunbird pour votre apport.
Effectivement, j'ai pensé à la loi Macron.
Je peux convoquer une AG en bonne et due forme.
Les freins à cette convocation seraient la particularité de la copropriété et de certains copropriétaires à la prendre en compte.
Certains parce qu'ils ne possèdent que des box, ne sont que peu investis car ne vivant pas là ils ne souffrent pas du despotisme ambiant, payant très peu depuis qu'il n'y a plus de syndic pro, quant aux despotes, ils ne me prendraient même pas en compte. Donc, au niveau de l'assistance et bien que la loi n'indique pas de quorum, le vote du syndic serait difficile bien que très possible avec la passerelle 25-1 puisque à moi toute seule je représente un tiers. C'est sûr que ce serait moins cher que l'administrateur provisoire.
Que pensez-vous sinon d'une demande d'un notaire de l'état daté s'il n'y a pas de syndic ? La vente ne peut se faire ?
Merci bien.
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Posté - 12 oct. 2015 : 16:49:30
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pepa : vous n'avez plus de syndic, c'est une grosse erreur de ce syndic non-pro et de ses amis; courrez au TGI pour faire nommer un administrateur judiciaire, vous l'aurez dans 15 jours.
TOUS les copros paieront les charges supplémentaires
Cet AJ ne sera nommé que pour convoquer une AG afin d'élir un syndic, rien de plus. Votre copropriété n'est pas en difficulté.
Je ne me lancerai pas dans la convocation d'une AG dont la tenue risque de vous Ă©chapper.
Mais cherchez plutot un syndic pro - cela ne va pas être facile - afin de le présenter à cet AJ.
Suivez les conseils de votre avocat. 
Malheureusement un tiers des voix ne suffit pas Ă adopter vos travaux.
Ce qui vous empêche de vendre c'est surtout l'accès à l'eau.
L’acte de vente peut théoriquement être passé alors même que l’état daté n’a pas été obtenu faute de syndic, le danger est alors que ni le vendeur ni l’acquéreur ne sachent exactement quelles sont les sommes qui peuvent leur être respectivement réclamées par le syndicat. Ils ne peuvent alors prendre des accords pour en répartir la charge. D’où un risque de contentieux ultérieur.
Sans syndic, aucune opposition ne peut être faite sur le prix de vente ( privilège immobilier) , en cas de dettes du vendeur
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pepa
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Posté - 12 oct. 2015 : 17:35:44
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Philippe, merci.
Je suis agréablement surprise car votre réponse me paraît moins répétitive sur mon cas et plus instructive, vous vous améliorez.
citation: Cet AJ ne sera nommé que pour convoquer une AG afin d'élir un syndic, rien de plus. Votre copropriété n'est pas en difficulté. Je sais Philippe mais je pensais qu’un AJ pouvait être mandaté pour plus, en fonction des cas.
citation: Mais cherchez plutot un syndic pro - cela ne va pas être facile - afin de le présenter à cet AJ. C’est ce que je suis en train de faire.
citation: Malheureusement un tiers des voix ne suffit pas à adopter vos travaux. il y aura d’autres voix j’espère pour se joindre à moi. Mais justement, je voudrais comprendre ceci :
• Avec l’article D 47, dans le cas où l’AJ convoque une AG, cette AG est-elle uniquement à but d’élection d’un syndic donc limitée ou bien est-elle globale, comportant toutes les résolutions habituelles y compris ma demande de travaux ?
• Et faire un distinguo avec la convocation d’AG faite par un ou des copropriétaires (loi Macron) où là , il me semble comprendre que ce serait juste l’élection syndic. Je remercie ceux qui pourraient développer cette question.
citation: Ce qui vous empêche de vendre c'est surtout l'accès à l'eau. Entre autres oui.
citation: Sans syndic, aucune opposition ne peut être faite sur le prix de vente ( privilège immobilier) , en cas de dettes du vendeur En ce qui me concerne je n’ai pas de dettes, donc je pense que ce serait facile à prouver.
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Posté - 12 oct. 2015 : 17:46:44
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pepa ; vous êtes sans syndic, le tribunal désignera un administrateur pour convoquer une AG afin d'en élir un.
L'AP ne va pas régler vos problèmes d'eau ! Votre SDC n'est pas en grande difficulté, pas de raison que cet AP gère votre copro.
Profitez vite de cette ouverture, car un autre copro.va demander cet nomination et vous vous retrouverez avec vote ex-syndic pro comme AP !!
pas de temps à perdre. L'idéal c'est un vrai syndic, c'est le moment.
Les frais de votre action seront remboursé par le syndicat. Ce sont des frais de " fonctionnement"
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Sunbird
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Posté - 12 oct. 2015 : 19:49:48
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@Pepa l'art 17 de la loi de juillet 65 modifié en août 2015 est fait pour éviter de passer systématiquement par une ordonnance du TGI et un ADJ. Il reprend en partie le D47.
Autant qu'une petite copropriété avant pouvait être réticente à passer par le TGI et l'ADJ, en raison des couts aujourd'hui il n'y a plus d'excuses pour ne pas revenir sur une situation "avec syndic". A défaut si vous convoquez et qu'il n'y a aucun syndic de nommé dans ce cas vous serez dans le cadre du D46.
Concernant l'absence d'état daté on peut bien entendu faire une vente, votre notaire fera une clause en conséquence. |
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 12 oct. 2015 : 23:20:22
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citation: Initialement posté par philippe388Profitez vite de cette ouverture, car un autre copro.va demander cet nomination et vous vous retrouverez avec vote ex-syndic pro comme AP !! Mais justement, je voudrais vraiment éviter de me retrouver avec l’ex-syndic et même l’AJ provisoire ne me le garantit pas, puisque mon avocat ne peut pas me le garantir et qu’ici beaucoup pensent qu’il peut se représenter. Donc où est l’avantage réel d’un AJ provisoire par rapport à la Loi Macron ?
Vous allez sans doute me répondre que convoquer une AG cela ne s’improvise pas, qu'il faut avoir toutes les adresses, qu’un AJ provisoire est une procédure qui impressionne plus, et ainsi de suite.
citation: Initialement posté par SunbirdAutant qu'une petite copropriété avant pouvait être réticente à passer par le TGI et l'ADJ, en raison des couts aujourd'hui il n'y a plus d'excuses pour ne pas revenir sur une situation "avec syndic". A défaut si vous convoquez et qu'il n'y a aucun syndic de nommé dans ce cas vous serez dans le cadre du D46.
Merci beaucoup Sunbird, j’essaye juste de minimiser les risques.
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Posté - 13 oct. 2015 : 09:31:35
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pepa : vous avez l'opportunité de changer de syndic, en allant au TGI; vous rejetez systématiquement toute initiative pour aller au tribunal, pourquoi ?
Vous parlez de risques, il y en au aucun.
Votre histoire dure depuis de nombreuses années, sans que vous preniez les devants devant vos voisins, vous êtes sans syndic c'est la bonne occasion.
Oubliez cette loi Macron car votre AG sera contestée.
Un AP ne sera pas contesté et dans 10/15 jours il sera en place. Votre AG loi Macron n'est pas prête d'être convoquée avant des semaines.
Vos voisins vont sortir leur chéquier pour payer cet AP; cela va changer la donne et mettre la pression sur ce syndic non pro qui les a entrainer dans cette situation.
Proposez un syndic pro Ă cet AP. |
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Sunbird
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Posté - 13 oct. 2015 : 14:38:48
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citation: Initialement posté par pepa
Merci beaucoup Sunbird, j’essaye juste de minimiser les risques.
Si vous voulez minimiser les risques le plus simple de faire une requête au TGI cela coûte que quelques centaines d'euros qui seront remboursés par le SDC. |
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chenkak
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Posté - 13 oct. 2015 : 19:03:17
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D46 nous dit "A défaut de nomination du syndic...."
Mais alors pourquoi l'AG ne décide pas immédiatement en séance de désigner un syndic volontaire (s'il y en a un...) plutôt que de chercher les complications ? |
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Posté - 13 oct. 2015 : 19:50:14
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chenkak : nommer un syndic volontaire ???
l'élection du syndic demande une résolution et un contrat de mandat JOINT à l'OdJ.
Une AG qui élira un syndic non-pro copropriétaire sans respecter les règles, sera annulée devant le TGI.
Votre proposition n'est pas la meilleure solution pour ne pas avoir de complications !
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 21 oct. 2015 : 14:26:29
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Bonjour,
Je continue sur le sujet pour ceux ou celles qui voudraient bien y répondre car j'ai besoin de quelques précisions.
Hypothèse loi Macron pour convoquer AG
Il faut un contrat de syndic et l'AG se réduit à l'élection du bureau et l'élection du syndic.
Aucune autre question ne peut être insérée, c'est à dire, celle de mes travaux ou sur les comptes. Ces questions seront à traiter par le syndic élu dans l'AG qu'il convoquera. Exact ??? ou non ?
Hypothèse AJP
Si c'est l'article 47 est-ce le AJP qui propose un syndic lors de sa mission si on ne lui en propose pas ? Right ?? or not ?
Risque de représentation de l'ancien, ça je sais.
Peut-on Ă©tendre sa mission Ă la clarification de tous les dysfonctionnements de la copro ?
Question facultative et joker :
Comment trouver un bon syndic pro pour petite copro problèmatique ?
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Posté - 21 oct. 2015 : 18:36:07
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pepa :vous avez toutes les réponses !!!
Vous êtes sans syndic, un AP doit être nommer par le TGI? c'est une obligation. C'est au président du CS ou à tout autre copro de le faire. En attendant encore des semaines, vous risquez de vous retrouver avec la même équipe de bras cassé, ET votre maison toujours invendable.
IL n'y a plus de question Ă vous poser. Foncez au TGI pour demander cet AP.
""Peut-on Ă©tendre sa mission Ă la clarification de tous les dysfonctionnements de la copro ?""
NON. votre copro dysfonctionne, aux copros de régler ce problème, d'assigner le syndicat, d'assigner le syndic, .... . Votre copro. n'est pas en difficulté, cet AO sera nommer pour convoquer une AG afin qu'elle soit pourvu d'un syndic, c'est une obligation.
Un AP n'est pas là pour régler des dysfonctionnement et des conflits entre voisins et des histoires persos.
C'est Ă cet AP de proposer un syndic, la chance d'avoir un pro.
Trouver un syndic pour une petite copro. c'est toujours compliqué et long. Pas de temps à perdre encore une fois.
Pour passer par la loi Macron, il va falloir présenter des contrats concurrents aux votes !!! vous êtes mal parti en passant par cette voix.
La seule c'est cet AP/AJ. Ecoutez votre avocat la dessus.
Une question : qui gère la copro ? si ce bénévole continue sans mandat, c'est une faute grave, l'AP n'ira pas choisir cet énergumène ! 
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Jean13
Contributeur senior
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Posté - 21 oct. 2015 : 18:44:59
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Bonsoir tout le monde,
Je n'ai pas le courage de lire les deux pages de messages....oh !!!!
bon vous n'avez pas ou plus de syndic, pourquoi vous compliquer la vie avec le TGI ou l' AP ?
On s'est nous trouvés dans ce cas de figure suite à la démission du syndic voyou que nous avions.....
Ben c'est simple, nous avons convoqué,( le Président du Conseil Syndical soutenu par tous les membres du CS) une AG conformément à l'ART. 8 , nous avons dans la foulée eu 3 devis de syndics et en avons nommé un.
C'est simple non ?
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Posté - 21 oct. 2015 : 18:48:26
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jean13 : l'histoire de pepa n'est pas si simple.
Son SDC est dépourvu de syndic, son mandat a pris fin, c'est donc la direction TGI et AP.
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JB22
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Posté - 21 oct. 2015 : 19:02:55
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"C'est simple non ?"
Oui, même un peu trop, car tout copropriétaire peut engager une procédure pour faire annuler cette A.G. convoquée irrégulièrement, et donc la désignation du syndic.
Il faut donc voir si l' on peut violer la loi sans risques.... |
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Article D46 et D47 
