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JPM
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 Posté - 28 août 2015 : 10:56:53
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Rambouillet : citation: en cas de fraude du syndic, comme vous l'écrivez, si elle existe et si elle est prouvée, la sanction existe : le changement de syndic décidé par les copros eux-mêmes.
Ce n'est pas exact :
La sanction est la résiliation de plein droit du mandat. Il suffit de la saisine du Juge par un seul copropriétaire, même éventuellement contre l'avis de tous les autres.
Car il faut la décision du Juge qui constate la résiliation du mandat.
L'assemblée générale ne peut pas constater le résiliation du mandat.
Elle ne peut même pas saisir le juge puisqu'il faudrait en laisser le soin au syndic concerné.
Par ailleurs la résiliation du mandat ne vaut pas changement de syndic. Il faut avoir un candidat, et même plusieurs pour la concurrence, et il faut qu'une assemblée ait été convoquée.
Comme cela est rarement le cas, la résilisation de plein droit du mandat du syndic s'accompagne souvent de la désignation d'un administrateur provisoire.
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 42
Posté - 28 août 2015 : 11:21:16
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perso, je pense qu'il est plus judicieux d'attendre la prochaine AG pour changer de syndic, plutôt que de passer par la résiliation de son mandat, via la justice... mais la possibilité que vous citez est tout à fait juste, j'en conviens. 
toutefois, signalons que cette sanction que vous citez concerne le compte séparé, objet de ce post, mais pas en cas d'autres fraudes.... et je répondais en ce sens à ALH14U. |
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ALH14U
Contributeur senior
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43
Posté - 28 août 2015 : 21:01:23
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Je crois que l'on va tous être d'accord :
En cas de fraude avéré, et de fausse attestation (tromperie émetteur), il faut faire trois démarches :
1 / dans un premier temps faire une dénonciation pénale civique auprès du Procureur de la République près du Tribunal de Grande Instance (sanctions prévues au code pénal et au code monétaire et financier), cela permettra de sanctionner l'agence et surtout d'éviter aux autres copropriétés la même arnaque de cette agence
2 / Un signalement de la tromperie sur compte séparé à la DDPP qui a remplacé la DGCRF en demandant un contrôle ciblé des inspecteurs et inspectrices sur l'ensemble de la gestion par compte séparé des copropriétés prises en charge par l'agence,
3 / Alerter les associations de consommateurs et de copropriétaires CLCV, ARC, AAA, ANCC, UFC Que Choisir, AFUB et autres .... si les administrations restent sourdes aux demandes ou font des inspections ou enquêtes bidons
Actuellement il y a une enquête de l'ARC sur les attestations de complaisance (le terme utilisé dans la revue de l'ARC par le nouveau Président de l'ARC est bien changé) de certaines banques.
Les Ministres du Logement et de la Justice devraient être contactés au sujet de ces fausses attestations et fraudes bancaires, ..... On verra le suivi et le sérieux par le nouveau Directeur de cette association qui a vécu depuis plusieurs mois de nombreuses péripéties internes (surtout les membres du conseil administratif !)
4 / Changer rapidement, à la prochaine AG de syndic, et veiller cette fois (membres du conseil syndical) à ne pas être roulé dans la farine !
5 / Penser que quelqu'un qui détourne un compte est capable d'autres pratiques délictuelles. La mise en administration judiciaire peut permettre (théoriquement) de débloquer et de résoudre éventuellement d'autres problèmes, ce que ne peut pas remplir un syndic successeur, sauf passage par la case avocat (couteuse en cas d'échec, toujours hypothétique !).
Dans les fraudes au compte séparé, avec compte individualisé au lieu et place d'un vrai compte séparé de copropriété, la transmission, des fonds, de toute la trésorerie est en fait impossible à vérifier, à contrôler 100% par les conseillers syndicaux, et le recours à un avocat avec la nouvelle agence contre l'ancien syndic peut alors s'avérer obligatoire, ... Il faut donc savoir peser avantages et inconvénients à ne éviter de passer par la case administrateur imposée par la faute de l'ancien syndic le syndicat ou le copropriétaire, peut de plus prétendre en plus de la récupération judiciairement contrôlée des fonds à des dommages et intérêts s'il y a lieu.
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44
 Posté - 29 août 2015 : 14:12:24
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citation: faire une dénonciation pénale civique auprès du Procureur de la République près du Tribunal de Grande Instance Il s'agit sans doute d'une plainte pénale, pas d'une dénonciation?
Pourquoi civique?
Quelle infraction pénale évoquer? |
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ALH14U
Contributeur senior
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45
Posté - 05 sept. 2015 : 16:17:42
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Je ne suis pas juriste, mais confronté aux délits malheureusement multiples je suis obligé de me renseigner ailleurs (les intervenants du site universimmo ne sont pas très pertinents à ce sujet)
Pour les faux comptes séparés (grave pour une banque !! et inquiétant pour les utilisateurs de ces banques !) la littérature et les divers codes articles sont nombreux et que des sanctions sont prévues
Code du Commerce :
Tromperies (principalement utilisable par les DDPP !)
Qualité substantielles du produit substitué
Article L213-1 code de la consommation
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...orieLien=cid
• Modifié par LOI n°2014-344 du 17 mars 2014 - art. 131
Sera puni d'un emprisonnement de deux ans au plus et d'une amende de 300 000 euros quiconque, qu'il soit ou non partie au contrat, aura trompé ou tenté de tromper le contractant, par quelque moyen ou procédé que ce soit, même par l'intermédiaire d'un tiers :
1° Soit sur la nature, l'espèce, l'origine, les qualités substantielles, la composition ou la teneur en principes utiles de toutes marchandises (respect de la Loi Bonnemaison, ouverture de vrais comptes séparés,..) ;
2° Soit sur la quantité des choses livrées ou sur leur identité par la livraison d'une marchandise autre que la chose déterminée qui a fait l'objet du contrat ;
3° Soit sur l'aptitude à l'emploi, les risques inhérents à l'utilisation du produit, les contrôles effectués, les modes d'emploi ou les précautions à prendre (salariés, directeurs détenteurs des cartes sous cartes ou attestations prévues par la Loi Hoguet).
Faut il compter sur les contrôles des DDPP ?
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L’obligation d’un compte séparé pour toutes les copropriétés de plus de 14 lots est une avancée, qui permettra de lutter contre le détournement actuel délictuel non sanctionné par manque de preuve probante, fausses attestations ou mauvaise foi des parties syndic, banquier, voire avocat
Un refus de présentation du double de la convention d’ouverture et une attestation de l’agence ou des banquiers indiquant un compte ayant pour bénéficiaire le « SDC Copropriété de 18 huit lots rue des petits chemins », ou « SDC Copropriété de 18 huit rue des petits chemins CO Société FAITEMOICONFIANCE » alors qu’il s’agit simplement d’un compte individualisé est pénalement répréhensible
A / Sanctions à demander pour le premier intitulé de bénéficiaire utilisateur
Bénéficiaire indiqué dans l’attestation (banque, syndic,..) : SDC Copropriété de 18 huit rue des petits chemins
- Fausse attestation puisque libellé du véritable bénéficiaire non indiqué ou émetteur tronqué
Article 441-1 du code pénal
Modifié par Ordonnance n°2000-916 du 19 septembre 2000 - art. 3 (V) JORF 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002
http://legifrance.gouv.fr/affichCod...orieLien=cid
Constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d'expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d'établir la preuve d'un droit ou d'un fait ayant des conséquences juridiques.
Le faux et l'usage de faux sont punis de trois ans d'emprisonnement et de 45000 euros d'amende.
- Escroqueries : Il y a toujours dans ce cas une complicité d’escroquerie en bande organisée, élargie éventuellement à l’avocat intervenant au nom du syndicat, et aux membres du conseil syndical chargés Articles 21 et 26 de la loi Hoguet d’assister et de contrôler la gestion du syndic (surtout s’ils ne veulent pas répondre également et votent le quitus !) : voir ci-dessous.
B / Dans le second cas :
« SDC Copropriété de 18 huit rue des petits chemins CO Société FAITEMOICONFIANCE »
Il s’agit plus d’un abus de confiance, détournement « simple » des fonds du syndicat vers le syndic nommé sur le chéquier, FAITEMOICONFIANCE, et non vers le syndicat de copropriété « SDC Copropriété de 18 huit lots rue des petits chemins «
Dans ce second cas la responsabilité des membres du conseil syndical pourrait par ailleurs être engagé, puisqu’ils reçoivent également maintenant de façon régulière le bordereau des opérations avec l’intitulé du compte très suspect (littérature aujourd’hui abondante à ce sujet et transmise aux conseillers syndicaux)
L’abus de confiance (article 314-1 à 314-4) est puni de trois ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006418212
L'abus de confiance est le fait par une personne de détourner, au préjudice d'autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu'elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d'en faire un usage déterminé.
L'abus de confiance est puni de trois ans d'emprisonnement et de 375 000 euros d'amende.
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Il s’agit souvent d’affaire complexe avec des enjeux financiers dues à diverses fautes qui veulent être occultés par les parties :
On peut associer (si l’on a les preuves,…. Ne pas trop compter sur les OPJ et inspecteurs et attention au retour de votre dénonciation !)
Rétention à l’information, autre attaque vis-à -vis de l’abus de confiance, contributive
Entrave à la justice ou à la vérité, fausses informations si procédures antérieures faussées, accès à la justice ou à la réparation déniés !
Poursuite pour faux témoignage, fausse attestation
Délit pénal dont la sanction est prévue aux articles 441-1 à 441-8 du code pénal (voir ci-dessus)
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Au niveau de l ’agence immobilière gestionnaire de vos biens, personne morale et de ses salariés
Faire si l'on soupçonne des préjudices plus importants, une enquête de moralité et d'aptitude à la fonction des gestion immobilière concernant l'agence gestionnaire auprès du Tribunal du Commerce et du bureau des professions immobilières de la Préfecture lieu du siège, utiliser les moteurs de recherches de sociétés archivant les depots des greffes des tribunaux du commerce
A / Le signataire des chèques du compte dit séparé du syndicat :
Ainsi, si de plus le signataire des chèques n’a pas d’habilitation auprès du bureau des professions immobilières auprès de la Préfectures du siège de l’agence, fait et signe lui même les chèques concernant la copropriété ne pas hésiter à demander une sanction également pévue par la loi Hoguet si l’article 4 de la Loi du 2 janvier 1970 n’a pas été respectée
« Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables ».
Ces personnes ne peuvent pas :
1° Recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités mentionnées à l'article 1er de la présente loi
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20090811
La responsabilité pénale du signataire du chèque (des dépenses) peut être engagée en cas d’absence d’attestation délivrée par le titulaire de la carte professionnelle qui aurait du être visée par le préfet compétent (lieu du siège de l’agence) et est passible de 6 mois d’emprisonnement et/ou 7 500e d’amende.
La sanction prévue pour abus de confiance, doit être également demandée vis-à -vis du signataire des chèques s’il s’agit toujours de la même personne.
Article 314-1
Modifié par Ordonnance n°2000-916 du 19 septembre 2000 - art. 3 (V) JORF 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002
L'abus de confiance est le fait par une personne de détourner, au préjudice d'autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu'elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d'en faire un usage déterminé.
L'abus de confiance est puni de trois ans d'emprisonnement et de 375 000 euros d'amende.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006070719
2 / Responsabilité de l’agence personne morale : faute de ses préposés
- Vis-à -vis du dirigeant ou du directeur de l’agence il doit être poursuivi en demandant les sanctions prévues aux délits des articles précédents et naturellement en plus pour délit de tentative d’escroquerie
Article 313-1 du code pénal
L'escroquerie est le fait, soit par l'usage d'un faux nom ou d'une fausse qualité, soit par l'abus d'une qualité vraie, soit par l'emploi de manoeuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d'un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge.
L'escroquerie est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375 000 euros d'amende.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...orieLien=cid
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Seules ces sanctions permettront alors au syndicat d’engager la responsabilité de l’agence pour obtenir la réparation ou pour éviter d’autres préjudices souvent associés découverts par la suite (détournements fautifs et cachés, insuffisance délictuelle probable de transmission de fonds au syndic successeur,…).
Seules ces sanctions si elles sont appliquées permettront à l’ensemble des copropriétaires d’être sûrs d’avoir un vrai compte séparé
Nous sommes dans un état de droit, et il est urgent d’agir dans ce sens vis à vis de certains délinquants récidivistes (faux comptes séparés probables dans les autres copropriétés gérés par cette agence !)
Au niveau préventif aussi l’obligation du compte séparé facilitera le repérage et le signalement des fraudeurs, agence ou banque, auprès du Procureur de la République notamment lors d’audits des agences effectués par des associations comme l’ARC ou d’administrations comme les Directions Départementales de Protection des Populations (DDPP).
Il faut donc évoluer sur le discours et les conseils donnés notamment lors de telles découvertes concernant les copropriétés de 14 lots.
En effet JPM votre constatation de non changement du numéro de compte est bien observée, par dans certaines copropriétés, peût on, doit on le reprocher à ce jour aux seuls membres du conseil syndical, un état des lieux frauduleux qui persiste selon vous ?
Ceci est abusif de votre part, il faut que les syndics honnêtes participent à ce combat (celui pour les copropriétaires d’obtenir un vrai compte séparé au lieu d’un compte individualisé) au respect des lois pour tous, par tous et n’hésitent pas comme la loi pénale existe à signaler également lors des transferts des archives ces types de tromperies délits, au Procureur, à la DDPP, et s’il y a problème de suivi de trésorerie qu’ils saisissent plutôt la juridiction pénale avec partie civile associée permettant d’enclencher la responsabilité civile de l’ancienne agence et sa garantie au lieu d’une simple réquisition civile.
Voilà aujourd’hui à mon avis les seuls conseils valables, et je vous en laisse juge, n’hésitez pas à me contacter hors liste puisque actuellement je termine un dossier auprès du Procureur Général près du TGI de Paris d’un classement sans suite du service de la délinquance astucieuse du Procureur de Paris d’une plainte bien argumentée de ma part et très salutaire pour l’ensemble des professionnels honnêtes et des copropriétaires.
Je ne suis pas un extrémiste, encore une fois, c’est l’accumulation de fraudes et de préjudices dans mon syndicat et dans la gestion de mes biens qui m’amène à ces constations relativement basiques concernant nos divers codes pénaux, commerce, banque, ..
Devant la carence actuelle mise en évidence par vos propos et votre solution changer de syndic, ce n'est pas acceptable dans une démocratie qui se respecte, ll faut aujourd’hui simplement et rapidement que nos lois soient respectées, que l’Etat de Droit s’impose, que les délinquants ne restent pas impunis et arrogants, que les copropriétaires puissent obtenir à la première demande (frais de photocopie possible) rapidement, avant vote du quitus et des comptes, les documents fiables concernant la gestion de leur copropriété,….
Encore une fois je ne suis pas juriste, ni avocat, merci pour d’éventuels éclairages dans mon combat qui à mon avis doit se poursuivre principalement maintenant auprès des banques qui n’appliqueraient pas la législation :*
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Le code monétaire et financier contient plusieurs articles permettant de sanctionner professionnels ou dirigeants corrompus participant à ce détournement de loi et à l’utilisation de faux chéquiers :
Sanctions pénales avec le code monétaire et financier
Article L351-1
• Modifié par ORDONNANCE n° 2015-1033 du 20 août 2015 - art. 2
Est puni d'une amende fiscale de 75 euros le fait de méconnaître l'une des obligations mentionnées aux deuxième, quatrième, cinquième et huitième alinéas du I de l'article L. 312-1-1 et, lorsque le client est une personne physique agissant pour des besoins non professionnels, à l'article L. 314-12 et au II de l'article L. 314-13. Cette amende est prononcée et recouvrée suivant les règles applicables à la taxe sur la valeur ajoutée. Le contentieux est suivi par l'administration qui a constaté l'infraction.
Est puni de la peine d'amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe le fait de méconnaître l'une des obligations mentionnées au premier alinéa du I, au II de l'article L. 312-1-1, au III de l'article L. 314-13 lorsque le client est une personne physique agissant pour des besoins non professionnels, au VII de l'article L. 314-13 et aux articles L. 315-5 à L. 315-8 ou l'une des interdictions édictées au I de l'article L. 312-1-2.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...orieLien=cid
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Lutte contre le blanchiment : obligation des salariés des banques à déclarer tout détournement de compte bancaire
DECRET
Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce
Version consolidée au 01 septembre 2015
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
Si tout le monde participe et notamment les administrations de contrôle, nos discussions sur les intitulés de comptes et les conduites à tenir seront vite obsolètes !
Merci d'y contribuer avec ce site.
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ALH14U
Contributeur senior
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46
Posté - 06 sept. 2015 : 17:28:45
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Rappelons également à nos amis syndics et gestionnaires de copropriété, la déontologie (j'appelle cela également le civisme)
avec possibilité pour le copropriétaire de demander des sanctions, sans passer par des procédures contre le syndicat ou avec avocat !
Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce
http://www.legifrance.gouv.fr/eli/d...SC1505288D/j
Publics concernés : agents immobiliers, syndics de copropriété, administrateurs de biens, marchands de listes.
Objet : définition des obligations déontologiques incombant aux professionnels de l'immobilier.
Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le 1er septembre 2015.
Article 3 : Respect des lois et règlements
Dans l'exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l'article 1er agissent dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur ainsi que des dispositions du présent code.
2° A veiller au respect des obligations qui leur incombent en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme en application de l'article L. 561-2 du code monétaire et financier ;
4° A .refuser leur concours lorsqu'elles sont sollicitées pour l'élaboration d'actes frauduleux
Enfin une réelle avancée !
Permettra également à certains professionnels d'échapper "avec déontologie" aux dictats anormaux et illégaux de certains membres des conseils syndicaux !
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ALH14U
Contributeur senior
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47
Posté - 08 sept. 2015 : 19:06:49
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Information importante confirmée par la cour de Cassation concernant l'attitude des professionnels des banques en cas de demande d'informations sur le compte créé par l'agence :
La banque ne peut refuser la communication d’informations au syndicat de copropriété, que ce soit par ailleurs un vrai compte séparé (surtout dans ce cas, invraisemblable) mais même et surtout s’il s’agit d’un sous compte individualisé pour le syndicat.
Donc ne pas hésiter principalement pour les membres du conseil syndical en cas de suspicion d’un faux compte à la place d’un vrai à demander les preuves matérielles à a banque. Une attestation ne suffit pas car certains banquiers en font des fausses, en tronquant parfois le libellé du bénéficiaire du compte (délit pénal !)
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Le secret bancaire ne s’oppose pas à la communication d’informations au président du conseil syndical quand elles concernent le fonctionnement du sous-compte ouvert par le syndic dans les livres d’un établissement de crédit
CHAMBRE COMMERCIALE Cour de cassation, 24 mars 2015
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...87&fastPos=1
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Secret bancaire : inopposabilité au syndicat de copropriété d'informations sur le fonctionnement d'un compte bancaire ouvert par le syndic
http://actualitesdudroit.lamy.fr/Ac...-syndic.aspx
Le secret bancaire ne s'oppose pas à la communication, au syndicat de copropriété, d'informations sur le fonctionnement d'un compte bancaire, ouvert par le syndic, qui n'est pas un compte séparé au sens de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et qui n'enregistre que les opérations de gestion de la copropriété. Tel est le sens d'un arrêt rendu le 24 mars 2015 par la Chambre commerciale de la Cour de cassation (Cass. com., 24 mars 2015, n° 13-22.597, F-P+B).
En l'espèce, un syndic de copropriété a ouvert un compte dans les livres d'un établissement de crédit. Estimant que ce dernier avait violé le secret bancaire en transmettant des informations relatives au fonctionnement de ce compte au président du conseil syndical du syndicat des copropriétaires, le syndic a assigné la banque en responsabilité.
Enonçant la solution précitée, la Cour de cassation rejette donc le pourvoi formé contre l'arrêt d'appel (CA Reims, 28 mai 2013, n° 11/01564) qui avait rejeté les demandes du syndic.
Une information Lexbase.
Cass. com., 24 mars 2015, n° 13-22.597, F-P+B
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Maître P...... M....... avocat au Barreau de Paris
Le secret bancaire ne s'oppose pas à la communication au syndicat d'informations relatives au compte non séparé ouvert par le syndic
http://www.pmavocat-immo.com/2015/0...e-syndic.htm
La société Agence moderne rémoise, syndic de la copropriété de l'immeuble Le Pré aux moines a ouvert un compte dans les livres de la Caisse de crédit mutuel Reims Saint-Rémi. Estimant que cette dernière avait violé le secret bancaire en transmettant des informations relatives au fonctionnement de ce compte au président du conseil syndical du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Pré aux moines, le syndic l'a assignée en responsabilité.
………….
……………
La communication au syndicat de copropriété des éléments relatifs à ce compte participe donc à la régularisation d'une situation illégale, et ne relève des lors pas de la violation du secret bancaire, alors au surplus qu'il n'est pas contesté que le compte litigieux enregistrait exclusivement les opérations de gestion de la copropriété.
Au surplus, en vertu de l'adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre
La Cour de cassation a confirmé les motifs de la Cour d'appel de Reims en jugeant qu'ayant retenu que le compte litigieux, intitulé "AMR copropriété Pré aux Moines (société à responsabilité limitée) 1, rue des Marmouzets, 51100 Reims", n'était pas un compte séparé au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et relevé qu'il enregistrait exclusivement les opérations de gestion de la copropriété de la résidence Le Pré aux moines, la cour d'appel en a exactement déduit que le secret bancaire ne s'opposait pas à la communication, au syndicat, d'informations sur le fonctionnement de ce compte.
Cour de cassation, Chambre commerciale, mardi 24 mars 2015, pourvoi n°: 13-22597
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En cas de non communication ni par l’agence gestionnaire immobilier, ni par la banque il faut donc suspecter des fraudes et une utilisation qui ne concernerait pas exclusivement les débits et recettes de la copropriété. Détournement, opération de blanchement,…. ? il faudra dans ce cas une enquête de la brigade financière.
De ces faits (déontologie vis à vis de l'ensemble des copropriétaires, absence de secret bancaire et nombreuses possibilités de sanctions dont celles pénales sans avoir besoin d'avocat si on n'en reste au pénal) nous pouvons espérer que ce détournement de la loi se tarisse rapidement tout au moins dans les copropriétés de plus de quinze lots,
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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Posté - 08 sept. 2015 : 22:25:11
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L'arrêt du 24 mars 2015 est important. Pour autant il est inutile de recopier dans le forum des commentaires divers qui vont bien entendu tous dans le même sens.
Par ailleurs il laisse apparaître que les juridictions civiles voire commerciales suffisent pour obtenir la sanction d'errements regrettables mais qui ne présentent pas les caractéristiques d'une faute pénale.
Vos travaux seraient beaucoup plus efficaces si vous les cantonniez dans leur domaine naturel : le contentieux civil voire commercial comme dans l'affaire de Reims.
Notez également qu'il va falloir désormais s'esbaudir sur les terrains de la justice administrative puisque les recours contre les décisions de la Commission de contrôle devront être portés devant la juridiction administrative.
Ils seront nombreux, comme pour les décisions prud'homales, et pour la même raison : formation insuffisante des membres de la Commission.
Compte tenu de la sévérité potentielle des peines et de la possibilité étonnante de " peines préventives " on peut même songer à des intervention de la CEDH. Quelques uns ont évoqué à juste titre le mort civile professionnelle 
A noter enfin que la Commission peut sanctionner un abus mais ne peut pas annuler une assemblée générale à raison de cet abus. C'est là qu'on pourra rire si une juridiction civile décide qu'il n 'y a pas eu d'abus 
Il est vrai que " le criminel tient le civil en l'état " mais la Commission ne sera pas une juridiction criminelle. Question à approfondir peut être 
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 03 oct. 2015 : 17:42:57
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JPM vous êtes un vil flatteur, j’aurais préféré un excité comme Philippe me traitant de tous les noms plutôt que ce type ce conseil.
Blanchir les pratiques bancaires et leurs complicités de celles ci dans l'élaboration de faux comptes séparés, NON
Vous me décevez dans ce post alors que j'apprécie généralement vos remarques,
Il faut dans l’intérêt de demain et quand cela est possible, car il s’agit d’escroqueries bancaires astucieuses, difficile à mettre à jour rapidement avec les preuves, frapper très forts les individus et sociétés complices, car tout l’arsenal juridique (heureusement) existe,…
Dans le cas d’un faux compte séparé, il y a au yeux de tous dissimulation à la fois de la provenance et du bénéficiaire et de l'utilisation conforme avec toutes les écritures.
Blanchiment, définition :
De l’argent est considéré comme attribué à une copropriété alors qu’il transite sur un compte de société, et qu’une partie peut rester seul au profit de la personne morale inconnue des copropriétaires, dont le représentant n’est pas toujours le dirigeant ou directeur de la société immobilière gérant l’immeuble mais une tierce personne complétement inconnue et distincte ayant ouvert le « faux » compte séparé.
L’agent immobilier, le gestionnaire de copropriété, intermédiaire d’une société ou filiale doit pouvoir indiquer aux membres du conseil syndical Lorsqu’il s’agit d’un sous compte le bénéficiaire effectif, le bénéficiaire de l’opération, pour les sociétés ou filiales la ou les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société, ou qui exercent, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur les organes de gestion, d’administration ou de direction de la société ou sur l’assemblée générale des associés.
La complicité se transforme en abus de confiance, délit, voire en escroquerie (d'où d'autres articles pénaux) lorsque la banque complice a attesté une ouverture de vrai compte séparé alors qu’elle a effectué une ouverture de compte comportant une clause de substitution parfois très large, permettant de substituer à l’agence gestionnaire toute personne physique ou morale de son choix.
Il est alors impossible à l’agent immobilier et aux membres du conseil syndical d’identifier le bénéficiaire effectif réels des opérations et de pouvoir discuter "sainement des comptes de la copropriété !".
C’est une méthode pratique de blanchiment, et les agences immobilières participent historiquement, dans tous les pays à de nombreuses opérations de ce type.
Comme je l'écrivais plus haut, il faut s'attendre à tout avec de telles tromperies (que font les DDPP et DGCRF ?).
Il faut être impitoyable vis-à -vis des banques et de leurs professionnels qui font des attestations tronquées indiquant comme bénéficiaire un Syndicat, alors que ce n’est pas vrai.
C’est dire JPM qu'il s'agit d'une délinquance bien connue, les pratiques bancaires comme celles des agents immobiliers biens tracée et que vos conseils ne valent rien, bottent tristement en touche et sont bien au contraire très favorable à la persistance de genre de graves délits pénaux financiers et monétaires organisés avec la complicité de certaines banques.
En cas de suspicion de sous compte séparé, une dissimulation à un syndicat de copropriété de la provenance et du bénéficiaire de l’argent, par un employé de banque, indique que cette personne est capable « criminellement » de s’impliquer pour faciliter des opérations de blanchiment, de réinvestissement par captation ou détournement indus.
En tant qu’intermédiaire, l’agent immobilier peut être inquiété : la loi assimile au blanchiment le fait d’apporter son concours à une opération de placement, de dissimulation ou de conversion de fonds provenant d’une infraction. Il n’est pas sûr que les salariés d’une agence puissent savoir d’où proviennent ou où vont les fonds qui transitent sur les sous comptes présentés comme de vrais comptes séparés.
Un professionnel qui soupçonne une opération de blanchiment a l’obligation d’en faire la déclaration auprès de Tracfin, via le service Internet Ermes, ou par télécopie ou courrier. La déclaration est effectuée par le déclarant Tracfin (l’agent immobilier ou, éventuellement, un collaborateur qu’il aura désigné).
Le professionnel doit être vigilant à l’égard de sa clientèle, tout au long de l’exécution de sa prestation de service. Aux mesures habituelles s’ajoute un devoir de vigilance complémentaire, lorsque la situation présente un risque accru de blanchiment.
S’il n’est pas en mesure de recueillir les informations nécessaires, la loi impose à l’agent immobilier de ne pas poursuivre la relation d’affaires et de ne pas exécuter de prestation.
Les pièces nécessaires à ces vérifications sont conservées pendant cinq ans. A ce titre, l’archivage numérisé peut présenter un intérêt.
En France, le blanchiment est réprimé par l'article 324-1 du Code pénal qui prévoit une peine de 5 ans de prison et 375 000 euros d'amende. Cette sanction peut être aggravée dans certains cas. La peine est par exemple portée à 10 ans d'emprisonnement et 750000 euros d'amende dans deux cas : lorsque le blanchiment est commis de façon habituelle ou en utilisant les facilités que procure l'exercice d'une activité professionnelle et lorsqu'il est commis en bande organisée. Pour un point complet sur les sanctions applicables, voir les articles du Code pénal concernant le blanchiment simple et le blanchiment aggravé.
JPM Ce n’est ni les tribunaux commerciaux, ni le tribunal civil qui réglera les préjudices financiers liés à une provenance, une bénéficiaire et une utilisation non conforme d’un faux compte séparé au lieu et place d’un vrai.
Vous ne pouvez l'ignorer !
JPM vous savez qu’au civil le copropriétaire si le conseil syndical ne veut rien acter et proposer la mise en responsabilité du syndic serait obligé d’attaquer son syndicat. Puisqu’il est fort probable le quitus, les comptes ont été voté il risque lui-même de perdre car personne ne va dénoncer le comportement illicite du syndic, soutenu par sa banque, son avocat habituel,... et par le juge !!!.
Une représentante de Que Choisir (litiges de copropriété) m’a cité l’exemple d’un adhérent se trouvant dans telle situation qui avait tout de même eu gain de cause. Mais il avait déménagé par la suite, les co-propriétaires étaient furieux, d’avoir eu à payer des frais de justice pour se défendre par l’intermédiaire du syndicat et du syndic.
Résultat : même certains co-pro préfèrent être arnaqués que de dépenser pour faire appliquer la règlementation.
Une morale que n’aimerait pas La Fontaine, mais que vous connaissez très bien, et qui permettent à ces pratiques bancaires malhonnêtes de persister !
Une procédure civile ne permettra pas d’obtenir les sanctions des professionnels de la banque ayant effectué la fausse attestation et celle ci continuera à soutenir l’agence ; Avec un état des lieux, une réparation des préjudices financiers très aléatoire civilement.
Au niveau des tribunaux du commerce, ceux-ci sont d’une clémence importante et une réparation des préjudices liés à une gestion sur un autre compte ne peut être obtenue par un particulier, même s’il y a des anomalies d’ouverture et de titulaire.
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ALH14U
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50
Posté - 03 oct. 2015 : 17:54:06
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La relation d'affaire d'un agent immobilier, d'un professionnel d'une banque oblige à pouvoir identifier dès la souscription du contrat mais également tout au long de la vis d'un compte bancaire le ou les bénéficiaires, notamment lorsqu'il s'agit de personnes morales.
Ci joint deux textes primordiaux à ce sujet dont l'importance est accentuée par le regroupement des établissements, sociétés, et la multiplication des échanges électroniques
Arrêté du 2 septembre 2009 pris en application de l'article R. 561-12 du code monétaire et financier et définissant des éléments d'information liés à la connaissance du client et de la relation d'affaires aux fins d'évaluation des risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id
Directive (UE) 2015/849 du Parlement Européen et du Conseil du 20 mai 2015 relative à la prévention de l'utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux ou du financement du terrorisme, modifiant le règlement (UE) n° 648/2012 du Parlement européen et du Conseil et abrogeant la directive 2005/60/CE du Parlement européen et du Conseil et la directive 2006/70/CE de la Commission (Texte présentant de l'intérêt pour l'EEE)
Directive européenne sur la nécessité en cas de suspicion de détournement de fond de connaître et de rechercher en tout état de cause les véritables bénéficiaires de fonds (paragraphes 13 et 14)
http://eur-lex.europa.eu/legal-cont...5_141_R_0003
Des peines pénales sont prévues et seules susceptibles de faire respecter l'application des Lois, l'Etat de Droit et une régulation d'un blanchiment qui apparait aujourd'hui avec ces exemples de faux comptes séparés restant non sanctionnés assez facile à mettre en œuvre à grande échelle dans une société immobilière.
Philippe c'est à vous d'intervenir !!!!
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51
Posté - 03 oct. 2015 : 18:02:09
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ALH14U : un appel au secours !!!! 
Continuez votre bla-bla politique extrémiste tout seul. |
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ALH14U
Contributeur senior
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52
Posté - 04 oct. 2015 : 15:08:25
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Ca serait sympa sympas que JPM me réponde ou développe ses pistes sur les possibilités d'interpellation au civil ou au niveau des tribunaux du commerce.
j'ai un dossier actuellement auprès du Procureur de Paris qui doit être complété par une interpellation du Procureur Général.
Je sais à ce jour ne pas être tout seul, puisque vous êtes là Philippe toujours fidèle à mes posts, avec votre contribution sur ce problème des faux comptes séparés , c'est effectivement le déni de fraudes bancaires établies avec la complicité de certaines banques, ..... et de certains Procureurs, ..... puisque vous ne proposez rien !
J'ai trouvé des personnes résistantes également comme moi indignées par ces pratiques !
Je ne suis pas tout seul et la persistance anormales de ce délit que j'ai signalé à mainte reprise est actuellement en phase de reconnaissance (jugement du 23 septembre 2015, TGI de Paris) comme exemple illustratif des dysfonctionnements dans les copropriétés, ...
Au Ministère public de se saisir de ce dossier et d'assurer à chaque copropriété qui le demande la création d'un véritable compte séparé et non un sous compte d'agence.
Voilà ma conclusion et j'espère rapidement une action positive des Ministères dans ce sens auprès des banques.
A suivre donc, car il faut de toute façon que ce scandale de fausses attestations ou attestions tronquées cesse, je crois que la majorité des personnes et sans doute professionnels des secteurs concernés et des fonctionnaires des administrations policières sont à ce jour demandeur.
J'espère qu'à la suite de ces nombreuses discussions sur le forum, tournant souvent à vide ou à l'injure, et effectivement au monologue non constructif, les dysfonctionnements (terme faible) observés dans certaines banques seront sanctionnés pénalement puisqu'apparemment personne ne propose d'autres solutions concrètes sur ce fléau.
ll aura fallu plusieurs années de luttes intensives !
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53
Posté - 04 oct. 2015 : 15:11:40
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ALH14U
Comprenez-vous que vous êtes ILLISIBLE?
Outre d'utiliser un vocabulaire inadapté, vous noyez tout sujet dans cent mètre d'eau.... |
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ALH14U
Contributeur senior
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54
Posté - 04 oct. 2015 : 15:41:01
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Ribouldingue : le post s'appelle "Compte séparé" !!
Je crois et je sis être tout à fait clair dans mes demandes justifiées de condamnations de la complicité agence banque avocat lors de la création de faux compte séparés (compte individualisé" au lieu et place de vrais comptes séparés.
Mes demandes de réparations des préjudices, détournements bancaires associés, sont justifiées.
J'ai remarqué effectivement qu'il y avait beaucoup d'analphabètes et souvent dans les milieux dont on ne s'attendait pas à une certaine (+++) complicité : service de la délinquance astucieuse du Procureur de Paris, par exemple.
C'est à mon avis la seule possibilité de défense dont ils abusent.
Comme je dis ce dossier est à suivre et les cas illustratifs à suivre par les services du Ministère Public.
Il serait bien que les associations "traditionnelles" de consommateurs (CLCV, UD Copro CLCV, UFC Que Choisir,..) , et l'AFUB (Association Française des Usagers des Banques) ne restent pas insensibles comme cela est le cas actuellement !
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Posté - 04 oct. 2015 : 15:47:42
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citation: J'ai remarqué effectivement qu'il y avait beaucoup d'analphabètes IL y a surtout un bavard impénitent dont le nom m'échappe (Zut) et qui ressasse de la haine, ce qui n'est jamais sain, et la rengaine du tous pourri.
Ca ne sert a rien d'avoir raison contre tous, il faut faire bouger les choses. on vous dit depuis une éternité que vous vous y prenez mal... |
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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56
Posté - 04 oct. 2015 : 18:26:18
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Tout à fait d'accord avec vous :
Je m'y prend mal, et les préjudices augmentent même !
J'ai consulté sans succès plusieurs avocats,
Porté plaintes pénales,..... qui auraient du toutes deux aboutir.... !
Je n'aime pas et je ne peux pas rester passif devant les agressions et préjudices répétées,
Faut laisser champ libre aux délinquants et aux fraudes bancaires ?
Que conseillez vous, même question qu'à Philippe, ou JPM,
Que faites vous à part conseiller de changer de syndic,... et encore,...
Les réponses de JPM, ni par ailleurs la votre ne m'apparaissent satisfaisantes,
Je pense qu'avec nos actions parallèles associatives, les choses évoluent lentement :
Les Préfectures ne donnent plus les cartes et sous cartes
Code déontologique
Il ne m'étonnerait pas qu'un grand ménage soit enfin fait parmi ces banques qui trompent les syndicats de copropriétés.
On verra, c'est une affaire à suivre, notamment avec l'obligation du vrai compte séparé pour les copropriétés de plus de 14 lots !
Je reste optimiste, tout en pensant qu'il y a pas mal de bâtons dans les roues et d'aide apportée à la délinquance, ou au moins à la tromperie ... on est en France pas aux USA (voir affaire Diesel !)
Bonne fin de journée Ribouldingue
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Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
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Posté - 05 oct. 2015 : 09:44:59
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citation: Initialement posté par ALH14U
Tout à fait d'accord avec vous :
Je m'y prend mal, et les préjudices augmentent même !
J'ai consulté sans succès plusieurs avocats,
Porté plaintes pénales,..... qui auraient du toutes deux aboutir.... !
Je n'aime pas et je ne peux pas rester passif devant les agressions et préjudices répétées,
Faut laisser champ libre aux délinquants et aux fraudes bancaires ?
Que conseillez vous, même question qu'à Philippe, ou JPM,
Que faites vous à part conseiller de changer de syndic,... et encore,...
Les réponses de JPM, ni par ailleurs la votre ne m'apparaissent satisfaisantes,
Je pense qu'avec nos actions parallèles associatives, les choses évoluent lentement :
Les Préfectures ne donnent plus les cartes et sous cartes
Code déontologique
Il ne m'étonnerait pas qu'un grand ménage soit enfin fait parmi ces banques qui trompent les syndicats de copropriétés.
On verra, c'est une affaire à suivre, notamment avec l'obligation du vrai compte séparé pour les copropriétés de plus de 14 lots !
Je reste optimiste, tout en pensant qu'il y a pas mal de bâtons dans les roues et d'aide apportée à la délinquance, ou au moins à la tromperie ... on est en France pas aux USA (voir affaire Diesel !)
Bonne fin de journée Ribouldingue
Bonjour ALH14U,
Lire vos messages est pour moi du nectar. Bravo !
A cause ou grâce à vous je viens de m'inscrire sur ce forum !
J'apprécie également vos interventions chez JP DESIR et JPM
Vous êtes tenace , MOI AUSSI et suis justement en plein dans cette question du speudo compte séparé, J'ai RdV le 16 oct avec le Banquier justement à ce sujet.
Continuons notre croisade pour mettre un peu d'ordre dans ce monde où....vous m'avez compris et ignorons tous ces contradicteurs qui n'apportent rien de constructif et d'objectif et qui ne sont là que pour nous dénigrer et essayer sauver leur agissements.
Bravo encore
Jean13 |
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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Posté - 05 oct. 2015 : 19:58:26
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Merci pour vos compliments
Soyez en tout cas extrêmement méfiant vis à vis de la banque et de ses attestations
de plus votre demande reviendra certainement à l'agence, et vous risquez une intervention d'un avocat "du syndicat", vous reprochant un harcèlement de l'agence, de la banque voir des conseillers syndicaux !
C'est ce qui m'est arrivé : harcèlement de la banque (pour un faux compte séparé ouvert "avant" mandat
Accès à la convention de compte sépare
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=13461
Contestation honoraires avocat auprès bâtonnier
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15274
Méfiez vous surtout si vous n'êtes pas conseiller syndical et que ceux ci ne paraissent pas clairs : il est facile de contrôler les chéquiers (théoriquement) !
S'ils votent le quitus il ne faut pas compter sur eux !
Voir si cela vaut le coup, y a t'il d'autres anomalies, en effet je pense que dans beaucoup d'agence la règle est le faux compte séparé malgré la demande du syndicat,... donc éviter les combats inutiles s'il n'y a qu'un maigre enjeu !
C'est à mon avis au Ministère public d'intervenir, il connait très bien les pratiques déviantes dans certaines banques.
Malheureusement il ne fait (encore) rien
Donc méfiance, ces faits que je dénonce à chaque occasion sont véritables et vérifiables, exemples illustratifs des dysfonctionnements dans les banques et dans les contrôles administratifs (DDPP et DGCRF notamment), les coupables et complices de ces délits de faux compte avec détournement n'ont pas encore été sanctionnés, malgré toute l'énergie que j'ai pu dépenser avec plusieurs associations et témoignages,
J'ai encore quelque mois avant que a prescription pénale soit effective.
Il s'agit peût être de la même banque, du même avocat ?
N'hésitez pas à prendre contact avec moi en dehors du forum
Si vous n'avez pas les infos, contacter également une association de consommateurs, même si elles ne font rien.
Tenez moi informé, tenez nous informé !
A bientôt.
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Jean13
Contributeur senior
France
916 message(s)
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Posté - 05 oct. 2015 : 20:15:56
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Bonsoir,
Merci pour ces conseils,
Je suis membre du CS qui est particulièrement uni et solidaire. D'autre part 98% des copropriétaires sont derrière nous et moi . De ce coté là aucune crainte à avoir.
C'est moi qui ai fait voter en AG le compte séparé et exigé que soit attribué à notre SDC un n° identifiant ISC/SEPA
Le syndic nous mène en bateau et ne nous adresse pas la convention d'ouverture de compte disant l'avoir égarée, ne nous remets pas un RIB et ne nous confirme pas le n° ICS de notre SDC qu'il aurait du déjà demander depuis un an à la banque et à la banque de France.
Bref le comble, il nous adresse un formulaire de prélèvement vierge où le nom du créancier n'est même pas mentionné et nous demande de lui renvoyé complété avec nos informations bancaire....Libre à lui ensuite de mettre le créancier qu'il veut ....un peu comme un chèque établi sans le nom du bénéficiaires.
Il y a la un faisceau d'indice qui me font penser que le compte est un pseudo compte séparé.
S'il voulait nous prendre pour des idiots qu'il ne s'y prendrait pas autrement.
Notre SDC, sur ma demande, est membre de l'ARC qui est dans l'attente de mes nouvelles pour agir.
Dans la banque à laquelle j'ai fait mettre par AG le compte bancaire , j'ai de solides appuis et je ne pense pas qu'elle va jouer avec moi.
Je ne manquerai pas de vous tenir informé.
Cordialement
Jean13 |
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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Posté - 05 oct. 2015 : 21:57:59
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En ce qui concerne l'attribution de l'ICS, une lettre de l'Autorité prudentielle a indiqué : « Les modalités actuelles d’attribution de l’ICS sont en cours de modification par le Comité Français d’Organisation et de Normalisation Bancaires (CFONB) afin que des identifiants soient attribués en 2015-2016 à l’ensemble des copropriétés »
Tout le monde sait que la Banque de France a indiqué n'avoir jamais été consultée à propos de la généralisation impérative des comptes bancaires séparés. Il s'est avéré impossible techniquement de créer rapidement les ICS.
Je ne connais pas la nature de l'impossibilité technique mais il y a un an au moins qu'un informaticien avisé dans ce domaine m'a fait part de cette difficulté.
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