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Luc Standon
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 Posté - 05 avr. 2015 : 10:31:27
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JPM
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 42
Posté - 05 avr. 2015 : 11:33:05
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Sur la réponse d'Universimmo à Sonia
Il faut mettre les choses au clair !
Pour la vente d'un lot, c'est le syndicat des copropriétaires qui est tenu à la fourniture d'un état daté, de différents renseignements ou autres documents ; c'est le syndicat qui fera opposition entre les mains du notaire si nécessaire
Le syndic réalise les prestations pour le compte du syndicat. Il n'est tenu vis à vis du copropriétaire vendeur qu'ès qualités de représentant du syndicat.
IL n'est donc pas question d'envisager la création d'une relation contractuelle entre le vendeur et le syndic incluant une rémunération qui serait payé au syndic.
La loi dit clairement
1) que le syndic a droit à une rémunération spécifique incombant au syndicat
2) que le montant de cette rémunération est fixé dans un contrat de syndic approuvé par l'assemblée générale
3) que le syndicat a le droit de passer cette rémunération en charge individuelle incombant au vendeur ;
Il faut s'en tenir à ces dispositions claires et cohérentes. Mutatis mutandis la situation est identique pour les autres prestations visées par l'article 10-1
Quand l'article 20 de la loi mentionne : " le syndic fait ceci ou cela ",
c'est pour énoncer de nouvelles obligations du syndic à l'égard du syndicat dans les conditions prévues par l'article 18 " indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ".
Le syndicat reste l'entité titulaire primordiale. D'où la précision finale de l'article 20 : " L'opposition régulière [réalisée par le syndic] vaut au profit du syndicat [ entité titulaire ] mise en œuvre du privilège mentionné à l'article 19-1 "
La procédure comptable ne peut donc être que la facturation de la prestation par la syndic au syndicat, le paiement par le syndicat au syndic et, au final, soit la répartition des frais entre tous les copropriétaires soit l'individualisation de la charge.
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Posté - 06 avr. 2015 : 09:58:41
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Nous sommes d'autant plus d'accord avec cela que nous avons plusieurs fois défendu l'idée qu'il n'y a pas de raison d'imputer au copropriétaire vendeur les honoraires d'état daté dans la mesure où la prestation est d'abord délivrée dans l'intérêt du syndicat ! La raison pour laquelle l'amendement à la loi ENL a été introduit (dans la précipitation en raison d'un arrêt de la Cour de cassation déniant au syndic la possibilité d'imputation directe en raison de la formulation de son mandat...) pour compléter l'article 10-1 est la même que le celle qui explique le tollé susceptible d'être provoqué par cette proposition... Pourtant ce ne serait que pure logique ! |
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JPM
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44
Posté - 06 avr. 2015 : 11:28:24
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Je note bien volontiers que nous sommes d'accord, Universimmo et moi-même sur deux points importants et connexes : la procédure comptable exposée ci dessus pour les frais visés par l'article 10-1 et le flop voire l'illégalité du 9 du modèle de contrat de syndic. Il ne manque plus que le communiqué de presse 
Réflexion inutile ! Ces points réellement importants n'accrochent pas 
Ceci étant, on ne peut pas dire, à mon avis, que le syndicat est le principal bénéficiaire de l'état daté.
Son seul profit est de faire connaître, le cas échéant, le montant des impayés du vendeur. Celui ci a la responsabilité de cette situation et doit en supporter les conséquences.
L'état daté et la note qui l'accompagne présente pour l'acquéreur un intérêt certain et l'ensemble présente pour le vendeur l'avantage de conforter son dossier et permettre la vente.
Il revient au notaire de prévoir s'il y a lieu le partage des frais d'établissement entre le vendeur et l'acquéreur.
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Posté - 06 avr. 2015 : 14:29:37
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Bon ! Ce n'est pas faux, nous en convenons : cela profite aux 3... |
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alice78
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Posté - 07 avr. 2015 : 08:14:03
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Rédaction Universiommo,
Je suis bien d'accord avec vous sur les problèmes de ce texte.
Néanmoins , il va falloir faire avec !
Donc, effectivement la facturation de ces prestations doit se faire hors comptabilité du syndicat.
Votre comparaison avec les honoraires de vente de l'agent immobilier est pertinente. Vous pouvez également faire cette comparaison avec les honoraires de location mis à la charge du locataire avec un mandat de gestion, où le locataire est tiers à ce contrat. L'article 66 du décret ALUR s'applique parfaitement.
Le copropriétaire auquel ces frais seront directempent facturés par le syndic en est informé au préalable par le contrat de syndic dont il a connaissance avec sa convoc d'AG. L'information préalable du consommateur (art. L.111-1 et suivants du code de la consommation) est respectée.
Là où c'est moins satisfaisant, c'est que le copropriétaire est captif du syndic et il ne peut pas aller voir ailleurs. Mais c'était pareil avant.
Au CS en amont, et à l'AG de négocier les tarifs du syndic si nécessaire. |
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JPM
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47
Posté - 07 avr. 2015 : 08:50:11
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Il n'est pas question de faire avec.
Un texte comme cela il faut le faire sauter.
Soit en faisant comprendre au pouvoir réglementaire qu'il ne tient pas debout, soit en saisissant la juridiction administrative.
On ne peut même pas plaider qu'il bénéficie à tel ou tel. Il est mauvais pour tout le monde.
Sauf peut être pour vous, ce qui est votre droit.
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alice78
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Posté - 07 avr. 2015 : 18:51:55
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Et bien, faites sauter ce décret JPM !
Je vois au moins un avantage à cette situation, c'est que le syndic ne pourra plus se prendre en priorité ses honoraires privatifs sur les charges payés par les copros concernés.
Le syndicat n'aura plus besoin d'avancer ces honoraires, voire même de les payer sans espoir de retour quand il s'agissait se sommes exorbitantes de frais de procédures. |
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JPM
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49
Posté - 08 avr. 2015 : 00:08:34
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Il ne s'agit bien entendu que de faire sauter le 9 litigieux.
Pour le surplus le décret un peu bancal est pratiquement dépourvu d'intérêt.
Sonia trouve un avantage à ce 9 ! c'est que le syndic ne pourra plus se prendre en priorité ses honoraires privatifs sur les charges payés par les copros concernés.
Sonia n'a pas compris que le syndic, ayant effectué une prestation faisant l'objet d'une rémunération, prend bien entendu ses honoraires. Si le mécanisme de l'article 10-1 est paralysé, devinez qui sont les dindons de la farce ???
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alice78
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 Posté - 08 avr. 2015 : 07:58:04
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JPM,
De quelle paralysie parlez-vous ?
Mais effectivement les dindons ne seront plus les mêmes, et tant mieux : ce ne seront plus les copropriétaires à jour de leurs charges, mais ceux qui ne le sont pas ! |
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JPM
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Posté - 08 avr. 2015 : 09:59:41
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De quelle paralysie ?
En l'état actuel on ne peut plus utiliser l'article 10-1.
Donc les honoraires spécifiques du syndic seront répartis entre tous les copropriétaires.
Vous savez maintenant qui sont les dindons.
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alice78
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Posté - 08 avr. 2015 : 11:09:39
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Pas du tout JPM
"Imputable" article 10-1 loi de 65 et "facturable" du décret de 2015 ne sont pas antinomiques
Vous voyez un TGI ou une cour de cass dire le contraire ? |
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JPM
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53
Posté - 08 avr. 2015 : 11:46:11
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Bien sur qu'avec le texte critiqué imputable et facturable ont des effets identiques !
Les honoraires d'état daté sont imputables au vendeur (art 10-1)
En 9 du contrat il est dit que le syndicat n'a rien à voir et rien à payer
Donc le syndic doit facturer au vendeur
Or l'article 66 du décret Hoguet lui interdit de facturer à un tiers et de recevoir de l'argent d'un tiers. Le vendeur est un tiers à l'égard du mandat de syndic.
Conclusion : en l'état le syndic ne peut facturer ni au syndicat ni au vendeur . La situation est bloquée. Les syndics ne pouvant se faire rémunérer vont faire la grève sur le tas.
Compris maintenant ?
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Luc Standon
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Posté - 08 avr. 2015 : 11:52:46
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alice78
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Posté - 08 avr. 2015 : 13:15:13
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JPM, ce que l'article 66 du décret HOGUET interdit, c'est de facturer à un tiers, QUI N'EST PAS MENTIONNE au contrat.
Or, le copro pris individuellement est mentionné au contrat comme devant payer certains honoraires. Ces derniers peuvent donc lui être facturés en toute légalité. |
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JPM
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56
Posté - 08 avr. 2015 : 15:46:39
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Bel effort, mais encore à côté 
Les personnes désignées au contrat, il ne peut s'agir que de personnes dénommées. Essentiellement les parties c'est à dire pour nous le syndicat des copropriétaires de la rue des roses, mandant, et le Cabinet Dupont, syndic mandataire. Dans les mandats de gestion locative il peut y avoir désignation d'une personne, Mme Dubois, ayant qualité pour recevoir des fonds destinés au propriétaire mandant.
Terminé pour cette question. Si bon vous semble, allez voir
http://www.jpm-copro.com/
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alice78
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Posté - 09 avr. 2015 : 08:08:41
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Pas du tout JPM.
Vous me faites sourire en justifiant votre analyse par vos propres propos ! 
Dans les mandats de gestion, il y a :
- le mandant (bailleur)
- le mandataire (agent immobilier)
- le montant des honoraires dus pour la gestion par le bailleur
- ET le montant des honoraires dus pour la location par le bailleur ET LE LOCATAIRE, ce dernier n'ayant pas pour autant signé le mandat de gestion.
Je n'ai pas encore renconté d'agent immo faisant systématiquement la gratuité des honoraires de location au locataire, et par voie de conséquence au bailleur.
Compris maintenant ? |
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Posté - 10 avr. 2015 : 18:59:55
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citation: Initialement posté par alice78Pas du tout JPM. Vous me faites sourire en justifiant votre analyse par vos propres propos ! Dans les mandats de gestion, il y a : - le mandant (bailleur) - le mandataire (agent immobilier) - le montant des honoraires dus pour la gestion par le bailleur - ET le montant des honoraires dus pour la location par le bailleur ET LE LOCATAIRE, ce dernier n'ayant pas pour autant signé le mandat de gestion. Je n'ai pas encore renconté d'agent immo faisant systématiquement la gratuité des honoraires de location au locataire, et par voie de conséquence au bailleur. Compris maintenant ?
La grande différence est que dans ce cas l'administrateur de biens doit prévenir le locataire qu'il y aura des honoraires et le locataire a tout loisir de prendre ses jambes à son cou. S'il ne ne fait pas, il les accepte et doit les payer. Par contre, une fois dans les lieux, l'ADB ne peut plus rien facturer au locataire !
En copropriété, pour les frais et honoraires dont il s'agit, le copropriétaire n'est pas mis dans la situation de les accepter ou non, et il a tout intérêt à les refuser ! |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 avr. 2015 : 20:03:30
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Je ne suis pas spécialiste de la gestion locative. Mais je crois que la bonne méthode consiste à encaisser sur le " compte " du propriétaire l'intégralité des sommes versées par le locataire à l'entrée dans les lieux et de ressortir ensuite ce qui revient à l'administrateur de biens.
C'est la méthode qui a été évoquée à propos du partage des honoraires par moitié 50/50, quand il y a un contrôle par un huissier commis ou un expert comptable.
Ceci étant, ce n'est pas véritablement imposé, ni même imposable.
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alice78
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Posté - 11 avr. 2015 : 09:04:46
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Certes, UNIVERSIMMO, le copropriétaire est captif du syndic, ce que n'est pas le locataire. Mais là , rien de nouveau ! Le décret n'a rien changé de ce côté.
Les copropriétaires peuvent toujours, en théorie je suis bien d'accord, j'y suis moi-même confrontée tous les ans, négocier les honoraires privatifs en AG avant de voter le contrat.
Quant à la comparaison des modalités pratiques de perception des honoraires du locataire sur le compte de gestion du bailleur ou pas, peu importe, ce n'est pas là que réside le problème.
Le syndic est en positon dominante, même pire, la mise en concurrence de son contrat est illusoire. Ce qu'il faudrait, c'est un encadrement de la totalité des honoraires de syndic pour lesquels le copropriétaire est captif et pas seulement pour l'état daté , comme le permet l'article L.410-2 du code de commerce
Toutefois, dans les secteurs ou les zones où la concurrence par les prix est limitée en raison soit de situations de monopole ou de difficultés durables d'approvisionnement, soit de dispositions législatives ou réglementaires, un décret en Conseil d'Etat peut réglementer les prix après consultation du Conseil de la concurrence.
Les dispositions des deux premiers alinéas ne font pas obstacle à ce que le Gouvernement arrête, par décret en Conseil d'Etat, contre des hausses ou des baisses excessives de prix, des mesures temporaires motivées par une situation de crise, des circonstances exceptionnelles, une calamité publique ou une situation manifestement anormale du marché dans un secteur déterminé. Le décret est pris après consultation du Conseil national de la consommation. Il précise sa durée de validité qui ne peut excéder six mois.
En attendant, faudra faire avec texte. Mais je maintiens que c'est quand même une avancée, le syndicat n'aura plus à assumer les mauvais payeurs.
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ALLELUIA !!! Le décret est arrivé !!! 
