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JPM
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 Posté - 01 avr. 2015 : 00:28:02
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Tout à fait d'accord avec Universimmo mais là n'est pas la difficulté que je signale.
On lit dans le décret ! Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.
Or quelle est la procédure pour les frais d'établissement de l'état daté ?
1) Le syndic facture sa prestation au syndicat
2) Le syndicat paie le syndic
3) La facture est passée comme charge au débit du compte du copropriétaire vendeur
C'est la seule procédure possible. Le syndic ne peut facturer qu'au syndicat. Il ne peut recevoir de paiement que du syndicat. La Cour de cassation a sanctionné la facturation directe.
Comment dire alors que le syndicat ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ?
La solution est identique pour les autres cas. En particulier pour les frais de procédure dont l'imputation individuelle est par ailleurs subordonnée à une condition suspensive : que la procédure de recouvrement ait été justifiée.
J'ai déjà reçu l'accord d'un juriste sérieux qui me signale toutefois que l'on ne peut pas parler d'illégalité pour le viol d'une règle qui figure également dans un décret (art. 66 du décret Hoguet)
C'est exact ! Mais c'est bien de la loi que vient l'absence de lien de droit entre le copropriétaire et le syndic d'où l'impossibilité pour le syndic de facturer à un copropriétaire proclamée par la Cour de cassation.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 01 avr. 2015 : 01:49:04
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo
Sur l'histoire de l'article 10-1, nous trouvons qu'il y a plus choquant : la mention de frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, est en violation de la recommandation n°11-01 de la commission des clauses abusives, selon laquelle il est abusif de porter sur le contrat cette mention car elle laisse penser que l'imputabilité sur le seul copropriétaire découle du mandat alors qu'elle n'est possible que si elle est permise par l'article 10-1 de la loi.
OK mais pourquoi un flop ?
Puisqu'à compte de ce jour, 01/04/2015 avant de saisir la justice, il faudra désormais tenter une résolution amiable du litige et en justifier devant le tribunal. Cette nouveauté résulte du décret n° 2015-282 du 11 mars 2015, paru au JO du 14 mars 2015.
Donc de toute manière en cas de litige autour du 10-1 de la L.65, il faudra nécessairement que le SDC justifie d'une tentative de résolution amiable du litige avec le copropriétaire concerné pour pouvoir saisir un juge, en vertu de l'art. 55 du D.67 et faire ordonner le paiement du débiteur par jugement. Reste donc à savoir comment s'organise cette fameuse résolution amiable ?
Et en ce sens, le flop du 10-1 parait moins évident (je présume), puisqu'il devra y avoir une conciliation préalable à la saisine du Tribunal par le SDc c/ copro défaillant.
cf. Les nouvelles exigences des articles 56 et 58 du Code de procédure civile : fardeau ou opportunité ?
- http://www.village-justice.com/arti...s,19326.html
Après par rapport au commentaire de rédaction Universimmo j'ai l'impression que JPM part sur un autre registre dans sa critique vis-à -vis du 10-1.
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sonia75
Contributeur vétéran
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 Posté - 01 avr. 2015 : 02:46:09
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bonjour a tous et merci de communiquer ce decret que je viens de parcourir.
si j'en comprends bien les termes, seules les prestations mentionnees en annexe 2 peuvent donner lieu a une facturation supplementaire.
en consequence, si je suis cette logique, cela veut dire que le syndic n'a pas le droit par exemple, de nous facturer en sus de son forfait de gestion courante:
- des frais supplementaires si l'on choisit une autre banque que celle qu'il nous propose ?
- des frais supplementaires pour l'ouverture d'un compte separe ?
- une remuneration sur la gestion du fonds de travaux ?
Aucun de ses postes ne figurent dans la liste de l'annexe 2 du moins...
Merci de vos eclairages ! |
Édité par - sonia75 le 01 avr. 2015 03:02:52 |
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Posté - 01 avr. 2015 : 06:54:22
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citation: Initialement posté par JPM
Tout à fait d'accord avec Universimmo mais là n'est pas la difficulté que je signale.
On lit dans le décret ! Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.
Or quelle est la procédure pour les frais d'établissement de l'état daté ?
1) Le syndic facture sa prestation au syndicat
2) Le syndicat paie le syndic
3) La facture est passée comme charge au débit du compte du copropriétaire vendeur
C'est la seule procédure possible. Le syndic ne peut facturer qu'au syndicat. Il ne peut recevoir de paiement que du syndicat. La Cour de cassation a sanctionné la facturation directe.
Comment dire alors que le syndicat ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ?
La solution est identique pour les autres cas. En particulier pour les frais de procédure dont l'imputation individuelle est par ailleurs subordonnée à une condition suspensive : que la procédure de recouvrement ait été justifiée.
J'ai déjà reçu l'accord d'un juriste sérieux qui me signale toutefois que l'on ne peut pas parler d'illégalité pour le viol d'une règle qui figure également dans un décret (art. 66 du décret Hoguet)
C'est exact ! Mais c'est bien de la loi que vient l'absence de lien de droit entre le copropriétaire et le syndic d'où l'impossibilité pour le syndic de facturer à un copropriétaire proclamée par la Cour de cassation.
Vous avez raison JPM : en plus ce décret crée un principe de facturation directe aux copropriétaires qui est totalement incompatible avec le principe d'un mandat entre le syndicat et le syndic... Incohérent juridiquement : se sont-ils seulement rendus compte de l'énormité ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 avr. 2015 : 07:59:15
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Vous avez raison sonia, sur le papier.
Mais vous êtes dans les clopinettes !
Et demander à un syndic d'ouvrir le compte séparé dans une banque autre que la sienne ce n'est qu'une tentative de brimade du genre " moi je marque le syndic à la culotte ".
Vous voyez le syndic ayant 50 syndicats faire les remises de chèques dans 15 banques différentes ?
Allez ! Sonia, occupez vous des choses sérieuses. Un bon syndicaliste laisse tomber le régime des pauses quand la boîte vient de perdre un marché à cause du pont de l'ascension.
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JB22
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Posté - 01 avr. 2015 : 08:46:16
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De JPM:
"Et demander à un syndic d'ouvrir le compte séparé dans une banque autre que la sienne ce n'est qu'une tentative de brimade du genre " moi je marque le syndic à la culotte ".
Non, c' est une façon d' éviter des conditions de fonctionnement financières abusives de la part du banquier en connivence avec le syndic.
Je suis bien d' accord, l' ouverture de comptes dans différentes banques n' est pas pratique pour le syndic, mais il n' y a pas d' autre moyen pour éviter les abus. |
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JPM
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27
Posté - 01 avr. 2015 : 10:51:15
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les abus du banquier en connivence avec le syndic.
Tout le monde rit jaune avec ces zinzins comme
citation: une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.
Les copropriétaires qui présentent un projet de contrat ne sont pas, eux, obligés de faire état des frais afférents au compte séparé.
Quels frais d'ailleurs ? Jusqu'à présent toutes les personnes interrogées ont réponde que le syndic demandait plus avec un compte séparé. Or ce n'est de cela qu'il s'agit. Il s'agit des frais demandés par la banque.
Je répète ma question : quels frais ?
Qui peut présenter un exemple de frais qui seraient exigés par la banque du syndic alors qu'ils ne le seraient pas par les autres banques.
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andre78fr
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Posté - 01 avr. 2015 : 12:54:00
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J'en profite pour demander la création d'un compte 627 - Frais bancaires qui existe dans le plan comptable général mais qui a été oublié dans le plan comptable des copropriétés. Les comptes 662 correspondent à des charges financières et ce n'est pas la même chose...
Il est évident que le compte séparé va s'accompagner chez un grand nombre de banques de frais (frais de tenue de compte... accès en ligne...) et il me semble sain que les syndicats puissent faire jouer la concurrence entre établissements bancaires et leur tentation d'appliquer leur tarif entreprise plutôt que le tarif particulier/association même si effectivement ça va compliquer la gestion pour les syndics...
Je crois que la Banque Postale fait partie des banques les moins chères à ce propos.
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alice78
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Posté - 01 avr. 2015 : 13:30:58
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Bonjour,
Je souhaite répondre à JPM sur ce point
"Mais il y a un flop sérieux en ce qui concerne l'application de l'article 10-1. Il faut régler rapidement cette affaire , à moins que quelqu'un m'explique qu'il n'y a pas d'affaire".
Le mandat du syndic est un mandat encadré par la loi HOGUET. Le contrat de mandat relève également des dispositions de l’article 66 du décret 72-678 :
« Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. »
En conséquence, l’article 66 du décret 72-678 pris pour application de l’article 6 de la loi HOGUET, permet au syndic de stipuler dans son contrat des prestations dont la facturation sera directement mise à la charge des copropriétaires pris individuellement, les copropriétaires étant informés par ailleurs lors du vote du contrat en AG des obligations mises à leur charge.
Cette facturation n'a donc pas figurer dans les comptes du syndicat.
A noter que cette clause du contrat type n’est pas non plus contraire aux dispositions de l’article 1165 du code civil, celui-ci n’étant pas d’ordre public |
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alice78
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Posté - 01 avr. 2015 : 13:41:28
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Complément pour JPM
La banque PALATINE facture des commissions de mouvements, en plus des frais de gestion.
Pour nous 3 fois plus de commissions de mouvements que de frais de gestion
Et oui ! Pour dissuader les copropriétaires de payer les factures ? !
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JB22
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31
Posté - 01 avr. 2015 : 13:53:43
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De JPM:
"Je répète ma question : quels frais ?"
Etes-vous donc aussi naïf ou de partie pris ?
André 78 a répondu à votre question:
"Il est évident (Sauf pour JPM) que le compte séparé va s'accompagner chez un grand nombre de banques de frais (frais de tenue de compte... accès en ligne...) et il me semble sain que les syndicats puissent faire jouer la concurrence entre établissements bancaires et leur tentation d'appliquer leur tarif entreprise plutôt que le tarif particulier/association même si effectivement ça va compliquer la gestion pour les syndics..." |
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 avr. 2015 : 14:22:49
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Alice 78, vous donnez de l'article 66 du décret Hoguet une interprétation tout à fait personnelle et quelque peu fantaisiste.
Il faut rappeler que l'article 64 du décret hoguet dispense les syndics de copropriété et tout mandat écrit.
Le décret hoguet ne connait que la désignation par l'assemblée. Le procès verbal de l'assemblée constata la désignation de X en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires.
Pour l'article 66 il n'y a donc que deux personnes : le syndicat des copropriétaires mandant et le syndic désigné.
Le syndic désigné ne peut recevoir de rémunération que de la part du syndicat mandant. C'est net et clair.
Quant à citation: En conséquence, l’article 66 du décret 72-678 pris pour application de l’article 6 de la loi HOGUET, permet au syndic de stipuler dans son contrat des prestations dont la facturation sera directement mise à la charge des copropriétaires pris individuellement, les copropriétaires étant informés par ailleurs lors du vote du contrat en AG des obligations mises à leur charge.
Cette facturation n'a donc pas figurer dans les comptes du syndicat.
L'article 66 du décret Hoguet ne peut permettre au syndic de stipuler dans son contrat la moindre chose puisque le régime Hoguet dispense le syndic de tout mandat écrit donc de tout contrat.
Le soi disant "contrat de syndic" n'existe que dans la loi de 1965 et depuis très peu de temps. En 1965 la réglementation de taxation des honoraires des syndics ne prévoyait qu'un bordereau de décompte annexé à la convocation et approuvé par l'assemblée.
Le soit disant contrat de mandat actuel n'est en réalité que le bordereau ancien paré d'un autre nom.
Le décret du 26 mars 2015 fait d'ailleurs prévaloir la désignation du syndic par l'assemblée qui est le seul socle juridique de ses prérogatives et obligations.
Comme je l'ai indiqué toutes les prestations hors forfait du syndic doivent être facturées par le syndic au syndicat qui doit les lui payer.
Ensuite elles sont mises en répartition ou affectées individuellement en vertu de l'article 10-1 de la loi de 1965.
Il est bien évident que l'on doit retrouver toutes ces opérations dans la comptabilité du syndicat 
Ce qui ne veut peut dire qu'on les retrouve toutes dans le compte des charges.
Quant à l'imputation de frais de mouvement par la banque Palatine, elle résulte d'une qualification critiquable du régime du syndicat de copropriétaires.
Dans le passé la Cour de cassation a statué sur ce genre d'affaire. Je pense pouvoir retrouver l'arrêt qui concernait un syndicat de la rue Spontini.
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Posté - 01 avr. 2015 : 15:23:57
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Je serai curieux de connaitre quelle banque ne facture pas à un syndicat de copropriétaires des frais de gestion, voir des frais de mouvements monétaires...
Quant on met les banques en concurrence sur ce point, on constate de fortes disparités... pouvant aller de 0 € à 180 € / an...
(Et là je ne parle pas d'honoraires de syndics, mais bien de facturation de frais bancaires des banques...) |
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alice78
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Posté - 01 avr. 2015 : 15:39:42
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JPM,
Le décret Hoguet n'oblige pas un mandat écrit pour le syndic, mais il ne l'interdit pas.
C'est pour cela que le décret de 67 parle de contrat de mandat.
Donc je ne vois pas d'incohérence entre la loi HOGUET et son décret et la loi de 65 et son décret. |
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nefer
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Posté - 01 avr. 2015 : 15:56:22
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citation: Initialement posté par rambouillet
Je serai curieux de connaitre quelle banque ne facture pas à un syndicat de copropriétaires des frais de gestion, voir des frais de mouvements monétaires...
j'en connais au moins une...(que je ne peux pas citer ici)
il ne faut pas confondre les frais liés au compte professionnel du syndic et les comptes des syndicats, qui sont assimilés à des "comptes associations" |
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sonia75
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Posté - 01 avr. 2015 : 16:05:17
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Bonjour a tous,
Non JPM, ce ne sont pas des clopinettes malheureusement, les frais de la banque proposes par le syndic sont 5 a 6 fois plus chers que la banque postale par ex.
Nefer, je vous envoie un MP si vous le voulez bien, cela m interesse !! :-) |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 01 avr. 2015 : 16:09:06
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citation: Initialement posté par andre78fr
J'en profite pour demander la création d'un compte 627 - Frais bancaires qui existe dans le plan comptable général mais qui a été oublié dans le plan comptable des copropriétés. Les comptes 662 correspondent à des charges financières et ce n'est pas la même chose...
Il est évident que le compte séparé va s'accompagner chez un grand nombre de banques de frais (frais de tenue de compte... accès en ligne...) et il me semble sain que les syndicats puissent faire jouer la concurrence entre établissements bancaires et leur tentation d'appliquer leur tarif entreprise plutôt que le tarif particulier/association même si effectivement ça va compliquer la gestion pour les syndics...
Je crois que la Banque Postale fait partie des banques les moins chères à ce propos.
Oui j approuve la banque postale est a environ 2 euros par mois de frais de gestion, donc tres correcte ! |
Édité par - sonia75 le 01 avr. 2015 19:34:23 |
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JPM
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Posté - 01 avr. 2015 : 17:39:18
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J'effectue une petite enquête de mon côté.
Une réponse précise pour l'instant en provenance d'un syndic qui avait des comptes séparés bien avant la loi ALUR. Banque concernée : le CIC ; Gratuité jusqu'à la loi ALUR. Depuis la loi ALUR 15 € par trimestre.
Entre la paralysie totale du mécanisme de l'article 10-1 reconnue par Universimmo et les frais bancaires, il n'y a pas photo pour choisir un objet de débat.
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JB22
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Posté - 01 avr. 2015 : 18:01:25
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De JPM:
"Gratuité jusqu'à la loi ALUR. Depuis la loi ALUR 15 € par trimestre."
Confirmation des risques d' abus quand une chose devient obligatoire et sans possibilité de choix. Mêmes résultats que pour la facturation de l' état daté. |
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Posté - 05 avr. 2015 : 10:11:02
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citation: Initialement posté par alice78
JPM,
Le décret Hoguet n'oblige pas un mandat écrit pour le syndic, mais il ne l'interdit pas.
C'est pour cela que le décret de 67 parle de contrat de mandat.
Donc je ne vois pas d'incohérence entre la loi HOGUET et son décret et la loi de 65 et son décret.
alice78, si votre interprétation est bonne, la logique qui en découlerait est que le syndic facture les honoraires et frais en question hors de la comptabilité du syndicat, et les recouvre directement auprès de chaque copropriétaire ! C'est l'un ou l'autre, mais s'il s'agit d'un contrat qui permet la facturation directe à un tiers - si celui-ci l'accepte ! -, un peu comme les mandats de vente qui mettent les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur, alors la facturation n'a rien à voir avec le syndicat ! Et le consentement préalable du copropriétaire à la prestation est nécessaire ! On peut l'imaginer pour l'état daté mais pas pour les frais de relance ! Qui si le copropriétaire refuse de payer, au motif qu'il n'a pas de contrat ?
C'est là qu'on voit l'absurdité juridique de la rédaction du décret !
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ALLELUIA !!! Le décret est arrivé !!! 
