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benoix
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 Posté - 27 mars 2015 : 12:29:46
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Bonjour,
Je loue depuis 10 ans un très joli t1 bis vide via agence. Le constat est que les durées de présence des locataires sont inférieures à une an depuis 2 ans. Le Turn Over augmente mais pas de vacance.
Je me tâte pour louer meublé. Sachant qu'il y a un potentiel touristique, joli cadre du bien et limitrophe capitale régionale de plus en plus prisée.
Donc hiver location au mois ou semaine, et été location à la semaine serait mon plan.
Je prévois un budget de 3/4000 euros pour meubler.
Je déduit actuellement des intérêts d'emprunts et déficit foncier (gros travaux de rénovation il y a dix ans)
Des avis, expériences, contraintes, précautions pour cette transition d'un "statut" à un autre ?
Je vous remercie chaleureusement.
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 Posté - 27 mars 2015 : 16:43:13
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3 000 euros pour meublé un T1bis, c'est deja du bon mobilier...
Vous allez faire du meublé saisonnier.
Rien de particulier sauf qu'il va vous falloir tenir une petite comptabilité et vous frotter a la liasse fiscale 2031-2033, enregistrer votre entreprise pour obtenir un SIRET, faire attention à la CFE que vous ne paierez pas la première année, mais que vous paierez les années suivantes sauf a ce que votre meublé saisonnier entre dans la case qui dispense de la CFE
Si vos travaux sont anciens, je pense que vous n'etes plus en déficit foncier, donc votre nouveau statut risque de vous alléger la pression fiscale
Si vous etes en déficit en foncier nu ces 2 dernières années, faites attention a la clause des 3 années, qui risque de vous faire réintégrer und éficit deja imputé sur vos autres revenus dans certains cas spécifiques. |
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benoix
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Posté - 30 mars 2015 : 11:50:00
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Merci pour votre réponse.
En fait je pensais faire du 1 an ou 9 mois (étudiant) et mixer à l'occasion ou par intervalles avec du saisonnier en effet (été).
OU, seconde option, louer à des travailleurs/professionnels de passage, soit à des touristes toute l'année. Ce qui demande un peu plus de boulot et revient à du saisonnier en permanence, si j'ai bien compris.
Le SIRET est-il obligatoire ? Car je n'ai pas l'intention de passer LMP. Mais j'ai du zappé quelque chose...
Merci zavous
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Posté - 30 mars 2015 : 12:02:50
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Oui, le SIRET est obligatoire, c'est une question de civil, le fait d'etre LMP ou LMnP étant du fiscal.
Le SIRET est obligatoire mais le RCS ne l'est pas, d'ailleurs le RCS est incompatible avec le type d'activité qui n'est pas commerciale
En revanche le fisc la traite comme du commercial et demande aux LMP de s'inscrire (au RCS), lesquels reçoivent la plupart du temps un refus.
On obtient le SIRET en remplissant une POi, voir les fils sur le sujet ici ou sur d'autres forums, ici par exemple le fil collant (cad en tête de rubrique) de Fluo et Bailleur X qui dit tout. |
Édité par - ribouldingue le 30 mars 2015 12:10:44 |
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H90063
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 Posté - 30 mars 2015 : 22:19:41
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Oui, lisez le "fil collant" qui vous permet de gagner un temps fou ! |
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benoix
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Posté - 31 mars 2015 : 12:32:01
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Merci, je me rends de suite sur le bon fil collant en écoutant du... Phil Collins ;o))
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Posté - 31 mars 2015 : 13:40:14
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Oui, mais la ça décolle! |
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erci7527
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Posté - 01 avr. 2015 : 06:15:30
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Bonjour,
depuis la loi Alur, le meublé saisonnier est défini et est règlementée;
citation: (ALUR : art. 16 / CCH : L.631-7)
La loi pose une définition de la location meublée touristique : il s’agit de la mise en location d’un local meublé destiné de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile
et
citation: la mise en location d’un bien en meublé touristique constitue un changement d’usage des lieux ; à ce titre, il doit être déclaré en mairie (Code du tourisme : L.324-1-1). Dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, de principe, ce changement d’usage doit faire l’objet d’une autorisation préalable de la mairie (CCH : L.631-7). L'autorisation du maire peut être conditionnée à une compensation : la transformation d'un autre local en habitation.
vous n'aurez donc plus une habitation mais un local commercial
mais si vous êtes dans certaines communes
citation: Régime d’autorisation temporaire (ALUR : art. 16 / CCH : L.631-7-1 A) : la loi ALUR met en place un système d’autorisation temporaire. Dans les zones soumises à autorisation préalable, le conseil municipal (ou l’EPCI) peut définir un régime d’autorisation temporaire permettant à une personne physique de louer en meublé touristique (CCH : L.631-7-1 A).
toute personne qui enfreint le dispositif d’autorisation du changement d’usage est passible d’une amende de 25 000 €.
il s'agit donc de savoir dans quelle catégorie de commune vous êtes;
je ne sais comment cela s'applique dans le cas mixte: location annuelle ou étudiante(9 mois) plus touriste l'été.... |
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Posté - 01 avr. 2015 : 06:43:26
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En effet, excellente remarque. |
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benoix
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Posté - 01 avr. 2015 : 09:02:17
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Ho, ho... voilà qui m'interpelle, je vais aller faire un tour voir un contrôleur au centre des impôts et un conseiller en gestion de patrimoine.
Ma commune a 20.000 habitants, fait partie d'une métropole depuis le 1er janvier. |
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Posté - 01 avr. 2015 : 09:53:46
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Inutile, relisez attentivement le texte ci-dessus, vous faites une erreur sur le chiffre 200 000;
De plus ce n'est pas le centre des impots qui genre ce type de déclaration. Quand au conseiller en patrimoine...... hum hum... |
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benoix
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Posté - 01 avr. 2015 : 13:47:09
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J'ai bien lu le chiffre et je confirme que ma commune a un peu plus de 20.000 habitants
Il ne manque pas de zéro
Cela m'exonèrerait donc d'une autorisation préalable ? Mais pas d'une déclaration ?
Et à quoi ça sert cette déclaration ? Taxe de séjour éventuelle ? |
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Posté - 01 avr. 2015 : 14:32:18
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Quel régime spécifique s'appliquerait à une commune de plus de 20 000 habitants?
citation: Cela m'exonèrerait donc d'une autorisation préalable ? Mais pas d'une déclaration ? Il s'agit d'un changement de destination urbanistique qui peut être refusé. A Paris c'est systématiquement refusé, sauf a acquérir la commercialité d'un autre local, lequel passe donc de commercial a habitation.
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benoix
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Posté - 10 août 2015 : 16:30:52
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La date de passage se précise car au 31 octobre 2015 les locataires actuels du logement nu seront partis.
J'envisage donc de louer meublé :
1) en bail de 9 mois ou 12 mois, et de compléter avec saisonnier l'été, ou dans les périodes de vacance, quand elles se présentent.
ou
2) en meublé de tourisme toute l'année (ou saisonnier ?)
Risques/avantages entre ces deux hypothèses ?
D'autre part je ne suis pas certain de comprendre quel amortissement du bâti je dois considérer (si c'est le cas) après avoir déduit les travaux initiaux de rénovation de ce bien pendant 10 ans ? La période des 10 ans se termine cette année.
Le régime fiscal serait a priori du Micro BIC. Dans ce cas ma question ci-dessus n'est plus pertinente ?
Merci Zavou |
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Posté - 10 août 2015 : 16:38:27
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Vous avez utilisé en nu la faculté de déduction des travaux de vos recettes locatives. Le logement a une nouvelel valeur qui intègre ces travux, lesquels n'en sont donc plus.
Comme vous entrez ce logement en apport gratuit, c'est la valeur vénale qui importe; A partir du début de l'exploitation (le 2 octobre si les premiers locataires entrent le 2 octobres, vous constaterez des dotations aux amortissements apres avoir décomposé en composants.
Tant que vous serez en microbic, ca ne servira a rien puisque la déduction de 50% intègre ces dotations; QUand vous passerez au bic au réel, vous utiliserez ceux de l'année ou vous passerez au réel, les précédents étant perdus;
Si vous avez un emprunt, le microbic n'est certainement pas la bonne option, mais c'est de tres loin la plus simple.
N'omettez pas enfin la CFE que vous paierez pour la première fois en décembre 2016 |
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benoix
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Posté - 11 août 2015 : 16:15:54
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Merci Riri...
Oui il y a un emprunt racheté le mois dernier pour 10 ans encore. Intérêts très faibles évidemment qui justifient en partie le changement de régime locatif et fiscal de ce bien, avec, en plus la fin de la déductibilité du déficit foncier de 10 ans.
Pour l’amortissement je dois donc faire une estimation de la valeur actuelle donc ? Sauf si je garde Micro-Bic.
Le CFE, j'ai pas encore compris ce que c'est mais je vais chercher, promis.
Merci Zavou |
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Posté - 11 août 2015 : 16:28:22
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CFE = Centre de formation des entreprise, pour vous le greffe du tribunal de commerce ou vous déposez votre formulaire de debut d'activité PO
CFE = Contribution foncière des entreprises, remplaçante de la taxe professionnelle impôt idiot
RSI = régime fiscale du réel simplifié
RSI = équivalent de la sécurité sociale poru les travailleurs indépendants, heureusement que vous n'aurez pas a faire a eux, au contraire de certains LMP |
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benoix
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Posté - 12 août 2015 : 10:03:12
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Je suis entrain d'étudier le fil dédié à ce sujet. BRAVO aux rédacteurs d'avoir pris de leur temps. CFE j'ai capté.
Je ne vois pas en quoi, pour le moment, mon emprunt serait concerné. Mais je dois avancer dans ma lecture.
D'autre part j'envisage un budget de 3500/4000 euros de mobilier afin de satisfaire aussi aux demandes exigeantes du tourisme pour 35m². Il me semble d'autre part qu'une augmentation de loyer de 10% à 15% (par rapport au nu) est raisonnable en tenant compte d'un amortissement moyen de 8 ans. Des avis ?
Belle journée. |
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Posté - 12 août 2015 : 10:10:09
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Pour le loyer, c'est le marché qui le dicte, donc impossible de répondre.
Pour l’emprunt, seuls les chiffres parlent dans la configuration RSI (réel simplifié)
4000 euros pour 35 m2 c'est beaucoup, mais la aussi c'est vous qui voyez, je n'ai pas l'expérience, mais je vois qu'on en a deja discuté. Votre souci est que le beau mobilier qui fait venir les touristes risque d'etre dégradé par les étudiants qui s'en foutent.
parfois c'est l'inverse (si ca peut vous aider ..) |
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benoix
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Posté - 12 août 2015 : 11:51:27
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Merci encore
Seul point que je n'arrive pas à éclaircir, c'est qu'il y aurait un délai de 3 ans entre le fin de déduction fiscale du déficit foncier (régime nu) et le choix d'un autre régime fiscal lié au meublé. Pas comprendre, gné... |
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Posté - 12 août 2015 : 12:01:33
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Non il y a zero jour mais un rique de requalification puisque le délai de 3 ans n'est pas respecté.
La question est de savoir si les déductions constatées au cour des 3 dernières années on servies ou non a déduire des autres revenus, et si oui, la part qui a servie venait des travaux ou d'autre chose
Lisez ici a partir de la quote 230 http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1134-PGP |
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Passer de loueur "vide" à "meublé" ?? 
