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mcs2014
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 Posté - 27 mars 2015 : 11:17:50
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Bonjour,
Le contrat de bail de la loge du concierge de notre copropriété avait été signé, à l'origine en 1989, par le syndical des copropriétaires en la personne de son Président, soit il y a maintenant presque 26 ans. Il avait été conclu pour 9 ans et n'était pas renouvelable, mais ni les Syndics, ni les membres du CS successifs n'ont jamais soulevé le problème de renouvellement de ce bail qui s'est donc renouvelé par tacite reconduction, non pas, semble-t-il par année, mais par période de 9 ans.
De plus, ce contrat de bail contient des clauses qui me paraissent des clauses "réputées non écrites" dont la non participation aux gros travaux, et le CS actuel découvre aujourd'hui, à l'occasion de travaux conséquents de ravalement, que le copropriétaire de la loge du concierge n'a jamais participé aux travaux des parties communes.
Est-ce normal et que peut faire le syndicat des copropriétaires ?
Merci d'avance de vos réponses.
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nefer
Modérateur
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1
 Posté - 27 mars 2015 : 11:54:53
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de quelle nature est ce bail ?
je suppose que c'est un bail code civil
c'est le syndic qui devait signer ce contrat
avoir un gardien logé sans que la copropriété ne soit propriétaire d'un logement, c'est un gros problème |
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 2
Posté - 27 mars 2015 : 14:03:59
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mcs2014 : Le bail est signé entre le locataire et apparemment un copropriétaire bailleur.
1. le locataire ne connait que son bailleur, ET Il ne participe pas aux travaux.
2. Ce bail ne concerne pas le SDC.
3. Le copro. bailleur qui loue cet appart. au concierge PAIE ses charges de copro - charges courantes et gros travaux - comme TOUS les autres copros. Le fait que ce concierge habite ce lot privatif loué ne change rien aux paiements des charges par ce copro. bailleur suivant ses tantièmes.
D'ailleurs on peut douter que le syndic fasse autrement ???
4. le SDC est responsable de cette "oubli" si elle est réelle. IL ne pourra réclamer que les 5 dernières années de charges.
5. ce copropriétaires ne peut pas ignorer la loi, et il est de mauvaise foi en affirmant le contraire. Il devra payer ces retards de charges sur les 5 dernières années
6. le syndic gère le SDC. IL a commis une faute TRES grave en ne respectant pas la loi de la copropriété et n'appelant pas les charges à ce copro. bailleur
7. les charges sont réparties en tantièmes et appeler à TOUS les copros. Si ce que vous écrivez est "vrai" le syndic ne peut donc pas appeler les fonds sur la grille du RDC car il va lui manquer le montnat des chrges dues par ce copro. bailleur.
Il va donc répartir les charges sur une grille non conforme au RDC pour récupérer les 100% de charges.
Cela EST " énorme comme c....rie ", illégal.
8. encore une fois, si c'est le cas - c'est Ă dire un copro. bailleur qui loue sa loge Ă Mr X, Mr X concierge de l'immeuble?
9. Vous écrivez également que c'est le SDC qui a signé ce bail. par conséquent c'est le SDC qui est le bailleur.
Vous parlez de président du SDC , cela n'existe pas en copropriété. IL y a le syndic,mandataire qui est le seul à pouvoir signé ce bail; et un président du conseil syndical qui n'a aucun droit de signer ce bail. IL engagerait sa propre responsabilité sur cette faute.
10. Si ce copro. bailleur existe, et non le SDC TOUS les autres copors ont payés plus que leurs charges, il doivent assigner le SDC pour préjudice.
11. le concierge en catégoire A DOIT être logé; la loge n'est pas un lot de copropriété, c'est aussi un élément de son contrat de travail, et pas un bail.
12. un bail de location ne contient pas de clause sur le paiement des gros travaux !
mcs2014 : beaucoup d'incohérences dans votre demande. IL vous faut préciser tout cela avant de répondre plus précisement.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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3
Posté - 27 mars 2015 : 17:48:10
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L'exposé est incompréhensible ....
S'agissant d'un "logement de fonction" du concierge, il ne peut exister de "bail" !
Ou alors c'est un "ex" logement de fonction, donc un logement privatif lambda.
Propriété du syndicat, ou d'un copropriétaire "lambda". Dans ces 2 cas il y a "bail" entre le propriétaire bailleur et le locataire.
SI ce logement est la propriété du syndicat, la signature du pdt du CS "ne vaut pas un clou" : il n'a aucune qualité pour contracter au nom du syndicat, sauf habilitation exprès décidée par une AG (voir le PV de 1988 ou 1989 ).
Les clauses du bail ne concerne que "locataire et bailleur", et non le syndicat. Sauf si le syndicat est 'bailleur'.
Lorsque le syndicat est propriétaire de lot privatif, il ne règle rien pour les charges communes, réparties entre tous les autres lots.
Pour les charges liées à la propriété (impots fonciers) il les paye, leur répartition étant faite entre tous.
En résume, le ou les lots privatifs au syndicat sont traités comme les parties communes.
En revanche, si ce lot est propriété d'un particulier (un copropriétaire lambda), celui-ci supporte la totalité des charges qui lui incombe selon les tantièmes attachés au lot.
Une clause RDC l'exonérant de charges est réputées non écrite" (clause RDC, et non du bail, inopposable au syndicat).
Conclusion : pour une réponse aussi précise que possible, il faut que l'exposé de la question le soit aussi.
Statut de ce logement, qui en est propriétaire, que dit le RDC sur une exonération de charges ?
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mcs2014
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4
Posté - 28 mars 2015 : 08:26:10
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Merci de leurs réponses à Gedehem, Philippe 388 et Nefer.
Je ne comprends pas certains éléments de leurs réponses.
Pour être plus précis sur ma demande, le bail est un vieux bail signé il y a un quart de siècle. Ce bail a bien été signé par le Président du Conseil syndical qui n'est plus dns la copropriété aujourd'hui. Le bail prévoit bien que les charges sont remboursées au copropriétaire propriétaire de cet appartement qui constitue la loge du concierge. Les charges sont bien appelées par le syndic. C'est à l'occassion de gros travaux de ravalement en cours que les membres du CS actuel ont constaté avec le gestionnaire du Syndic que le copropriétaire précité n'avait pas encore payé les deux premiers appels de charges de travaux de ravalement ( il y aura 5 appels de charges pour ces travaux à raison d'un appel de charges tous les deux mois ).
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GĂ©dehem
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5
Posté - 28 mars 2015 : 10:19:10
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Votre exposé n'est pas plus clair .....
QUI est propriétaire de ce "logement" ? : le syndicat des copropriétaires ? Monsieur X ???
Le bail : passé (signé) entre 'qui" et "qui" : qui est "locataire/preneur", qui est mentionné "propriétaire/bailleur" ?
Principe : le bail (contrat de location) ne concerne QUE les 2 parties signataires : le locataire et le propriétaire.
Une clause du bail qui exonère de charges de copropriété le propriétaire n'est pas applicable : si le logement est la propriété de "Monsieur/Madame XX", cette clause ne concerne pas du tout le syndicat, la copropriété. (*)
Ce logement semble ĂŞtre "logement de fonction" du gardien concierge : exact ?
Dans ce cas il ne peut pas y avoir "bail de location" entre le propriétaire Monsieur X et le locataire employé M/Mme YY, son "contrat de travail" conforme à la CCN (Convention Collective Nationale des gardiens concierge) prévoyant l'attribution d'un logement de fonction.
En résumé :
QUI est la personne propriétaire de ce logement : le syndicat (la copropriété), un monsieur ou une dame, un particulier ?
QUI loge dans ce logement : le gardien ?
QUE dit le RDC (règlement de copropriété) sur un logement de fonction, sur CE logement ??
QUE PREVOIT son "Contrat de Travail" : référence à la CCN, logement de fonction ??
RĂ©pondre, pour aller plus loin.
(*) PS : "Le bail prévoit bien que les charges sont remboursées au copropriétaire propriétaire de cet appartement qui constitue la loge du concierge"
Un "bail" de location ne concerne pas du tout la copropriété, mais UNIQUEMENT les signataires : le propriétaire et le locataire.
Le syndicat DOIT faire payer le propriétaire : rétroactivité des charges de copropriété : 5 ans. |
Édité par - Gédehem le 28 mars 2015 10:23:57 |
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nefer
Modérateur
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6
Posté - 28 mars 2015 : 11:00:55
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il est étonnant que personne, ni le CS, ni un copropriétaire, ne se soit préoccupé des conditions de logement du gardien:il suffisait de lire le réglement de copropriété pour regarder la liste des lots et s'apercevoir qu'il n'existe pas de loge!
Un poste de gardien est il indiqué dans le réglement de copropriété? |
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7
Posté - 28 mars 2015 : 13:01:00
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mcs2014 : il n'y a rien de juridiquement valable dans votre exposé !
1. L'appartement de la loge est il un lot de copropriété, voir votre RDC et l'EDD pour cela
2. qui est le propriétaire ? le SDC, une personne lamnda, l'ancien président du CS ?
3. Le syndic appelle des charges, a QUI ?
4. le président du CS n'a aucun droit de signer un bail, de porter à sur un bail une quelconque clause de remboursement des charges, ....
5. Le SDC ne signe pas de bail à un employé concierge qui doit être logé !!
6. Votre syndic comme les anciens est à coté de la plaque, comme tous les CS précédents.
7. Le syndic a t'il assigné ce copropriétaire fantome de cet appartement loué pour le concierge sur le non paiement des charges ?  
8. pour info, la loi de la copropriété date de 1965, soit 25 ans avant la signature de ce bail par un président du CS qui ne pouvait pas ignorer cette loi.
9. Le bail prévoit bien que les charges sont remboursées au copropriétaire propriétaire de cet appartement qui constitue la loge du concierge"
Le SDC est très mal engagé dans cette histoire, car cette clause du bail est illicite. TOUS les copros pourront réclamer le remboursement et pas sur les 5 dernières années.
Une question importante : avez vous une idée si les syndics précédents ont remboursé les charges de ce copor. bailleur dont on ignore tout ? ET comment ces syndics prévoyaient au budget ces remboursements, car ils ne pouvaient tomber du ciel.
Le SDC devra se pencher sur les responsabilités des syndics dans cette histoire farfelue; mais tout peut arriver en copropriété.
Une grande folie que cette histoire si elle est réelle! |
Édité par - philippe388 le 28 mars 2015 13:03:53 |
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mcs2014
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8
Posté - 28 mars 2015 : 15:22:25
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Re-bonjour Ă GĂ©dehem, Nefer et Philippe 388
Les problèmes soulevés n'étant pas simples, je propose de répondre à vos différentes questions :
Questions de GĂ©dehem - 28/03/2015 10h19 :
1-QUI est propriétaire de ce "logement" ? : le syndicat des copropriétaires ? Monsieur X ???
Le propriétaire de la loge du concierge est un copropriétaire Lambda.
2- Le bail : passé (signé) entre 'qui" et "qui" : qui est "locataire/preneur", qui est mentionné "propriétaire/bailleur" ?
Le bail a été passé, à l'origine de la copropriété en 1989 entre le copropriétaire Lambda propriétaire de l'appartement F4 qui sert de loge au concierge et le Syndic de l'époque ( et non avec le Syndicat des copropriétaires comme je l'ai indiqué par erreur ).
3- Une clause du bail qui exonère de charges de copropriété le propriétaire n'est pas applicable : si le logement est la propriété de "Monsieur/Madame XX", cette clause ne concerne pas du tout le syndicat, la copropriété. (*)
Et pourtant le bail stipule bien que les charges sont remboursées au bailleur, de même que les impôts fonciers. Ce bail stipule également que le bailleur ne participe pas aux travaux dans la copropriété, quand bien même il s'agit de gros travaux.
d'où mes interrogations que certaines de ces clauses pourraient être des clauses réputées "non écrites".
4- Ce logement semble ĂŞtre "logement de fonction" du gardien concierge : exact ?
Ce logement est effectivement la loge du concierge (e t non du gardien).
5- Dans ce cas il ne peut pas y avoir "bail de location" entre le propriétaire Monsieur X et le locataire employé M/Mme YY, son "contrat de travail" conforme à la CCN (Convention Collective Nationale des gardiens concierge) prévoyant l'attribution d'un logement de fonction.
Et pourtant, il y a bien eu un bail signé en 1989 entre le copropriétaire Lambda et le syndic de l'époque. Ce bail était un bail de 9 ans non renouvelable mais qui s'est renouvelé par "tacite reconduction" car personne n'a pensé à le renégocier.En 2000, nous avons changé de Syndic. aujourd'hui, par le jeu des "fusions", "absorptions", nous en sommes au quatrième Syndic qui est Nexity.
En résumé :
6- QUI est la personne propriétaire de ce logement : le syndicat (la copropriété), un monsieur ou une dame, un particulier ?
Comme indiqué ci-dessus, le propriétaire est un copropriétaire Lambda.
7- QUI loge dans ce logement : le gardien ?
Comme indiqué ci-dessus, c'est le concierge qui loge dans cet appartement F4 ( et non le gardien ).
8-QUE dit le RDC (règlement de copropriété) sur un logement de fonction, sur CE logement ??
Le RdC indique simplement qu'il y a un concierge mais ne dit rien sur sa loge.
9- QUE PREVOIT son "Contrat de Travail" : référence à la CCN, logement de fonction ??
Le contrat de travail du concierge ne dit rien de particulier sur sa loge.
Questions de Nefer - 28/03/2015 11h00
1- Le syndicat DOIT faire payer le propriétaire : rétroactivité des charges de copropriété : 5 ans.
Ce serait bien, mais ce n'est pas ce que précise le contrat de bail de la loge;
2- il est étonnant que personne, ni le CS, ni un copropriétaire, ne se soit préoccupé des conditions de logement du gardien:il suffisait de lire le règlement de copropriété pour regarder la liste des lots et s'apercevoir qu'il n'existe pas de loge!
C'est peut-être étonnant, mais c'est la triste réalité. Par ailleurs, comme indiqué ci-dessus, le RdC ne précise rien concernant la loge du concierge.
3-Un poste de gardien est il indiqué dans le règlement de copropriété?
Oui, un concierge est stipulé dans le RdC.
Questions de Philippe 388 - 28/03/2015 13h01
0- mcs2014 : il n'y a rien de juridiquement valable dans votre exposé !
C'est bien pourquoi je demande ce que peut faire le Syndicat des copropriétaires.
1. L'appartement de la loge est il un lot de copropriété, voir votre RDC et l'EDD pour cela
Voir réponse ci-dessus à Gédehem.
Je ne sais pas ce qu'est l'EDD.
2. qui est le propriétaire ? le SDC, une personne lambda, l'ancien président du CS ?
Voir réponse ci-dessus à Gédehem : c'est un copropriétaire Lambda qui est propriétaire de l'appartement F4 servant de loge au concierge.
3. Le syndic appelle des charges, a QUI ?
Oui, Le syndic appelle des charges à ce copropriétaire, mais il faudrait que je vérifie qu'il les paie, mais de toute façon, le contrat de bail prévoit qu'il ne doit pas les payer.
4. le président du CS n'a aucun droit de signer un bail, de porter à sur un bail une quelconque clause de remboursement des charges, ....
Voir réponse ci-dessus à Gédehem : ce n'est pas le président du syndicat des copropriétaires mais le Syndic en 1989 qui n'est plus notre Syndic aujourd'hui et qui n'existe d'ailleurs plus.
C'est une clause de remboursement des charges qui figure dans le contrat de bail qui a dû être établi par le copropriétaire bailleur et que le Syndic de l'époque avait accepté.
5. Le SDC ne signe pas de bail à un employé concierge qui doit être logé !!
Effectivement, le contrat de bail est entre le copropriétaire Lambda et le syndic de l'époque, en 1989.
6. Votre syndic comme les anciens est à coté de la plaque, comme tous les CS précédents.
Je suis bien d'accord avec vous ! Et pourtant il y a eu quatre Syndics qui se sont succédés !!
Il en est de même de tous les membres du Cs qui se sont succédés.
C'est pourquoi la question est : que peut-on faire aujourd'hui ?
7. Le syndic a t'il assigné ce copropriétaire fantome de cet appartement loué pour le concierge sur le non paiement des charges ?
Pour l'instant, le CS actuel vient de mettre ces problèmes en exergue, après avoir constaté que le copropriétaire lambda n'a pas payé les deux premiers appels de charges des travaux de ravalement ( il y aura cinq appels au total à raison d'un appel de charges tous les deux mois )..
Il ne s'agit pas d'un copropriétaire "fantôme" mais bien d'un copropriétaire qui est là depuis l'origine de la copropriété.
Par ailleurs, je ne sais pas si le Syndic ou le SdC peut assigner ce copropriétaire Lambda, dans la mesure où le remboursement des charges est prévu dans le bail de location de la loge du concierge.
Selon les premières informations recueillies, le bail se serait renouvelé "tacitement" par période de 9 ans et il faudrait pouvoir le résilier et renégocier sachant que la prochaine échéance arrivera en Juillet 2016;
8. pour info, la loi de la copropriété date de 1965, soit 25 ans avant la signature de ce bail par un président du CS qui ne pouvait pas ignorer cette loi.
Voir réponse au point 9 ci-dessous.
9. Le bail prévoit bien que les charges sont remboursées au copropriétaire propriétaire de cet appartement qui constitue la loge du concierge"
C'est bien le cas, mais en plus le contrat de bail prévoit que le copropriétaire de la loge ne participe pas aux charges de travaux de la copropriété, quand bien même il s'agit de gros travaux.
10- Le SDC est très mal engagé dans cette histoire, car cette clause du bail est illicite. TOUS les copros pourront réclamer le remboursement et pas sur les 5 dernières années.
Les copros constitue le SdC.
Quelle clause de bail serait illicite ?
- celle qui prévoit bien que les charges courantes sont remboursées au copropriétaire propriétaire de cet appartement qui constitue la loge du concierge" ?
ou
- celle qui prévoit que le copropriétaire de la loge ne participe pas aux charges de travaux, y compris celles des gros travaux ?
La question est bien de savoir ce que peut faire aujourd'hui le SdC, les membres du Cs et le syndic actuel ?
10- Une question importante : avez vous une idée si les syndics précédents ont remboursé les charges de ce copro. bailleur dont on ignore tout ? ET comment ces syndics prévoyaient au budget ces remboursements, car ils ne pouvaient tomber du ciel.
Je pense que les Syndics successifs ont remboursés les charges au copropriétaire de l'appartement servant de loge au concierge, et ont passé ces charges dans les dépenses des exercices.
11- Le SDC devra se pencher sur les responsabilités des syndics dans cette histoire farfelue; mais tout peut arriver en copropriété.
Effectivement, mais je ne pense pas que cela sera facile. La solution serait d'assigner les syndics qui se sont succédés mais dont certains n'existent plus.
12- Une grande folie que cette histoire si elle est réelle!
Je suis bien d'accord.
J'espère avoir été plus compréhensible en répondu à vos questions. Le mieux aurait été de vous fournir copies scannées du contrat de bail et du RdC mais je ne suis pas arrivé à joindre de documents pdf.
Merci en tout cas des suggestions que vous pourrez me faire pour trouver une solution Ă la "grande folie que cette histoire".
*** Pose de balises pour compréhension des questions/réponses ***
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Édité par - Gédehem le 28 mars 2015 18:28:27 |
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nefer
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Posté - 28 mars 2015 : 17:58:19
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avez vous un exemplaire du bail pour voir exactement comment est désigné le locataire?
est c e le syndic en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires?
est ce la société x (nom du syndic de l'époque) UNIQUEMENT ?
les clauses du bail ne sont opposables qu'aux deux parties au bail : d'où l'interet de vérifier exactement ce qui est indiqué |
Édité par - nefer le 28 mars 2015 17:59:31 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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10
Posté - 28 mars 2015 : 18:47:17
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mcs : vous faites référence aux clause d'un bail de location.
Notez une bonne fois pour toutes que ce bail est un contrat passé entre le propriétaire du logement et son locataire.
Il ne concerne en rien le syndicat QUI N'A PAS A LE CONNAITRE .
SI je passe contrat de location avec vous, pour votre logement, les clauses convenues entre nous 2 ne regardent pas Nefer ou Philippe, qui n'ont que faire de ce que nous avons prévu.
Donc on n'en parle plus, merci.
Le ou les syndics qui exonèrent de charges ce propriétaire commettent une faute préjudiciable à l'ensemble des copropriétaires.
Comment peuvent-ils accepter cela, approuver cette répartition illicite, contraire aux grilles du RDC.
(Merci de ne pas revenir sur le bail, dont on se contre fiche !!)
Dans votre copropriété, ce sont les clauses du règlement de copropriétés qui définissent les règles. Et lui seul, règles qui doivent être conformes aux dispositions légales.
Un copropriétaire ne peut en aucun cas être exonéré de charges de copropriété (sauf cas très particulier des services et éléments communs, ce qui n'est pas le cas ici.)
Une telle clause du RDC serait réputée 'non écrite".
Clause du RDC, de la convention entre copropriétaires, et non d'un bail dont on n'a que faire ici .
Concernant l'employé du syndicat, quel est son statut ???
Employé d'immeuble logé ? rémunéré en heures travaillées ? en UV (unité de Valeur) ???
Que précise son contrat de travail ? Il doit obligatoirement faire référence à la CCN (convention collective nationale "gardien-concierge et employé d'immeuble")
Si ce logement est "logement de fonction", le contrat de travail prévoyant qu'il est "logé dans l'immeuble", il est attribué dans le cadre du "contrat de travail".
L'employé ne peut être "locataire".
Il n'y a pas de bail : c'est son "contrat de travail" qui vaut "titre d'occupation".
Dans la mesure où le contrat de travail prévoit que l'employé est "logé par l'employeur" (à vérifier), mais que le syndicat ne dispose pas d'un logement de fonction à lui attribuer, c'est le syndicat qui devient "locataire" pour un logement loué, avec clauses particulières dans le bail.
Clauses qui ne peuvent JAMAIS prévoir l'exonération des charges.
Il est pour le moins très surprenant que le syndic se prenne à ce point les pieds dans le tapis : il engage sa responsabilité professionnelle pour ne pas respecter les clauses du RDC s'agissant de la répartition des charges. (NON, ON NE PARLE PAS DU BAIL : ON S'EN MOQUE !!!
Il semble y avoir de la magouille lĂ dessous ! MĂŞme le plus mauvais des syndics ne tremperait dans une telle affaire, visible de tous.
Ou alors votre syndic est plus mauvais que les plus mauvais.
Il faut que le CS (un groupe de copropriétaires) se saisisse de la question et monte aux créneau pour demander "des comptes" au syndic sur son travail.
Ajout : nous avons dit qu'un bail de location ne concerne en rien le syndicat, que ce soit pour ce logement ou un autre (il y sans doute d'autres logements loués dans votre copropriété.)
Un bail de location est un contrat privé, qui ne concerne QUE les signataires, les personnes parties au contrat.
Le propriétaire du logement ne peut EN AUCUN CAS se prévaloir d'une clause de ce contrat privé pour dire au syndicat "Je n'ai pas de charges ou d'impots à payer".
Pas plus que le syndicat n'a à se conformer à des clauses "privées" qui ne le concerne pas.
Il faut voir le responsable de l'agence (c'est un gestionnaire salarié qui s'occupe de votre copropriété ?), et au besoin alerter le garant financier : la responsabilité du syndic est pleinement engagée dans cette affaire.
Ajout 2 : je n'avais pas vu la question (pb de balises ...):
"La question est bien de savoir ce que peut faire aujourd'hui le SdC, les membres du Cs et le syndic actuel ? ""
Le syndic : dès demain, mise en œuvre des actions en recouvrement de charges sur ce copropriétaire, pour exercice en cours (provisions) et les 5 années qui précèdent (charges approuvées).
Le CS : dès demain dans le bureau du syndic pour l'obliger à mettre en œuvre la procédure.
Sans oublier la demande de copie du contrat de travail (que tout CS se doit de détenir ) afin de bien voir ce qu'il en est de sa conformité avec la CCN, du logement s'il s'agit d'un "logement de fonction".
CS qui devrait éventuellement préparer une action contre le syndic (ou les syndics passés), syndic responsable pendant 10 ans de ses actes portant préjudice.
Surtout que les sommes doivent ĂŞtre "rondelettes" .
PS : "demain" = lundi .....
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Édité par - Gédehem le 28 mars 2015 19:20:42 |
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mcs2014
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Posté - 29 mars 2015 : 14:39:25
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RĂ©ponses Ă NĂ©fer
1- avez vous un exemplaire du bail pour voir exactement comment est désigné le locataire?
Oui, nous avons une copie du bail signé en 1989 par le Syndic UFFI-ROME qui représentait le SdC.
L’idéal serait de pouvoir vous le transmettre, mais comme je l’ai indiqué dans une précédente réponse, je n’y arrive pas. Pourriez-vous m’indiquer la procédure pour vous envoyer ce document ?
Ce bail avait une durée de 9ans et se terminait donc en 1998 mais le Syndic UFFI-ROME n’a pas renouvelé ce bail.
Début 2000, Nous avons quitté le Syndic UFFI-ROME et nous sommes passés avec le Syndic GESTRIM qui a ensuite été absorbé par le Syndic LAMY qui a lui-même été absorbé par le Syndic NEXITY.
2- est c e le syndic en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires?
Oui, c’est bien le syndic UFFI-ROME en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires.
3- est ce la société x (nom du syndic de l'époque) UNIQUEMENT ?
Oui, c’est bien le syndic UFFI-ROME uniquement.
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mcs2014
Contributeur débutant
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12
Posté - 29 mars 2015 : 15:23:10
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RĂ©ponses au message de GĂ©dehem du 28/03/2015 Ă 18h47 :
1- Concernant l'employé du syndicat, quel est son statut ???
L’employé du syndicat a un statut de concierge.
2- Employé d'immeuble logé ? rémunéré en heures travaillées ? en UV (unité de Valeur) ???
Comme il s’agit d’un concierge, il doit être logé.Il est rémunéré en UV.
3- Que précise son contrat de travail ? Il doit obligatoirement faire référence à la CCN (convention collective nationale "gardien-concierge et employé d'immeuble")
Son contrat de travail précise qu’il a un statut de concierge, qu’il doit être logé et qu’il est rémunéré en UV.
Le mieux serait de pouvoir vous transmettre le contrat de travail du concierge, mais comme je l’ai indiqué dans une précédente réponse, je n’arrive pas à transmettre des documents joints. Pourriez-vous m’indiquer la procédure pour vous envoyer la copie scannée pdf du contrat de travail de notre concierge ?
4- Si ce logement est "logement de fonction", le contrat de travail prévoyant qu'il est "logé dans l'immeuble", il est attribué dans le cadre du "contrat de travail".
L'employé ne peut être "locataire".
Il n'y a pas de bail : c'est son "contrat de travail" qui vaut "titre d'occupation".
Dans la mesure où le contrat de travail prévoit que l'employé est "logé par l'employeur" (à vérifier), mais que le syndicat ne dispose pas d'un logement de fonction à lui attribuer, c'est le syndicat qui devient "locataire" pour un logement loué, avec clauses particulières dans le bail.
C’est bien ce que stipule le bail dont la première phrase est, je cite : " Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence …, dûment représenté par son syndic UFFI … agissant es-qualité."
5- Clauses qui ne peuvent JAMAIS prévoir l'exonération des charges.
Et pourtant la clause N°13 stipule, je cite : " de régler au Syndic de l’immeuble ou au bailleur la quote-part des charges afférentes aux lieux loués, notamment en ce qui concerne la consommation d’eau, de chauffage, d’éclairage et d’entretien des parties communes de l’immeuble et d’une façon générale toutes les charges ou dépenses mises ou à mettre sur les lieux loués. "
6- Il est pour le moins très surprenant que le syndic se prenne à ce point les pieds dans le tapis : il engage sa responsabilité professionnelle pour ne pas respecter les clauses du RDC s'agissant de la répartition des charges. (NON, ON NE PARLE PAS DU BAIL : ON S'EN MOQUE !!!
Le syndic UFFI qui avait signé ce bail en 1989 a malheureusement arrêté son activité au début des années 2000, et aucun des trois syndics qui se sont ensuite succédés, ni aucun des membres du CS ne sont ensuite revenus sur les clauses du bail de location qui sont sans doute des clauses "réputées non écrites".
7- Il semble y avoir de la magouille lĂ dessous ! MĂŞme le plus mauvais des syndics ne tremperait dans une telle affaire, visible de tous.
Ou alors votre syndic est plus mauvais que les plus mauvais.
Je n’utiliserais pas le terme "magouille", mais plutôt ceux de "manque de professionnalisme" ou " compétences insuffisantes " en insistant sur le fait que quatre Syndics, et pas des moindres, se sont succédés et qu’aucun n’a jamais soulevé le problème. Si ces quatre syndics sont mauvais, je pense qu’il doit y en avoir aussi beaucoup d’autres ! Personnellement, je ne connais pas vraiment de " très bons" syndics.
8- Il faut que le CS (un groupe de copropriétaires) se saisisse de la question et monte aux créneau pour demander "des comptes" au syndic sur son travail.
Nous avons commencé à le faire, mais j’ai bien peur que cela se terminera en assignation, mais contre qui ? Le copropriétaire qui a fait signer un bail rien qu’à son avantage avec des clauses réputées non écrites ? Les quatre Syndics qui se sont succédés et dont deux ont disparu ? Uniquement le syndic actuel ?
Pas plus que le syndicat n'a à se conformer à des clauses "privées" qui ne le concerne pas.
9- Il faut voir le responsable de l'agence (c'est un gestionnaire salarié qui s'occupe de votre copropriété ?), et au besoin alerter le garant financier : la responsabilité du syndic est pleinement engagée dans cette affaire.
Qu’entendez-vous par garant financier ?
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Posté - 29 mars 2015 : 17:15:57
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mcs2014 ; le syndic pour obtenir sa carte professionnelle pour exercer la profession de syndic doit être assuré; les sommes qu'ils gèrent sont assurées par une garantie souscrite aupès d'un garant. Vous trouverez le nom et l'adresse de cette caisse de garantie ( le garant) sur le contrat de syndic joint à l'OdJ.
IL n'y a pas à tourner autour du pot enc e qui cionceren ce problème d eloge.
Il s'agit de 25 ans de charges non payés par ce copropriétaire.
TOUS les syndics ont été nuls dans ce dossier; mais pour régler ce problème devant les tribunaux c'est le syndicat qu'il faut assigner. le SDC seul responsable de ces fautes. SI le syndic a commis une faute dans ce dossier, le SDC devra donc se retourner contre lui.
Le syndic en place DOIT assigner le copropriétaires sur les charges impayées depuis 5 années.
Ne pas le faire dès demain est une erreur grave. Il ne peut pas laisser cette situation ubuesque perdurer, se propre responsabilité est déjà engagée. C'est le syndic actuel qui est responsable de la gestion, il doit régler ce dossier en assignant le propriétaire cette loge pour non paiement des 5 années de charges. celui va se défendre avec cette clause illicite du bail, cela va donc prendre des année, et il perdra son procès.
Tous les copros pourront aussi assigner le syndicat afin qu'il régularise leur charges personnelles sur les 10 dernières années.
Pour info : l'approbation des comptes du SDC ne vaut pas approbation des charges personnelles. |
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GĂ©dehem
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14
Posté - 29 mars 2015 : 17:16:08
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Vous revenez sur une bail qui ne concerne pas le syndicat.
Sortez le de votre tĂŞte, sinon on ne va pas avancer !
Vous Ă©crivez :
"C’est bien ce que stipule le bail dont la première phrase est, je cite : " Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence …, dûment représenté par son syndic UFFI … agissant es-qualité."
Mais alors, QUI est propriétaire de ce logement ???
Puis vous indiquez :
"Le copropriétaire qui a fait signer un bail ....."
Le syndicat n'est donc pas le propriétaire. Le syndic ne peut donc agir "es-qualité" (en qualité de mandataire du syndicat) pour passer contrat de location. Ou alors en tant que mandataire gestionnaire du propriétaire et non du syndicat.
Si ce logement est la propriété d'un Monsieur X (celui qui ne paye pas ses charges), le bail est passé entre ce Monsieur X et son locataire Monsieur Y.
Pas de place pour le syndicat.
Ne faites vous pas une confusion avec le "contrat de travail", passé entre cet employé et le syndicat ... représenté par son syndic. ??
Concernant un bail qui serait passé entre son propriétaire, qui serait un Monsieur X, et un locataire Monsieur Y, il ne concerne pas le syndicat.
N'en parlons plus, N'EN PARLEZ PLUS
(combien de fois faut-il le dire ?? )
Ce logement serait donc actuellement la propriété d'un copropriétaire Monsieur X, qui ne paye pas ses charges, et depuis des années.
Il a été répondu sur ce point.
L.65 art.10 :
"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
 Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
(....)"
Voila le principe que se doit d'appliquer tout syndic, application que se doit de vérifier tout CS, avec sous les yeux les grilles de répartition des charges précisées par leur RDC.
Il n'existe pas d'autre règle pour ce qui concerne les charges.
Cessez de parler de ce bail, sans intérêt pour le syndicat et son CS, comme pour le syndic (et pour les Uinautes aussi ..
Et dès lundi, le CS prend rdv avec le syndic pour exiger, avec fermeté, qu'il mette ses pratiques dans le bon sens.
Sans oublier de lui rappeler sa responsabilité dans cette affaire.
Responsabilité du syndic engagée pendant 10 ans, couverte par son assurance ou le groupement d'assurance qui vient à sa suite lorsque le syndic disparait.
Votre problème, celui du CS, est de bien comprendre :
- que ce bail de location ne concerne en rien le syndicat
- que tous les copropriétaires doivent (sont tenus) de payer leur part de charges.
- qu'aucun copropriétaire ne peut en être exonéré.
- que les taxes et impots privatifs, personnels (ici impôts fonciers) ont été abusivement payés par le syndicat. Il faut les lui ré-imputer rapidement !
Il est incompréhensible que cette pratique perdure encore. En cherchant bien, cela relèverait du pénal.
Concernant l'employé du syndicat, relevant de la catégorie B prévue par la CCN puisque rémunéré en UV et logé dans l'immeuble, il a droit à un logement de fonction attribué par l'employeur.
Il ne peut en aucun cas en ĂŞtre "locataire".
Tout ceci est irrégulier, le CS par méconnaissance mais surtout le syndic par incompétence coupable étant à coté de la plaque.
Il est indispensable que le CS soit assisté pour en sortir, ses membres n'ayant manifestement pas la connaissance des règles, leur maitrise.
Assistance indispensable pour mettre le syndic dans les rails et l'obliger à engager les actions nécessaires aux recouvrement des sommes que doit le propriétaire de ce logement. (*)
Ce qu'il en est des fautes des syndics préjudiciables sur 10 ans sera vu dans un second temps.
Il faut très rapidement contacter une association locale de copropriétaires.
(*) ce propriétaire du logement : ce ne serait pas un "ami", un parent, une relation du syndic, d'un des ex-syndics ???
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Édité par - Gédehem le 29 mars 2015 17:26:14 |
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nefer
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15
Posté - 29 mars 2015 : 18:15:43
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1)Il me semble que le bail a été contracté entre:
- propriétaire X
- locataire le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet y
Donc le copropriétaire x se voit appelé les charges de copropriété, au même titre que tous les copropriétaires
Merci de valider ce point 1)
2) le syndicat des copropriétaires en tant que locataire (probablement un bail suivant le code civil...?) se voit facturer les charges de copropriété du copropriétaire x , suite aux clauses du bail, qui met met à la charges du syndicat ( en tant que locataire) toutes les charges de copropriété
Merci de valider ce point 2)
3) Si les 2 points précedents sont exacts, cela signifie que les termes du bail ont été choisis pour que le copropriétaire x perçoive intégralement le montant du loyer en net...et que par les clauses du bail, il soit "exonéré" de toutes les charges de copropriété
4) c'est une faute de tous les syndics de n'avoir pas informé les CS de cette question et de ne pas leur avoir proposé des solutions pour régler la question du logement ( avec plusieurs solutions possibles)
Si mcs2014 valide ce que j'en ai compris (peut être fais je une erreur...), j'ai déjà connu cette situation dans un immeuble en copropriété, qui provenait d'une vente à la découpe
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mcs2014
Contributeur débutant
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16
Posté - 29 mars 2015 : 22:36:29
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RĂ©ponses au message de NĂ©fer de ce jour Ă 18h15 :
Je valide les points 1) et 2).
Concernant le point 2), les charges du copropriétaire X lui sont appelées par le Syndic, mais sont refacturées au SdC en étant reprises dans l'état des dépenses.
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nefer
Modérateur
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17
Posté - 29 mars 2015 : 22:52:45
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citation: Initialement posté par mcs2014
Concernant le point 2), les charges du copropriétaire X lui sont appelées par le Syndic, mais sont refacturées au SdC en étant reprises dans l'état des dépenses.
C'est bien ce que je supposais
le bailleur facture au syndicat le montant des charges qui lui sont appelées
Et jusqu'à présent, aucun copropriétaire n'avait relevé cela en lisant le relevé des dépenses
quant aux membres du CS qui, en principe doivent controler les comptes...il serait grand temps de leur poser la question! |
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18
Posté - 30 mars 2015 : 11:14:28
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mcs2014 :" mais sont refacturées au SdC en étant reprises dans l'état des dépenses."
ET personne ne dit rien en 25 ans !!!
Vos syndics sont ils des pros ou des bénévoles ?
UN copropriétaire qui facture une remboursement de charges de copro. A mettre dans le livre " la copro. pour les nuls "
Quel est donc le libellé de ces factures ? charges de copros ?????
Comment un syndic pro peut accepter cela ?
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nefer
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Posté - 30 mars 2015 : 11:27:49
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citation: Initialement posté par philippe388
UN copropriétaire qui facture une remboursement de charges de copro. A mettre dans le livre " la copro. pour les nuls "
merci de lire les messages!
c'est le bailleur qui facture Ă son locataire les charges en application des clauses de son bail
Or le le locataire est le syndicat des copropriétaires
C'est Ă ce titre que le syndicat se voit facturer des montants!
C'est un classique de ce genre de montage |
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mcs2014
Contributeur débutant
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20
Posté - 30 mars 2015 : 11:43:25
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Merci de la précision de Néfer qui me rassure en tant que membre du CS qui ne suit quand même pas complétement "nul".
Effectivement, comme le dit Nefer, je le cite : "il faut lire les messages."
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