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channelis
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 Posté - 29 janv. 2015 : 12:29:50
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Bonjour,
J'ai consulté les Q/R de votre forum mais je ne trouve pas la réponse à mon problème :
J'habite dans une copropriété horizontale. Cette copropriété n'a pas eu de syndic au moins pendant 25 ans (les actes notariés en font foi) et donc, à cette époque, nous sommes de vrais béotiens en matière de copropriété.
En 2011 un copropriétaire s'autoproclame syndic bénévole (sur les conseils de sont notaire - ce sera transcrit par la suite dans un PV d'AG) et convoque tous les copropriétaires à une AGE pour modification du règlement de copropriété.
Nous assistons tous à cette réunion le 12/02/2011 mais nous ne votons pour aucun syndic. Nous votons à l'unanimité la modification du RC et nous donnons à ce monsieur le pouvoir de discuter avec le notaire pour l'acte modificatif.
Ce monsieur, bien au courant des faits lui, nous fait signer, le 15/03/2011 un papier comme quoi nous n'attaquerons jamais les décisions de l'AG. Comme des imbéciles nous signons tous !
Lorsque nous avons en main une copie de l'acte notarié, fin juin 2011, nous constatons des irrégularités (le notaire certifie que le copropriétaire en question est syndic ...) mais le notaire nous répond que nous avons voté à l'unanimité et que nous avons signé que nous n'attaquerions jamais les décisions donc que tout est bon (sic).
La loi nous dit que seul le syndic, et s'il y a carence, le président du conseil syndical dans certaines conditions, sinon un copropriétaire SUR REQUETE AUPRES DU TGI a le droit de convoquer une AG.
J'ai lu dans la fiche "Dans quelles conditions les copropriétaires peuvent convoquer eux-mêmes une assemblée ?" que les présents à cette assemblée ont 10 ans pour faire invalider ladite assemblée (article 42 alinéa 1) et, par conséquence, les décisions qui y ont été prises.
Est-ce que cela est appliqué à chaque fois ? Est-ce que le fait d'avoir signé "je confirme dès aujourd'hui après cette lecture, accepter toutes les modifications apportées au règlement de ladite copropriété, et m'engage solennellement à ne faire aucun recours contre toutes ces décisions prises à l'unanimité au cours de la séance par les copropriétaires présents ou représentés" est rédhibitoire et annule ce pouvoir de contestation de 10 ans ?
Je vous remercie par avance de vos réponses.
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 29 janv. 2015 : 12:46:46
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"En 2011 un copropriétaire s'autoproclame syndic bénévole (sur les conseils de sont notaire "
N' étant pas syndic désigné par une assemblée valablement constituée, il n' avait aucun droit de convoquer une A.G.
" nous fait signer, le 15/03/2011 un papier comme quoi nous n'attaquerons jamais les décisions de l'AG. Comme des imbéciles nous signons tous !"
Ce document contraire à la loi n' a aucune validité.
Tout dans votre syndicat est irrégulier.
Vous devez faire une requête auprès du T.G.I pour nomination d' un syndic provisoire. |
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nefer
Modérateur
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 2
 Posté - 29 janv. 2015 : 13:33:57
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il semblerait que chaque copropriétaire ait signé un document concernant les modifications du reglement de copropriété, qui a donc été enregistré
concernant le syndic, même sans contestation de la réunion de 2011, il semble qu'aujourd'hui il n'y ait pas de syndic
donc iil faut passer par la case administrateur provisoire nommé par le TGI |
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channelis
Nouveau Membre
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3
Posté - 29 janv. 2015 : 14:11:06
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Bonjour Nefer, bonjour JB22,
Je vous remercie de vos réponses très rapides et pertinentes mais ce que je recherche c'est de savoir si l'on peut encore attaquer la validité de cette assemblée (validité 10 ans ?).
Pour être complet, nous avons, quelques copropriétaires et moi, saisi le TGI qui m'a autorisé à convoquer une assemblée pour élire un syndic.
Mais sur les décisions de l'assemblée que je cherche à contester, un copropriétaire a construit sans autorisation (mais avec un PC) malgré un refus de travaux de l'assemblée générale mais sous le fait qu'un article du nouveau RC lui permettait de le faire.
Comme d'une part, la majorité des copropriétaires n'a pas voulu aller au procès (interdiction par AG) et que d'autre part un avocat consulté me recommande de ne pas aller seul à la bagarre sur la décision de non-autorisation des travaux, je cherche à faire annuler l'assemblée de départ qui pour moi est parfaitement illégale C'est pourquoi le délai et l'application quasi automatique m'importent beaucoup. |
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Pcg84
Contributeur actif
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4
Posté - 30 janv. 2015 : 17:12:59
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Simple question : quels éléments les différents lots ont-ils en commun pour bénéficier du statut de la copropriété ?
D'autre part,
citation: Ce monsieur, bien au courant des faits lui, nous fait signer, le 15/03/2011 un papier comme quoi nous n'attaquerons jamais les décisions de l'AG. Comme des imbéciles nous signons tous !
Lorsque nous avons en main une copie de l'acte notarié, fin juin 2011, nous constatons des irrégularités (le notaire certifie que le copropriétaire en question est syndic ...) mais le notaire nous répond que nous avons voté à l'unanimité et que nous avons signé que nous n'attaquerions jamais les décisions donc que tout est bon (sic).
Le papier signé n'a aucun fondement juridique et la loi de 65 étant d'ordre public, vous pouvez toujours attaquer une décision d'AG.
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Gédehem
Pilier de forums
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5
Posté - 30 janv. 2015 : 18:56:02
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Sauf qu'elle doit l'être dans les 2 mois de la notification du PV aux opposants et défaillants, ce délai pouvant être de 10, après quoi plus rien n'est contestable.
"Nous assistons tous à cette réunion le 12/02/2011 mais nous ne votons pour aucun syndic. "
Donc personne à même de représenter le syndicat : syndicat toujours dépourvu de syndic.
"Nous votons à l'unanimité la modification du RC et nous donnons à ce monsieur le pouvoir de discuter avec le notaire pour l'acte modificatif."
Là serait un problème .....
Une "délégation de pouvoir", pour un acte déterminé, est possible à telle personne qui ne serait pas le syndic (D.art.21).
Avec une condition : l'acte doit relever de la maj.art.24.
La modification du RDC relève de la majorité art.26. La délégation n'est donc pas possible, l'acte irrégulier.
Sauf que : "Nous votons à l'unanimité la modification du RC et nous donnons à ce monsieur le pouvoir ...."
S'il s'agit de l'unanimité de tous les membres du syndicat, cette délégation de pouvoir n'est plus contestable, personne n'ayant été opposant ou défaillant aux décision, modif RDC, délégation. .
Qui plus est 4 ans après cette 'réunion'.
Et 29 ans après la constitution de la copropriété, qui, si j'ai bien compris, n'a toujours pas de syndic régulièrement désigné.
Que dire ......
Ajout : il ne faut pas mélanger tous les problèmes.
Toutefois : " mais sous le fait qu'un article du nouveau RC lui permettait de le faire.
Sauf cas très particulier, nominatif, le RDC ne peut délivrer une autorisation de travaux privatifs, ou ici d'aliénation du droit à construire "propriété" du syndicat, cette autorisation relevant exclusivement de la compétence de l'AG.
Etant rappelé que l'autorisation administrative (le PC) n'est pas opposable au syndicat, qui doit de son coté délivrer son autorisation conventionnelle. Et vice versa : l'autorisation du syndicat ne vaut pas autorisation administrative.
Pour qu'un copropriétaire puisse construire dans l'emprise de la copropriété, il faut les 2 autorisations. De l'AG et de l'administration.
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Édité par - Gédehem le 30 janv. 2015 19:05:04 |
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channelis
Nouveau Membre
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Posté - 31 janv. 2015 : 11:10:26
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citation: Posté - 30 janv. 2015 : 18:56:02
Sauf qu'elle doit l'être dans les 2 mois de la notification du PV aux opposants et défaillants, ce délai pouvant être de 10, après quoi plus rien n'est contestable
Bonjour à Tous,
Je comprends tout ce que vous me dite concernant le manque de syndic mais ma question principale, et Gédehem l'a soulevée : compte tenu que le copropriétaire n'était pas habilité et compte tenu que nous avons tous assisté à la réunion, Est-ce que nous avons 10 ans, au sens de l'article 42 alinéa 1 de la loi 65-557, pour faire déclarer cette AG illégale ?
Ensuite vient la question : Est-ce qu'AG illégale signifie décisions illégales et donc acte nul ?
Voilà mes principales questions qui conditionnent tout le reste.
Je vous remercie pour votre implication.
Bonne journée à Tous. |
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Gédehem
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7
Posté - 31 janv. 2015 : 11:26:16
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"que nous avons tous assisté à la réunion,"
Que personne ne s'est opposé à cette réunion qualifiée "assemblée générale".
Que toutes les questions soumises ont été adoptées à l'unanimité de tous.
= décisons devenues définitives, aucune contestation n'étant possible puisque tous ont unanimement approuvés la réunion elle-même et les points soumis à l'ODJ.
C'est à cela que sert la règle de l'unanimité.
Ce qui suppose que ceux qui disposent du droit de vote ne soient pas déclarés "irresponsables", mis sous tutelle, sachent ce qu'ils font étant responsables de leurs actes.
Ce qui semble être le cas ici.
Donc l'affaire de l'AG est close.
Reste la désignation d'un AP afin qu'il convoque une AG, qui désignera un syndic, lequel pourra alors faire respcter le RDC, en particulier pour cette construction, permise par le RDC, mais pas (encore) autorisée par une AG .
PS : éventuellement, dans la mesure où vous auriez des preuves de manœuvres frauduleuses, d'un 'dol' piloté par ce notaire, il serait possible (le syndic autorisé, des copropriétaires) de l'assigner, et conjointement ce copropriétaire "autoproclamé" syndic, en mettant en avant un préjudice ...
Sauf que le juge, constatant l'unanimité, ne déboute tout le monde, rous étant d'accord pour cette AG et ses décisions. |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2015 11:32:58 |
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channelis
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Posté - 31 janv. 2015 : 11:41:04
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"Donc l'affaire de l'AG est close."
Ok, donc cela veut dire que si les copropriétaires se réunissent de leur propre chef, élisent un syndic à l'unanimité et que personne ne conteste pendant deux mois, la décision est valable et irrévocable. Alors pourquoi passer par le TGI ?
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Gédehem
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Posté - 31 janv. 2015 : 12:36:10
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On sollicite le juge en cas de litige, de contestation de l'un ou l'autre.
Si tout le monde est unanime pour accepter une AG irrégulièrement convoquée, les décisions qui y sont prises, où est le litige ?
Il n'y en a pas, tous étant d'accord. Il n'y a donc rien à contester.
D'où la réponse OUI à :
"si les copropriétaires se réunissent (tous) de leur propre chef, élisent un syndic à l'unanimité et que personne ne conteste pendant deux mois, la décision est valable et irrévocable. "
Il n'est même pas nécessaire d'attendre 2 mois, les décisions prises unaniment par le groupement étant définitives et irrévocables dès la prise de décision.
Puisqu'il n'y a ni défaillant ni opposant, seuls habilités à contester.
Il faut comprendre que l'AG d'un syndicat, d'une association, est une réunion privée, qui ne concerne QUE les membres de ce groupement.
S'ils sont unanimes en interne pour faire telle chose qui les concerne seuls, c'est qu'ils ont sont d'accords. Ils ne sont donc pas fondés ensuite à contester leur assentiment.
Vous contestez votre prise de position, votre propre vote, votre accord ?
Si contestation il pourrait y avoir, c'est en mettant en avant la tromperie, des manœuvres délictueuses jouant sur la méconnaissance des copropriétaires. Qui plus est influencés par un notaire, manœuvres qu'il aurait directement organisé ...
On a inéret à trouver un bon avocat et des éléments de preuve, sans oublier le préjudice subit tant par le syndicat que par chacun des copropriétaires. |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2015 12:51:48 |
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channelis
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Posté - 31 janv. 2015 : 14:12:04
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Je conçois qu'une AG soit une réunion d'ordre privé qui ne concerne que les membres du groupe et je sais que je ne peux contester les décisions. C'est pourquoi j'essaie sur la forme.
Outre le fait que l'AG n'a jamais élu de syndic mais lui a donné autorité de négocier avec le notaire, et outre le fait qu'il nous a fait signer une attestation illégale (le fait de renoncer à attaquer les décisions) cette personne n'était quand même pas habilitée donc la loi 65-557 ne sert à rien sur la définition de qui doit convoquer une assemblée.
De plus la fiche Univers Immo "Dans quelles conditions les copropriétaires peuvent convoquer eux-mêmes une assemblée ?" précise que "Une assemblée convoquée par une personne n'ayant qualité pour le faire est annulable quasi automatiquement ! La jurisprudence a certes quelque peu adouci la sanction en soumettant cette action au délai de contestation des décisions d'assemblée fixé par l'article 42, 2ème alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, à savoir deux mois deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse. Mais l'annulation demandée dans ce délai reste de droit. Notons aussi que le délai de deux mois pour contester l'assemblée ne court que pour les copropriétaires qui se font "notifier" le procès-verbal par lettre recommandée, donc les absents non représentés et les opposants à au moins une décision : les autres ont dix ans (le délai du 1er alinéa de l'article cité) pour le faire ! ".
Dans quels cas ces présents ont ces 10 ans ? |
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Gédehem
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Posté - 31 janv. 2015 : 15:05:06
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Ne pas confondre :
- contestation d'AG (ou de l'AG elle-même) qui relève de L.art.42 al.2 (possibilité aux opposants et défaillants dans un délai de 2 mois de notification du PV d'AG),
- avec 'les actions personnelles' (actions réelles) qui relèvent de L.art.42 al.1, entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndicat, qui se prescrivent par 10 ans.
Concernnant l'AG, c'est terminé, tous, unanimement, ayant décidé de "violer" les règles et de faire "à la sauce perso".
Terminé, plus contestable.
En revanche, mais c'est autre chose, cela ne met pas fin au recours que peuvent engager les copropriétaires, contre un autre ou contre le syndicat, à l'occasion de litiges, éventuellement nés de cette AG.
C'est en ce sens que peuvent éventuellement être soulevés des vices de cette AG, incontestable, mais qui ont entrainés le litige soumis au juge en raison d'un préjudice qui devra être mis en avant.
Cette affaire de construction non autorisée par une AG est l'exemple de ce type d'action, l'autorisation 'syndicale' ne pouvant en aucun cas découler d'une clause RDC (sauf cas très particulier, nominatif par exemple.)
Action qui n'a rien à voir avec la contestation de l'AG, de décisions, maintenant prescrite.
Et impossible puisqu'acceptée (l'AG et ses décisions) unanimement.
Autre point, le notaire : il ne pouvait ignorer que la personne demandant la publication de modifs RDC n'était pas mandataire du syndicat, ayant lui-même été " à la manœuvre" pour qu'elle convoque l'AG et procède comme il a été fait.
Si certains copropriétaire subissent un préjudice de ces faits, ils peuvent engager la responsabilité du notaire (et de la personne) pour être "réparés".
Mais je doute qu'un juge annule l'AG pour ces faits. |
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channelis
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Posté - 31 janv. 2015 : 16:11:53
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Notaire : vous avez raison.
- Chambre des Notaires - Réponse à la plainte : "le modificatif a été pris au vu d'une délibération d'AG délibérant à l'unanimité et purgée de tous recours.
Le notaire détient en outre une attestation signée de tous les copropriétaires, y compris de vous-même, attestant avoir reçu une copie du procès-verbal de l'AG, de même qu'une attestation reconnaissant avoir relu le PV, accepter les modifications et s'engager à ne faire aucun recours contre cette décision prise à l'unanimité".
Procureur - Réponse à la plainte: "après demande d'information à la chambre des Notaires, votre plainte a fait l'objet d'un classement sans suite. Aucune infraction n'apparaît avoir été commise ."
Ajout de la chambre des notaires : "je ne peux donc vous répondre autrement (cf. 1ère réponse) d'autant que ni la copropriété, ni les autres copropriétaires individuels ne se sont plaints des services de notre confrère".
Procureur général -Réponse à la plainte : "Les explications fournies par le notaire que vous mettez en cause m'apparaissent convenables".
Construction
- le RC modifié autorise un copropriétaire a construire sans autorisation sur ses parties privatives.
- un syndic bénévole - moi-même - est élu via une requête au TGI.
- une personne, non-propriétaire, demande un PC sur un autre lot de la copropriété. Une fois le PC obtenu, elle affiche le permis et, un mois après, elle fait demander par le copropriétaire d'alors, une autorisation de travaux. L'AG lui refuse cette autorisation à la majorité des 3/4 comme le précise l'article 82 du RC. Le copropriétaire en titre a voté pour l'autorisation. Personne n'attaque les décisions de l'AG. Le futur copropriétaire achète 2 mois après l'affichage du PC et construit
Le jude des référés, sollicité, répond que le PC est valable puisque non contesté dans les 2 mois.
L'AG suivante refuse l'appel de cette décision.
Question : Une AG "illégale" a modifié le RC car ces décisions sont validées. Une nouvelle AG interdit les travaux (mais pas à l'unanimité) et personne n'attaque cette résolution. Est-ce que cette résolution est irrévocable et applicable sachant que la majorité des copropriétaires ne veut pas aller en justice et que je suis pratiquement le seul à vouloir le faire ?
Vraiment merci à Gédehem de passer autant de temps sur ce sujet. |
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Gédehem
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Posté - 31 janv. 2015 : 18:47:11
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au vu d'une délibération d'AG délibérant à l'unanimité et purgée de tous recours.
Le notaire détient en outre une attestation signée de tous les copropriétaires, y compris de vous-même, attestant avoir reçu une copie du procès-verbal de l'AG, de même qu'une attestation reconnaissant avoir relu le PV, accepter les modifications et s'engager à ne faire aucun recours contre cette décision prise à l'unanimité".
"
C'est ce qui a été noté plus haut : la messe est dite.
Suivant le vieux principe qu'en démocratie c'est la majorité qui a toujours raison, il n'y a rien à ajouter ou a commenter lorsque cette majorité, dans un cas de la totalité des membres du groupement, unanime, dans l'autre de la majorité absolue sauf un, décide de faire comme il a été décidé, ou de ne rien faire dans un autre cas.
Vous voyez bien les dérives, sauf que vous êtes le seul. |
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channelis
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Posté - 01 févr. 2015 : 10:29:26
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Bonjour,
Nous sommes bien d'accord tout de même que la résolution qui interdit de construire, non contestée dans les deux mois par le copropriétaire de l'époque qui a voté contre cette interdiction, mais basée sur 2 articles du RC contradictoires, n'est plus opposable devant la justice, par le nouveau copropriétaire.
Seul un présent qui a voté pour cette interdiction pourrait attaquer pendant dix ans s'il était lésé.
En revanche, légalement, n'importe quel propriétaire peut contester, seul, la construction, sur la base de ladite résolution et ce, même si le syndicat ne veut pas aller en justice.
Vrai ou faux ? |
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Gédehem
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15
Posté - 01 févr. 2015 : 10:59:47
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Oui, bien sur, s'agissant de faire respecter le principe que la réalisation de travaux privatifs affectant les parties communes et/ou modifiant l'aspect extérieur de "l'immeuble" impose une décision d'AG préalable, le RDC ne pouvant délivrer cette autorisation (jurisprudence claire et constante sur ce point). Il ne fait qu'indiquer une possibilité.
NB : "immeuble" compris ici comme "emprise foncière bâtie et non bâtie", immeuble placé sous le régime de la copropriété. |
Édité par - Gédehem le 01 févr. 2015 11:01:38 |
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channelis
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Posté - 01 févr. 2015 : 11:26:02
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Bien, si je résume :
- une AG relève du droit privé et les décisions qui y sont prises sont inattaquables après un délai de 2 mois après la remise du PV.
- seul un copropriétaire présent et qui a voté pour une décision peut contester pendant 10 ans s'il démontre qu'il a subi un préjudice.
- des documents illégaux mais signés ne troublent ni le notaire, ni les gens chargés du contrôle des officiers ministériels (le notaire est un officier ministériel et le procureur et/ou le procureur général sont chargés du contrôle des agissements) puisque tous déclarent que "tout est convenable" (bien que ces documents n'aient pas été signés en AG).
- un syndicat irrégulier (sans syndic) peut se servir d'une AG, sans passer par le TGI, pour élire un syndic à condition que cette AG ne soit pas contestée dans les 2 mois après remise du PV.
Une dernière question toutefois : est-ce que la sortie de la copropriété éradique toutes ces turpitudes ?
Je pose cette question car les deux copropriétaires en questions sont de féroces meneurs pour la sortie de la copropriété. |
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Pcg84
Contributeur actif
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Posté - 01 févr. 2015 : 12:31:17
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Je réitère ma question posée plus : quels éléments avez-vous en commun ? Vous vous êtes passés de syndic pendant un quart de siècle, donc les éléments communs doivent être mineurs, puisqu'ils n'entrainent, visiblement, pas le paiement de charges. Le statut de l'ASL semblerait dans votre cas plus indiqué. Ce statut là évite de se poser des questions quant à la validité de la nomination du syndic, cependant, l'autorisation de construire sur sa parcelle peut très bien être conservée dans le règlement de l'ASL. |
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Gédehem
Pilier de forums
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18
Posté - 01 févr. 2015 : 12:33:33
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Prenons une image pour mieux saisir le mécanisme, qui semble vous troubler.
Vous êtes 2 frères, et convenez entre vous telle manœuvre irrégulière, qui ne trouble pas les tiers, qui ne trouble pas "l'ordre public".
Certes, c'est totalement irrégulier, mais vous en êtes d'accord tous les 2, aucun des 2 ne trouve à redire d'être, vous 2 seuls, lésés.
L'affaire est close, point final : aucun des 2 ne peut ensuite s'en plaidre.
Sortir de la copropriété ? et pour en faire quoi, en particulier de tous les réseaux communs de distribution, des voiries (VRD), les équipements communs, etc .....
Il est possible pour un lot de "sortir" de la copropriété, dans la mesure où il serait ensuite totalement indépendant, et en toutn, s'agissant d'une copropriété uniquement "par le sol". On découpe cette partie du sol, et le lot sort de l'emprise foncière.
Dans le cas d'une multiplicité de lots, c'est quasi mission impossible, la seule piste étant la reprise des VRD et autres équipements communs par la commune.
Bien du plaisir.  |
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channelis
Nouveau Membre
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Posté - 01 févr. 2015 : 14:18:49
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En 1988, la Mairie a voté 2 délibérations pour prendre en charge les réseau, la voirie et le parking. Cette résolution n'a pas été actée car elle s'est perdue chez le notaire de notre affaire.
Mais, en tant que syndic bénévole, j'ai réussi a faire acter cela en 2013 par un autre notaire, donc le réseau, la voirie et le parking appartiennent maintenant à la commune.
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Gédehem
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20
Posté - 01 févr. 2015 : 15:42:28
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Le transfert à eu lieu, enregistré ?
Si c'est le cas, il serait possible de dissoudre la copropriété.
Voir le notaire pour confirmer l'affaire. |
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Validité d'une AG dans le temps 
