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 Posté - 25 janv. 2015 : 19:10:14
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Bonjour à toutes et tous,
Syndic bénévole d'une ASL (existante depuis juillet 2003) pour un lotissement pavillonnaire, je dois enregistrer pour la première fois des honoraires d'huissier pour recouvrement d'une créance (après mise en demeure, mais sans décision judiciaire) d'une copropriétaire habitante et bailleuse, et cela pour ses deux lots.
Pourriez-vous m'aider et me dire s'il faut les intégrer à l'un de ces comptes : 623 ou 662 ; voire les intégrer à un autre compte auquel je n'ai pas pensé ?
Merci par avance à celle ou celui qui pourra m'apporter une réponse.
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JB22
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 Posté - 25 janv. 2015 : 23:39:16
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Le compte à utiliser est le 623 Rémunérations de tiers intervenants; le 6223 autres honoraires étant une subdivision du 622 honoraires du syndic.
Il ne faut pas utiliser le 662, subdivision du 66 charges financières des emprunts, agios ou autres. |
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Posté - 26 janv. 2015 : 06:44:10
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Vous semblez appliquer à l'ASL la comptabilité des copropriétés, or elles sont soumises aux règles de la comptabilité générale. Les ASL sont exclues du champ d'application du décret et de l'arrêté du 14 mars 2005, sauf si leurs statuts les y soumettent. Mais en général les règles comptables des copropréiétés ne sont pas adaptées aux ASL xar celles-ci ont un patrimoine et des actifs, d'où amortissements, dotations aux provisions pour risques et charges, etc.
D'ailleurs vous parlez de "syndic bénévole" : cette fonction n'existe pas en ASL ! Vous êtes président ? En ASL, les "syndics" sont les conseillers syndicaux élus. Il faut impérativement vous replonger dans vos statuts. Au fait, les avez-vous mis en conformité ? A défaut, l'ASL n'a plus de capacité juridique pour faire du recouvrement et vous allez au "casse-pipe" car un avocat en face ne vous ratera pas !
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andre78fr
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 Posté - 26 janv. 2015 : 10:09:27
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Ah j'aime bien être en désaccord avec le grand chef ;-)
Non, aucun texte ne soumet les ASL aux règles de la comptabilité générale justement, la législation est particulièrement floue et imprécise sur la gestion des ASL et c'est en toute logique qu'elle utilisent le plus souvent les règles, le plan comptable ou les logiciels des copropriétés. De très nombreux syndics professionnels gèrent d'ailleurs, à tort, les ASL comme les copropriétés, en présentant des résolutions avec des majorités 24 ou 25... De même, si arrêté et décret de 2005 concernent les copropriétés, aucun mention explicite n'exclue les ASL.
Dans les faits, la plupart des ASL de type "lotissement" sont gérées avec Excel avec une comptabilité recettes / dépenses et leur souci n'est pas l'absence des immobilisations dans la gestion des copropriétés. Le cadre et la rigueur des copropriétés apporte ainsi des réponses et une structure mais il faut garder à l'esprit que ce n'est effectivement pas une obligation... Je retourne donc le général et le particulier ; en général la comptabilité des copropriétés correspond bien aux ASL pavillonnaires mais pas aux ensembles urbains complexes (idem AFUL)...
En revanche vous avez totalement raison sur "syndic bénévole"...
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Posté - 26 janv. 2015 : 10:33:10
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andre78fr
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Posté - 26 janv. 2015 : 10:57:51
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Dans le Plan Comptable Général oui : 6227. Frais d'actes et de contentieux
Mais ça n'a du sens que si toute la comptabilité est tenue et présentée selon ce plan comptable...
Dans le plan comptable des copropriétés le 623 est tout à fait opportun.
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Posté - 26 janv. 2015 : 11:50:48
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donc pour une ASL à compta simplifiée, un compte 62 pourrait suffire... et n'en parlons plus ;o) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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JPM
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Posté - 26 janv. 2015 : 13:30:17
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Une ASL, malgré sa dénomination, n'est pas une association puisqu'elle groupe des biens et non des personnes. Elle n'est donc pas concerné par le plan comptable des associations.
Elle n'est pas concernée par le PCG puisqu'elle n'est pas soumise à l'obligation d'établir des comptes annuels comprenant le bilan, le compte de résultat et une annexe.
Elle a la possibilité légale d'utiliser le plan comptable des syndicats de copropriétaires. C'est certainement la meilleure solution de principe, surtout dans les cas ou il y a une ou plusieurs copropriétés dans le périmètre.
Pour le cas des frais d'huissier, il ne faut pas oublier que l'ASL a vocation à en récupérer une partie au titre des dépens ou autres condamnations s'il y a une instance. Un paiement amiable n'est pas exclusif d'un remboursement de frais.
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 Posté - 26 janv. 2015 : 19:12:03
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Merci à tous pour votre aide.
Etant de formation comptable de niveau baccalauréat, j'ai préféré dès la prise en main des comptes de notre ASL utiliser le plan comptable des entreprises, avant que la loi n'établisse un plan comptable des copropriétés que j'ai donc adopté tout aussi naturellement.
Au moins, lors des assemblées générales, certains colotis confrontés quotidiennement à cette comptabilité s'y retrouvent et l'utilisation du plan comptable donne un gage de sérieux sur la tenue de la comptabilité. Cela m'a d'ailleurs aidé pour présenter et faire voter, dès la prise en main des comptes, une trésorerie amortissement dans le but d'avoir des fonds pour refaire l'enrobé des voiries, refaire les trottoirs ou changer les luminaires, sans avoir recours à un crédit de banque.
Pour autant, à côté du livre-journal et ses accessoires, je réalise un bilan simplifié pour que les non-initiés puissent lire les comptes et suivre les dépenses plus facilement.
Concernant notre ASL, et pour répondre à la question de la conformité des statuts, nous ne les avons pas remis en conformité pour deux raisons : la première parce que nous avons dépassé le délai au-delà duquel la remise en conformité n'était plus accepté par l'administration territoriale. La deuxième raison tient au fait que cela fait dix ans après le dernier lot vendu que notre ASL existe, et que donc nous comptons faire les démarches auprès de la municipalité pour que les parties communes (voiries essentiellement) soient intégrées au domaine public.
Nous espérons d'ailleurs que ces démarches aboutissent, car elles seront un moyen d'en finir avec les deux ou trois impayés récurrents des mêmes propriétaires qui exigent une qualité et un service, sans avoir à en assumer la dépense à réaliser... mais cela est un tout autre débat.
En tout cas et en lisant le forum, j'ai bien noté que je pouvais aussi m'inspirer de la loi pour prévenir les retardataires excessifs ou mauvais payeurs que nous pourrions engager l'hypothèque du pavillon, en cas d'impayé (ce qui figurait d'ailleurs dans nos vieux statuts).
Enfin, et pour répondre à une autre remarque, nos statuts démodés confèrent le titre de directeur au dirigeant de l'ASL et non le titre de Président. Ce directeur peut gérer seul ou s'adjoindre les services d'autres personnes, ce que nous avons toujours utilisés dès le début en nommant un directeur, un directeur-adjoint et une secrétaire. Les trois membres assurent de cette façon la quasi-certitude d'obtenir toujours une majorité pour apporter une solution à un problème.
Voilà , voilà , j'arrête là mes bavardages et vous remercie encore tous pour vos réponses fortes intéressantes. |
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JPM
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Posté - 26 janv. 2015 : 20:48:00
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Un des rares bienfaits de la loi ALUR est d'avoir mis un terme à la controverse concernant la mise en conformité des statuts.
Un conseil est de réaliser cette opération. Cela vous permettra d'en terminer avec les impayés.
Si la rétrocession est acceptée, et si l'ASL y perd sa raison d'être, vous aurez à faire la liquidation. Vous aurez des difficultés si les impayés subsistent.
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Posté - 26 janv. 2015 : 20:49:17
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Posté - 01 févr. 2015 : 10:59:58
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D'accord avec ce qui est dit sur la mise en conformité, pas d'accord sur les règles comptables : le fait qu'il n'y ait pas de réglementation comptable spécifique qomme aujourd'hui pour les copropriétés n'implique pas que l'on puisse faire n'importe quoi ! La comptabilité obéit à un certain nombre de règles universelles pour être probante et représenter d'une part de manière sincère le véritable patrimoine de l'association et d'autre part mettre en évidence chaque exercice son enrichissement ou son appauvrissement net (sens de ce qu'on appelle le "résultat"), avec les 3 règles : sincérité, prudence et strict rattachement des charges et produits à l'exercice. La comptabilisation des immobilisations, les amortissements et le provisionne ment des risques et charges, qui n'existent pas en copropriété, sont de droit dans les entités qui possèdent un patrimoine ! Or cela ne peut être fait avec le plan comptable des copropriétés, qui est adapté à un type d'objet très particulier : le SDC ! |
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andre78fr
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Posté - 01 févr. 2015 : 11:13:32
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En effet, mais il suffit d'ajouter une gestion des immobilisations avec les comptes du plan comptable général ; ce que j'ai fait ;-) |
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JPM
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Posté - 01 févr. 2015 : 14:40:42
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André 78 est bien sur dans le vrai !
Rien de nouveau d'ailleurs. Il suffit de reprendre l'excellent plan comptable de Charles Levinshon IRC 1987 page 183 qui était utilisé pour des syndics professionnels par certains prestataires de services informatiques. On y trouve des comptes d'immobilisation parce que le plan pouvait être utilisé pour des institutions collectives voisines, et aussi des comptes de stocks bien utiles.
Idem plus tard pour Daniel Cordier dans le Jurisclasseur copropriété, avec une réserve toutefois parce ce que dans un premier temps il a complètement assimilé les syndicat de copropriétaires à une entreprise. Mais après la loi SRU il a abandonné cette position extrême.
On se demande vraiment pourquoi il a fallu tant de temps pour sortir un plan un peu sommaire alors qu'on avait plusieurs modèles sous la main 
Ceci étant dit il faudrait réfléchir un peu à ce qu'est réellement le patrimoine immobilier d'une ASL incluant 4 copropriétés avec des VRC, une piscine, un club house et une chaufferie.
Que se passe-t-il si l'ASL est " mise en faillite " (Règlement ou liquidation judiciaire" ? Un chinois rachète la chaufferie ?
Du point de vue comptable, comment harmoniser l'amortissement technique [que l'on trouve dans le carnet d'entretien dans un syndicat autonome est bien géré] avec l'amortissement comptable ?
Quel est l'utilité de ce dernier ?
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Posté - 01 févr. 2015 : 22:36:20
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citation: Initialement posté par JPM
Quel est l'utilité de ce dernier ?
Mais tout simplement pouvoir constituer une réserve financière pour remplacer les immobilisations quand il le faudra ! C'est qu'on essaie de faire en copropriété avec le fonds de travaux, mais en copropriété ce n'est pas théoriquement au SDC de constituer cette réserve financière puisque c'est aux copropriétaires de le faire car ils sont les propriétaires des immobilisations. C'est d'ailleurs ce que font nécessairement les sociétés copropriétaires, qui sont bien embêtées puisque les fonds de travaux feront double emploi... (les bailleurs sociaux ont un gros problème avec ça...)
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JPM
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Posté - 01 févr. 2015 : 23:36:27
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OK pour la réserve mais c'est l'amortissement technique qui doit guider.
Il y a 70 ans l'architecte Jacques Robine enseignait déjà cela et son fils Olivier a pris le relais dans Administrer. C'est peut être dans la revue de l'ARC qu'il aurait mieux fait d'insérer ses articles 
Une fois de plus il y a des copropriétés qui ont la sagesse de gérer comme cela, dans toute la mesure du possible. On n'en parle pas.
Il y a des conseils syndicaux avec des matheux qui se régalent avec les courbes d'usure. Mais il faut y apporter des correctifs très fins. Il y a des chaudières gaz qui font dix ans et d'autres vingt. Mais avec ces dernières, on loupe des améliorations techniques qui réduisent la consommation de gaz. Il faut donc trouver la durée de vie optimale.
C'est là que le sociologue pourrait être utile. Mais dans ces copropriétés là les syndics et les CS sont écoutés et entendus.
Le seul problème occasionnel : un copropriétaire nouveau qui veut mettre en concurrence l'architecte qui connait l'immeuble depuis vingt ans
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andre78fr
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Posté - 02 févr. 2015 : 01:11:10
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Je n'ai pas envie de rentrer dans un grand débat mais j'ai deux remarques à faire :
- si les immobilisations ne sont pas dans le plan comptable français des copropriétés, on les trouve bel et bien dans la plupart des autres pays francophones sur lesquels je me suis penché...
- la gestion des immobilisations consiste à répartir une charge d'investissement passée sur plusieurs années, en partie pour des raisons fiscales et en partie pour que l'actif reflète mieux la réalité du patrimoine. C'est le plus souvent une approche très comptable et mathématique ; quand l'administration fiscale accorde une durée de 5 ans pour amortir des revêtements de sols on voit bien tout le fossé qu'il peut y avoir avec des réalités diverses et plurielles...
Constituer une réserve financière c'est plus proche du système des provisions (augmentation du passif au lieu de la diminution de l'actif) et c'est surtout une anticipation sur l'avenir mais un fonds travaux pour un ravalement ou une rénovation pourra difficilement être transcrit dans les comptes comme une immobilisation dans la mesure ou l'immeuble, objet de la copropriété, ne l'est pas lui même ! (il pourrait l'être dans le bilan d'une société commerciale bien sûr)...
En tout cas, je reste en faveur d'un système comptable élargi ; à l'heure actuelle et en dehors du carnet d'entretien, rien ne distingue dans les comptes (à moins de remonter plusieurs années en arrière pour rechercher les travaux...) la situation d'une copropriété qui vient de changer son ascenseur et sa chaufferie d'une autre copropriété identique mais qui n'a rien fait !!! De même pour les stocks ; rien ne distingue une copropriété qui a une cuve de fioul de grande capacité, pleine, d'une copropriété avec une petite cuve vide ; seuls les mouvements (achats) de l'exercice apparaissent à moins de bidouiller les comptes d'attente.
Et pour revenir aux différences copropriété / ASL, c'est bien plus un problème d'envergure que de régime juridique ; une petite ASL pavillonnaire n'a absolument pas besoin d'une comptabilité avec immobilisations alors qu'une grosse copropriété a beaucoup à gagner à suivre et à valoriser son actif immobilisé...
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Posté - 02 févr. 2015 : 07:35:47
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citation: Initialement posté par JPM
OK pour la réserve mais c'est l'amortissement technique qui doit guider.
1000 fois d'accord ! C'est d'ailleurs ce que font en principe les foncières.
En copropriété, ce ne peut être dans les comptes de la copropriété mais ce devrait être le mode de calcul du fonds de travaux!
Ceci répond aussi indirectement à andre78fr. |
Édité par - rédaction Universimmo le 02 févr. 2015 08:02:39 |
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Posté - 02 févr. 2015 : 08:12:19
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citation: Initialement posté par andre78fr
- si les immobilisations ne sont pas dans le plan comptable français des copropriétés, on les trouve bel et bien dans la plupart des autres pays francophones sur lesquels je me suis penché...
On trouve cela là où la structure de gestion est propriétaire des parties communes, voire même de tout l'immeuble (type SCI d'attribution)...
citation: - la gestion des immobilisations consiste à répartir une charge d'investissement passée sur plusieurs années, en partie pour des raisons fiscales et en partie pour que l'actif reflète mieux la réalité du patrimoine. C'est le plus souvent une approche très comptable et mathématique ; quand l'administration fiscale accorde une durée de 5 ans pour amortir des revêtements de sols on voit bien tout le fossé qu'il peut y avoir avec des réalités diverses et plurielles...
Constituer une réserve financière c'est plus proche du système des provisions (augmentation du passif au lieu de la diminution de l'actif) et c'est surtout une anticipation sur l'avenir mais un fonds travaux pour un ravalement ou une rénovation pourra difficilement être transcrit dans les comptes comme une immobilisation dans la mesure ou l'immeuble, objet de la copropriété, ne l'est pas lui même ! (il pourrait l'être dans le bilan d'une société commerciale bien sûr)...
En fait, dans une entité qui a du patrimoine et qui dégage un résultat, amortissements et provisions fonctionnent de la même manière : mise en réserve d'une ressource au passif par amputation du résultat.
Rappelons que les ASL doivent afficher un résultat, contrairement une fois de plus aux SDC. Les ASL fonctionnent par cotisations non régularisables. On présente le résultat, qui est mis en réserve s'il est positif ou imputé sur les réserves antérieures s'il est négatif, et on ajuste la cotisation pour l'exercice suivant en fonction d'un budget !
citation:
En tout cas, je reste en faveur d'un système comptable élargi ; à l'heure actuelle et en dehors du carnet d'entretien, rien ne distingue dans les comptes (à moins de remonter plusieurs années en arrière pour rechercher les travaux...) la situation d'une copropriété qui vient de changer son ascenseur et sa chaufferie d'une autre copropriété identique mais qui n'a rien fait !!! De même pour les stocks ; rien ne distingue une copropriété qui a une cuve de fioul de grande capacité, pleine, d'une copropriété avec une petite cuve vide ; seuls les mouvements (achats) de l'exercice apparaissent à moins de bidouiller les comptes d'attente.
Encore une fois, 1000 fois d'accord. En copropriété, c'est désormais le fonds de travaux qui devrait jouer ce rôle, ou plus exactement le calcul du fonds de travaux.
citation: Et pour revenir aux différences copropriété / ASL, c'est bien plus un problème d'envergure que de régime juridique ; une petite ASL pavillonnaire n'a absolument pas besoin d'une comptabilité avec immobilisations alors qu'une grosse copropriété a beaucoup à gagner à suivre et à valoriser son actif immobilisé...
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Une petite ASL pavillonnaire peut avoir des voiries et un système d'assainissement à sa charge si elle ne les a pas rétrocédées. Pour 20 pavillons, ça peut coûter cher à refaire !
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Édité par - rédaction Universimmo le 02 févr. 2015 08:15:53 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 02 févr. 2015 : 08:15:24
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Il me semble que nous sommes trois d'accord pour l'essentiel.
Il y a des travaux anciens qui demeurent parfaitement actuels.
Il y a belle lurette que le plan comptable aurait été modifié et complété si quelqu'un avait présenté un projet cohérent.
Pour les stocks, un compte 3 s'impose. Il n'y a pas la moitié des syndics qui scindent une livraison de fioul effectuée en décembre.
Pour les amortissements, je pense que cela doit rester dans le carnet d'entretien.
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ASL et enregistremt cptable honoraires d'huissier 
