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Lalilie94
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 Posté - 22 déc. 2014 : 17:01:30
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Bonjour,
Le syndic actuel vient de nous annoncer qu'il avait cédé son affaire le 10 décembre et nous avons reçu un PV pour une AGE le 28 janvier 2014 avec comme seul ordre du jour la désignation du repreneur comme nouveau syndic.
Nous ne souhaitons pas se voir imposer ce repreneur comme syndic...
Plusieurs questions se posent Ă nous:
1° Peut-on désigner un autre syndic que le repreneur sachant que le syndic cédant a un contrat avec nous pour 16 mois depuis juillet 2014?
2° Peut-on rééditer une nouvelle convocation AGE avec des devis d'autres syndics joints? Si oui, cette nouvelle convocation doit-elle obligatoirement être réalisée par le syndic cédant? ( conseil syndical?)
3° si l'on vote contre la reprise de notre copropriété par le repreneur cessionnaire; peut-on se nommer syndic bénévole pour éviter d'avoir à nommer un administrateur judiciaire?
Merci d'avance!
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Posté - 22 déc. 2014 : 17:34:19
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votre syndic sortant n'est pas cool et est à la limite du répréhensible, mais doit-on aller en justice pour cela, je ne le pense pas...
1° vous pouvez désigner un autre syndic, mais à condition que son projet de contrat soit joint à la convocation, ce qui n'est pas le cas... donc pas possible actuellement
2° oui vous pourriez demander une nouvelle convocation dans 3 mois environ le temps de récupérer d'autres projets de syndic, mais qui va faire cette demande de nouvelle AG : le président du CS ou les copros représentant 25% des tantièmes au moins, etc...
ET en fin qui va convoquer, pas l'ancien puisqu'il a cédé son affaire, pas le nouveau puisque vous ne l'avez pas désigné ou au moins accepter le transfert
3° oui, l'un d'entre vous peut se proposer comme syndic bénévole, mais avez vous quelqu'un de compétent pour faire cela au pied levé ? même si c'est pour convoquer une AG dans 3 mois, encore faut-il en avoir les moyens et les documents adéquats de l'ancien pour le faire ; voir les délais de transmission : 1 mois pour les documents, 2 mois pour les finances alors qui va payer les recommandés qui va payer les fournisseurs et avec quoi ?
Non, la meilleure des solutions ou la moins mauvaise, c'est de dire le contrat du syndic sortant allait jusqu'en septembre 2015, donc le contrat du nouveau doit aller jusqu'à cette date seulement, dans les mêmes conditions financières et d'obligations.
Et ensuite préparer vous pour éventuellement un changement de syndic en septembre.. |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2014 : 18:23:59
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L'AG étant prévue pour le 28 janvier, vous avez jusqu'au 2 ou 3 janvier pour notifier ) votre syndic actuel une proposition de contrat.
Soit d'un pro, soit d'un non pro.
Dans ce dernier cas, il faut joindre un projet de "contrat", qui peut se rémumer ainsi :
"Contrat de mandat de syndic non professionnel
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- La durée du contrat de mandat sera celle du mandat fixé par l'AG.
- Ce contrat prendra effet à la date de l'AG appelée à désigner le prochain syndic, dans la limite de la durée fixée pour le mandat. Il prendra fin à la date échéance fixée par l’AG.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
Si ce syndic est "provisoire" pour quelques mois (3), le temps d trouver un "pro", il faudra le préciser.
NB : il faut très bien préparer l'AG, avec un pdt "qui préside", des svrutateurs avec les feuilles de vote, et surtout un cadidat secrétaire (le futur syndic non pro), le syndic sortant ne devant JAMAIS assurer le secrétariat lorsque son changement est prévu.
Surtout, ne pas oublier (pdt d'AG) de récupérer les feuilles d'émargement avant de commencer à débattre : c'est un impératif. |
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Posté - 22 déc. 2014 : 20:26:40
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laililie94 : le CS ne peut pas convoquer une AG dans cette situation.
D'ailleurs le CS a t'il préparé cette AG en concertation avec le syndic, c'est une OBLIGATION. Si ce n'est pas le cas, le CS DOIT exiger du syndic un report de cette AG en avançant cette raison.Cela laissera le temps de chercher un autre contrat concurrent.
Le CS doit aussi informer ce syndic qu'il fera tout son possible pour que l'AG rejette ce repreneur.
Ce passage en force n'est pas acceptable, voire illicite. Le CS doit etre fort et menacer ce syndic indélicat de futures poursuites en cas de non élection d'un syndic et l'obligation du passage AJ.
Ne pas oublier que si vous ne proposez pas de contrat concurrent et que vous n'Ă©lisez pas ce syndic repreneur, ce sera direction la case tribunal et la nomination d'un administrateur judiciaire.
PS : ce n'est pas un PV mais une convocation d'une AG.
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Lalilie94
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Posté - 23 déc. 2014 : 09:44:06
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Je vous remercie beaucoup pour vos réponses!
Si j'ai bien compris le mieux est de mettre en demeure le syndic sortant de reconvoquer une autre AGE avec des devis d'autres syndic inscrit Ă l'ordre du jour.
Pour cela, invoquer le non respect de l'obligation de concertation préalable avec le CS ( décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967) et insister sur la volonté des copropriétaires de refuser le repreneur et leur volonté de se prévaloir d'un syndic bénévole si nécessaire.
Les convocations d'AGE n'ont pas été remises correctement car elles ont été mal adressée ( mauvais code postal); j'ai du aller chercher en mains propres ma convocation et celles de 2 autres copropriétaires ( qui peuvent donc dire qu'ils ne l'ont pas reçus?). Puis-je également invoquer ce défaut de forme pour appuyer la mise en demeure?
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Posté - 23 déc. 2014 : 09:53:43
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lalilie94 : vous ne pouvez plus dire que vous ne les avez pas reçues puisque vous avez été les chercher et signé une remise en main propre !! 
Pourquoi avoir été chercher ces convocations ?
Erreur de code postal ? et les autres années ? |
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Posté - 23 déc. 2014 : 11:43:33
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citation: Les convocations d'AGE n'ont pas été remises correctement car elles ont été mal adressée ( mauvais code postal); j'ai du aller chercher en mains propres ma convocation et celles de 2 autres copropriétaires ( qui peuvent donc dire qu'ils ne l'ont pas reçus?). Puis-je également invoquer ce défaut de forme pour appuyer la mise en demeure?
pour ma part, je vous conseille d'accepter le syndic repreneur jusqu'en septembre 2015, date de fin de contrat de l'ancien syndic.
refaire une autre AG, plus tard n'est pas possible puisqu'en théorie votre syndic a disparu .... (il semble qu'il ait fait la convocation avant la date de rachat, et cela est valable...) |
Édité par - rambouillet le 23 déc. 2014 11:44:22 |
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Lalilie94
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 Posté - 23 déc. 2014 : 21:33:50
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Il s'avère que le syndic sortant est encore plus de mauvaise foi que ce que l'on pensait car il m'avait dit que le repreneur était obligé de reprendre notre copropriété aux même conditions que le contrat de syndic sortant et en réalité, à la convocation de l'AGE est joint le contrat du repreneur pour une durée de 18 mois et qui spécifie des tarifs et des honoraires plus élevées que le syndic sortant....
1° Peut-on nous imposer un tel contrat?
2° Nous allons proposer au syndic sortant d'ajouter à l'ordre du jour des devis de syndic pour l'AGE du 28 janvier ( en RAR ou main propre) comme l'a mentionnée Gédehem mais le syndic est-il obligé de l'accepter et de refaire une convocation avec l'ordre du jour complémentaire?
S'il n'est pas obligé; le conseil syndical peut-il faire cette convocation avec ordre du jour complémentaire? SI oui, le CS doit-il attendre un délai après accusé de réception de la proposition d'ordre du jour complémentaire?
Merci encore pour vos précieux conseils |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 déc. 2014 : 22:10:58
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Dans la mesure où la proposition complémentaire lui est notifiée dans un délai permettant la notification d'un ODJ complémentaire dans le délai des 21 jours (en fait 23), le syndic se doit d'y procéder.
Votre AG étant prévue le 28.01, il faut qu'il la réceptionne le 2 ou 3 janvier, afin de notifier le 5 ou 6 au plus tard..
Une autre piste, qui vous laisse du temps, certainement plus rassurante pour tous. Mais qui nécessite un investissement certain de 2 ou 3 copropriétaires.
D'ici la fin janvier, ils procèdent au recherches pour trouver un candidat syndic. L'idéal est d'en choisir UN, et le 'bon', à qui il faudra expliquer la situation qui va suivre. Laquelle est tout à fait légale, et a été utilisée avec succés.
Lors de l'AG du 28, qu'il faudra très bien préparer, en particulier pour la désignation du secrétaire et la récupération des feuilles d'émargements, la candidature du successeur sera refusée.
Si d'autres questions sont inscrites à l'ODJ il faudra en débattre et décider.
L'AG étant arrivée à son terme, l'ODJ épuisé (et les copropriétaires aussi ...) le syndicat se retrouvera dépourvu de syndic.
Ce qui n'est pas grave du tout : vous avez préparé "le coup".
Car dès le lendemain, en coordination avec le futur candidat syndic et son avocat, vous (quelques membres du syndicat) déposerez requête destinée à ce qu'un "syndic" soit désigné pour votre syndicat qui en est dépourvu (procédure prévue D.art.46).
La requête proposera la désignation ... du futur candidat syndic, lequel sera désigné par le Pdt du TGI, qui ne va pas se casser la tête à en trouver un puisqu'on lui en propose un qui répond aux critères (*)
Ce futur syndic sera désigné par ordonnance "syndic" judiciaire (provisoire), se fera remettre de l'ancien syndic les pièces, documents, archives et surtout les fonds, et convoquera dans les 2 ou 3 mois une autre AG destinée .... à le désigner syndic !
Vous l'avez compris : les copropriétaires doivent être informés de cette possibilité, bien plus sécurisante pour tous, et qui vous (à 2 ou 3) permettra de rechercher un syndic, au calme, et de tenter de faire le "meilleur choix".
(*) exemple :
"ATTENDU que Monsieur X / la SARL Y), syndic de copropriété, titulaire de la carte professionnelle xxxxxxx, domiciliée ....... a été sollicité par une majorité de copropriétaires pour exercer cette fonction de syndic provisoire et qu’il est candidat.
Que cette fonction provisoire n’est destinée qu’a suppléer la carence constatée et permettre la convocation d’une assemblée générale.
ATTENDU que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant statut des immeubles bâtis stipule que l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du Syndicat.
Que pour remplir sa mission l’administrateur provisoire devra disposer de certains documents et de fonds afin de permettre le fonctionnement du syndicat.
Qu’il est nécessaire de fixer la mission du syndic provisoire à 6 mois.
POUR CES MOTIFS
DESIGNER Monsieur X / La SARL YYY en qualité de syndic provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence ................... à Trifouillis les Oies
DIRE que la mission du syndic provisoire est fixée à 6 mois et que dans ce délai il devra convoquer une assemblée générale avec à l’ordre du jour la nomination d’un nouveau syndic.
Etc .....
L'avocat sait faire. |
Édité par - Gédehem le 23 déc. 2014 22:47:09 |
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Lalilie94
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Posté - 24 déc. 2014 : 11:13:42
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Je vous remercie GĂ©dehem.
Je viens d'aller à un syndic à côté de l'immeuble. Ils m'ont expliqués que notre syndic sortant nous faisait du chantage et que le refus du repreneur n'entrainait pas une mise sous administration judiciaire car l'administration judiciaire doit répondre à une procédure beaucoup plus complexe.
Elle m'a conseillé de refuser le repreneur à l'AGE; puis le conseil syndical peut reconvoquer une AG pour nommer un nouveau syndic.
Est-ce vrai? J'aimerai avoir votre avis et les textes sur lesquels votre avis s'appuie car si l'on vote contre le repreneur à l'AGE du 28 janvier et que l'on a pas pu inscrire un ordre du jour complémentaire ( je pense que le syndic sortant va faire lettre morte) IL NE FAUT PAS qu'on se retrouve en administration judiciaire!!!
Juridiquement si on n'accepte pas le repreneur; le syndic sortant doit-il toujours assurer notre gestion ? ou se retrouve -t-on sans syndic?
Le syndic sortant m'a indiqué qu'il avait une obligation de suivi jusqu'à Avril, je ne sais pas ce que cela signifie.
Si l'on se retrouve sans syndic; doit-on forcément passer par une requête devant le TGI pour nommer un nouveau syndic? Peut-on ne pas simplement passer par une convocation d'AG par le CS?
Le syndic en bas du bâtiment m'a également indiqué que le syndic sortant avait fait des fautes de gestion en 1° ne prévenant pas 3 mois avant sa démission 2° ne consultant pas préalablement à la convocation AGE le CS pour mise en concurrence du repreneur
Merci encore!! et bonnes fĂŞtes!! |
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Posté - 24 déc. 2014 : 11:32:48
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citation: puis le conseil syndical peut reconvoquer une AG pour nommer un nouveau syndic.
le seul cas où le président du CS peut convoquer lui-même et à condition qu'il ait les documents pour le faire existe depuis la loi Alur....
"article 18 :
...
V.-En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
..."
ce qui n'est pas le cas, il n'y a pas empêchement en l'espèce. C'est un mauvais conseil de la part de ce futur syndic .... 
Si vous avez le contrat du nouveau, vous avez encore le temps de le faire rajouter à l(ODJ ; préparer un courrier de rajout à l'OdJ et porter l'ensemble au bureau du syndic en lui faisant signer un double " remis en mains propres le ..... ", sachant toutes fois qu'il semble que vous soyez sans syndic depuis le 10 décembre ....  , donc il peut refuser... Dans ce cas si votre président a les adresses de TOUS les copros, il peut lui-même envoyer/notifier ce complément à l'OdJ, mais il faut se dépêcher....
si vous n'acceptez pas le repreneur, vous etes sans syndic.
quant à la faute du syndic sortant, elle est réelle il vous devait 3 mois de délai :
"article 18 : Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.", sachant que l'on n'est pas tout à fait dans le cas d'une démission mais d'une cession, il n'est pas sur que, face à un tribunal, le syndicat gagne des DI.... |
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Posté - 24 déc. 2014 : 12:53:54
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lalilie94 :"Elle m'a conseillé de refuser le repreneur à l'AGE; puis le conseil syndical peut reconvoquer une AG pour nommer un nouveau syndic.
Juridiquement si on n'accepte pas le repreneur; le syndic sortant doit-il toujours assurer notre gestion ? ou se retrouve -t-on sans syndic?
Le syndic sortant m'a indiqué qu'il avait une obligation de suivi jusqu'à Avril, je ne sais pas ce que cela signifie."
AIe !!! ce syndic est il un pro ???? on peut en douter avec de telles affirmations .
S le syndic en place ne repousse pas cette AG en laissant au CS le temps de proposer un autre contrat concurrent, et que vous n'Ă©lisez pas le repreneur, vous ĂŞtres sans syndic
Les seules solutions juridiquement valables sont celle de gedehem : ajout d'un contrtat concurrent avnt le 2/3 janvier, ou le syndic désigné par le TGI.
Mais qui va préparer ces 2 scénarios ?? c'est la question à se poser car le temps presse, et ce syndic que vous avez contacté est a éviter car juridiquement à coté de la plaque. |
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GĂ©dehem
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Posté - 24 déc. 2014 : 14:36:07
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".... car l'administration judiciaire doit répondre à une procédure beaucoup plus complexe.
Elle m'a conseillé de refuser le repreneur à l'AGE; puis le conseil syndical peut reconvoquer une AG pour nommer un nouveau syndic."
Ben oui, des nullités pareilles cela existe encore en 2014.
Pauvre profession !....
"Elle" vous a dit des aneries. La demande d'un Administrateur provisoire n'a rien de complexe et ne prend que 8 Ă 15 jours selon le tribunal.
C'est une obligation lorsque le syndicat est dépourvu de syndic.
Ce qui est le cas lorsque l'assemblée convoquée pour désigner un syndic ne le désigne pas : plus de syndic. Ce qui reld IMPOSSIBLE ensuite la convocation de l'AG par le pdt du CS, puisque préalablement il doit mettre en demeure le syndic de la convoquer.
Plus de syndic = pas de convocation d'AG possible par le pdt du CS.
Si on y ajoute que pour convoquer une AG il faut détenir la liste des coproproétaires avec leur adresse, réelle ou élue, liste que 98% des CS ne détiennent pas, il est illusoire de penser adopter cette solution.
Qui n'a pas sa place ici dans la mesure où l'AG convoquée à cet effet ne désigne pas de syndic. C'est la case tribunal obligatoire :
> Avocat>requête au pdt du TGI>ordonnance désignant le syndic,
et tout rentre dans les clous.
Voyez la solution que je préconise plus haut.
Combien de membres (de copropriétaires) dans votre syndicat ??
"Le syndic sortant m'a indiqué qu'il avait une obligation de suivi jusqu'à Avril,"
Pourquoi 'avril" ? C'est le mois d'échéance de son mandat ??? Dans ce cas, s'il exerce jusqu'en avril, pourquoi cette AG le 28 janvier ???
D'autant qu'il vous doit bien 3 mois de préavis.
Il faut lui poser la question par Ă©crit,en LRAR.
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Édité par - Gédehem le 24 déc. 2014 14:41:08 |
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Lalilie94
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Posté - 01 janv. 2015 : 23:46:41
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Rebonjour,
Nous nous sommes réunis entre copropriétaires et nous sommes partis pour accepter le repreneur en renégociant son contrat sur le modèle du contrat que l'on avait avec le syndic sortant.
Il s'agit d'une cession de société et non de parts; la question est donc de savoir si le syndic cessionnaire peut nous imposer ses conditions ou s'il a l'obligation de reprendre les conditions que l'on avait avec le syndic sortant...?
Je ne trouve pas de textes indiquant les obligations du syndic repreneur vis à vis des contrats rachetés...
Nous allons rencontrer le syndic cessionnaire mi janvier et nous voulons être en position de force pour négocier; toute proposition est la bienvenue!
Merci! |
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Posté - 02 janv. 2015 : 07:59:51
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citation: Nous nous sommes réunis entre copropriétaires et nous sommes partis pour accepter le repreneur en renégociant son contrat sur le modèle du contrat que l'on avait avec le syndic sortant. J'espère que vous avez un plan B car la vous etre en train d'accepter exactement ce que veulent l'ancien et le nouveau, cad venir négocier sans billes.
Comment pensez-vous le contraindre a baisser sa proposition, si on veut négocier, il faut toujours savoir dire non.
Gedehem vous a exposé deux manières de vous en sortir.
Si votre nouveau syndic est un fort vous êtes cuit, s'il baisse son pantalon alors qu'en face on n'a pas de moyen de pression, j'envisage assez mal les négociations concernant les futurs travaux avec untel zigoto |
Édité par - ribouldingue le 02 janv. 2015 08:03:55 |
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nefer
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Posté - 02 janv. 2015 : 08:25:40
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peut être ai je mal lu, mais je ne vois pas la précision concernant la situation juridique actuelle
votre syndic a t il vendu sa société ?
a t il cédé le portefeuille copropriété ?
qu'est il exactement écrit dans le courrier reçu ?
quand vous écrivez dans votre 1er message: "nous avons reçu un PV pour une AGE le 28 janvier "...vous faites erreur: vous avez reçu une convocation à une AG pas un PV! |
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cession de syndic-AGE- refus du repreneur 
