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zaroc
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 Posté - 21 déc. 2014 : 12:32:08
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Bonjour
Je reviens sur un sujet largement débattu mais que j’aimerais éclaircir pour mon cas personnel. Dans ma copro, 2 bâtiments avec 1 escalier dans chaque bâtiment A et B. Le RdC prévoit des charges spéciales par escalier avec des grilles qui: 1)ne respectent pas la loi ( art 10 alinéa 2) car tantièmes en fonction des étages et non tantièmes généraux alors que l’escalier est une partie commune 2)exonèrent les rez de chaussée et lots commerciaux, ce que , au pire j’admets car prévu au RdC encore que l’escalier n’étant pas partie commune spéciale selon mon RdC, il est partie commune propriété indivis de tous les copropriétaires au moins de A pour l’escalier A et de B pour l’escalier B. Mes questions :
-puis je demander en AG ( vote art 24 ) la révision de la grille escalier pour non écrite et sa conformité à la loi art 10 ( tantièmes généraux et non tantièmes genre ascenseur )?étant entendu que ça revient à modifier la répartition des charges ( 24 suffit ou unanimité ou 26? )
-puis je demander que seuls participeront au vote de révision de la grille les copropriétaires qui participent aux dépenses selon cette grille ( art 24 alinéa 4 loi 65 : tiré par les cheveux???)
-l’exoneration rez de chaussée et lots commerciaux est elle licite ( escalier = partie commune non spéciale )? ( vaste sujet )
-puis je demander en AG la réunion des 2 grilles alors que notre RdC a prévu 2 grilles ( même si contenu illicite )?
Cordialement
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2014 : 13:02:13
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Une "charge spéciale" ne peut exister que si existe une "partie commune spéciale" définie par le RDC.
Un 'charge spéciale' ne peut exister sans définition de la partie commune spéciale correspondante.
Un de mes "vieux" post sur ce sujet :
Il est admis depuis des lustres (voire même avant ....) que l'escalier desservant les étages d'un immeuble est une installation immobilière composant la structure du bâtiment qui lui est indivisible.
Sauf précision dans les actes, ici votre RDC qui en ferait expressément un "élément l'équipement commun", ce qui serait très surprenant, l'escalier est classé "partie commune" à tous, comme il est dit L.art.3, indissociable du gros œuvre de l'immeuble.
Les charges relatives à l'escalier "partie commune générale", que ce soit son entretien (des marches, des murs de la cage d'escalier, etc .) comme son éclairage doivent être répartis entre tous selon les tantièmes de copropriété de chacun (Cass. 1.04.1987, 4.01.1989, CA Paris 2.07.1993 ...)
Il ne faut pas confondre l'escalier, partie commune soumise à une répartition selon L.art.10 al.2, avec un ascenseur, qui est "élément d'équipement commun" tombant dans le cadre de la répartition prévue par ce même L art.10 mais en son alinea 1 : critère d'utilité de cet équipement pour le lot desservi.
Dans la mesure où votre RDC ne classe pas cet escalier dans les "parties communes spéciales" aux seuls propriétaires des lots en étage, tous doivent en supporter les charges, y compris les lots en Rde Ch, chacun selon ses tantièmes généraux.
Une clause prévoyant une répartition autre, en particulier selon l'étage, serait réputée "non écrite", contraire aux textes.
C'est à l'AG de "mettre en conformité", et si elle refuse il faut solliciter le juge. |
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zaroc
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Posté - 21 déc. 2014 : 13:54:20
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Merci Gedehem pour votre réponse qui va dans le sens de ma propre approche mais quand vous écrivez :
"Dans la mesure où votre RDC ne classe pas cet escalier dans les "parties communes spéciales" aux seuls propriétaires des lots en étage, tous doivent en supporter les charges, y compris les lots en Rde Ch, chacun selon ses tantièmes généraux."
dois je comprendre que le RdC doit clairement distinguer les parties communes spéciales ( avec charges spéciales ) des parties communes non spéciales? car dans mon RdC nulle part il n'est fait état de parties communes spéciales ( exemple : l'escalier = partie commune tout court )mais il est prévu des charges spéciales pour mes escaliers A et B et sans participation des rez de chaussée?et donc cette exonération des rez de chaussée est elle illicite? |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2014 : 15:07:09
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C'est précisé plus haut :
Un "charge spéciale" ne peut exister sans définition de la partie commune spéciale correspondante. (Cass 8.07.1998, et autres, dont Cass 4.07.2006.)
Autrement dit, et dans tous les cas, il ne peut y avoir de "charges" que si existe une "partie commune", qu'elle soit spéciiale ou non, personne n'imaginant supporter une "charge" sur "quelque chose" si ce "quelque chose" n'existe pas !
C'est l'identification de telle partie commune classée "spéciale" qui autorise la "spécialisation des charges" sur cette partie communes "spéciale" à certains.
Donc "charges spéciales" implique la présence obligatoire d'une "partie commune spéciale" correspondant à ces charges.
Une "charge spéciale" ne peut exister seule, sans définition d'une partie commune qui serait spécial à certains.
Si votre escalier n'est pas classé par le RDC " partie commune spéciale aux seuls propriétaires de lots en étage", les lots du RDC étant dispensés des charges correspondantes, la grille "charge spéciale escalier" est illicite.
D'autre part, la dispense d'un lot en RdeCh ou commercial suppose qu'il n'est aucun accés possible, même potentiel, à cette partie commune, spéciale ou non.
Là aussi, l'exonération de charges est sanctionnée pour une partie commune 'escalier' qui serait de fait commune à tous ou spécial à certains.
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Édité par - Gédehem le 21 déc. 2014 15:18:13 |
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zaroc
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Posté - 21 déc. 2014 : 15:48:28
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Merci Gedehem. Ceci est maintenant clair pour moi mais alors ma question subsidiaire: si pas de grille de charges spéciales escalier A ( car pas de partie commune spéciale escalier A ), ni de grille B pour les mêmes raisons, il faut supprimer les 2 grilles et les escaliers A et B seront parties communes communes aux 2 bâtiments et cette suppression se vote t elle en AG à l'article 24 (mise en conformité du RdC avec la loi, L49 ) ou l'unanimité ( modification de la répartition des charges ) ou 26 (modification d'une clause de spécialisation de charges par bâtiments ) |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2014 : 16:11:41
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Tout n'est pas dans le mĂŞme panier ....
S'il s'agit de "mise en conformité" pour supprimer une clause manifestement illicite, c'est la maj.art.24.
La grille "spéciale" illicite tombe, la répartition "commune" s'imposant, l'escalier faisant partie du gros œuvre, les charges correspondantes étant communes à tous, donc dans le "pot commun" qui existe déja.
S'il s'agit de créer une nouvelle grille, c'est l'unanimité.
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zaroc
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Posté - 21 déc. 2014 : 16:26:44
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Je pousse le bouchon un peu loin Gedehem mais en tout cas merci car tout ceci rejoint en tous points ce que je pensais et espérais...Ultime question:
suppression pure et simple de la grille escalier A : Peut on imaginer mais c'est peut être absurde de ne faire voter à l'art 24 que les copros participant aujourd'hui à cette grille ( art 24 alinéa 4 ) Pourquoi cette question? parce que je fais le compte de ceux qui me suivront en AG et les autres.... |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2014 : 18:50:30
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Absurde, je ne sais pas. Irrégulier, certainement. |
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zaroc
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Posté - 21 déc. 2014 : 20:13:52
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OK Gedehem, merci pour tout mais une ultime question pour voir si j'ai bien compris : on parlait de la suppression des grilles de charges spéciales escalier A du bâtiment A et idem pour B du fait qu'il n'est indiqué nulle part que les escaliers sont des parties communes spéciales mais le problème est qu'il y a aussi dans mon RdC , des grilles spéciales pour les halls A et B, les escaliers des s-sols conduisant aux parkings, les couloirs des caves alors que nulle part, il apparait que ces parties communes sont spéciales. Est ce à dire qu'elles doivent toutes être supprimées??? Il resterait dans mon RdC une grille charges générales et 2 grilles pour les ascenseurs A et B ( éléments d'équipement commun obéissant au critère de l'utilité)...Est ce cela? Merci Gedehem. |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2014 : 21:00:59
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... Pour que votre poissonnier vous facture un poisson, il faut qu'il y ai un poisson dans la transaction. 
Pas de poisson, pas d'achat de poisson.
S'il n'y a pas de "parties communes", il n'y a pas de "charges communes".
S'il n'y a pas de "parties spéciales" communes à certains seulement, il ne peut y avoir de "charges spéciales" communes à certains seulement.
Etant entendu qu'un hall d'entrée, un escalier, ne sont pas "élément d'équipement commun", comme l'est un ascenseur, avec alors une "charge" supportée comme prévu L.art.10 al.1, selon le critère "utilité".
Dans la mesure où un hall d'entrée, un escalier, telle autre partie commune, ne sont pas indiqués par le RDC comme étant "parties communes spéciales" à tels lots, tels propriétaires, il ne peut en aucun cas exister de "charges spéciales" sur ces parties communes.
Qui sont indistinctement communes à tous les propriétaires de lots.
Pas de poisson = rien Ă acheter ! |
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zaroc
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Posté - 21 déc. 2014 : 21:39:33
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merci Gedehem pour l'acheteur de poissons que je suis..mais trêve de plaisanteries : je sens que si je veux en AG faire supprimer presque toutes les grilles de charges ( spéciales) de mon RdC , ça va faire du bruit dans Landerneau ( sans vouloir faire allusion au poissonnier breton) |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2014 : 21:48:24
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Il faut commencer 'molo', sans idée de "partir en guerre" ou d'être "contre", en établissant une petite note claire rappelant le principe, organisez une réunion (chez vous ?) avec les quelques personnes que vous savez réceptives, dans le calme, voyez le CS, au besoin membre par membre, à qui vous remettrez votre note, et vous agissez pour que l'idée se propage afin que votre syndicat soit "dans les clous".
De ce fait, la question inscrite Ă l'ODJ ne surprendra personne, un groupe influent Ă©tant convaincu ....
Dans ce genre d'affaire il ne faut pas débarquer en AG avec le canon de 75 sous le bras.
Il faut préparer le terrain et se présenter avec un bouquet de fleurs ..
Ajout : quelques 'billes' pour préparer la note et un argumentaire :
Cassation 8.07.1998 pourvoi n°96-21629
Exonération de charges de certains lots.
« Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, ayant relevé que la réfection des murs et parterres composant les cages d'escalier était effectivement une dépense permettant d'assurer la conservation des parties communes, retient que les copropriétaires sont tenus au paiement des charges relatives à la conservation et à l'entretien de l'immeuble proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot et que la clause du règlement de copropriété qui exonère un propriétaire des lots constituant une surface commerciale doit être réputée non écrite. »
- - - - - - -
Cass. 4.07.2006 pourvoi n° 05-11058 :
Pas de charges spéciales sans parties spéciales.
« Attendu qu'ayant relevé que la répartition des charges opérée par le règlement de copropriété n'était pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où, d'une part, la distinction légale entre les deux types de charges n'était pas faite et, d'autre part, que l'exonération de certains lots de la participation aux charges communes générales devait reposer sur une spécialisation des parties communes, de telles parties communes spéciales n'étant pas définies dans ce règlement …. »
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Édité par - Gédehem le 21 déc. 2014 22:19:34 |
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zaroc
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 Posté - 21 déc. 2014 : 22:17:28
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Merci Gedehem pour vos conseils éclairés. Je vais essayer d'en faire bon usage.. |
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zaroc
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Posté - 21 déc. 2014 : 22:30:33
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Merci Gedehem pour ces rappels de jurisprudence. Bonne soirée et bon Noël. |
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Posté - 22 déc. 2014 : 09:14:09
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citation: on parlait de la suppression des grilles de charges spéciales escalier A du bâtiment A et idem pour B du fait qu'il n'est indiqué nulle part que les escaliers sont des parties communes spéciales mais le problème est qu'il y a aussi dans mon RdC , des grilles spéciales pour les halls A et B, les escaliers des s-sols conduisant aux parkings, les couloirs des caves alors que nulle part, il apparaît que ces parties communes sont spéciales.
je dirai que l'on va un peu vite en disant ces grilles ne sont pas applicables, car il n'y a pas de "parties communes spéciales". Il faudrait connaitre le texte exact du RdC, mais si les grilles donnent le numéro des lots concernés, les tantièmes affectés et le total des tantièmes en disant cela s'applique aux charges d'entretien des escaliers (par ex), cette grille ne serait pas illégale (à mon avis...). |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2014 : 09:55:26
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C'est précisé : "... encore que l’escalier n’étant pas partie commune spéciale selon mon RdC, il est partie commune propriété indivis de tous les copropriétaires ...."
Pour reprendre l'hitoire du poisson : pour faire payer un poisson il faut un poisson.
Pour faire payer des "charges communes", spéciales ou non, il faut nécessairement une "partie commune", spéciale ou non.
S'il n'y a pas de définition de ce qu'est cette partie commune, il n'y a pas de charge.
Il ne viendrait à l'idée de personne de payer des charges sur parties commune sans que soit précisées, identifiées, ces parties communes. Il est vrai que parfois certains payent n'importe quoi les yeux fermés.
Une grille "charges communes spéciale escalier" avec des n° de lots et des tantièmes sans qu'aucune clause conventionnelle ne précise que "l'escalier est une partie commune spéciale aux lots X ..." est illicite, sans qu'il soit besoin de chercher des choses compliquées....
Une partie commune, générale ou spéciale, induit des charges communes, générales ou spéciales.
Pas de partie commune définie = pas de charge possible, générale ou spéciale.
Si le poissonnier n'a pas de poisson, il n'y a pas de poisson Ă payer !  |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2014 10:03:05 |
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Posté - 22 déc. 2014 : 11:51:41
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citation: Une grille "charges communes spéciale escalier" avec des n° de lots et des tantièmes sans qu'aucune clause conventionnelle ne précise que "l'escalier est une partie commune spéciale aux lots X ..." est illicite, sans qu'il soit besoin de chercher des choses compliquées....
on suppute car on ne sait pas ce qui est écrit exactement sur le RdC de zaroc, je serai surpris qu'il soit mis une grille sans explications ou tout au moins quelques mots qui passent inaperçus... et pour un juge cette simple grille avec lots, tantièmes et l'appellation "charges communes spéciales" pourrait suffire... |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2014 : 12:11:03
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On ne suppute rien, Zaroc ayant bien précisé que "l’escalier n’étant pas partie commune spéciale selon mon RdC,
", ce qui suppose qu'il l'a lu et que la donnée est certaine.
Quant aux juges, il y a quelques années qu'ils savent lire et savent que pour faire payer une charge sur partie commune il faut nécessairement une partie commune, une grille de répartition ne pouvant à elle seule définir cette partie commune.
Vous avez du mal lire .... :
Attendu qu'ayant relevé que la répartition des charges opérée par le règlement de copropriété n'était pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où, d'une part (......) et, d'autre part, que l'exonération de certains lots de la participation aux charges communes générales devait reposer sur une spécialisation des parties communes, de telles parties communes spéciales n'étant pas définies dans ce règlement …. »
C'est le poisson qui fait le poissonnier
S'il n'y a pas de poisson, il n'y a pas de poissonnier.
C'est la partie commune qui engendre la charge commune.
Que ces parties et les charges correspondantes qui en découlent soient spéciales ou non !
Une charge commune sans partie commune, cela ne peut exister !
(commune générale ou spéciale importe peu)
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Édité par - Gédehem le 22 déc. 2014 12:14:09 |
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zaroc
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Posté - 22 déc. 2014 : 12:42:05
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Voila ce que je peux lire dans mon RdC au sujet des parties communes :
page13 : Constituent des parties communes générales, celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires….
Elles comprennent notamment :
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les escaliers et leurs cages, …, les sas, couloirs, …, la rampe d’accès aux emplacements couverts, …
page 15 : Etat descriptif de division
….
A chaque lot est attachée une quote part indivise ( de propriété ) du sol et des parties communes générales exprimée en dix millièmes
pages 84 et 85 : charges générales
Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérés comme spéciales…Elles comprennent notamment :
….
les frais d’éclairage, de nettoyage et d’entretien de toutes les parties communes, ….
….
et généralement tous frais directs ou indirects d’entretien, de réparation ou de reconstruction afférentes à toutes choses communes du bâtiment.
Et voila ce que je lis au sujet des charges escaliers:
Charges communes aux copropriétaires des lots desservis par les escaliers
Elles comprennent :
Les dépenses nécessitées par l'entretien, etc...
Les charges seront réparties entre les copropriétaires des lots desservis comme il est indiqué dans le tableau ci-après suivant la proportion exprimée en dix millièmes à la rubrique charges spéciales escalier A, escalier B, escaliers A et B sous-sols...
Il s'en suit les tableaux avec Nos de lots, tantièmes avec total 10000
A un seul endroit dans mon RdC, on parle "de parties communes spéciales aux lots desservis " dans le cas ou un copro "annexe" un palier entre 2 lots contigus dont il est propriétaire!
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2014 : 13:24:56
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CQFD : les escaliers et leur cage sont définis comme "parties communes générales".
Une grille qui spécialiserait les charges sans que soit spécialisée la partie commune dont elle dépend est illicite, contraire aux textes.
C'est la partie commune qui fait la charge, pas l'inverse.
Cela ne semble pas compliqué, et suis surpris de certaines réactions !
Si on a une voiture on a des charges "voiture".
Si on n'a pas de voiture on n'a pas de charges "voiture" !
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Posté - 22 déc. 2014 : 13:44:48
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citation: Et voila ce que je lis au sujet des charges escaliers:
Charges communes aux copropriétaires des lots desservis par les escaliers
Elles comprennent :
Les dépenses nécessitées par l'entretien, etc...
Les charges seront réparties entre les copropriétaires des lots desservis comme il est indiqué dans le tableau ci-après suivant la proportion exprimée en dix millièmes à la rubrique charges spéciales escalier A, escalier B, escaliers A et B sous-sols...
Il s'en suit les tableaux avec Nos de lots, tantièmes avec total 10000
pour ma part, je n'en fais pas la même lecture que vous gedehem, d'autant qu'il y a le descriptif des charges et leurs répartitions..
il y a bien charges communes spéciales, mais chacun son avis.... |
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charges escaliers 
