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Viviane
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 Posté - 17 déc. 2014 : 23:56:57
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Bonjour,
Nous assignons un copro pour impayés
L'avocat me dit :
citation: " il n’est pas possible d’engager la procédure 19-2, instance distincte et procédure autre avec ses règles"
Est-ce réellement une "instance distincte" et une "procédure autre"? comparativement à l'assignation pour les provisions échues?
Pour l'instance, il assigne au TGI. Donc mĂŞme instance si je lis bien le 19-2
Pour la procédure, j'avoue ne pas savoir si la procédure habituelle est également "comme en matière de référé" ou pas.
citation: Art 19-2 A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.
Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
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Édité par - Viviane le 18 déc. 2014 00:26:18 |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 déc. 2014 : 01:03:55
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De quoi s'agit-il ?
S'il s'agit d'un impayé qui découle de l'approbation des comptes par une AG, l'assignation doit être faite devant le TI jusqu'à 10.000 € (jusqu'à 4000 € le juge de proximité est compétent).
S'il s'agit de l'impayé d'une provision pour charges à la date d'exigibilité fixée par l'AG (L.art.14-1), l'action pour obtenir le paiement des provisions à échoir (art.19-2) relève du juge des référés du TGI.
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Édité par - Gédehem le 18 déc. 2014 01:06:35 |
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Viviane
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 2
Posté - 18 déc. 2014 : 01:25:31
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IL y a les deux. Des charges sur des comptes déjà approuvés ET les provisions 2014. Donc quel tribunal?
Ce que vous me dites me rappelle une autre question.
l'assignation est rédigée ainsi:
citation: A ce jour, ce copropriétaire est débiteur d’une somme totale de 9.463,72 euros, appel de fonds du 4ème trimestre 2014 inclus, selon relevé de compte arrêté à la date du 10 décembre 2014.
Après imputation des règlements, et excluant ceux revenus impayés en 2014, Monsieur XXX reste ainsi redevable au titre des charges :
- solde de l’appel du 4ème trimestre 2012 de 1325,79 euros,
- de l’appel du 1er trimestre 2013 de 998,17 euros,
- de l’appel du 2ème trimestre 2013 de 998,17 euros,
- de l’appel du 3ème trimestre 2013 de 998,17 euros,
- de l’appel du 4ème trimestre 2013 de 998,17 euros,
- la régularisation créditrice de charges 2012 : - 60,28 euros,
- au 15 avril 2013, du premier appel de travaux concernant le local vélo pour 1.946,63 euros,
- au 15 juin 2013, des travaux urgents en structure de 1.587,08 euros,
- de l’appel exceptionnel d’avance en trésorerie du 1er novembre 2013, de 612 euros,
- de l’appel du 1er trimestre 2014 de 998,17 euros,
- de l’appel du 2ème trimestre 2014 de 998,17 euros,
- de l’appel du 3ème trimestre 2014 de 2.358,52 euros,
- la régularisation débitrice de charges 2013 : 253,10 euros suivant assemblée générale approuvant les comptes du 3 juillet 2014
- la régularisation créditrice de charges des travaux en 2013 : - 115,37 euros,
- le remboursement du fond d’avance travaux suivant décision votée par cette même assemblée pour - 3.998,85 euros,
- la dotation aux créances douteuses votée par cette même assemblée pour 532,16 euros,
Soit la somme totale précitée.
Je vous donne mes Ă©changes avec l'avocat
citation: MOI: J'ai donc relu l'assignation.
Je vois deux erreurs, si je ne fais pas erreur moi même: le total des sommes demandées fait 10429.80€ alors que la somme demandée est de 9463.72€ (ce qui est juste)
Il manque dans la liste des sommes demandées le 4ème trimestre 2014 pourtant échu.
Enfin, est-il possible de demander l'application de l'article 19-2 de la loi de 1965, autrement dit voir Mr XXX condamné à payer en avance les provisions déjà votées à la date de l'audience, soit 2015.
citation: AVOCAT :Bonjour,
- le premier appel figure pour la quote part impayé de telle sorte que le total reste exact
- il n’est pas possible d’engager la procédure 19-2, instance distincte et procédure autre avec ses règles
- le dernier appel 2014 est réservé précisément pour actualiser et voir selon la procédure à venir.
L’assignation part donc chez l’huissier.
J'avoue trouver également ses explications sur les totaux oiseuses, voire incompréhensibles. Vous y comprenez quelque chose? |
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Édité par - Viviane le 18 déc. 2014 01:35:27 |
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Posté - 18 déc. 2014 : 08:27:03
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citation: Il manque dans la liste des sommes demandées le 4ème trimestre 2014 pourtant échu.
pour évacuer ce point, la demande peut-être intégrée à la double condition : qu'il y ait eu une MeD pour cette somme, ET attendre les 30 jours réglementaires, donc il faut vérifier ce calendrier en rapport avec la date d'assignation...
pour ma part, je serai en accord avec votre avocat qui rajoutera plus tard cette somme dans les conclusions et peut-ĂŞtre mĂŞme celle de janvier 2015, etc...
deuxième raison qui mène à dire procédure distincte, c'est que dans ce cas le président n'enjoint pas la personne à payer, mais autorise le syndic à "sommer" toutes les montants dans les avis à payer suivants. |
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Viviane
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Posté - 18 déc. 2014 : 10:10:36
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citation: la demande peut-être intégrée à la double condition : qu'il y ait eu une MeD pour cette somme,
Ok, donc vous voulez dire qu'il faut une MED par appel non réglé ?
citation: le président n'enjoint pas la personne à payer, mais autorise le syndic à "sommer" toutes les montants dans les avis à payer suivants.
Vous ĂŞtes sur? C'est pas ce que je comprends de l'article 19-2?
citation: condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions |
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Viviane
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Posté - 18 déc. 2014 : 10:14:19
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Je rajoute: comprenez vous l'incohérence entre les totaux? |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 déc. 2014 : 10:27:41
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L'heure matinale sans doute, mais je ne comprends pas trop ... 
Il semble que des provisions soient mélangées au solde des comptes tel qu'il résulte de leur approbation par une AG.
"la régularisation débitrice de charges 2013 : 253,10 euros suivant assemblée générale approuvant les comptes du 3 juillet 2014"
S'il n'a pas versé les provisions qui sont listées pour 2012, 2013 et une partie de 2014, le solde de son compte n'est certainement pas à 253,10 € !
Ce doit être un compte fortement débiteur, puisqu'il n'a pas payé !
Au 3 juillet 2014 ou date fin d'exercice) son compte doit ĂŞtre Ă - 9.000 et quelques, justifiant l'action en recouvrement devant le TI
Autre chose est l'absence de versements des provisions pour un exercice en cours. |
Édité par - Gédehem le 18 déc. 2014 10:33:11 |
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Viviane
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Posté - 18 déc. 2014 : 10:43:45
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Cette façon de procéder ne me choque pas. Les 253€ ne sont pas le solde du compte mais une explication du montant réclamé. Il doit régler, en plus des provisions déjà listées, la "régul", soit la différence entre les appels et les dépenses réelles de 2013( inclus sa conso d'eau individuelle). heure matinale effectivement, je pense qu'après quelques cafés vous auriez saisi 
citation: Ce doit être un compte fortement débiteur, puisqu'il n'a pas payé !
Oui, le compte est débiteur de 9463,72€. Dernier trimestre 2014 inclus.
C'est pourquoi je ne m'explique pas que la liste des sommes réclamées en fasse 10429,80€. Et je comprends pas les explications de l'avocat.
Je ne m'explique pas non plus pourquoi il assigne au TGI plutôt qu'au TI. D'ailleurs, au départ, il voulait attendre janvier pour justement pouvoir, grace au 1er appel 2015, passer la barre des 10000€ et aller au TGI plutôt qu'au TI. Sauf si les sommes qu'il réclame par ailleurs (3500€ de DI + dépens) lui permettent de passer la barre des 10000€ ?
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Édité par - Viviane le 18 déc. 2014 11:16:55 |
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Posté - 18 déc. 2014 : 11:39:57
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on suppose que votre exercice va du 1/1 au 31/12.
donc pourquoi mettre en branle l’article 19-2 qui ne concerne que les provisions du budget courant alors que les 4 trimestres ont déjà été appelé. L'article 19-2 s'expliquerait si vous étiez, au mois de mars, à réclamer le premier trimestre et par le biais de cet article à faire réclamer les autres trimestres bien que leur date d'exigibilité ne soit pas encore arriver. c'est à cela que sert l'article 19-2. Donc oubliez pour le moment cet article...
Pour les sommes, il en apparaît une bizarre celle du 3ème trimestre 2014, sauf si le budget voté à l'AG 2014 a CONSIDÉRABLEMENT augmenté par rapport à ce qui avait été voté en 2013 ....
Quant à la saisie du TGI, elle parait judicieuse si le listing des sommes dues est exact car ces sommes donnent un total supérieur à 10000 € comme vous l'avez remarqué (si toutes les valeurs sont bonnes...) et cette somme augmentera encore en cours de procédure. |
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andre78fr
Pilier de forums
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9
 Posté - 18 déc. 2014 : 11:51:18
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Je laisse à d'autres les avis juridiques (TGI ou TI...) mais sur la partie purement comptable, la meilleure présentation (à mon avis) consiste à grouper les montants par nature et par AG (en même temps j'avoue n'avoir aucune expérience de ces dossiers, de ce que prépare l'avocat avec le comptable, du volume des pièces transmises et si le juge aura le temps d'en lire ne serait-ce qu'un dixième...) :
Sommes rendues exigibles par le vote du budget 2014 (AG du xx/xx/2013 - résolution YY) :
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Sommes rendues exigibles par le vote des travaux XXX (AG du xx/xx/2013 - résolution YY :
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Sommes rendues exigibles par l'approbation des comptes 2012 et leur répartition (AG du xx/xx/2013) :
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Une présentation de type tableur avec des sous-totaux et un total général me semble également aller de soi...
Avec des documents comptables ; grand livre pour le compte du copropriétaire, détail du calcul de la répartition.
A quoi ça ressemble en fait un bon dossier d'avocat pour un recouvrement ???
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 18 déc. 2014 : 12:21:00
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citation: on suppose que votre exercice va du 1/1 au 31/12.
Oui
citation: donc pourquoi mettre en branle l’article 19-2 qui ne concerne que les provisions du budget courant alors que les 4 trimestres ont déjà été appelé. L'article 19-2 s'expliquerait si vous étiez, au mois de mars, à réclamer le premier trimestre et par le biais de cet article à faire réclamer les autres trimestres bien que leur date d'exigibilité ne soit pas encore arriver. c'est à cela que sert l'article 19-2. Donc oubliez pour le moment cet article...
En dehors du débat que je ne souhaite pas relancer sur "19-2 possible en 2014 pour provisions 2015 ?", c'est la raison invoquée par l'avocat qui m'interpelle. Car ce n'est pas celle là . Et nous sommes en 2015 dans 15 jours. Si le 19-2, c'est la même instance et même procédure, au pire il vaudrait mieux attendre 15 jours pour assigner. Ce copro ne payera pas, y'a peu de chances. Tous ses chèques reviennent impayés. Soit il a organisé son insolvabilité, soit il doit vendre (il est bailleur). Et plus la somme réclamée sera importante, plus vite on en arrivera à une solution, je pense.
citation: Pour les sommes, il en apparaît une bizarre celle du 3ème trimestre 2014, sauf si le budget voté à l'AG 2014 a CONSIDÉRABLEMENT augmenté par rapport à ce qui avait été voté en 2013 ....
C'est le cas. Nous avons du provisionner les frais de deux procédures: une contre l'ancien syndic, déjà partie en novembre, et celle contre ce monsieur, qui pèse à lui seul 153 tantiemes sur mille. Plus le fait que le syndic avait appellé sur les 2 premiers trimestres une somme inférieure à celle votée
citation: Quant à la saisie du TGI, elle parait judicieuse si le listing des sommes dues est exact car ces sommes donnent un total supérieur à 10000 € comme vous l'avez remarqué (si toutes les valeurs sont bonnes...) et cette somme augmentera encore en cours de procédure.
Les sommes sont exactes, sauf le "solde de l’appel du 4ème trimestre 2012 de 1325,79 euros, ", qui pour moi ne veut rien dire, caron ne sait pas ce qu'il recouvre. D'où le fait que le total des sommes listées est supérieur au solde du compte du copro (9.463,72 euro).Ce qui pour moi est illogique, mais apparemment pas pour l'avocat, et semble-t-il pour personne ici non plus?
Je soupçonne en fait l'avocat de n'avoir mis cette somme et enlevé le 4eme TR 2014 que pour obtenir un total supérieur à 10000 euros. En se disant: quand le copro ralera, on dira "oui on s'est trompé mais on avait oublié le 4ème TR 2014...
@andré78
Je suis d'accord avec vous. J'ai même fait moi même la liste des sommes dues et sommes réglées, sur excel, avec renvoi aux PV d'aG et grands livres, le tout par date d'exigibilité. Mais l'avocat ne démord pas de son idée de : les appels de charge.
Là il où il a en partie raison, c'est que nous n'avons aucun intérêt à présenter le grand livre de notre ancien syndic, qui répertorie nombre d'écritures erronées, comme les répartitions des exercices alors que ceux-ci n'avaient pas, à l'époque, été approuvés. Ils ne l'ont été pour 2011 et 2012, et 2013, qu'en juillet 2014. |
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Édité par - Viviane le 18 déc. 2014 12:43:46 |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 déc. 2014 : 12:53:35
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"Mais l'avocat ne démord pas de son idée de : les appels de charge."
Sas doute dossier mal monté par le syndic, ce qui est une constante !
Il n'y a plus au sens strict, juridiquement, "appel de charges" pour la gestion courante, et ceci depuis le 1.01.2001 en raison de l'introduction de L.art.14-1, soit depuis 14 ans !
La "liquidité" et l'"exigibilité" des fonds procède de vote du budget prévisionnel d'une part, des modalités de son provisionnement d'autre part.
C'est à dire de ce qu'en a décidé l'AG, dont il faut produire le PV. Pas de prétendus "appels de fonds" qui n'ont plus d'effet juridique.
De même qu'il ne faut pas mélanger ce qui relève du provisionnement des fonds avec le solde des comptes individuels après approbation des comptes du syndicat par une AG.
M'est avis qu'on a là un dossier mal monté. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 18 déc. 2014 : 13:17:50
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je sais bien que c'est pas les appels, vous avez raison. Mais pour le coup, je crois que le syndic n'est pas seul en cause. L'avocat ne démord pas de son idée: les appels, c'est la seule chose que veulent et comprennent les juges. |
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Édité par - Viviane le 18 déc. 2014 13:34:14 |
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Posté - 18 déc. 2014 : 14:10:54
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viviane : "Tous ses chèques reviennent impayés. Soit il a organisé son insolvabilité, soit il doit vendre (il est bailleur)"
en complément de ce sujet et sur la gestion de ce dossier par le syndic :
1. une hypothèque légale a t'elle été prise sur le ou mes mots de ce copropriétaires et dès fin 2012 ?
2. ce copro. étant bailleur, une saisie des loyers a t'elle été engagée dès 2012 ?
3. le CS a t'il suivi ce dossier ?
4. sur les chiffres avancés, pas de relances et de MED facturées au débiteur, comme d'autres frais d'huissiers, de prise d'hypothèque légale, ...... ( article 10-1 loi de 19+65) .
Cela signifie t'il que le syndic n'a rien fait depuis 2012 ?
Je soupçonne en fait l'avocat de n'avoir mis cette somme et enlevé le 4eme TR 2014 que pour obtenir un total supérieur à 10000 euros. En se disant: quand le copro ralera, on dira "oui on s'est trompé mais on avait oublié le 4ème TR 2014...
??? soupçonné l'avocat de bidouillé les chiffres ? pour quelle raison ? |
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Posté - 18 déc. 2014 : 15:15:35
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on ne peut pas mettre en avant le 19-2 pour ce qui concerne les travaux, or dans ce dossier il y a, à juste titre, mélange des deux.
Il sera temps si vous le demandez que l'avocat fasse jouer les modalités du 19-2 pour les appels de charges courantes de 2015 (sous réserve que le budget ait été voté à la date des conclusions).
Quant à mettre des soldes positifs des exercices précédents, il faut bien sur les mettre afin de mettre entre les mains du juge, le détail de sommes issus du compte copro |
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Viviane
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Posté - 18 déc. 2014 : 21:29:39
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citation: on ne peut pas mettre en avant le 19-2 pour ce qui concerne les travaux, or dans ce dossier il y a, à juste titre, mélange des deux.
Il sera temps si vous le demandez que l'avocat fasse jouer les modalités du 19-2 pour les appels de charges courantes de 2015 (sous réserve que le budget ait été voté à la date des conclusions) .
J'espère. Si c'est la même procédure.Parce qu'une autre, on aura pas les moyens.
citation: Quant à mettre des soldes positifs des exercices précédents, il faut bien sur les mettre afin de mettre entre les mains du juge, le détail de sommes issus du compte copro
LĂ , pour le coup je comprends pas de quelles sommes sur l'assignation vous parlez? Pour moi les reguls sont OK
Mais bon, j'ai un peu compliqué le problème (qui l'est déjà abondamment, avec x années de retard dans l'approbation des comptes) en posant deux questions en même temps. En tous cas merci pour les réponses. |
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Édité par - Viviane le 18 déc. 2014 23:19:46 |
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Posté - 19 déc. 2014 : 08:20:04
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viviane : je aprlai de cela :
"- la régularisation créditrice de charges des travaux en 2013 : - 115,37 euros,
- le remboursement du fond d’avance travaux suivant décision votée par cette même assemblée pour - 3.998,85 euros,"
ces sommes font bien partie de l'historique du compte copro qu'il faut fournir au juge. |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 déc. 2014 : 09:41:25
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Ce n'est pas l'heure matinale ou le café qui troulent ma compréhension, mais bien l'état des sommes dues exposées plus haut, le solde du compte de cette personne arrêté au 31.12.2013 tel que cela ressort de l'AG de juillet 2014 approuvant les comptes ne peut pas être de -253 €. C'est impossible.
A cette date (31.12.2013), la créance était de (exemple) - 7000 € au titre de la gestion courante, de - 1500 au titre des travaux, soit un solde débiteur total de son compte individuel de - 8500 €.
Il devait en être de même en 2013, son solde débiteur au 31.12.2012 étant déja de - 5000 (c'est un exemple)
Cette créance présentée au juge est le résultat cumulé des divers impayés passés au regard de la quote part de dépenses imputées à ce copropriétaire. On n'est plus dans l'exigibilité de provisions, qu'il ne faut pas mélanger aux créances certaines découlant de l'approbation des comptes du syndicat.
Elle n'est mise en avant que pour les provisions 2014, qui procèdent du vote d'un prévisionnel lors d'une AG en 2013, exigibilité selon les modalités décidées par l'AG ou à défaut chaque trimestre.
Il n'est pas question ici de mettre en Ĺ“uvre l'art.19-2, qui n'a pas sa place, puisqu'il ne concerne que des provisions Ă Ă©choir.
Il pourrait être mis en œuvre en 2015. La 1ère provision étant exigible le 1.01.2015, le 2 c'est déja un retard de paiement. Le 15.01 c'est la lettre de rappel pour payer sous 15 jours. Le 2.02 c'est la MED de payer sous 8 jours. Le 15.02, c'est l'injonction de payer, éventuellement l'action selon L.art.19-2 pour la déchéance du terme et le paiement de la totalité de la quote part que doit supporter ce copropriétaire. (*)
Pour le juge, il ne faut pas compliquer ou rendre obscure des choses Ă priori simples et claires.
Voir ici, en particulier sur le 19-2, qui est un peu accessoire :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=17417
(*) action très éventuelle, l'injonction de payer devant être systématique dès le 1er retard de paiement des provisions exigiles. |
Édité par - Gédehem le 19 déc. 2014 12:27:08 |
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Viviane
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18
Posté - 19 déc. 2014 : 15:42:34
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citation: Ce n'est pas l'heure matinale ou le café qui troulent ma compréhension, mais bien l'état des sommes dues exposées plus haut, le solde du compte de cette personne arrêté au 31.12.2013 tel que cela ressort de l'AG de juillet 2014 approuvant les comptes ne peut pas être de -253 €. C'est impossible.
On est d'accord, gédehem ça n'est pas le solde du compte, c'est le montant de la régulation. La régulation étant la somme, exigible après approbation des comptes, résultant des opérations suivantes:
- montant des appels (qu'ils aient ou pas été payés) au crédit
- montant de la quote part des charges au débit
- montant de la conso d'eau individuelle sur compteur au débit
citation: viviane : je aprlai de cela :
"- la régularisation créditrice de charges des travaux en 2013 : - 115,37 euros,
- le remboursement du fond d’avance travaux suivant décision votée par cette même assemblée pour - 3.998,85 euros,"
ces sommes font bien partie de l'historique du compte copro qu'il faut fournir au juge.
Pardon rambouillet, c'est moi qui suis fatiguée. On est d'accord. |
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GĂ©dehem
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19
Posté - 19 déc. 2014 : 16:19:48
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La régulation étant la somme, exigible après approbation des comptes, résultant des opérations suivantes: ....
Sans doute, mais au 31.12.2013, cette "régulation" n'entraine certainement pas un solde débiteur de - 253 €, indiqués "solde du compte", puisque vous en réclamez plus de 9000 !!!
Il semble y avoir confusion entre 2 choses distinctes mal identifiées : les provisions pour charges, le solde du compte après imputation des dépenses approuvées par une AG. |
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JPM
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Posté - 19 déc. 2014 : 16:57:10
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A la date de la délivrance de l'assignation, on ne peut plus tenir compte des provisions sur 2013 si ces comptes ont été approuvés avant la date de l'assignation.
L'approbation convertit les provisions et le solde final en charges.
D'autre part : quand on frise les 10 000 € on fait deux procédures devant la tribunal d'instance.
L'article 19-2 est une voie procédurale à écarter dans 90 % des cas puisqu'elle ne concerne que les provisions sur charges courantes de l'exercice en cours.
Il était même possible de procéder par voie d'injonction de payer.
Je suis navré de dire que l'avocat a monté inutilement un dossier de TGI.
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