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Anne59
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Posté - 23 oct. 2014 :  10:46:10  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour à tous


Je reviens ici car j'ai une question pour laquelle j'ai recu des réponses contradictoires :

quand on a visité une maison avec une premiere agence ( avec bon de visite) et qu'on souhaite négocier avec une deuxieme agence ( plus enclinte à baisser sa commission), prend ton un risque si la première agence revendiquait un droit à commission ?

sur internet, j'ai trouvé que le bon de visite ne sert qu'à empecher de traiter directement avec le vendeur pour economiser les frais d'agence mais pas avec une autre agence quand bien même elle ne serait pas la premiere à faire visiter ( dans le cadre de mandats sans exclusivité bien sur)

et la loi dit que c'est l'agence avec qui la vente aura été négociée qu'il revient la commision, et d'autres arrets de la cour de cassation le confirme...

l'acquereur n'étant pas captif de la premiere agence, sinon il n'y aurait pas de concurrence possible

et mon notaire lui me dit NON ! que je prendrais un risque si la 1ere agence reclamait une com...

sur le bon de visite que j'ai signé, il y a ecrit que je dois avertir l'autre agence si je traitais avec elle, je ne sais pas ce que cela induit comme engagement

bref je suis perdue

quelqu'un aurait il une reponse sûre et sans ambiguité ?

d'avance merci

bien à vous tous qui me lisez
Signature de Anne59 
Anne

Sunbird
Pilier de forums

4866 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

 1 Posté - 23 oct. 2014 :  13:25:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Anne59


Je reviens ici car j'ai une question pour laquelle j'ai recu des réponses contradictoires :

C'est normal comme vous allez le comprendre.

citation:
quand on a visité une maison avec une premiere agence ( avec bon de visite) et qu'on souhaite négocier avec une deuxieme agence ( plus enclinte à baisser sa commission), prend ton un risque si la première agence revendiquait un droit à commission ?


Jusqu'à il y a quelques années, la jurisprudence était "c'est celui qui conclu la vente qui a le droit à commission", jusqu'à dernièrement où les juges en raison de concurrence déloyale ont apporté une nuance. La conclusion de la vente par la seconde agence ne doit pas avoir été faite à cause d'honoraires trop bas.
Pour faire simple A est à 15KE d'honoraires, vous signez avec B car ils sont à 5 KE vous risquez de devoir les 15 KE à l'agence A. Lorsque je dis vous ce sont vous et les vendeurs.

Un second point que vous ne maitrisez pas sont les mandats signez par les vendeurs. Même sur des mandats simples, il peut exister des clauses d'exclusivité et des clauses pénales qui engagent le vendeur (sauf que comme la majorité des vendeurs il ne les connait pas).

citation:
sur internet, j'ai trouvé que le bon de visite ne sert qu'à empecher de traiter directement avec le vendeur pour economiser les frais d'agence mais pas avec une autre agence quand bien même elle ne serait pas la premiere à faire visiter ( dans le cadre de mandats sans exclusivité bien sur)

Le bon de visite est simplement un élément de preuve, si jamais l'agence vous assigne avec le vendeur.

citation:
et la loi dit que c'est l'agence avec qui la vente aura été négociée qu'il revient la commision, et d'autres arrets de la cour de cassation le confirme...


Oui et non. Les cassations jusqu'à ces dernières années étaient constantes sur "celui qui vend à le droit à la commission", sauf que depuis ces dernières années les dernières cassation vont plus loin, en analysant les mandats et l'aspect concurrence déloyale.

citation:
et mon notaire lui me dit NON ! que je prendrais un risque si la 1ere agence reclamait une com...


Si la négociation est uniquement sur le prix des honoraires oui le notaire à raison. Et de plus comme je vous l'ai indiqué des mandats simples comportent des clauses d'exclusivité et des clauses pénales faisant que vous devrez ces honoraires.

citation:

quelqu'un aurait il une reponse sûre et sans ambiguité ?


Vous avez déjà une réponse de votre notaire qui vous dit que vous prenez un risque de faire l'affaire avec B, je vous indique 2 points qui fait que de traiter avec B est risqué.

Maintenant, sans avoir tous les éléments (mandats des agences) et les honoraires cela est difficile d'aller plus loin.

Je ne comprends pas trop pourquoi vous entrez dans le jeu de la négociations des honoraires de l'agence, vous ce qui vous intéresse est le prix FAI, concernant les honoraires cela impactera simplement le prix pour le vendeur.


Sunbird
Pilier de forums

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Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 23 oct. 2014 :  13:40:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour compléter.
Si vous voulez éviter un problème avec la première agence, vous faites une proposition (prix FAI) aux deux agences, ensuite les agences se débrouilleront avec le vendeur.

Pour vous protéger faire une proposition par mail.

Anne59
Nouveau Membre

France
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Statut: Anne59 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 23 oct. 2014 :  15:12:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci Sunbird de cette réponse très détaillée
donc la jurisprudence est plus nuancée que par le passé...
j'étais sur le point de faire une offre d'achat via la premiere agence mais celle ci me fait savoir qu'elle est en deplacement sur Paris ( une seule personne pour cette agence qui n'a pas de "boutique" qui fonctionne par internet et son site) et qu'il faut que j'attendre 3 semaines son retour, de plus elle ajoute "qu'elle va recuperer l'exclusivité sur la maison " ...

donc trouvant cela un peu leger, je suis allée voir une autre agence qui a le bien en mandat non exclusif ( il y en a 3 en fait), pas du tout au courant qu'une autre agence serait en passe d'avoir l'exclu...

j'ignore quelle est la commission de l'une ou de l'autre, tout ce que je veux c'est traiter avec un pro, pas quelqu'un qui me fait visiter qu'à moitié ( il n'avait pas les cles d'un des locaux) , n'a aucun documents à me montrer, et enfin qui me fait poireauter 3 semaines ...

la 2 eme agence, rien à voir, elle m'a transmis tous les documents, m'a fait tout visiter, et est disponible pour transmettre et " travailler " une eventuelle offre que je m'apprete à lui faire...après, elle dit qu'elle peut faire un effort substancielle sur la com, ( le fait d'être 3 avec un mandat, forcement que le meilleur gagne ! )
voici pourquoi ma question, le fait de savoir si je suis captive de la premiere agence ( qui m'a fait signer un bon de visite incomplet et en se trompant d'adresse d'ailleurs) et donc ne peut pas faire jouer la concurrence au niveau simplement de la qualité de la prestation, apres pour la com, je ne peux pas savoir si potentiellement, il peut y avoir un ecart important..
mais je trouve que c'est un peu exageré qu'on soit coincé ainsi

sur mon bon de visite, il y a juste marqué ( à ce sujet) que je m'engage à "informer de notre visite toute personne qui pourrait à l'avenir nous présenter le même bien"

est ce à dire que si j'informe " officiellement' ( c'est fait de vive voix déjà) la 2eme agence ( biensur celle ci agence me cite le texte de loi selon lequel c'est ""celui qui vend à le droit à la commission", je peux me proteger ainsi ?

ah la la , c'est compliqué !!

merci de m'aider Sunbird

amicalement
Signature de Anne59 
Anne

Sunbird
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Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 23 oct. 2014 :  15:48:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

ce n'est pas compliqué, c'est tout simplement que beaucoup d'agences ne savent pas et restent sur l'application stricto sensu de la loi Hoguet.

La seule solution qui s'offre à vous afin d'éviter tout recours de la première agence est de faire une offre par email aux deux agences. Ensuite ce n'est pas votre problème de savoir qui va remporter la mise.





Édité par - Sunbird le 23 oct. 2014 15:53:40

Anne59
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France
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Statut: Anne59 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 23 oct. 2014 :  16:00:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
super merci beaucoup, pro comme réponse ! heu je peux vous demander , vous vous y connaissez donc là ?

oui c'est cela tout à fait , la 2eme agence vraiment le jour et la nuit
Elle est au courant et je lui ai même fait lire le bon de visite et dit que si je traitais avec elle, il faudrait que je l'informe officiellement de la 1ere visite avec son concurrent ( LRAR , ou même lui faire signer cmme quoi elle sait

et cela donc suffirait à me premunir au cas où

quant à faire une offre à la premiere agence, elle n'est pas dispo avant 3 semaines, donc une offre par mail ?? sans lui dire que j'en fais une seconde identique au concurrent ??
ca vient pas un peu troubler la chose inutilement si vous êtes sur que d'informer officiellement ( ecrit) la 2eme agence suffit

même je pourrai faire une copie du bon de visite et faite tamponner par cette 2eme agence ?

encore merci à vous
Signature de Anne59 
Anne

Sunbird
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4866 message(s)
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 23 oct. 2014 :  16:22:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En faisant une offre en passant par les deux agences vous allez vous prémunir de tout recours ET mettre les agences en concurrence.

Vous faites une offre par MAIL aux deux agences (pas mettre en copie les deux agences), aujourd'hui plus personne ne perd son temps à faire des offres par écrits, sachant que c'est seulement lorsque l'acquéreur aura signé un compromis ou une promesse de vente et que le délai SRU des 7 jours est purgé que vous serez engagée.

ribouldingue
Pilier de forums



17238 message(s)
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 23 oct. 2014 :  22:16:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Des 7 jours? Ce n'est pas passé a 14 ?

amepi
Contributeur senior



635 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 24 oct. 2014 :  12:55:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de amepi
Voici des explications et jurisprudences :
http://blog.cimm-immobilier.fr/juri...ion-148.html
Signature de amepi 
amepi

Sunbird
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 24 oct. 2014 :  13:05:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Des 7 jours? Ce n'est pas passé a 14 ?


Bonne remarque

le délai dans le cas du démarchage à domicile est passé à 14 jours (minimum) avec la loi Hamon. Cela va concerner par exemple le mandat.

Concernant la promesse ou compromis nous restons sur les 7 jours de la loi SRU. Sachant qu'ALUR concernant les copropriétés a ajouté des contraintes et que le délai commence à partir du moment que l'ensemble des documents obligatoires par ALUR sont fournis.

Anne59
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France
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Statut: Anne59 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 24 oct. 2014 :  13:13:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui merci, j'ai lu cette jurisprudence

c'est donc bien le vendeur "mandant" qui risque quelque chose dans l'histoire, à condition de la 1ere agence lui fournisse explicitement le nom de ses simples visiteurs ( sans offre d'achat, je doute que les agences fassent connaitre au vendeur le nom de chaque visiteurs ...)
L'acquereur quant à lui a ( encore) le droit le faire jouer la concurrence, que ce soit pour le prix ou la qualité des prestations fournies

pour ma part, il s'agit d'abord d'un professionalisme avec la 1ere agence qui est vraiment zéro et en plus, me fait attendre 3 semaines avant autre visite et offre...
et en comparant avec l'autre agence, rien à vois, j'ai les docs, la visite est complete, et ils sont prets à transmettre et " travailler" mon offre

apres pour les prix, la 2eme agence est 2000€ plus chere, et je ne connais pas la com de l'une et de l'autre, mais je me dis que quand il y a plusieurs mandats la concurrence joue et que le meilleur gagne !

ceci étant j'ai pris mes précautions avec la 2eme agence et elle a tamponné et signé le bon de visite de la 1ère comme quoi elle est au courant, après les agences se dépatouillent entre elles non ?
Signature de Anne59 
Anne

Sunbird
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 24 oct. 2014 :  13:29:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui que les agences se débrouillent entre elles.
Si la seconde agence est professionnelle, elle négociera l'offre auprès du vendeur, et elle regardera le mandat de son confrère, afin d'avoir son rôle de conseil auprès du vendeur.
Le risque pour vous est minimum, avec ce bon de visite tamponné. A défaut si jamais l'agence A demandait ces honoraires dans ce cas elle se retournerait contre le vendeur. Si jamais le vendeur devait effectivement les honoraires à la première agence il pourrait se retourner envers la seconde agence pour absence de conseil.

Mon intervention était de vous informer que les réponses ne sont pas aussi tranchées que ce qu'on trouve sur le net.

Anne59
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Statut: Anne59 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 24 oct. 2014 :  13:34:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui Sunbird, j'ai eu ce matin l'avis de mon avocat ( je ne pensais pas qu'il allait repondre si vite)
en substance il me dit que si j'ai signé aucun mandat, et que j'ai rempli l'obligation rempli sur mon bon de visite ( à savoir informer la 2eme agence avec qui je m'apprete à traiter), à priori, je suis blindée...
de plus la première agence est en deplacement, elle ne revient que le 3 nov et me recontactera à ce moment là...
donc qui va à la chasse, perd sa place, si j'ose dire car je n'aurais jamais eu l'idée de contacter une 2eme agence ( j'avais bien vu que la maison etait sur 3 mandats) si je n'avais pas eu cette 1ere agence aussi " legere" dans sa façon de procéder..

peut être pour me blinder un peu plus, je peux envoyer un mail à cette agence pour acter qu'en raison de son absence de 3 semaines, je ne pouvais attendre et que j'ai du traiter avec son concurrent ( bon la 2eme agence m'invite à attendre qu'une offre soit acceptée avant de faire ceci car la 1ere agence risque de casser la negociation en tentant de me decrédibiliser auprès des vendeurs)

quant à envoyer 2 offres identiques aux 2 agences, je sais pas , j'ai un doute, peur que cela puisse se retourner contre moi : je ne crois pas que ce soit une pratique courante et cela peut jeter le trouble sur mes intentions , non ?
Signature de Anne59 
Anne

Anne59
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 24 oct. 2014 :  13:40:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui biensur c'est pour cela qu'on débat, rien n'est tout noir ou tout blanc et la loi, et bien elle va dans tous les sens

"nul n'est censé ignorer la loi" mais la loi est de plus en plus opaque !

ce forum est vraiment très interessant, merci à tous

je reviens vers vous et pour info si j'ai du nouveau

cordialement
Signature de Anne59 
Anne

Sunbird
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 24 oct. 2014 :  14:03:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans les jugements où la responsabilité de l'acquéreur est engagée c'est par exemple lorsque l'acquéreur a délibérément contourné l'agence pour ne pas payer les honoraires. Dans ce cas puisque l'acquéreur n'est pas lié par un mandat, c'est une condamnation vendeur et acquéreur.

Dans votre cas la seconde agence est en FAI sur un prix supérieur à la première agence, vous avez la preuve que vous avez informé la seconde agence, c'est bon faite votre offre à la seconde agence. Vous êtes couvertes.


domsez
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 17 nov. 2014 :  19:33:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je suis chasseur immobilier. Il m'arrive souvent de trouver le même bien vendu par 2, 3, ... agences à des prix un peu différents
Je reste avec celle qui m'a fait visiter le bien et en lui disant (annonce à l'appui) ce bien est vendu XXXXX€ chez untel, alignez-vous. Cela n'a jamais posé de problème
Après que ce soit le vendeur ou l'agence qui baisse sa comm, ce n'est pas le souci n°1 de l'acquéreur
De toutes les façons, dans 90% des cas, si vous voulez acquérir le bien, vous ferez une offre à un prix inférieur à celui affiché par la mieux disante des agences donc que votre offfre soit présentée au vendeur par l'agence A ou la B n'a pas d'intérêt
Ce que vous risquez, c'est de perdre du temps, que le bien soit acheté par un autre ou de devoir faire une offre au prix affiché

Sunbird
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 18 nov. 2014 :  12:00:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par domsez

Je suis chasseur immobilier


Depuis ALUR les temps sont difficiles pour les chasseurs immobiliers car il faut la carte T.
 
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