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PROSPER83
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 Posté - 18 oct. 2014 : 15:25:48
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Bonjour
J'ai Ă nouveau besoin de l'aide des connaisseurs dans le domaine de la prescription.
Exposé du problème :
En 2002, une banque a installé une agence importante au rez-de-chaussée de notre copropriété.
Cette copropriété de 220 lots s'élève sur 12 niveaux et sur 200 mètres de long.
La façade principale se situe le long d'une grande avenue.
La façade arrière surplombe une large plateforme gravillonnée qui forme la toiture terrasse des garages qui n'est pas accessible à tout un chacun, sauf autorisation de syndic via les concierges (accès fermé par un portail verrouillé).
Tout le long de cette façade arrière, une allée bétonnée de 3 m de large a été réalisée afin de permettre, le cas échéant, l'intervention de véhicule des pompiers.
Le règlement de copropriété confirme bien d'ailleurs la concession d'un droit de passage perpétuel et sans aucune indemnité au profit des pompiers de la ville.
Sans demander aucune autorisation à qui que se soit, cette banque a édifié, sur une partie de l'allée bétonnée, une dalle de béton de 20 cm de hauteur sur 1,50 m de large et 2 m de long, afin d'y installer plusieurs unités extérieures de leur système de climatisation.
Par LRAR du 30/06/2002, j'ai interpellé le syndic de l'époque (avec copie au CS) sur cette violation du règlement de copropriété sans jamais recevoir la moindre réponse malgré une relance par LRAR (toujours avec copie au CS) le 22/10/2003.
Il est vrai que par la suite, pour différents motifs, je me suis alors désintéressé de ce problème.
Mes questions sont donc les suivantes :
1) Quel est le délai de prescription pour cette violation du règlement de copropriété et l'annexion de parties communes faisant l'objet d'un droit de passage perpétuel : 10 ans ou 30 ans, ou pas de prescription ?
2) Dans le cas ou il n'y aurait pas encore prescription, un ou des copropriétaires sont-ils en droit d'exiger la démolition de cet obstacle illicite (par le biais d'une AG) ou bien seuls le peuvent les pompiers de la ville bénéficiaires du droit de passage ?
Merci d'avance.
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Posté - 18 oct. 2014 : 18:07:22
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prosper83 :
L’ANNEXION de parties communes est un acte matériel d’acquisition immobilière et ce, même si cette acquisition ne modifie pas les modalités de jouissance des autres lots privatifs
En second lieu, une cession de parties communes ne peut intervenir sans décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires :
En effet, en vertu d’une Jurisprudence constante, l’aliénation des parties communes doit recueillir préalablement :
La majorité de l’Assemblée Générale prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque cette aliénation ne porte atteinte ni aux autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (Cass. civ. 3e, 23 novembre 1994).
L’unanimité de l’Assemblée Générale lorsque la cession affecte la destination de l’immeuble ou génère des inconvénients notables pour la collectivité des copropriétaires (CA Bordeaux, 9 mai 1995)
Il suit que la délibération autorisant une cession de parties communes à la double majorité de l’article 26a, est de nul effet lorsque ladite cession porte atteinte à la destination de l’immeuble (CA Riom, 2 sept. 2010).
En outre, une clause autorisant de manière anticipée un copropriétaire à s’approprier des parties communes, usuellement dénommée « clause de fonds de couloir », est réputée non écrite (3e Chambre civile, 11 mai 2005 ; Cass. 3e civ, 11 février 2009).
L’annexion d’une partie commune sans autorisation préalable de l’assemblée constitue donc une appropriation illicite qui peut faire l’objet d’une contestation par le syndicat et par tout copropriétaire (1).
Il convient toutefois d’être vigilant sur les délais de prescription (2).
1.Sur la recevabilité de l’action des copropriétaires
La Cour de cassation vient de mettre un terme à plusieurs hésitations jurisprudentielles sur la recevabilité à agir des copropriétaires dans le cadre des actions en restitution des parties communes.
La Cour de cassation considère désormais, au visa de l’article 15 de la Loi du 10 juillet 1965, que :
« Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire,» (Cass. Civ. 3e 29 mars 2011).
Autrement dit, le copropriétaire peut agir en restitution de la partie commune sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
2.Sur les prescriptions
2.1.Sur l’action visant à la démolition de l’ouvrage affectant les parties communes
Il s’agit d’une action personnelle se prescrivant par 10 ans (CA PARIS 25 janvier 2007)
En effet, dans cette hypothèse, l’action ne tend nullement à la restitution au syndicat des copropriétaires de la partie commune.
Elle tend seulement à la démolition de l’ouvrage.
Il s’agit, par conséquent, d’une action personnelle pour laquelle joue la prescription de dix ans de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Autrement dit, le critère pertinent pour distinguer l’action personnelle de l’action réelle est celui de l’appropriation (Civ. 3e, 22 oct. 2008).
Ainsi, sont soumis à la prescription décennale :
L’action en suppression d’une haie plantée face à un lot, dès lors qu’elle ne délimite pas un espace fermé bénéficiant exclusivement au copropriétaire (CA Paris, 11 avr. 2012)
Les travaux d’aménagement d’une terrasse à jouissance privative (Cass 3e civ. 25 janv. 2007)
La demande tendant à la démolition des installations réalisées sur une loggia, sans autorisation de l’assemblée et au mépris du règlement de copropriété (Civ. 3e, 22 juin 2004)
La suppression d’une porte d’accès sur une partie commune, la suppression d’un portillon créé sans autorisation pour donner à un lot accès à un jardin par l’ouverture d’une clôture commune ainsi que la démolition d’une avancée de terrasse construite sur le jardin du même lot relèvent de la prescription décennale (CA Aix-en-Provence, 28 nov. 1996)
Les actions en suppression de travaux non autorisés affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes (CA Paris, 9 avr. 2009)
La suppression d’ouvrages affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, réalisés sans autorisation régulière (Civ. 3e, 12 janv. 1988)
L’action en suppression d’une enseigne lumineuse (CA Paris, 8 mars 1996)
L’action en suppression d’un tubage d’un conduit de cheminée (Civ. 3e, 21 nov. 2000)
L’action tendant à la reconstruction d’une partie commune irrégulièrement démolie, sans aucune appropriation, par un copropriétaire (Civ. 3e, 8 juil. 1998)
La demande de remise en l’état antérieur des parties communes, lorsque les installations créées ne sont pas conformes aux autorisations données par une assemblée générale (Civ. 3e, 25 mai 2005).
L’action en enlèvement d’un cadenas et d’une porte, installés en contravention avec le règlement, se prescrit par dix ans (CA Paris, 18 nov. 2004)
L’action ayant pour objet la dépose d’installations pouvant se trouver sur un terrasson, partie commune, et le retrait des meubles entreposés,
2.2.Sur l’action en restitution de parties communes appropriées par un copropriétaire
La demande tendant à la restitution aux parties communes la partie commune qu’un copropriétaire s’est indûment annexée n’est pas soumise à la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, mais se prescrit par trente ans.
En effet, dans cette hypothèse, cette action a :
« Pour objet de restituer aux parties communes ce qu’un copropriétaire s’était indûment approprié ».
Ainsi sont soumises Ă la prescription trentenaire :
La réalisation par un copropriétaire de modifications dans l’utilisation de locaux existants ayant une incidence sur le COS constitue l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes. L’action fondée sur un tel droit est dès lors une action réelle née de la réglementation de l’urbanisme (Civ. 3e, 10 janv. 2001),
L’action du syndicat ayant pour but la nullité de la composition d’un lot, la suppression au règlement de copropriété de toute mention la concernant et la publication de la décision au fichier immobilier (CA Paris, 12 nov. 1990),
L’action tendant à la démolition d’un équipement empiétant sur une partie privative (Civ. 3e, 20 nov. 2002),
L’action tendant à la démolition d’une construction réalisée sur une terrasse commune à jouissance privative (Civ. 3e, 7 oct. 1998,
L’action tendant à faire cesser une appropriation de la terrasse par un copropriétaire ne bénéficiant que d’un droit de jouissance. (Civ. 3e, 16 mars 2005),
L’action d’un copropriétaire en démolition de canalisations empiétant sur ses parties privatives (Civ. 3e, 20 nov. 2002),
L’action en démolition d’un garage édifié sans autorisation sur une partie commune (Civ. 3e, 24 sept. 2003),
L’action du propriétaire d’un emplacement de parking, dirigée contre le syndicat, et tendant à la suppression d’une porte d’un local commun EDF dont la présence interdit la libre utilisation de cet emplacement (CA Versailles, 12 sept. 2005).
Les pompiers n'ont pas grand chose Ă voir avec l'annexion des parties communes d'un SDC.
Ils ne s'interressent qu'à la sécurité des biens et des personnes et par conséquent un avis négatif sur cette sécurité devrait pousser votre syndic à mettre en demeure de restituer et de remettre en état ces parties communes.
Les syndic précédents et l'actuel ont pour mission de faire respecter le RDC et la loi. Ils sont fautifs dans ce dossier.
A mon avis la prescription est de dix ans. Il est encore possible de faire démolir cette dalle. 
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PROSPER83
Contributeur senior
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Posté - 19 oct. 2014 : 11:04:46
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Merci PHILIPPE388 pour votre réponse (la seule d'ailleurs) mais en tant qu'utilisateur du DALLOZ et du Lexisnexis je connaissais déjà toute la jurisprudence que vous m'avez développée.
Mais comme tous les cas ne se trouvent pas forcément exposés dans ces deux recueils juridiques, je souhaitai donc savoir un UI n'aurait pas eu connaissance de ce type de problème qui me se semble particulier puisqu'il s'agit d'un obstacle érigé par un copropriétaire sur une voie dévolue au passage des secours en cas de sinistre et faisant l'objet d'un droit de passage perpétuel attribué aux pompiers.
Qu'il parait difficile d'admettre qu'au terme de 10 ans cet obstacle aux secours pourrait donc perdurer ad vitam-aeternam.
Les syndic précédents et l'actuel ont pour mission de faire respecter le RDC et la loi. Ils sont fautifs dans ce dossier.
Bien sûr, mais presqu'autant que les conseils syndicaux dument informés et qui n'ont pas réagi, mais me direz-vous pas plus que tous les copropriétaires, dont moi-même, qui étaient légalement en droit d'agir.
A noter, pour la petite histoire, que cette banque est notamment celle qui gère tous les comptes du syndic actuel en place depuis 2008.
A mon avis la prescription est de dix ans. Il est encore possible de faire démolir cette dalle.
?? Si tel est le cas, l'édification de cet obstacle datant de mai 2012 et étant, ce jour, en octobre 2014, les dix ans sont largement écoulés. Donc plus d'action possible !
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Posté - 19 oct. 2014 : 11:42:17
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prosper83 : Le règlement de copropriété confirme bien d'ailleurs la concession d'un droit de passage perpétuel et sans aucune indemnité au profit des pompiers de la ville.
J'avais zappé cette concession à perpétuité. les pompiers peuvent donc agir, mais ont ils été informés de cette aliénation, et bougeront ils pour la faire respecter.
Pas de prescription possible sur cette concession à perpétuité.
C'est au SDC et donc au syndic de faire respecter le RDC et cette concession de ce droit de passage.
le CS, ou tout autre copropriétaire doit exiger du syndic qu'il agisse rapidement, sinon ..... un changement de syndic sera envisagé dès la prochaine AG
En cas d'incendie qui sera le responsable si les pompiers sont bloqués par cette dalle et ces blocs d'air conditionné ?? le SDC et tous ces copropriétaires !!! 
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Posté - 19 oct. 2014 : 11:43:24
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Une question importante : la banque est elle copropriétaire ou locataire de ce local ?? |
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juvaxe
Contributeur débutant
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Posté - 24 oct. 2014 : 18:35:18
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Bonjour
Personnellement je considère cette appropriation des parties communes comme une action réelle prescrite par un délai de 30 et non comme une action personnelle prescrite par une délai de 10 ans.
Action réelle car la copropriété n'a plus la jouissance de ses parties communes.
Il parait par ailleurs inadmissible de bloquer l'accès des service de secours. |
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Posté - 24 oct. 2014 : 18:56:58
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La qualification de "servitude" ( au profit des pompiers) me paraît extrêmement mal choisie ( même si utilisée par le RC)....
Une servitude se fait entre "fonds"....et mĂŞme si les pompiers roulent souvent Ă fonds..... !!!!!
Il s'agit donc uniquement de faire respecter le RC et effectivement l'appropriation par un copro des parties communes à son seul profit et d'avoir effectué des travaux sur çes PC sabs autorisations... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 oct. 2014 : 23:26:02
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Il est bien Ă©vident qu'il n'y a pas de servitude au profit des pompiers.
Il y a tout simplement une voie pompiers avec l'affichage correspondant s'il y a un accès sur rue
En ce qui concerne l'implantation d'une dalle et l'installation d'un dispositif de ventilation sans autorisation de l'assemblée il s'agit d'une emprise illicite.
L'action judiciaire nécessaire est une action réelle et la prescription est trentenaire.
Tout cela sous réserve bien entendu de particularités propres à cette copropriété et de ce qui peut figurer dans le règlement de copropriété.
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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Posté - 25 oct. 2014 : 15:18:25
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JPM : Tout cela sous réserve bien entendu de particularités propres à cette copropriété et de ce qui peut figurer dans le règlement de copropriété.
Ce que dit le règlement :
- SERVITUDES -
" 2° - Un droit de passage perpétuel au profit des pompiers de la ville de .........., leur véhicule de toute nature, pour accéder à la terrasse supérieure de l'immeuble TARTEMPION et ensuite le long de la façade Sud-Est du bâtiment A.
Pour l'info, la terrasse supérieure étant la toiture du bâtiment C des garages, le bâtiment A étant celui affecté à tous les logements. C'est sur l'allée de circulation en béton qui longe la façade Sud-Est qu'a été édifiée la construction illicite. |
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JPM
Modérateur
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 Posté - 25 oct. 2014 : 15:24:05
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Si l'immeuble Tartempion est un immeuble tiers, il y a effectivement une servitude.
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Posté - 25 oct. 2014 : 16:08:18
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Les hypos sur "Tartampion" ( delĂ entendu parler de lui, il me semble  ) peuvent dire effectivement si ce VIP Ă ou pas une servitude....comme le dit JPM |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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juvaxe
Contributeur débutant
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Posté - 01 nov. 2014 : 09:03:31
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Bonjour
Pour revenir au fait que l'accès pompiers est bloqué, je me demande s'il n'y a pas là une forme de mise en danger de la vie d'autrui.
Un tribunal, saisi en référé, pourrait peut-être vous autoriser à démolir la construction aux frais de la banque.
Cordialement |
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 nov. 2014 : 10:13:50
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Si les installations de la banque interdisent le passage de véhicules de secours il est bien évident qu'il est facile d'obtenir leur enlèvement.
Il est d'ailleurs curieux que personne ne se soit soucié de cette question. Pour avoir assisté hier à l'arrivée des pompiers à la Maison de la radio je peux vous conformer qu'il n'y a pas intérêt à encombrer leurs itinéraires.
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Posté - 01 nov. 2014 : 14:21:35
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Surtout quand ça passe à la télé!
..plaisanterie JPM Ă raison. |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 nov. 2014 : 15:39:44
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Nenni, de la dalle de Beaugrenelle on voyait parfaitement le spectacle et le ballet des voitures rouges.
On a craint pour les ruches à cause de la fumée. Mais le vent était favorable.
En fait un bon exercice. Mme la Maire est venue apporter son soutien au personnel ; Pour la direction ? Macache.
Rideau |
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